【導(dǎo)讀】『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?amp;#183;做成功物業(yè)管理人！』。中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)。ＺＨＰＭ設(shè)備管理手冊(cè)A/01/3. 編號(hào)標(biāo)題頁(yè)碼版號(hào)/狀。WI/S-001設(shè)備管理部組織機(jī)構(gòu)圖1A/0. WI/S-002設(shè)備管理部職責(zé)1A/0. WI/S-004設(shè)備管理部專業(yè)工程師職責(zé)1A/0. WI/S-005設(shè)備保修期管理辦法1A/0. WI/S-006水電過(guò)戶審批制度2A/0. WI/S-011中控室/消防中心管理制度A/0. WI/S-013物品驗(yàn)證制度1A/0. WI/S-019供方選擇評(píng)定規(guī)定2A/0. WI/S-020工程質(zhì)量的驗(yàn)收規(guī)定1A/0. WI/SHT-001公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同8A/0. QR-019S解除缺陷責(zé)任證書(shū)1A/0. 7．0負(fù)責(zé)定期對(duì)公司所屬物業(yè)內(nèi)的機(jī)電設(shè)備進(jìn)行檢查、診斷。8．0負(fù)責(zé)公司安委會(huì)的日常工作，組織每季度一次的安全檢查工作。安全事故，做出初步處理意見(jiàn)報(bào)主管副總經(jīng)理。9．0負(fù)責(zé)對(duì)機(jī)電設(shè)備管理績(jī)效每年進(jìn)行一次評(píng)審，統(tǒng)計(jì)出設(shè)備完好率、紅旗設(shè)。備率，設(shè)備重大事故率。10．0負(fù)責(zé)本部門ISO9002和ISO14001文件的修訂工作。12．0負(fù)責(zé)代表公司就設(shè)備管理方面事宜對(duì)外聯(lián)絡(luò)。1．0領(lǐng)導(dǎo)、安排、檢查設(shè)備管理部員工全面履行各自職責(zé)及完成公。司下達(dá)的各項(xiàng)任務(wù)。2．0檢查總結(jié)當(dāng)月工作，

　　

【正文】 9 ZHPM 供方選擇評(píng)定規(guī)定 A/0 2/2 C 類供方評(píng)價(jià)： 設(shè)備中修、大修、更新改造，設(shè)備小改造供方按《 C 類供方評(píng)價(jià)表》進(jìn)行評(píng)價(jià)。 未發(fā)生的條款，不評(píng)分，最后計(jì)算得分率（即折算到百分制）。得分率 85%為合格。合格供方經(jīng)主管副總經(jīng)理批準(zhǔn)后列入《合格供方名單》，以備再選用。 評(píng)審結(jié)果為不合格的分包商，經(jīng)主管副總經(jīng)理簽字后，將從合格供應(yīng)商名單上去掉。 5． 0 供方檔案 設(shè)備部應(yīng)建立并保存合格供方檔案，檔案內(nèi)容包括：評(píng)審記錄、資質(zhì)證書(shū)或營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件及合格供方名單，合格供方名單應(yīng)送交主管副總經(jīng)理一份備查。合格分包商名單應(yīng)規(guī)定 有版號(hào)及修改狀態(tài)，如名單發(fā)生變化，應(yīng)更換版號(hào)或修改狀態(tài)，舊有的名單作廢或銷毀。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 38 頁(yè)，共 61 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) WI/S020 ZHPM 工程質(zhì)量的驗(yàn)收規(guī)定 A/0 1/1 為了保證設(shè)備大中修、更新改造工程的質(zhì)量符合國(guó)家規(guī)范及使用需要，加強(qiáng)對(duì)工程質(zhì)量的管理，特制定如下工程驗(yàn)收規(guī)定： 1． 0 驗(yàn)收組由供方、管理處，設(shè)備部共 同組成。驗(yàn)收合格后，由三方簽字蓋章方有效。（若由發(fā)展商投資建設(shè)，發(fā)展商也應(yīng)派代表參加驗(yàn)收。） 2． 0 核對(duì)實(shí)物工程量與設(shè)計(jì)圖紙相比較，應(yīng)能達(dá)到實(shí)際使用需要。 3． 