【導(dǎo)讀】司深入溝通、取得共識的基礎(chǔ)之上，結(jié)合我司多年成功操盤的經(jīng)驗，貴司雖然是初次涉足房地產(chǎn)開發(fā)，但有實力、有理想、負責(zé)任，大無錫，奠定中益集團在無錫房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)有的位置。團在這個項目上的所有期望。只有一個充滿品牌魅力、形象完美豐滿、所以，我們的目標(biāo)就是讓項目——叫好又叫座！本策劃正是基于此目標(biāo)而展開的。區(qū)域房地產(chǎn)市場競爭漸趨激烈，選擇什么樣的競爭策略最有效？項目區(qū)位存在不可避免的劣勢，

　　

【正文】 場，又是融入城市的休閑文化廣場，同時是項目核心的商業(yè)場所，也代表了項目的檔次和形象。 （ 4） 會所、中型超市、便利店、洗衣店、五金家電、醫(yī)療站等與日常生活比較貼近的商業(yè)設(shè)施必須與住宅同時開發(fā)，在完善社區(qū)配套、滿足 消費者需求的同時形成首期的產(chǎn)品賣點。 （ 5） 以小高層為主力產(chǎn)品和商業(yè)的開放布局有利于啟動市場，并促進整個地塊與區(qū)域的成熟，為二、三、四期建設(shè)打下基礎(chǔ)。 二、 開發(fā)原則 1. 充分利用容積率，實現(xiàn)土地價值最大化。 2. 合理控制開發(fā)節(jié)奏，根據(jù)市場實際需求及時調(diào)整。 3. 控制首期開發(fā)規(guī)模 、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和戶型面積，既要保證推售速度同時也要確保項目整體形象和檔次。 中益集團無錫錢橋 鎮(zhèn) 項目整體定位及產(chǎn)品策劃報告 中益集團 凌峻（中國） 41 三、 開發(fā)模式 示范性開發(fā) 項目整體的示范性開發(fā) —— 作為開發(fā)商的第一個大規(guī)模項目，要奠定較高的開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)和基礎(chǔ)，同時也是無錫創(chuàng)新住宅的典范； 首期的示范性開發(fā) —— 首期產(chǎn)品 品質(zhì)奠定 項目 整體形象建立的基礎(chǔ)， 同時也奠定 后期產(chǎn)品開發(fā)的高起點 ； 由于項目首期作為后期形象和品牌的奠基，因此必須合理開發(fā)部分中高端產(chǎn)品，以提升項目整體形象和 產(chǎn)品 品質(zhì)感。 四、 項目分期開發(fā)建議 綜合考慮項目規(guī)模與市場去化的實際情況，建議項目分四期開發(fā)，開發(fā)周期約 34 年。 五、 分期開發(fā)節(jié)奏建議及理由 建議 ? 一期首先開發(fā)臨新業(yè)大道與錫陸路交界的地塊，即西北向地塊 ? 二期開發(fā)東北向地塊 ? 三期開發(fā)西南向地塊 ? 四期開發(fā)東南向地塊 注：以上所指地塊僅為大致劃分，后期具體開發(fā) 分期劃分 需要與總體 規(guī)劃、相關(guān)產(chǎn)品 價值 及周邊環(huán)境成 熟度等進行綜合考慮。 中益集團無錫錢橋 鎮(zhèn) 項目整體定位及產(chǎn)品策劃報告 中益集團 凌峻（中國） 42 理由 ? 首期開發(fā)的地塊位于錫陸路和新業(yè)大道交匯處， 錫陸路為目前項目的交通要道，已開工的新業(yè)大道開通之后更能夠強化錢橋鎮(zhèn)與市區(qū)的交通聯(lián)系 。 首期開發(fā)臨街地塊，能夠使項目與城區(qū)形成良好的互通共享關(guān)系， 在地段上容易為目標(biāo)客戶所認知和認同，有利于項目的順利推售；同時能夠最大限度地 發(fā)掘 臨街的商業(yè)價值。 ? 