【正文】 感，整體的暖色調(diào)搭配襯顯出獨特的陽光住宅的時代感覺。 （四）綠化布置：根據(jù)小區(qū)內(nèi)的容積系數(shù)，此建議原則上小區(qū)整體走小而精的路線，通過精致的小景，烘托社區(qū)氣氛。在綠化布置上要爭取實現(xiàn)立體綠化；即草地、灌木、植株相互搭配，互相組合。以獨具特色的園林風格增強小區(qū)內(nèi)部的文化和環(huán)境韻味，提升小區(qū)形象。 （五）規(guī)劃布局：要在充分滿足園林綠化的同時，適當增加健身設(shè)施的建設(shè)，把健康主題引入小區(qū)，既是品牌提升的需要也是對業(yè)主負責的真實表現(xiàn)，這樣很容易引起消費者的認可。 【范文網(wǎng)】 （七）戶型風格：落地窗設(shè)計，室室全明，要讓客戶真正感受到陽光的感覺 。 六、推案策略 （一）售樓處選址：我司建議售樓處向主干道附近遷移，在解放路附近建設(shè)、裝飾帶有樓盤特色和文化的豪華售樓處。理由：（ 1）該地段為濟南主干道，人員層次較高，有較大的客源潛力。（ 2）人員流動量大，易擴大知名度。（ 3）交通動線發(fā)達，方便客戶咨詢。缺點：投入費用高。 （二）推案操作階段及操作目的本案操作由期房開始，我司建議將本案操作分為三個階段：第一階段：建立市場人氣，引起市場沖擊，營造樓盤品牌，回籠資金。理由：（ 1）本案為同期開發(fā)，需要較大的資金，前期的資金回籠對支持后期的開 發(fā)意義極其重大。（ 1）中、后期的銷售成功主要依賴于前期建立的良好市場人氣，由此而形成的良性循環(huán)，因此，本案能否盡快去化，關(guān)鍵在于前期能否建立市場人氣，引起市場轟動。在此階段應(yīng)注意前期的價格制定 ,要求與整體結(jié)合，為中、后期的操作做好鋪墊。理由：價格是整個營銷策略中極期重要的一部分，如整個階段的價格銜接不好，將導致整個項目的失?。ㄈ绱竺鞔渫ヒ騼r格制定不合理而導致在市場上受挫。）第二階段：建立品牌，在立足于本地客源的基礎(chǔ)上，拓展客源面，創(chuàng)造相對較高的利潤。理由：（ 1）第三階段的銷售主要依靠前兩階段建立的品牌支撐。 （ 2）在第二階段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更廣的泛圍內(nèi)拓展客源，則將會為建立樓盤品牌公司形象以及創(chuàng)造利潤創(chuàng)造更為有利條件。第三階段：獲取最高利潤，通過樓盤品牌將開發(fā)商形象提高至更高層次。 （三）價格策略目前市場競爭激烈，操作周期不宜過長，不適宜作大范圍的價格調(diào)整，因此，我司建議先期以較低價格入市，引起市場關(guān)注，建立人氣，隨工期進展進行微調(diào)，在出零、主體封頂、竣工三個階段作大的提升，以拉動市場。整體操作結(jié)束后，將均價控制在3500 元 /平方米，具體推案策略及各階段的價格制定，待雙方確定合作關(guān)系后 報與貴司參考。 七、廣告策略 （一）主訴求點：突出社區(qū)無以倫比的內(nèi)部優(yōu)勢，以“會生活的人選擇會養(yǎng)人的房子”為主訴求點。理由：本案的內(nèi)部優(yōu)勢得天獨厚，其他樓盤無法比擬，本案由期房開始銷售，如單純宣傳社區(qū)品質(zhì)，存在可信度的問題，而自然環(huán)境的優(yōu)勢及小高層的建筑形式顯而易見，易被客戶接受，產(chǎn)生共鳴，則引起市場沖擊相對容易。 （二）各銷售期訴求 引導期：可通過軟廣告、主題宣傳活動等形式進行先期引導，主要介紹社區(qū)的地理優(yōu)勢及內(nèi)部配套設(shè)施開發(fā)觀念等。 開盤期：主打環(huán)境優(yōu)勢， 結(jié)合靈活的付款方式及優(yōu)惠措施吸引客戶，建立人氣。 正常銷售期：進入正式銷售期后，在主訴求點統(tǒng)一提領(lǐng)下，分期展現(xiàn)戶型、配套設(shè)施、綠化、交通、文化、商業(yè)、景致等品質(zhì)，使之成為一廣告系列。理由：（ 1）可令社區(qū)整體優(yōu)勢全面展現(xiàn)。（ 2）可保持每期推出廣告的獨立性，即宣傳主題鮮明?？刹粩啾３质袌鲂迈r度，沖擊力持久。 （三）廣告媒體選擇 電視 —— 以形象廣告為主，結(jié)合綜藝性廣告。 報紙 —— 軟廣告與硬廣告結(jié)合。