【導(dǎo)讀】祥閣花園銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)管理及銷(xiāo)售培訓(xùn)內(nèi)容。1）發(fā)布方式：與項(xiàng)目附近大學(xué)的校團(tuán)委或?qū)W生會(huì)聯(lián)系，招聘45名。2）招聘目的：針對(duì)項(xiàng)目每一個(gè)推廣階段的需要，進(jìn)行地氈式的派發(fā)。宣傳資料，上門(mén)調(diào)查、收集相關(guān)客戶及市場(chǎng)反映的。ａ、個(gè)人形象良好，衣著整潔。ｂ、五官端正，語(yǔ)言組織及表達(dá)能力良好。ｃ、熱情有禮，工作態(tài)度和服務(wù)態(tài)度良好。ｄ、吃苦耐勞，責(zé)任心強(qiáng)。4）考核方式：面試。5）招聘組成：男：女＝1：2. 6）招聘日期：2020/3/1~3. b、具有一定社會(huì)工作經(jīng)驗(yàn)。1)培訓(xùn)方式：采用理論和實(shí)踐相結(jié)合。a、項(xiàng)目現(xiàn)階段情況，未來(lái)發(fā)展前景。c、區(qū)域分布圖及目標(biāo)路段的派發(fā)流程。d、項(xiàng)目統(tǒng)一說(shuō)辭。1）銷(xiāo)售部工作流程及行為規(guī)范。3）發(fā)展商介紹及經(jīng)營(yíng)理念。6）市場(chǎng)狀況及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析。2)人員浮動(dòng)：針對(duì)所有促銷(xiāo)員實(shí)行浮動(dòng)制，可上可下用式資和獎(jiǎng)金調(diào)。*工作時(shí)間的遵守情況。以上兩項(xiàng)達(dá)70%以上(針對(duì)周六、日及外出派發(fā)宣傳時(shí)即場(chǎng)寫(xiě)及回收數(shù)。量的統(tǒng)計(jì))視為合格。銷(xiāo)售人員的分工及職責(zé)

　　

【正文】 北次之，朝西最差）。 景觀 ：指觀看景色之視野。 臨街 ：建筑物前后左右臨之道路或巷子（臨街巷道要寬暢銷(xiāo)）。 棟距 ：建筑物與建筑物之間的臨棟間隔距離 （寬／應(yīng)最少 8 米）。 陽(yáng)臺(tái) ：直上方設(shè)有遮蓋物者（封閉陽(yáng)臺(tái)算全面積，半封閉陽(yáng)臺(tái)算半面積）。 露臺(tái) ：直上方?jīng)]有任何屋廳遮蓋物之平面。 承重墻 ：直接承受外力作用和自重的墻體。 非承重墻 ：一般情況下僅承受自重的墻。 結(jié)構(gòu)墻 ：主要承受側(cè)向力或地震作用，并保持結(jié)構(gòu)整體穩(wěn)定的承祥閣花園銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)管理及銷(xiāo)售培訓(xùn)內(nèi)容 48 重墻，又稱剪力墻、抗震墻等。 框架結(jié)構(gòu) ：由梁和柱以剛接和鉸接相連接成承重體系的房屋建筑結(jié)構(gòu)。 單元式高層住宅 ：由多個(gè)住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯、電梯的高層住宅。 塔式高層住宅 ：以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。 通廊式高層住宅 ： 由共用樓梯、電梯通過(guò)內(nèi)、外廊進(jìn)入各套住房的高層住宅。 小區(qū)布局形式 ：行列式、圍合式、組團(tuán)式。 建筑形式 ：塔式、板式、墻式。 窗 ：落地窗、陽(yáng)光窗、轉(zhuǎn)角飄窗、弧形窗、天窗 實(shí)例講解 ：小區(qū)規(guī)劃圖、戶型圖、示意圖 第八課 入住須知及物業(yè)管理 一、住宅小區(qū)物業(yè)管理的主要內(nèi)容： 主要是對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公共設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕與整潔。 二、物業(yè)管理收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成： 1. 管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi) 2. 公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行，維修及保養(yǎng)費(fèi) 3. 綠化管理費(fèi) 祥閣花園銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)管理及銷(xiāo)售培訓(xùn)內(nèi)容 49 4. 清潔衛(wèi)生費(fèi) 5. 保安費(fèi) 6. 