二期、三期開發(fā)的地塊都能夠與一期的地塊有機銜接，充分發(fā)揮臨街的交通優(yōu)勢、挖掘臨街的商業(yè)價值。 ? 四期所處的地塊東面與南面的道路尚屬規(guī)劃路，短期內(nèi)未能凸現(xiàn)其應(yīng)有的價值，不利于提前開發(fā)；經(jīng)過前三期開發(fā) 之后，小區(qū)漸趨成熟和完善，整個地塊的價值必將得到提升，就算規(guī)劃路尚未開通，此時再開發(fā)四期也能實現(xiàn)地塊價值的最大化。 六、 各期開發(fā)規(guī)模建議 開發(fā)分期 開發(fā)周期 開發(fā)量（ ㎡ ） 比例（ %） 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 1 1012 個月 約 7 萬 小高層為主，部分 類別墅，少量 公寓 2 1012 個月 約 7 萬 小高層約占一半，另 一半 以 情景 洋房為主 ，部分類別墅產(chǎn)品 3 810 個月 約 7 萬 情景 洋房和類別墅 為主，小高層比例降低 4 810 個月 約 萬 類 別墅為主，少量小高層和高層 合計 34 年 約 萬 100 中益集團無錫錢橋 鎮(zhèn) 項目整體定位及產(chǎn)品策劃報告 中益集團 凌峻（中國） 43 [說明 ] ? 在控制一期開發(fā)規(guī)模的原則基礎(chǔ) 之 上，保證項目有足夠的貨量供應(yīng)市場， 在一定程度上體現(xiàn)開發(fā)商的實力和信心；同時， 以總價較低的小高層產(chǎn)品為主，力求實現(xiàn)快速銷售；另外， 通過一期開發(fā)試探市場，根據(jù)市場的反饋和變化及時調(diào)整后續(xù)開發(fā)的策略，降低開發(fā)風(fēng)險。 ? 二期的開發(fā)量與一期相當(dāng)，但產(chǎn)品 結(jié)構(gòu)相應(yīng)調(diào)整，提高品質(zhì)較高的多層產(chǎn)品比例，在保證銷售速度的同時提高銷售利潤。 ? 經(jīng)過一、二期開發(fā)之后，項目居住氛圍趨于成熟、配套逐漸完善，項目形象和知名度也逐步提高，三、四的開發(fā)量雖與 一、二期相當(dāng)，但開發(fā)周期縮短。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上以品質(zhì)較高的 情景洋房 和類別墅 為主， 在保證銷售速度的同時， 進一步提高開發(fā)利潤。 中益集團無錫錢橋 鎮(zhèn) 項目整體定位及產(chǎn)品策劃報告 中益集團 凌峻（中國） 44 第 六 部分 ： 產(chǎn)品規(guī)劃 中益集團無錫錢橋 鎮(zhèn) 項目整體定位及產(chǎn)品策劃報告 中益集團 凌峻（中國） 45 一、 用地概況 及規(guī)劃指標(biāo) 本項目總占地面積為 萬平方米，性質(zhì)為居住用地。地塊四面臨市政道路，北面正對錢陸公路，西為規(guī)劃新建的新業(yè)路，東面及南面為市政規(guī)劃道路；地塊較為方正，地塊內(nèi)部有 14 個面積不等的水 塘，所占面積近一萬平方米。 規(guī)劃指標(biāo) （ 1）總占地面積： 萬平方米 （ 2）容積率＜ （ 3）總建筑面積： 約 萬平方米 （ 4）建筑密度：＜ 28% （ 5）綠地率：＞ 30% 二、 規(guī)劃指導(dǎo) 原則 示范性建筑 豐富的產(chǎn)品線和組團式規(guī)劃造就多元化的混合性社區(qū)， 結(jié)合綠色生態(tài)建筑，將社區(qū)建設(shè)成為惠東區(qū)甚至是無錫市有影響力的示范性人文建筑。 小高層 與低層 /多層住宅 的合理布置 整個住區(qū) 基本為小高層與 低 層 /多層 住宅 ， 用地各占一半， 從景觀和私密性出發(fā)，作出合理的規(guī)劃。 