【導(dǎo)讀】祥閣花園銷售現(xiàn)場管理及銷售培訓(xùn)內(nèi)容。1）發(fā)布方式：與項(xiàng)目附近大學(xué)的校團(tuán)委或?qū)W生會(huì)聯(lián)系，招聘45名。2）招聘目的：針對項(xiàng)目每一個(gè)推廣階段的需要，進(jìn)行地氈式的派發(fā)。宣傳資料，上門調(diào)查、收集相關(guān)客戶及市場反映的。ａ、個(gè)人形象良好，衣著整潔。ｂ、五官端正，語言組織及表達(dá)能力良好。ｃ、熱情有禮，工作態(tài)度和服務(wù)態(tài)度良好。ｄ、吃苦耐勞，責(zé)任心強(qiáng)。4）考核方式：面試。5）招聘組成：男：女＝1：2. 6）招聘日期：2020/3/1~3. b、具有一定社會(huì)工作經(jīng)驗(yàn)。1)培訓(xùn)方式：采用理論和實(shí)踐相結(jié)合。a、項(xiàng)目現(xiàn)階段情況，未來發(fā)展前景。c、區(qū)域分布圖及目標(biāo)路段的派發(fā)流程。d、項(xiàng)目統(tǒng)一說辭。1）銷售部工作流程及行為規(guī)范。3）發(fā)展商介紹及經(jīng)營理念。6）市場狀況及競爭對手分析。2)人員浮動(dòng)：針對所有促銷員實(shí)行浮動(dòng)制，可上可下用式資和獎(jiǎng)金調(diào)。*工作時(shí)間的遵守情況。以上兩項(xiàng)達(dá)70%以上(針對周六、日及外出派發(fā)宣傳時(shí)即場寫及回收數(shù)。量的統(tǒng)計(jì))視為合格。銷售人員的分工及職責(zé)

　　

【正文】 北次之，朝西最差）。 景觀 ：指觀看景色之視野。 臨街 ：建筑物前后左右臨之道路或巷子（臨街巷道要寬暢銷）。 棟距 ：建筑物與建筑物之間的臨棟間隔距離 （寬／應(yīng)最少 8 米）。 陽臺(tái) ：直上方設(shè)有遮蓋物者（封閉陽臺(tái)算全面積，半封閉陽臺(tái)算半面積）。 露臺(tái) ：直上方?jīng)]有任何屋廳遮蓋物之平面。 承重墻 ：直接承受外力作用和自重的墻體。 非承重墻 ：一般情況下僅承受自重的墻。 結(jié)構(gòu)墻 ：主要承受側(cè)向力或地震作用，并保持結(jié)構(gòu)整體穩(wěn)定的承祥閣花園銷售現(xiàn)場管理及銷售培訓(xùn)內(nèi)容 48 重墻，又稱剪力墻、抗震墻等。 框架結(jié)構(gòu) ：由梁和柱以剛接和鉸接相連接成承重體系的房屋建筑結(jié)構(gòu)。 單元式高層住宅 ：由多個(gè)住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯、電梯的高層住宅。 塔式高層住宅 ：以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。 通廊式高層住宅 ： 由共用樓梯、電梯通過內(nèi)、外廊進(jìn)入各套住房的高層住宅。 小區(qū)布局形式 ：行列式、圍合式、組團(tuán)式。 建筑形式 ：塔式、板式、墻式。 窗 ：落地窗、陽光窗、轉(zhuǎn)角飄窗、弧形窗、天窗 實(shí)例講解 ：小區(qū)規(guī)劃圖、戶型圖、示意圖 第八課 入住須知及物業(yè)管理 一、住宅小區(qū)物業(yè)管理的主要內(nèi)容： 主要是對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公共設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕與整潔。 二、物業(yè)管理收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成： 1. 管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi) 2. 公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行，維修及保養(yǎng)費(fèi) 3. 綠化管理費(fèi) 祥閣花園銷售現(xiàn)場管理及銷售培訓(xùn)內(nèi)容 49 4. 清潔衛(wèi)生費(fèi) 5. 保安費(fèi) 6. 辦公費(fèi) 7. 物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 8. 稅費(fèi) 9. 法定利潤 三、《住宅質(zhì)量保證書》應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容： 1. 工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級； 2. 基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承提保修； 3. 正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期： ? 屋面防水 3 年 ? 墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏 1 年； ? 墻面、頂棚抹灰層脫落 1 年； ? 