辦公費(fèi) 7. 物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 8. 稅費(fèi) 9. 法定利潤(rùn) 三、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容： 1. 工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)； 2. 基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承提保修； 3. 正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期： ? 屋面防水 3 年 ? 墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏 1 年； ? 墻面、頂棚抹灰層脫落 1 年； ? 門(mén)窗翹裂、五金件損壞 1 年； ? 地面空鼓開(kāi)裂、大面積起砂 1 年； ? 管道堵塞 2 個(gè)月； ? 供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備 1 個(gè)采暖期或供冷期； ? 衛(wèi)生潔具 1 年； ? 燈具、電器開(kāi)關(guān) 6 個(gè)月； ? 其他部位、部件的保 修期限，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。 4. 用戶報(bào)修的單位，答復(fù)和處理的時(shí)限。 祥閣花園銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)管理及銷(xiāo)售培訓(xùn)內(nèi)容 50 四、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容： 1. 開(kāi)發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位； 2. 結(jié)構(gòu)類(lèi)型； 3. 裝修、裝飾注意事項(xiàng)； 4. 上水、下水、電、燃?xì)?、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說(shuō)明； 5. 有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說(shuō)明和安裝注意事項(xiàng)； 6. 門(mén)、窗類(lèi)型，使用注意事項(xiàng)； 7. 配電負(fù)荷； 8. 承重墻、保溫墻、防水層、陽(yáng)臺(tái)等部位注意事項(xiàng)的說(shuō)明； 9. 其它需要說(shuō)明的問(wèn)題。 五、商品住宅性能分級(jí)： 根據(jù)住宅的適用性能、安全性能、耐久性能、環(huán)境性能和經(jīng) 濟(jì)性能劃分等級(jí)，按照商品住宅性能評(píng)定方法和標(biāo)準(zhǔn)由低至高依次劃分為“ 1A﹙ A﹚”、“ 2A﹙ AA﹚”、“ 3A﹙ AAA﹚”三級(jí)。 1A 級(jí)住宅 ：為中低收入階層提供的普通經(jīng)濟(jì)適用房中的優(yōu)質(zhì)房。 2A 級(jí)住宅 ：為中高收入階層提供的商品住宅＜小康住宅＞中的優(yōu)質(zhì)房。 3A 級(jí)住宅 ：為高收入，或?yàn)橥怃N(xiāo)提供的商品住宅＜豪宅＞中的優(yōu)質(zhì)房。 1A 級(jí)商品住宅部分性能指標(biāo)摘錄 ： 適用性 祥閣花園銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)管理及銷(xiāo)售培訓(xùn)內(nèi)容 51 ? 主臥室使用面積不小于 12M2，其它臥室不小于 8 M2 ? 供起居空間面積不小于 14 M2， ，開(kāi)間不小于 ，可用于布置家具的連續(xù)直線墻面長(zhǎng)度不小于 3M ? 用 餐廳間面積不小于 8M2 ? 貯藏室或壁柜面積不小于 ? 廚房面積不小于 5M2 ? 廚房操作臺(tái)延長(zhǎng)線不小于 ，廚房?jī)魧挷恍∮? ? 單衛(wèi)生間面積不小于 4M2，雙衛(wèi)生間總面積不小于 6M2，衛(wèi)生間一邊凈長(zhǎng)不小于 ? 臥室、起居室、書(shū)房、廚房迎光面窗地面積比為 1／ 7 環(huán)境性 ? 綠地率＞ 30％ ? 設(shè)置教育設(shè)施 ? 設(shè)置醫(yī)療衛(wèi)生保健設(shè)施 ? 設(shè)置出入口及周邊安防報(bào)警 2A 級(jí)商品住宅部分指標(biāo)摘錄 適用性 ? 設(shè)置入戶過(guò)渡空間＜即玄關(guān)＞ ? 設(shè)置書(shū)房＜工作室＞空間 ? 主臥室使用面積不小于１４Ｍ ２ ，其它臥室使用面積不小于９Ｍ ２ ? 