前期通過軟廣告進行引導，正式銷售期通過硬廣告進行沖擊 車體 — — 主要選擇能直達本案的以及經(jīng)過重要公共場地等繁華地區(qū)的公交車。 電臺 —— 選擇覆蓋面廣、收聽率高的電臺，如交通音樂之聲。 三維動畫 —— 提前展現(xiàn)小區(qū)內(nèi)部的景致和內(nèi)部設(shè)施，便于樹立消費者信心，運用高科技的宣傳手段還進一步提高開發(fā)商的品牌力度。 八、操作執(zhí)行安排我司以多年的策劃代理經(jīng)驗，總結(jié)出一套嚴謹?shù)捻椖坎僮髁鞒?。完全建立在市場基礎(chǔ)上的全程工作安排通過我司專業(yè)人士的運作，足以保證任何一個優(yōu)秀的策劃創(chuàng)意充分演繹。 （一）前期市調(diào)階段（第一階段）第一階段人員安排 市場研究分析 市場調(diào)研成果總結(jié)專案組動腦會議后，市調(diào)負責人與專案主管共同編寫市場總結(jié) 物業(yè)規(guī)劃研判專案組動腦會議 營銷方向與設(shè)想（開盤時間建議，售樓處及樣板房搭建、布置建議） 策劃報告綱要專案策劃員執(zhí)筆此階段的工作范圍主要是對本案進行詳盡的市場調(diào)研，并編寫市調(diào)報告。在對本案的規(guī)劃情況熟知后，結(jié)合前期的市場調(diào)研成果，召開動腦會議，初步確認本案的營銷策劃方向，并編寫初步策劃草案。在與發(fā)展商共同就策劃內(nèi)容協(xié)商修正并確定之后，將進行第二階段的工作內(nèi)容。 （二）銷售準備階段（第二階段）第二階段人員安排 營銷策劃報告的正式交稿主要內(nèi)容的決定： 248。 目標市場定位 248。銷售策略制定 248。 推廣措施及訴求重點 248。 廣告目標與目的 248。 廣告預(yù)算的編制 248。 平面制作物設(shè)計要求（樓書風格建議、 dm 及單頁制作建議、海報建議、展板內(nèi)容建議等） 248。 現(xiàn)場 pop 布置建議 248。sp 活動建議 248。 媒體選擇與安排進行專案組的動腦會議由本案的專案策劃員執(zhí)筆，廣告策劃輔助，完成報告。 我司與發(fā)展商會議（確定廣告、市場推廣費用及媒體計劃、 sp活動計劃等內(nèi)容） 廣告計劃及文案設(shè) 計審核專案組動腦會議：廣告企劃、電腦設(shè)計人員、策劃員、專案經(jīng)理主控，發(fā)展商進行確認與把握。 印刷品樣稿的審核與修正 現(xiàn)場 pop 布置具體內(nèi)容： 248。 現(xiàn)場圍墻裝飾 248。 現(xiàn)場橫幅和錦旗布置 248。 現(xiàn)場燈箱、指示牌 248。 展板、模型制作 248。 售樓處裝修布置 248。 售樓處導引牌 248。 樣板房裝修布置我司與發(fā)展商共同制作、監(jiān)督 市區(qū)內(nèi)長效媒體安排 銷售文件的準備專案策劃 售講資料編寫 營業(yè)員培訓與考核專案經(jīng)理、專案策劃員、廣告企劃等 樓盤報章廣告審核與安排廣告策劃人員、 專案主管 1銷售名片印刷廣告企劃專員監(jiān)督廣告公司完成此階段基本為策劃報告內(nèi)容的實施，我司將在此階段，協(xié)助發(fā)展商進行與廣告公司的接洽、聯(lián)絡(luò)與監(jiān)督，并及時與發(fā)展商溝通，協(xié)助發(fā)展商進行現(xiàn)場布置；進行業(yè)務(wù)員培訓，及一切銷售資料的準備與落實。 三、銷售階段（第三階段）第三階段負責人員 實施廣告計劃在取得發(fā)展商的確認條件下，我司具體實施。 現(xiàn)場銷售情況統(tǒng)計與監(jiān)控專案經(jīng)理、策劃員 電話量、客戶量、成交量統(tǒng)計與通報 價格反應(yīng)與檢討 廣告效果統(tǒng)計 廣告策劃人員、策劃員、專案經(jīng)理 廣告效果檢討 銷售策略調(diào)整專案組動腦會議，并由策劃員與廣告策劃人員實施 廣告策略調(diào)整 銷售形勢分析與預(yù)測專案組會議 會議安排 248。 每周例會專案經(jīng)理通報銷售情況，了解工程進度（與發(fā)展商），業(yè)務(wù)員反饋情況調(diào)查 248。 月會專案經(jīng)理、策劃專案與發(fā)展商進行銷售工作總結(jié)，月度銷售計劃擬定，廣告計劃擬定。階段銷售會議專案經(jīng)理、策劃員、廣告策劃人員與發(fā)展商進行銷售階段總結(jié)，銷售形勢分析預(yù)測，下階段總體計劃與安排