中益集團無錫錢橋 鎮(zhèn) 項目整體定位及產(chǎn)品策劃報告 中益集團 凌峻（中國） 46 與建筑和自然融合的 主題式園林景觀 結(jié)合居住組團的劃分，以主題式的園林景觀融入建筑、融入自然、融入生活，從形式上力求豐富多彩，并具有空間層次感。景觀與社區(qū)的休閑娛樂設(shè)施 巧妙結(jié)合，方便人們既可交流又可賞景 。 充分體現(xiàn)景觀的可觀賞性、可參與性、可享受性。 人車 分層 道路系統(tǒng) 即所有機動車輛均在小區(qū)入口直接進入地下和半地下車庫，社區(qū)內(nèi)僅預(yù)留消防車通道。小區(qū)設(shè)置一個整體連通的大型地下與半地下車庫，即小高層及高層部分為地下車庫，而類別墅產(chǎn)品則通過地勢抬高處理，形成半地下車庫。類 別墅 產(chǎn)品客戶可將車駛進自家的半地下車庫。 配套設(shè)施的合理配置 公建設(shè)施與商業(yè)設(shè)施首先應(yīng)該能夠滿足社區(qū)的需求；其次要做到資源共享，積極利用周邊已有的資源；商業(yè)娛樂設(shè)施適當(dāng)對外開放，與城市生活互動聯(lián)通，營 造城市活躍的居住氣氛。 三、 總體 規(guī)劃設(shè)計 1. 規(guī)劃設(shè)計理念 以綠色生態(tài)地產(chǎn) 的可持續(xù)理念 為設(shè)計思想 ，充分體現(xiàn)生態(tài)社區(qū)、和諧 人居 、可持續(xù)發(fā)展 的生活內(nèi)涵和追求，建筑功能布局合理，配套設(shè)施完善，住區(qū)空間環(huán)境 融入城市 景觀，達到自然、人文、建筑的高中益集團無錫錢橋 鎮(zhèn) 項目整體定位及產(chǎn)品策劃報告 中益集團 凌峻（中國） 47 度 和諧 統(tǒng)一， 在節(jié)能和節(jié)約成本的同時全方位提升 項目 綜合 品質(zhì)。 以景觀為導(dǎo)向進行規(guī)劃設(shè)計， 先景觀后建筑。 小區(qū)不設(shè)置面積過大的中心園林，而是 充分 利用遍布社區(qū)的水系 來營造組團化景觀 ， 單個水體面積不宜過大，應(yīng)以中小點狀水系 （ 通過對現(xiàn)有水塘進行改建后形成的 各種 各樣的 湖） 加 上 較多 的帶狀水系構(gòu) 筑社區(qū)的水景觀系統(tǒng)， 保持景觀的均好性 ；建筑和配套以景觀為核心來合理布局 ，依水而建 ，使每座建筑都能夠保持良好的景觀尺度，擁有良好的景觀視野。最終形成 全景化的湖畔社區(qū) 。 通過規(guī)劃加強社區(qū)與城市和周邊環(huán)境的溝通 ，如小高層及其底層商鋪形成的商業(yè)街做出良好的街道界面，利用廣場及入口等與城市建立互動共享的關(guān)系，利用社區(qū)環(huán)境塑造和配套建設(shè)改善區(qū)域居住環(huán)境，改觀人們的區(qū)域印象，從而使社區(qū)凸現(xiàn)良好的城市功能和價值。 2. 總體規(guī)劃設(shè)計 （ 1） 社區(qū)組團劃分與四級空間體系 ? 組團劃分：獨立 —— 過渡 —— 聯(lián)系 ? 大組團：即以產(chǎn)品為導(dǎo)向，兼顧開發(fā)延 續(xù)性、連貫性及配套設(shè)施的共享性，分別形成小高層住宅組團、情景洋房組團、聯(lián)排及疊加別墅組團、商業(yè)配套等幾大組團。大組團內(nèi)部擁有獨立的主題園林和部分公建配套。大組團之間強調(diào)產(chǎn)品的合理過渡，既有獨立的產(chǎn)品，又保證各大組團之間產(chǎn)品間的合理聯(lián)系，確保公建設(shè)施充分共享、居住氛圍協(xié)調(diào)融洽等。 ? 小組團：大組團下再根據(jù)實際開發(fā)需要劃分小組團。一個大組團下的各小組團產(chǎn)品間具有合理的過渡和一定的趨同性。 ? 