供起居用 空間面積不小于１８Ｍ ２ ，開(kāi)間不小于３ .９Ｍ，且可用于布置家具的連續(xù)直線墻面長(zhǎng)度不小于３ .６Ｍ 祥閣花園銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)管理及銷(xiāo)售培訓(xùn)內(nèi)容 52 ? 用餐空間面積不小于１０Ｍ ２ ? 主陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深不小于１ .５Ｍ ,服務(wù)陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深不小于１ .２Ｍ ? 貯藏室使用面積不小于２ .５Ｍ ２ ? 廚房面積不小于６Ｍ ２ ? 廚房操作臺(tái)延長(zhǎng)線不小于２ .７Ｍ，廚房?jī)魧挷恍∮冢?.１Ｍ ? 單衛(wèi)生間面積不小于４ .５Ｍ ２ ,雙衛(wèi)生間總面積不小于７Ｍ ２ ,衛(wèi)生間一邊凈長(zhǎng)不小于１ .８Ｍ ? 三個(gè)及三個(gè)以上臥室的套型至少具備二個(gè)衛(wèi)生間 其中一個(gè)為主臥室專用 ? 套內(nèi)過(guò)道面積不超過(guò)使用面積１／２０ ? 功能空間形狀合理，矩形房間長(zhǎng)短邊之 比不大于２ 環(huán)境性 ? 綠地率 ≥ ３０％ ? 設(shè)置兒童、老人活動(dòng)休閑場(chǎng)地及設(shè)施 ? 公共廁所每１０００－１５００戶設(shè)計(jì)１處，且處于人流集中之處。公共廁所達(dá)到一類(lèi)標(biāo)準(zhǔn) ? 設(shè)置教育設(shè)施 ? 設(shè)置醫(yī)療保健設(shè)施 ? 有游泳池 ? 設(shè)置出入口及周邊安防報(bào)警和電視監(jiān)視系統(tǒng) 祥閣花園銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)管理及銷(xiāo)售培訓(xùn)內(nèi)容 53 第九課房地產(chǎn)基礎(chǔ) 一、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要程序： 1. 投資機(jī)會(huì)尋找 2. 投資機(jī)會(huì)篩選 3. 可行性研究 4. 獲取土地使用權(quán) 5. 規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批 6. 簽署有關(guān)合作協(xié)議 7. 施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收 8. 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)與物業(yè)管理 二、房地產(chǎn)按用途劃分的類(lèi)型： 1. 居住房地產(chǎn) ﹙普通住宅、高級(jí)公寓、別墅等﹚ 2. 商業(yè)房地產(chǎn)﹙寫(xiě)字樓、旅 館、商店、影劇院等﹚ 3. 旅游房地產(chǎn)﹙公園、風(fēng)景名勝、歷史古跡、沙灘﹚ 4. 工業(yè)房地產(chǎn)﹙廠房、倉(cāng)庫(kù)﹚ 5. 農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)﹙農(nóng)場(chǎng)、林場(chǎng)、牧場(chǎng)、果園﹚ 6. 特殊目的房地產(chǎn)﹙學(xué)校、教堂、政府機(jī)關(guān)辦公樓等﹚ 三、土地使用權(quán)出讓的最高年限： 1. 居住用地７０年 2. 工業(yè)用地５０年 3. 教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地５０所 4. 商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地４０年 祥閣花園銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)管理及銷(xiāo)售培訓(xùn)內(nèi)容 54 5. 綜合或其他用地５０年 四、在什么情況下，國(guó)家可以收回有限期出讓的土地使用權(quán)： 1. 土地使用權(quán)屆滿＜如果在土地使用權(quán)屆滿以后，再重新交納規(guī)定金額的土地出讓金，就可以繼續(xù)使用。＞ 2. 根據(jù)社會(huì)公共利益的需要依照法 律程序提前收回 3. 因土地使用者不履行土地使用權(quán)出讓合同而收回 五、房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的幾大類(lèi)： 1. 供求狀況 2. 自身?xiàng)l件 3. 環(huán)境因素 4. 人口因素 5. 經(jīng)濟(jì)因素 6. 社會(huì)因素 7. 