門窗翹裂、五金件損壞 1 年； ? 地面空鼓開裂、大面積起砂 1 年； ? 管道堵塞 2 個(gè)月； ? 供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備 1 個(gè)采暖期或供冷期； ? 衛(wèi)生潔具 1 年； ? 燈具、電器開關(guān) 6 個(gè)月； ? 其他部位、部件的保 修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。 4. 用戶報(bào)修的單位，答復(fù)和處理的時(shí)限。 祥閣花園銷售現(xiàn)場管理及銷售培訓(xùn)內(nèi)容 50 四、《住宅使用說明書》應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容： 1. 開發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位； 2. 結(jié)構(gòu)類型； 3. 裝修、裝飾注意事項(xiàng)； 4. 上水、下水、電、燃?xì)?、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說明； 5. 有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項(xiàng)； 6. 門、窗類型，使用注意事項(xiàng)； 7. 配電負(fù)荷； 8. 承重墻、保溫墻、防水層、陽臺(tái)等部位注意事項(xiàng)的說明； 9. 其它需要說明的問題。 五、商品住宅性能分級： 根據(jù)住宅的適用性能、安全性能、耐久性能、環(huán)境性能和經(jīng) 濟(jì)性能劃分等級，按照商品住宅性能評定方法和標(biāo)準(zhǔn)由低至高依次劃分為“ 1A﹙ A﹚”、“ 2A﹙ AA﹚”、“ 3A﹙ AAA﹚”三級。 1A 級住宅 ：為中低收入階層提供的普通經(jīng)濟(jì)適用房中的優(yōu)質(zhì)房。 2A 級住宅 ：為中高收入階層提供的商品住宅＜小康住宅＞中的優(yōu)質(zhì)房。 3A 級住宅 ：為高收入，或?yàn)橥怃N提供的商品住宅＜豪宅＞中的優(yōu)質(zhì)房。 1A 級商品住宅部分性能指標(biāo)摘錄 ： 適用性 祥閣花園銷售現(xiàn)場管理及銷售培訓(xùn)內(nèi)容 51 ? 主臥室使用面積不小于 12M2，其它臥室不小于 8 M2 ? 供起居空間面積不小于 14 M2， ，開間不小于 ，可用于布置家具的連續(xù)直線墻面長度不小于 3M ? 用 餐廳間面積不小于 8M2 ? 貯藏室或壁柜面積不小于 ? 廚房面積不小于 5M2 ? 廚房操作臺(tái)延長線不小于 ，廚房凈寬不小于 ? 單衛(wèi)生間面積不小于 4M2，雙衛(wèi)生間總面積不小于 6M2，衛(wèi)生間一邊凈長不小于 ? 臥室、起居室、書房、廚房迎光面窗地面積比為 1／ 7 環(huán)境性 ? 綠地率＞ 30％ ? 設(shè)置教育設(shè)施 ? 設(shè)置醫(yī)療衛(wèi)生保健設(shè)施 ? 設(shè)置出入口及周邊安防報(bào)警 2A 級商品住宅部分指標(biāo)摘錄 適用性 ? 設(shè)置入戶過渡空間＜即玄關(guān)＞ ? 設(shè)置書房＜工作室＞空間 ? 主臥室使用面積不小于１４Ｍ ２ ，其它臥室使用面積不小于９Ｍ ２ ? 供起居用 空間面積不小于１８Ｍ ２ ，開間不小于３ .９Ｍ，且可用于布置家具的連續(xù)直線墻面長度不小于３ .６Ｍ 祥閣花園銷售現(xiàn)場管理及銷售培訓(xùn)內(nèi)容 52 ? 用餐空間面積不小于１０Ｍ ２ ? 主陽臺(tái)進(jìn)深不小于１ .５Ｍ ,服務(wù)陽臺(tái)進(jìn)深不小于１ .２Ｍ ? 貯藏室使用面積不小于２ .５Ｍ ２ ? 廚房面積不小于６Ｍ ２ ? 廚房操作臺(tái)延長線不小于２ .７Ｍ，廚房凈寬不小于２ .１Ｍ ? 單衛(wèi)生間面積不小于４ .５Ｍ ２ ,雙衛(wèi)生間總面積不小于７Ｍ ２ ,衛(wèi)生間一邊凈長不小于１ .８Ｍ ? 三個(gè)及三個(gè)以上臥室的套型至少具備二個(gè)衛(wèi)生間 其中一個(gè)為主臥室專用 ? 套內(nèi)過道面積不超過使用面積１／２０ ? 功能空間形狀合理，矩形房間長短邊之 比不大于２ 環(huán)境性 ? 綠地率 ≥ ３０％ ? 設(shè)置兒童、老人活動(dòng)休閑場地及設(shè)施 ? 公共廁所每１０００－１５００戶設(shè)計(jì)１處，且處于人流集中之處。公共廁所達(dá)到一類標(biāo)準(zhǔn) ? 設(shè)置教育設(shè)施 ? 設(shè)置醫(yī)療保健設(shè)施 ? 有游泳池 ? 設(shè)置出入口及周邊安防報(bào)警和電視監(jiān)視系統(tǒng) 祥閣花園銷售現(xiàn)場管理及銷售培訓(xùn)內(nèi)容 53 第九課房地產(chǎn)基礎(chǔ) 一、 房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序： 1. 投資機(jī)會(huì)尋找 2. 