0 對(duì)工程量進(jìn)行實(shí)測(cè)實(shí)量。 4． 0 分部、分項(xiàng)、分專業(yè)按國(guó)家規(guī)范進(jìn)行質(zhì)量檢查對(duì)照驗(yàn)收。 5． 0 按實(shí)際需要及有關(guān)規(guī)范交接竣工圖及使用說(shuō)明書(shū)。 6． 0 對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷按議定時(shí)限整改后進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。 7． 0 驗(yàn)收合格后才能結(jié)清工程款。 附 :①工程竣工驗(yàn)收證書(shū) ②工程結(jié)算協(xié)議書(shū) 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 39 頁(yè)，共 61 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) WI/S021 ZHPM 設(shè)備管理規(guī)程 A/0 1/14 1． 0 目的 保證所有為業(yè)主（住、用戶）提供各種服務(wù)的公共設(shè)備滿足服務(wù)要求。 2． 0 適用范圍 公司管轄的電力 (油 )拖動(dòng)設(shè)備、電機(jī)、電氣設(shè)備（含強(qiáng)電主線路）、電子設(shè)備（含弱電線路）、管道、風(fēng)道、閥門及其它房屋附屬裝置。 3． 0 定義 3． 1 日常維護(hù)保養(yǎng) 指經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。包括定期檢 查、清潔、防腐、緊固和潤(rùn)滑，對(duì)不經(jīng)常運(yùn)行的機(jī)械進(jìn)行盤車、試車（正壓風(fēng)機(jī)、消防水泵、發(fā)電機(jī)），發(fā)現(xiàn)小故障及時(shí)排除，作好記錄。 3． 2 一級(jí)保養(yǎng) 對(duì)機(jī)械設(shè)備進(jìn)行檢查、檢測(cè)，根據(jù)實(shí)際需要局部解體，進(jìn)行清洗、調(diào)整、維修更換；對(duì)電機(jī)進(jìn)行絕緣搖測(cè)；對(duì)電氣設(shè)備清掃，檢查儀表、電器（斷路器等）；對(duì)電子設(shè)備除塵、觸頭研磨、更換，功能檢查、軟件檢查；對(duì)管道、風(fēng)道局部除繡防腐、刷漆；對(duì)各種主要閥門（含風(fēng)閥、防火閥）滲漏、故障進(jìn)行處理。 3． 3 二級(jí)保養(yǎng) 對(duì)機(jī)械設(shè)備進(jìn)行全面清洗、調(diào)整，部分解體檢查和局部修理，更換易損件 ，噪聲、振動(dòng)、泄漏檢測(cè)，發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷試車；對(duì)電機(jī)進(jìn)行絕緣搖測(cè)，抽芯檢查，清掃、軸承上油；對(duì)電氣設(shè)備全面清掃，母線、導(dǎo)線、電器端子壓接面除氧化，電器參數(shù)整定，耐壓絕緣測(cè)試；對(duì)電子設(shè)備除塵、插接件接口清洗，系統(tǒng)功能、參數(shù)測(cè)試，工作點(diǎn)調(diào)整，軟件維護(hù)；對(duì)管道、風(fēng)道部分除繡、防腐、刷漆；對(duì)各種主要閥門（含風(fēng)閥、防火閥）滲漏、故障處理或更換。 3． 4 中修工程 中修工程是指對(duì)設(shè)備進(jìn)行正常的和定期的全面檢修，對(duì)設(shè)備部分解體修理和更 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 40 頁(yè)，共 61 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 換少量磨損零部件，保證設(shè)備能恢復(fù)和達(dá)到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求，使設(shè)備能正常運(yùn)轉(zhuǎn)到下一 次修理。更換率一般在 10%30%，周期 35 年。 3． 5 大修工程 大修工程是指對(duì)設(shè)備進(jìn)行定期的全面檢修，對(duì)設(shè)備要求全面解體、更換主要部件或修理不合格的零部件，使設(shè)備基本恢復(fù)原有性能。更換率一般超過(guò) 30%，周期 6—10年。 3． 