行政因素 8. 心理因素 9. 國(guó)際因素 10. 其他因素 六、住宅價(jià)格構(gòu)成： 1. 征地成本費(fèi)用及拆遷安置費(fèi)用。 祥閣花園銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)管理及銷(xiāo)售培訓(xùn)內(nèi)容 55 2. 勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)。 3. 建筑安裝工程費(fèi)。 4. 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和非營(yíng)業(yè)性質(zhì)的配套費(fèi)用。 5. 管理費(fèi) 6. 開(kāi)發(fā)稅費(fèi) 7. 貸款利息 8. 利潤(rùn) 七、商品房預(yù)售條件： 1. 支付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)。 2. 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證 3. 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工 程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。 4. 向市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明 5. 注：《預(yù)售商品房許可證》 指通過(guò)市國(guó)土房管局審核批準(zhǔn)，允許開(kāi)發(fā)商出售商品房的證明，有具體編號(hào)：如： XX 花園預(yù)售證號(hào)：沈2020XXX 八、基本名詞術(shù)語(yǔ)及面積計(jì)算： 房地產(chǎn) ：是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱，指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益 ﹙又稱不祥閣花園銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)管理及銷(xiāo)售培訓(xùn)內(nèi)容 56 動(dòng)產(chǎn)、物業(yè)﹚。 房地產(chǎn)業(yè) ：是指從事土地和房屋開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的行業(yè)。 商品房 ：是指房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)中專門(mén)用作商品銷(xiāo) 售的住宅房屋。 安居房：﹙ 經(jīng)濟(jì)實(shí)用房＝安居房﹚是指以中低收入家庭住房困難戶為供應(yīng)對(duì)象，并按國(guó)家住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)﹙不含別墅、高級(jí)公寓、外銷(xiāo)住宅﹚建設(shè)的普通住宅。﹙其實(shí)行的是土地?zé)o償劃拔，住戶只擁有該土地的使用權(quán)，如需辦理國(guó)土證，則要另外出資，并享受政府扶持稅費(fèi)減半征收。其房?jī)r(jià)由政府部門(mén)核定，利潤(rùn)只能在 3％以下。﹚ 生地 ：待開(kāi)發(fā)的國(guó)有土地。這類(lèi)土地主要指離城鎮(zhèn)較遠(yuǎn)，無(wú)市政基礎(chǔ)設(shè)施、未開(kāi)發(fā)的土地。 毛地 ：已有地上建筑物及附屬設(shè)施的國(guó)有土地叫毛地。這類(lèi)土地原指地上原有建筑物、附屬設(shè)施將被改建的土地。 熟地 ：已完成市政基 礎(chǔ)建設(shè)的國(guó)有土地叫熟地，這類(lèi)土地主要是指完成七通一平的土地。 三通一平 ：三通指水通、電通、路通、場(chǎng)地平整。 七通一平 ：通上水、通下水、通電力、通電訊、通煤氣、通交通、通熱力、場(chǎng)地平整。 土地出讓 ：國(guó)家將國(guó)有土地的一定使用權(quán)出讓給土地使用者，并由土地使用者給國(guó)家支付一定金額的行為。一般有協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)三種方式。 土地劃撥 ：持縣級(jí)以上的政府依法規(guī)將土地劃撥給土地使用者無(wú)祥閣花園銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)管理及銷(xiāo)售培訓(xùn)內(nèi)容 57 限期使用的一種形式。 房屋建筑的構(gòu)造 ：由基礎(chǔ)、墻體、梁、板、柱、屋頂、樓蓋、樓梯和門(mén)窗、陽(yáng)臺(tái)、雨蓬等部分組成。 