【導(dǎo)讀】城市，也是全省經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的長、株、潭“金三角”一隅。株洲主要以發(fā)展工業(yè)。為主，在整個湖南省的經(jīng)濟(jì)格局中處于重要地位。城市依托著貫穿我國南北鐵路。大動脈和湘江水域貿(mào)易的特殊地位和優(yōu)勢，帶動了整個城市穩(wěn)步發(fā)展。市、株洲縣五縣（市）。總面積11420平方公里，其中市區(qū)面積542平方公里。全市總?cè)丝诩s370萬，市區(qū)人口76萬。蜀、云貴，有聯(lián)系華東、華南、西南的經(jīng)濟(jì)紐帶城市之譽(yù)。株洲火車站是全國五大客貨運(yùn)輸。特級站之一，株洲北站是江南最大的貨運(yùn)編組站。黃花機(jī)場距市區(qū)不過60公里，有高速公路相。目前株洲市的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展已與鐵路交通密切相關(guān)。眠在株洲境內(nèi)炎陵縣鹿原陂。正在以積極的姿態(tài)面對中南五省。同時，必須指出，這些酒店已經(jīng)成為株洲當(dāng)?shù)厝酥苣┑?。上半年，株洲城市?shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售額。今年1－5月份，株洲市限額以上批發(fā)零

　　

【正文】 安全系數(shù)住宅，無疑是對產(chǎn)品質(zhì)量無可爭議的保證。主要表現(xiàn)為： A、 建筑質(zhì)量 B、 安全防范管理質(zhì)量 健康環(huán)保生活 在建筑選材，生活配套設(shè)施等細(xì)節(jié)方面提倡環(huán)保意識，創(chuàng)造株洲第一座無污染健康住宅。這一點(diǎn)在株洲尤為重要。 三、規(guī)劃設(shè)計具體指標(biāo)建議： (一 )、項目概況 ? 本項目總占地面積 98 畝（ 65366 ㎡） ? 計劃容積率 ； ? 綠化率 40％； ? 建筑密度 28%； ? 市場定位為高品質(zhì)精品住宅區(qū)； ? 公共建筑面積約占 2％，約 1000 平方米 ? 總建筑面積： 104586 ㎡，可銷售面積： 103586 ㎡ ? (二 )、總體布局 基于以上情況，建議小區(qū)環(huán)境及布局應(yīng)從平面到空間達(dá)到協(xié)調(diào)統(tǒng)一，設(shè)計出以人為本的舒適性居住空間。具體建議如下： 因當(dāng)?shù)厥袌鰧Χ鄬幼≌南俣容^快，接受程度相對較高， 故小區(qū)內(nèi)建筑建議均采用多層建筑形態(tài)， 引入組團(tuán)，增加組團(tuán)間的變化，如架空、退臺式、洋房等元素 。 考慮到株洲商業(yè)氣氛濃厚，以商帶住現(xiàn)象普遍， 建議將各區(qū)沿街位置的一樓設(shè)為商鋪。 設(shè)地上 停車場，并在部分架空建筑底層設(shè)車庫和自行車停車庫。 歐式景觀建筑與后現(xiàn)代主義使用性建筑的結(jié)合。歐式景觀建筑為一條中軸，廣場、大門、花園、小品等一系列景觀的設(shè)置。而后現(xiàn)代主義建筑注重實(shí)用性適合住宅的建造。 本案地塊沿黃河北路條狀分布，因此建議大門設(shè)在條狀的中部，并在兩端設(shè)輔助出入口。 (三 )、單體設(shè)計 整個小區(qū)配備住宅和商鋪 2 大主要功能。 建議結(jié)構(gòu)設(shè)計采用混合結(jié)構(gòu)， 即在考慮住宅功能性的基礎(chǔ)上又兼顧成本控制。 