投資機(jī)會(huì)篩選 3. 可行性研究 4. 獲取土地使用權(quán) 5. 規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批 6. 簽署有關(guān)合作協(xié)議 7. 施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收 8. 市場營銷與物業(yè)管理 二、房地產(chǎn)按用途劃分的類型： 1. 居住房地產(chǎn) ﹙普通住宅、高級公寓、別墅等﹚ 2. 商業(yè)房地產(chǎn)﹙寫字樓、旅 館、商店、影劇院等﹚ 3. 旅游房地產(chǎn)﹙公園、風(fēng)景名勝、歷史古跡、沙灘﹚ 4. 工業(yè)房地產(chǎn)﹙廠房、倉庫﹚ 5. 農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)﹙農(nóng)場、林場、牧場、果園﹚ 6. 特殊目的房地產(chǎn)﹙學(xué)校、教堂、政府機(jī)關(guān)辦公樓等﹚ 三、土地使用權(quán)出讓的最高年限： 1. 居住用地７０年 2. 工業(yè)用地５０年 3. 教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地５０所 4. 商業(yè)、旅游、娛樂用地４０年 祥閣花園銷售現(xiàn)場管理及銷售培訓(xùn)內(nèi)容 54 5. 綜合或其他用地５０年 四、在什么情況下，國家可以收回有限期出讓的土地使用權(quán)： 1. 土地使用權(quán)屆滿＜如果在土地使用權(quán)屆滿以后，再重新交納規(guī)定金額的土地出讓金，就可以繼續(xù)使用。＞ 2. 根據(jù)社會(huì)公共利益的需要依照法 律程序提前收回 3. 因土地使用者不履行土地使用權(quán)出讓合同而收回 五、房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的幾大類： 1. 供求狀況 2. 自身?xiàng)l件 3. 環(huán)境因素 4. 人口因素 5. 經(jīng)濟(jì)因素 6. 社會(huì)因素 7. 行政因素 8. 心理因素 9. 國際因素 10. 其他因素 六、住宅價(jià)格構(gòu)成： 1. 征地成本費(fèi)用及拆遷安置費(fèi)用。 祥閣花園銷售現(xiàn)場管理及銷售培訓(xùn)內(nèi)容 55 2. 勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)。 3. 建筑安裝工程費(fèi)。 4. 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和非營業(yè)性質(zhì)的配套費(fèi)用。 5. 管理費(fèi) 6. 開發(fā)稅費(fèi) 7. 貸款利息 8. 利潤 七、商品房預(yù)售條件： 1. 支付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。 2. 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證 3. 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工 程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。 4. 向市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明 5. 注：《預(yù)售商品房許可證》 指通過市國土房管局審核批準(zhǔn)，允許開發(fā)商出售商品房的證明，有具體編號：如： XX 花園預(yù)售證號：沈2020XXX 八、基本名詞術(shù)語及面積計(jì)算： 房地產(chǎn) ：是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱，指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益 ﹙又稱不祥閣花園銷售現(xiàn)場管理及銷售培訓(xùn)內(nèi)容 56 動(dòng)產(chǎn)、物業(yè)﹚。 房地產(chǎn)業(yè) ：是指從事土地和房屋開發(fā)經(jīng)營的行業(yè)。 商品房 ：是指房屋開發(fā)建設(shè)中專門用作商品銷 售的住宅房屋。 安居房：﹙ 經(jīng)濟(jì)實(shí)用房＝安居房﹚是指以中低收入家庭住房困難戶為供應(yīng)對象，并按國家住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)﹙不含別墅、高級公寓、外銷住宅﹚建設(shè)的普通住宅。﹙其實(shí)行的是土地?zé)o償劃拔，住戶只擁有該土地的使用權(quán)，如需辦理國土證，則要另外出資，并享受政府扶持稅費(fèi)減半征收。其房價(jià)由政府部門核定，利潤只能在 3％以下。﹚ 生地 ：待開發(fā)的國有土地。這類土地主要指離城鎮(zhèn)較遠(yuǎn)，無市政基礎(chǔ)設(shè)施、未開發(fā)的土地。 