現(xiàn)房 ：已交付使用的商品房，客戶 繳付部分或全部房款后即可入住。 期房 ：尚未交付使用的商品房，也稱樓花。 起價(jià)： 目前銷(xiāo)售中最低的單價(jià)。 均價(jià) ：樓盤(pán)所有單元價(jià)格總和平均之后的價(jià)格。 最高價(jià) ：目前銷(xiāo)售中最高的價(jià)格。 一口價(jià) ：不分樓層，不分朝向的價(jià)格（如金科花園） 五證二書(shū) :《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 、 《 國(guó)土使用證 》 、 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 、 《 施工許可證 》 、 《 預(yù)售許可證 》 、 《 商品房質(zhì)量保證書(shū) 》 、 《 商品房使用說(shuō)明書(shū) 》﹙營(yíng)業(yè)執(zhí)照﹚ 銀行按揭 ：以商品房抵押的形式向銀行申請(qǐng)貸款，并在規(guī)定的年限內(nèi)以月供形式向銀行償還貸款。 商品房銷(xiāo)售面積 ＝ 套內(nèi)建筑面 積 ﹙ 套內(nèi)使用面積＋墻體＋陽(yáng)臺(tái)﹚＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ?積 套內(nèi)建筑面積 ＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽(yáng)臺(tái)建筑面積 得房率 ＝套內(nèi)使用面積247。商品房銷(xiāo)售面積 公攤系數(shù)Ｋ ＝公用建筑面積之和247。套內(nèi)建筑面積之和 ﹙Ｋ﹤１﹚ 分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e ＝公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)套內(nèi)建筑面積 公用建筑面積的組成部分： 電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、祥閣花園銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)管理及銷(xiāo)售培訓(xùn)內(nèi)容 58 設(shè)備間、公共門(mén)廳和過(guò)道、地下室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積。 共用墻 ：指商品房各套／單元之間的分隔墻，套／單元與公用建筑空間之間隔墻以及外墻。 公用建筑面積計(jì)算原則 ：凡 已作為獨(dú)立使用空間銷(xiāo)售或出租的地下室、車(chē)棚等不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分，作為人防工程的地下室也不計(jì)入。 套內(nèi)使用面積 ：房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積按房屋的內(nèi)墻線水平投影計(jì)算。 建筑容量 ：包括建筑容積率和建筑密度。 建筑容積率﹙建筑面積密度﹚ ＝總建筑面積247?？傉嫉孛娣e﹙好的 居住區(qū)高層不應(yīng)超過(guò) 5，多層不 超過(guò) 3﹚ 建筑密度﹙覆蓋率﹚ ＝建筑底層面積之和247?？傉嫉孛娣e 綠化率 ＝總綠化占地面積247?？傉嫉孛娣e ﹙ 好的居住區(qū)不低于30%） 九、建筑識(shí)圖： 多層 ：指九層（含九層）以下的房屋，普通住宅無(wú)電梯。 高層 ：指樓 層超過(guò)九層的樓宇，安裝有電梯。 超高層 ：一般指 40 層以上或超過(guò) 100 米 上的樓宇。 躍層： 是一套住宅占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層。 ﹙ 一般在首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，二層安排臥室、祥閣花園銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)管理及銷(xiāo)售培訓(xùn)內(nèi)容 59 書(shū)房、衛(wèi)生間。 ﹚ 復(fù)式： 概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，但層高比普通住宅高，可在局部分出夾層，安排臥室或書(shū)房等，用樓梯聯(lián)系上下。 ﹙ 夾層在底層的投影面積只占底層面積的一部分，夾層和底層之間有視線上的交流和空間上的流通。 ﹚ 錯(cuò)層： 縱向或橫向剖面中，樓層的幾部分之間樓地面高低錯(cuò)開(kāi)。 套型： 按不同面積、居住空間組 成的成套住宅類(lèi)型。 標(biāo)準(zhǔn)層 ：平面布置相同的住宅樓層。