6 設(shè)備更新和技術(shù)改造 WI/S021 ZHPM 設(shè)備管理規(guī)程 A/0 2/14 設(shè)備更新和技術(shù)改造是指設(shè)備使用到一定年限后，技術(shù)性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蝕、排氣、粉塵、噪音）問(wèn)題日益嚴(yán)重，須更新設(shè)備，提高和改善技術(shù)性能。 3． 7 事后維修（故障維修） 設(shè)備發(fā)生故障后，對(duì)失效、損壞部分作針對(duì)性的維修。 3． 8 狀態(tài)維修 通過(guò)監(jiān)測(cè)設(shè)備狀態(tài)參數(shù)的變化，出現(xiàn)明顯劣化后實(shí)施的維修。 4． 0 設(shè)備分類 根據(jù)設(shè)備對(duì)業(yè)主服務(wù)的重要性將其分為三級(jí)（風(fēng)機(jī)類、泵類、機(jī)組類均含相應(yīng)的電機(jī)、電氣控制柜）： Ⅰ級(jí)設(shè)備：電梯、發(fā)電機(jī)、生活水泵、 消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、低壓配電柜、火災(zāi)中央報(bào)警控制柜、消防聯(lián)動(dòng)柜、冷水機(jī)組、 BA 中央管理計(jì)算機(jī)。 Ⅱ級(jí)設(shè)備：正壓風(fēng)機(jī)、空氣處理器、冷卻塔、公用天線系統(tǒng)、對(duì)講報(bào)警系統(tǒng)、防盜監(jiān)視系統(tǒng)、氣體自動(dòng)滅火設(shè)施、高壓開(kāi)關(guān)柜、變壓器、交通道閘、車場(chǎng)自動(dòng)收費(fèi)裝置、泳池水處理裝置、 DDC 現(xiàn)場(chǎng)控制器。 Ⅲ級(jí)設(shè)備：除Ⅰ、Ⅱ級(jí)以外的所有設(shè)備。如：區(qū)域火災(zāi)報(bào)警控制箱、小型控制箱（配電箱）、排風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、集中抄表裝置、維修機(jī)具以及辦公室、食堂、清潔、 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 41 頁(yè)，共 61 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 保安通訊設(shè)備等。 5． 0 設(shè)備管理模式 采用計(jì)劃預(yù)修制（三級(jí)保養(yǎng) 日常維護(hù) 保養(yǎng)、一級(jí)保養(yǎng)、二級(jí)保養(yǎng)、小修、中修、大修、設(shè)備更新和技術(shù)改造）與狀態(tài)維修、事后維修相結(jié)合的管理模式。 5． 1 對(duì)于符合磨損規(guī)律的Ⅰ、Ⅱ級(jí)設(shè)備（電梯、水泵、正壓風(fēng)機(jī)、電動(dòng)機(jī)、柴油發(fā)電機(jī)、冷水機(jī)組、道閘等），定期做三級(jí)保養(yǎng)，定期進(jìn)行小修、中修、大修。小修包含在三級(jí)養(yǎng)護(hù)中。中修、大修周期見(jiàn)附表《設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修周期》。 5． 2 對(duì)于Ⅰ、Ⅱ級(jí)電氣設(shè)備（高壓柜、變壓器、低壓柜、控制柜等）、電子設(shè)備（火災(zāi)報(bào)警控制柜、放大器、計(jì)算機(jī)等）進(jìn)行三級(jí)保養(yǎng)、探測(cè)性維修（功能檢查）、狀態(tài)維修。 5． 3 對(duì)于Ⅲ級(jí)設(shè)備，采取事后維修， 每年一次保養(yǎng)。 6． 0 職責(zé) 6． 1 設(shè)備管理部負(fù)責(zé)設(shè)備接管驗(yàn)收，中修、大修及設(shè)備更新改造計(jì)劃制定、方案審批、工 WI/S021 ZHPM 設(shè)備管理規(guī)程 A/0 3/14 程監(jiān)督、組織驗(yàn)收，保養(yǎng)計(jì)劃審批，設(shè)備（器具）申購(gòu)、報(bào)廢審批，組織招投標(biāo)，選擇、評(píng)價(jià)設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)供方，負(fù)責(zé)《公共機(jī)電設(shè)備維修保 養(yǎng)合同》、《電梯維修保養(yǎng)合同》、設(shè)備缺陷整改、中修、大修、更新改造委托合同的審核，辦理合同會(huì)簽手續(xù)，定期組織專家對(duì)重要設(shè)備進(jìn)行診斷，確定狀態(tài)維修時(shí)機(jī)。 