建筑立面，外觀設(shè)計 后現(xiàn)代主義雖然是市場發(fā)展的主導(dǎo)潮流，其簡約建筑立面及實(shí)用性原則經(jīng)得起時間的 考驗(yàn)，但是對于株洲這個發(fā)展較晚的城市，市場已經(jīng)擁有眾多的現(xiàn)代主義的產(chǎn)品，能夠明確的提出獨(dú)樹一幟的建筑風(fēng)格，與株洲目前有行而無神建筑區(qū)別開來，是項目的成功關(guān)鍵之一。完全作到歐式在實(shí)用性方面有一定的欠缺，因此整個項目將建筑分為景觀建筑與居住建筑兩塊進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，即 歐式景觀建筑與后現(xiàn)代主義使用性建筑的結(jié)合。 屋頂設(shè)計 通過一定的裝飾達(dá)到注重屋頂所塑造的天際變化 陽臺及窗 大面積的采用玻璃建材可以增加居室透光面，注重不同朝向窗的變化，增加美感與實(shí)用性。同時，部分觀景陽臺，可以考慮采用 局部鋼化玻璃陽臺隔 板， 增加小區(qū)美觀性，提高小區(qū)品質(zhì)。 住宅 根據(jù)市場調(diào)查報告資料顯示，二房一廳一衛(wèi) 100 平方米，三房二廳二衛(wèi) 120－ 130 平方米，較為適銷。本項目目標(biāo)客戶多為成功人士，對房型空間要求更為苛刻。建議臥室、廳要朝南布置，廚衛(wèi)放在北側(cè)。具體建議如下： （ 1） 房型面積安排： 2 房 1 廳 1 衛(wèi) 建筑面積設(shè)計： 90～ 105 平方米 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 建筑面積設(shè)計： 110 平方米、 120 平方米、 130 平方米、 140 平方米 復(fù)式 4 房 2 廳 2 衛(wèi) 建筑面積設(shè)計 ： 160 平方米（躍層） （ 2） 房型配比 2 房 1 廳 1 衛(wèi) 30％ 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 60％ 4 房 2 廳 2 衛(wèi) 10％ 設(shè)計理由： A、 據(jù)在株洲的市場調(diào)查摸底，多以 130 平方米以上的大面積住房為主。這樣的情況并非完全是市場情況導(dǎo)致的，而是由于開發(fā)商尋求節(jié)約成本的做法。100110 的房型在少數(shù)項目有推出，銷售率都在 90%以上；同時，傳統(tǒng)的家庭觀念的遠(yuǎn)離，小家庭的不斷出現(xiàn)也呼喚經(jīng)濟(jì)面積住宅的出現(xiàn)。 B、 分析本項目特色，由于本案定位較高，未來的推出價格也有可能引領(lǐng)株洲的房價，牽涉到總價問題，可能會在市場上造成一定的阻力，故而對面積 的控制比較嚴(yán)格。 C、為了縮短市場消化時間，故而適度增加 2 房 1 廳的比例，力求先消化一部分住宅，緩解市場壓力，而由 3 房主力房型帶動市場影響力，通過小區(qū)的各項配套建設(shè)拉動需求。 （四）、小區(qū)內(nèi)部功能設(shè)計建議 小區(qū)智能化服務(wù)管理 作為株洲市精品住宅區(qū)的本案，無論是設(shè)計上還是功能上都應(yīng)密切體現(xiàn)其時代性和超前性，據(jù)市場信息反饋，目前株洲市已經(jīng)開始推行智能化小區(qū)配套，但對智能化的認(rèn)識不夠，因此，智能化設(shè)置也不夠到位。 具體建議如下： （ 1）、三表出戶 實(shí)現(xiàn)三表（水、電、煤）出戶自動計費(fèi)，已成為新型 智能化住宅小區(qū)的特點(diǎn)之一。 三表出戶系統(tǒng)采用四層次結(jié)構(gòu)：現(xiàn)場采集儀表、信號召集器、信息管理站。 