毛地 ：已有地上建筑物及附屬設(shè)施的國有土地叫毛地。這類土地原指地上原有建筑物、附屬設(shè)施將被改建的土地。 熟地 ：已完成市政基 礎(chǔ)建設(shè)的國有土地叫熟地，這類土地主要是指完成七通一平的土地。 三通一平 ：三通指水通、電通、路通、場地平整。 七通一平 ：通上水、通下水、通電力、通電訊、通煤氣、通交通、通熱力、場地平整。 土地出讓 ：國家將國有土地的一定使用權(quán)出讓給土地使用者，并由土地使用者給國家支付一定金額的行為。一般有協(xié)議、招標(biāo)、拍賣三種方式。 土地劃撥 ：持縣級以上的政府依法規(guī)將土地劃撥給土地使用者無祥閣花園銷售現(xiàn)場管理及銷售培訓(xùn)內(nèi)容 57 限期使用的一種形式。 房屋建筑的構(gòu)造 ：由基礎(chǔ)、墻體、梁、板、柱、屋頂、樓蓋、樓梯和門窗、陽臺(tái)、雨蓬等部分組成。 現(xiàn)房 ：已交付使用的商品房，客戶 繳付部分或全部房款后即可入住。 期房 ：尚未交付使用的商品房，也稱樓花。 起價(jià)： 目前銷售中最低的單價(jià)。 均價(jià) ：樓盤所有單元價(jià)格總和平均之后的價(jià)格。 最高價(jià) ：目前銷售中最高的價(jià)格。 一口價(jià) ：不分樓層，不分朝向的價(jià)格（如金科花園） 五證二書 :《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 、 《 國土使用證 》 、 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 、 《 施工許可證 》 、 《 預(yù)售許可證 》 、 《 商品房質(zhì)量保證書 》 、 《 商品房使用說明書 》﹙營業(yè)執(zhí)照﹚ 銀行按揭 ：以商品房抵押的形式向銀行申請貸款，并在規(guī)定的年限內(nèi)以月供形式向銀行償還貸款。 商品房銷售面積 ＝ 套內(nèi)建筑面 積 ﹙ 套內(nèi)使用面積＋墻體＋陽臺(tái)﹚＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ?積 套內(nèi)建筑面積 ＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺(tái)建筑面積 得房率 ＝套內(nèi)使用面積247。商品房銷售面積 公攤系數(shù)Ｋ ＝公用建筑面積之和247。套內(nèi)建筑面積之和 ﹙Ｋ﹤１﹚ 分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e ＝公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)套內(nèi)建筑面積 公用建筑面積的組成部分： 電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、祥閣花園銷售現(xiàn)場管理及銷售培訓(xùn)內(nèi)容 58 設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積。 共用墻 ：指商品房各套／單元之間的分隔墻，套／單元與公用建筑空間之間隔墻以及外墻。 公用建筑面積計(jì)算原則 ：凡 已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分，作為人防工程的地下室也不計(jì)入。 套內(nèi)使用面積 ：房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積按房屋的內(nèi)墻線水平投影計(jì)算。 建筑容量 ：包括建筑容積率和建筑密度。 建筑容積率﹙建筑面積密度﹚ ＝總建筑面積247?？傉嫉孛娣e﹙好的 居住區(qū)高層不應(yīng)超過 5，多層不 超過 3﹚ 建筑密度﹙覆蓋率﹚ ＝建筑底層面積之和247?？傉嫉孛娣e 綠化率 ＝總綠化占地面積247?？傉嫉孛娣e ﹙ 好的居住區(qū)不低于30%） 九、建筑識(shí)圖： 多層 ：指九層（含九層）以下的房屋，普通住宅無電梯。 高層 ：指樓 層超過九層的樓宇，安裝有電梯。 超高層 ：一般指 40 層以上或超過 100 米 上的樓宇。 躍層： 是一套住宅占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層。 ﹙ 一般在首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，二層安排臥室、祥閣花園銷售現(xiàn)場管理及銷售培訓(xùn)內(nèi)容 59 書房、衛(wèi)生間。 ﹚ 復(fù)式： 概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，但層高比普通住宅高，可在局部分出夾層，安排臥室或書房等，用樓梯聯(lián)系上下。 ﹙ 夾層在底層的投影面積只占底層面積的一部分，夾層和底層之間有視線上的交流和空間上的流通。 ﹚ 錯(cuò)層： 縱向或橫向剖面中，樓層的幾部分之間樓地面高低錯(cuò)開。 套型： 按不同面積、居住空間組 成的成套住宅類型。 標(biāo)準(zhǔn)層 ：平面布置相同的住宅樓層。