6． 2 質(zhì)量管理部負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)情況及設(shè)備技術(shù)狀態(tài)的月檢查。 6． 3 管理處負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備日常操作、運(yùn)行、巡查、點(diǎn)檢及《公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同》委托范圍外的一切保養(yǎng)、維修工作，填寫相關(guān)記錄，編制保養(yǎng)計(jì)劃，與供方根據(jù)《公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同》確定分包內(nèi)容。維修養(yǎng)護(hù)合同簽訂后，按合同監(jiān)督檢查、評(píng)定供方。 7． 0 設(shè)備前期管理 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 42 頁(yè)，共 61 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 7． 1 前期介入 設(shè)備選型、安裝要求 等由設(shè)備管理部對(duì)有關(guān)物業(yè)考察后，向發(fā)展商提出。政府有關(guān)部門的驗(yàn)收，管理處應(yīng)參與。 7． 2 設(shè)備的接管驗(yàn)收 設(shè)備的接管驗(yàn)收由設(shè)備管理部代表公司，組織專家及相關(guān)管理處技術(shù)人員組成驗(yàn)收組，會(huì)同發(fā)展商、承包商進(jìn)行。 驗(yàn)收依據(jù)為設(shè)備出廠說(shuō)明書(shū)及國(guó)家有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。確實(shí)達(dá)不到上述條件的應(yīng) 在驗(yàn)收單中寫明實(shí)際情況及原因，并限期整改，進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。設(shè)備的接管憑證由公司設(shè)備管理部對(duì)地產(chǎn)商辦理（驗(yàn)收單接收人處簽字蓋設(shè)備管理部公章）。Ⅰ、Ⅱ級(jí)設(shè)備由設(shè)備管理部組織專家及管理處人員一同檢驗(yàn)，Ⅲ級(jí)設(shè)備由管理處檢驗(yàn)，填寫驗(yàn)收單（《公 用機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收單》）報(bào)設(shè)備管理部復(fù)核蓋章。驗(yàn)收單蓋章后，原件發(fā)展商、設(shè)備管理部各留一份作為交接憑證，管理處留復(fù)印件。 設(shè)備技術(shù)資料在設(shè)備交接驗(yàn)收時(shí)，由設(shè)備管理部向發(fā)展商收取并辦理接收手續(xù)。對(duì)于發(fā)展商尚未移交的資料，由管理處代表公司跟蹤收取并填寫《樓宇接管驗(yàn)收移交工程資料清單》，全部資料收齊后，在設(shè)備管理部辦理清單簽字、蓋章手續(xù)。未通過(guò)國(guó)家優(yōu)秀小區(qū)考評(píng)的管理處，資料由管理處專人保管，通過(guò)考評(píng)后，資料移交設(shè)備管理部統(tǒng)一管理 。 當(dāng)供電設(shè)備、供水設(shè)備驗(yàn)收合格接管后，方可與發(fā)展商辦理水、電用 戶更名、過(guò)戶手續(xù)，最好直接與供電局、自來(lái)水公司辦理抄表到戶手續(xù)。辦理手續(xù)前，管理處須向發(fā)展商索要原《供用電合同》、《供水合同》、《供水合同執(zhí)行單》及近期電費(fèi)、水費(fèi)單提交公司 WI/S021 ZHPM 設(shè)備管理規(guī)程 A/0 4/14 設(shè)備管理部審核。審核通過(guò)后，由管理處具體辦理過(guò)戶、抄表到戶事 宜，設(shè)備管理部負(fù)責(zé)辦理《供用電合同》、《供水合同》、委托銀行代收水電費(fèi)協(xié)議書(shū)等對(duì)外合同會(huì)簽手續(xù)。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 43 頁(yè)，共 61 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 7． 