三表出戶主要功能為： A、 保證住戶人身財產(chǎn)安全，免去上門抄表造成的麻煩； B、 方便管理，節(jié)省人力，便于交費(fèi)； C、 計量準(zhǔn)確，單據(jù)清晰，收費(fèi)合理； D、 遠(yuǎn)程斷水，斷電功能，杜絕拖欠現(xiàn)象。 （ 2）、安保智能化 居住小區(qū)最主要的就是保證所有居民的安全，引入智能化安保系統(tǒng)，能與本項目高檔精品的市場定位相符，小區(qū)安保系統(tǒng)可以做到以下內(nèi)容： A、 紅外線監(jiān)控 B、 可視對講系統(tǒng) C、 小區(qū)圍墻周圍報警裝置 小區(qū)會所及生活輔助設(shè)施 建議小區(qū)內(nèi)設(shè)置簡單的室內(nèi)活動會所（如乒乓館、健身房）， 即可創(chuàng)造營業(yè)創(chuàng)利機(jī)會，又可以提升物業(yè)品質(zhì)。 管線設(shè)計 （ 1）、建議小區(qū)所有管道及線路均暗裝 各類管線系統(tǒng)應(yīng)相對集中布置， 建議設(shè)立集中管井和水平管線區(qū)；室外電線采用埋地電纜線；電話線、電視線接收線均采用安裝入戶。 （ 2）、電氣設(shè)備裝置合理，保證足夠的電器插座和電話，電視等接口。 （五）、其他環(huán)境功能性配套設(shè)置 垃圾處理設(shè)施 建議小區(qū)內(nèi)設(shè)置集中壓縮式垃圾收集站， 此設(shè)備不僅投入成本較低，而且為小區(qū)引入了環(huán)保概念。 給 水設(shè)施 建議采用變頻給水泵給水， 如此建議，主要從環(huán)保及建筑外形美觀性考慮。 污水處理設(shè)施 建議設(shè)置污水處理設(shè)備，集中排水。 提高小區(qū)的環(huán)保意識。 雨水收集及灌溉 當(dāng)?shù)氐挠炅砍渑?，從?jié)能環(huán)保的角度考慮 建議增加雨水收集及灌溉系統(tǒng) 四、開發(fā)建議 在株洲，根據(jù)市場的調(diào)研情況基本上 100%的住宅項目要到準(zhǔn)現(xiàn)房才能銷售。當(dāng)然，這并不是株洲房地產(chǎn)規(guī)范的結(jié)果，這是老百姓對開發(fā)商的信心問題。因?yàn)?，在株洲這樣一個簡單的房地產(chǎn)環(huán)境中是否能夠把房子造起來是老百姓評判開發(fā)商的唯一標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)闆]見到房子他們不敢買。但是，在別的城市實(shí) 際操作中，老百姓其實(shí)最擔(dān)心的不是房子，而是環(huán)境，公建配套是否能建起？綠化是不是有？有沒有承諾的那么多？本身將房子造到準(zhǔn)現(xiàn)房的程度就可以說已經(jīng)浪費(fèi)了預(yù)售這一有利條件，造成資金回籠過慢而開發(fā)資金壓滯的現(xiàn)象。因此，本案可以采用先造環(huán)境再建房屋的開發(fā)方式打破株洲當(dāng)?shù)氐膽T例，能夠提前完成銷售任務(wù)并為開發(fā)公司樹立良好的市場形象。 本案地塊沿黃河北路條狀分布，因此建議大門設(shè)在條狀的中部。屆時門前廣場、大門、主路、中心花園、以及小品將成為本項目的景觀中軸線。在開發(fā)中建議先對此中軸線進(jìn)行施工，形成良好的形象。 附錄一： 湖南株洲背景資料 株洲 ，古稱建寧，公元 214 年，三國東吳在此設(shè)建寧郡。唐太宗貞觀元年，建寧并入湘潭。古時，當(dāng)?shù)囟鄼綐洌娼^而多沙洲，故株洲又稱櫧洲。到南宋紹熙元年（公元 1190 年）正式定名為株洲。株洲位于湖南省東部，在東經(jīng) 176。114176。，北緯 26176。 28176。之間，是湖南省“一點(diǎn)一線”區(qū)域經(jīng)濟(jì)帶的重要城市，也是全省經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的長、株、潭“金三角”一隅。 解放初期，株洲只是湘潭縣轄下的一個小集鎮(zhèn)。 1951 年 5 月，株洲設(shè)專轄縣級市， 1956 年 3 月，升為省轄地級市， 1983 年實(shí)行市帶縣新體制 。 株洲有著得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢。株洲是我國南方最大的交通樞紐，南靠廣東，北依長江，東眺上海、江浙，西連巴蜀、云貴，有聯(lián)系華東、華南、西南的經(jīng)濟(jì)紐帶城市之譽(yù)。京廣、浙贛、湘黔三條鐵路干線和 10 320 國道以及京珠高速公路和國家將要建設(shè)的上瑞高速公路交匯于市區(qū)。株洲火車站是全國五大客貨運(yùn)輸特級站之一，株洲北站是江南最大的貨運(yùn)編組站。千噸級船舶順湘江而行可直抵長江沿岸城市。黃花機(jī)場距市區(qū)不過 60 公里，有高速公路相連。 株洲屬亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候，四季分明，雨量充沛、光熱充足，年平均氣溫 16176。 C 至 18176。 C， 年降水 量 1200 多毫升，年均日照 1600 多小時， 無霜期在286 天以上，是名副其實(shí)的膏腴之地，適宜多種農(nóng)作物生長，為湖南省有名的糧食高產(chǎn)區(qū)和國家重要的商品糧基地。境內(nèi)物產(chǎn)資源豐富，已探明的礦產(chǎn)有煤、鐵、鎢、鉛、鋅、金、錫、鈾、鉬、銅、銀、鈮、鉭、稀土、螢石、石膏、硅石土、高嶺土、石灰石、花崗巖等 40 余種，為有名的有色金屬之鄉(xiāng)。豐富的農(nóng)產(chǎn)和礦藏資源，加上氣候、土壤、地質(zhì)、植被所具有的多樣性特征，為多層次開發(fā)提供了優(yōu)越的條件。在人力資源方面，株洲農(nóng)村有勞動力 148 萬人，其中 124 萬人可以從農(nóng)業(yè)分離出來從事其他行業(yè)的工作 ，城市有職工 40 多萬人，其中各類科技人員近 10 萬人，占湖南科技隊伍總數(shù)的四分之一。旅游資源更是令人向往，株洲市重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)共有 4 處，其中國家級的有炎陵縣炎帝陵 1 處，省級的有炎陵縣桃源洞國家森林公園、株洲縣大京風(fēng)景區(qū)、茶陵縣云陽山森林公園。炎帝陵氣勢恢宏，桃源洞景色更是綺麗誘人，富有原始風(fēng)光氣勢。 近幾年來，株洲市獲得了“全國科教興市先進(jìn)市”、“全國綠化城市”、“雙擁模范城”和“全國城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市”等榮譽(yù)稱號。按照國家統(tǒng)計局對全國 219 個地級以上城市的綜合實(shí)力測算，株洲位居第 54 位，在湖南省是除省會以外排名最前的城市，進(jìn)入全國第二類城市之列。 附錄二： 湖南株洲天元區(qū) (高新區(qū) )背景資料 株州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)于 1992 年 2 月經(jīng)湖南省人民政府批準(zhǔn)成立，經(jīng)國家科委審定， 1992 年 2 月國務(wù)院正式批準(zhǔn)為國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，成為全國 53 家國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之一。 