3 設(shè)備的編號(hào) 設(shè)備編號(hào)由以下四部分組成： 第一部分表示設(shè)備的類別：用數(shù)字０１－９９表示； 第二部分表示單位的名稱：用字母Ａ－Ｚ表示；（按接管入伙的時(shí)間順序來(lái)排列，機(jī)關(guān)編號(hào)為Ｚ。）當(dāng)管理處數(shù)目超過(guò) 26 個(gè)時(shí)，用雙字母表示。如：第 27， 28 表示為AA， AB； 第三部分表示單位設(shè)備序號(hào)：用數(shù)字１．２．３ ......表示； 第四部分表示設(shè)備的管理等級(jí)：用羅馬數(shù)字Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ表示； 例： 03 －Ｂ － 1－ (Ⅰ ) 電梯 海麗 1 號(hào)梯 Ⅰ級(jí)管理設(shè)備 7． 4 設(shè)備的建帳 設(shè)備管理部發(fā)放物業(yè)代碼，管理處給所管物業(yè)的全部設(shè)備編號(hào)，并用 EXCEL 編制《機(jī)電設(shè)備統(tǒng)計(jì)表》，錄入電腦，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)傳輸?shù)叫畔⒅行姆?wù)器或?qū)④洷P報(bào)設(shè)備管理部。 管理處對(duì)所管理的所有設(shè)施設(shè)備都應(yīng)建帳； 設(shè)備管理部對(duì)全公司設(shè)備設(shè)施建帳。 7． 5 設(shè)備質(zhì)量缺陷整改 新入伙的管理處，機(jī)電設(shè)備接管后，由設(shè)備管理部委托專業(yè)公司對(duì)設(shè)備質(zhì)量缺陷進(jìn)行三個(gè)月整改，簽訂《 設(shè)備質(zhì)量缺陷整改委托合同》，整改達(dá)到中海標(biāo)準(zhǔn)后，由設(shè)備管理部驗(yàn)收，通過(guò)后，再與供方簽訂《公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同》。 7． 6 設(shè)備標(biāo)識(shí)管理 設(shè)備標(biāo)牌 未隱蔽的設(shè)備須在規(guī)定位置貼設(shè)備標(biāo)牌。對(duì)新入伙的物業(yè)，管理處可要求進(jìn)行質(zhì)量缺陷整改的供方按《機(jī)電設(shè)備統(tǒng)計(jì)表》填寫設(shè)備標(biāo)牌，并按有關(guān)規(guī)定要求，貼在設(shè)備上。 設(shè)備的顏色 設(shè)備一律按附表《設(shè)備顏色規(guī)定》的要求顏色進(jìn)行刷漆。 設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識(shí) 重要危險(xiǎn)設(shè)備的工作狀態(tài)須標(biāo)識(shí)（如配電柜掛“禁止合閘”等），報(bào)廢、封存的 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 44 頁(yè)，共 61 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 設(shè)備 WI/S021 ZHPM 設(shè)備管理規(guī)程 A/0 5/14 須標(biāo)識(shí)。 設(shè)備標(biāo)識(shí)牌由企業(yè)策劃部統(tǒng)一設(shè)計(jì)。 8． 0 設(shè)備使用管理 8． 1 物業(yè)公共設(shè)備的操作使用權(quán)歸管理處，供方維修保養(yǎng)時(shí)，停電梯、停電、停水、操作設(shè)備須征得管理處同意。 8． 2 管理處維修人員必須按國(guó)家規(guī)范、公司有關(guān)制度、規(guī)定及作業(yè)指導(dǎo)書(shū)要 求對(duì)本管理處管理的設(shè)備進(jìn)行操作使用，確保對(duì)業(yè)主服務(wù)質(zhì)量達(dá)標(biāo)。須認(rèn)真、全面、細(xì)致的作好運(yùn)行監(jiān)視、檢查工作，并作記錄，記錄應(yīng)保證準(zhǔn)確性、及時(shí)性和真實(shí)性。 8． 3 管理處機(jī)電主管應(yīng)定期分析各種設(shè)備狀態(tài)記錄（含水、電抄表記錄），確定系統(tǒng)工作是否正常。作經(jīng)濟(jì)性分析，確