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管轄面積為 35 平方公里，其中國務(wù)院批準(zhǔn)的政策區(qū)為 平房公里，起步區(qū) 平方公里經(jīng)過 4 年多開發(fā)和建設(shè)，現(xiàn)已初具規(guī)模。到1997 年年底，已投入基本建設(shè)獎金 27 億元 ， 開發(fā)區(qū)完全已具備城市基礎(chǔ)設(shè)施購?fù)恋孛娣e 平方公里，累計開工各類廠房、寫字樓、住宅、公共服務(wù)設(shè)施 萬平方米，竣工 萬平方米，開通公路主、次干總長 45 公里，園林綠化面積 85 萬 13 萬平方米，綠化覆蓋率達(dá) 40%。 地理位置： 株洲高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)位于株洲市內(nèi)湘江河段的西岸，三面環(huán)江，地勢平坦，與市中心一橋相接，地理環(huán)境十分優(yōu)越，極富開發(fā)潛力。 自然條件： 高新區(qū)東部為湘江沖積平原，西部以緩丘為主。 道路交通： 高新區(qū)交通十分便捷，距京廣、浙贛、湘黔三大鐵路干線的交匯處株洲火車站 公里；道路網(wǎng)絡(luò)縱橫交織，城區(qū)道路基本形成，區(qū)內(nèi)連接北京至珠海高速公路和北京至廣州 107 國道的天易公路正在興建，天臺山路與上海至昆明的 320 國道相連；民航至長沙黃花國際機(jī)場 60 公里，距大托鋪貨運(yùn)機(jī)場 35公里；繞區(qū)而過的湘江四季通航，千噸級輪船可經(jīng)長江直達(dá)株洲。 供水、供電： 高新區(qū)現(xiàn)日共水 7 萬噸，市第四自來水廠正在區(qū)內(nèi)興建，首期工程日供水為 10 萬噸。高新區(qū)內(nèi)建有 110 千伏變電站； 1 萬伏的電力已送至各開發(fā)小區(qū)；由外商投資建設(shè)的裝機(jī)容量為 5 萬千瓦、供熱能力為 150 噸 /小時的高新區(qū)熱電廠正在抓緊籌建。 郵電通訊 ： 區(qū)內(nèi)建有郵電指揮中心和高新區(qū)郵電局，程控電話裝機(jī)容量為 萬門，已開通 萬門，現(xiàn)代化的郵電通訊服務(wù)，可滿足國內(nèi)外直接電話、無線尋呼、移動通訊、圖文傳真和用戶電報等需要。 煤氣設(shè)施： 市區(qū)燃煤氣工程已向區(qū)內(nèi)供氣，區(qū)內(nèi)大部分居民已用上管道煤氣；區(qū)內(nèi)還建有液化氣站，氣源充足，可滿足區(qū)內(nèi)居民生活用氣的需要。 社區(qū)環(huán)境： 區(qū)內(nèi)高、多層公寓、復(fù)式公寓和各種別墅應(yīng)有盡有； 4 萬平方米的標(biāo)準(zhǔn)廠房設(shè)施齊全，可租可售；全國城市住宅試點(diǎn)小區(qū)之一的濱江一村擁有一流的環(huán)境、一流的設(shè)施和一流的管理服務(wù)，在全省首屈一指；占地 15 公頃的 炎帝廣場和高度達(dá) 365 米的廣播電視發(fā)射塔氣勢恢寵，是中國南方最大的城市廣場和人國最高鋼架結(jié)構(gòu)的廣播電視發(fā)射塔；區(qū)內(nèi)建有兩所三星級以上涉外賓館、一個大型會議中心和一個大型文化宮；各類學(xué)校幼兒園、醫(yī)院、購物中心和農(nóng)貿(mào)市場等一應(yīng)俱全。 附圖一： “湖南株洲天元區(qū)政府對面”開發(fā)項目 地塊圖