公建及商業(yè)：公建配套及商業(yè)場所應(yīng)遠離強調(diào)私密性的 聯(lián)排及疊中益集團無錫錢橋 鎮(zhèn) 項目整體定位及產(chǎn)品策劃報告 中益集團 凌峻（中國） 48 加 別墅組團。 ? 四級空間 ? 一級空間：住區(qū)開放空間，即面向城市的公共空間 ，是會所式商業(yè)廣場、超市等對外開放區(qū)域。創(chuàng)造與城區(qū)互動共享并具有城市氣質(zhì)的住區(qū)開放空間。 ? 二級空間：半開放空間，通常為一個大組團。即社區(qū)園林綠化區(qū)域，對社區(qū)居民開放，不同空間通過帶狀步行道路相連接，是組團之間交流的空間，實行半封閉式管理。 ? 三級空間：半私密空間，通常為一個小組團。即組團內(nèi)空間的公共區(qū)域等，注重一定的私密性、實行獨立的封閉式管理。 ? 四級空間：私密空間，即各戶獨有的前庭、內(nèi)院、后花園等私家場所，強調(diào)私有性和私隱性。 （ 2） 產(chǎn)品布局： ? 商業(yè)及公建配套：主要分布在地塊西北角、北面道路及東面道路臨路一帶 ， 形成集中分布，發(fā)揮最大化效應(yīng)； ? 類別墅產(chǎn)品： 小區(qū)中部在原有諸多水塘的基礎(chǔ)上，設(shè)置形態(tài)豐富的水景觀，形成最具價值的區(qū)域；類別墅產(chǎn)品原則上分布在小區(qū)環(huán)境最好的中部位置 ，基本上呈環(huán)水分布 局勢 ； ? 小高層及中高層： 主要分布在小區(qū)的外圍 沿城市道路一帶 ，既方便發(fā)揮土地利用價值，又可起到良好的街道截面作用 ，讓小區(qū)與城市空間形成 有機的 聯(lián)系、過渡與區(qū)隔。 中益集團無錫錢橋 鎮(zhèn) 項目整體定位及產(chǎn)品策劃報告 中益集團 凌峻（中國） 49 （ 3） 居住用地 臨街和外圍規(guī)劃小高層、少量高層和公寓產(chǎn)品，地塊中部通過景觀塑造（以水景為主）強化環(huán)境品質(zhì)，規(guī)劃洋房和類別墅產(chǎn)品 。 充分考慮日照、通風(fēng)、空氣對流等因素，戶型 以南北朝 向為主。 住宅 產(chǎn)品主要分為兩大類：小高層 （包括極少量 公寓和 高層） 和低層 /多層 ， 按 用地 面積計 各占 50%。 低層 /多層 產(chǎn)品 包括 情景洋房、聯(lián)排別墅、疊加別墅 、大平層住宅 。 隨著區(qū)域和項目的成熟，市場對高層產(chǎn)品接受度的提高，可 預(yù)留部分用地以供后期開發(fā)少量高層（ 18 層），充分利用容積率和盡量使土地價值最大化。 （ 4） 商業(yè) 配套用地 根據(jù)商業(yè)功能設(shè)置，將商業(yè)分為三大部分。第一部分為社區(qū)商 業(yè) ，滿足社區(qū)的基本生活需求；第二部分為會所式商業(yè)廣場，不但服務(wù)于社區(qū)，同時服務(wù)于社會；第三部分為預(yù)留用地，將根據(jù)項目的發(fā)展和需求進行后期開發(fā)。 （ 5） 入口廣場設(shè)計 入口廣場設(shè)計一座標(biāo)志性的建筑物，如鐘樓、愿望塔等，體現(xiàn)項目的恢弘氣勢，提升項目的檔次感和形象力。 中益集團無錫錢橋 鎮(zhèn) 項目整體定位及產(chǎn)品策劃報告 中益集團 凌峻（中國） 50 （ 6） 車位 設(shè)計 車位 建議按 80個 /100 戶 的比例設(shè)計 。小高層統(tǒng)一規(guī)劃地下停車場 ， 情景洋房設(shè)計室外停 車位， 疊加別墅和聯(lián)排別墅設(shè)計半地下 停車位。 （注：由于項目地塊內(nèi)水域面積較多，因此在設(shè)計地下 /半地下車庫時需要綜合衡量相關(guān)開發(fā)成本后再定具體設(shè)計） （ 7） 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代西班牙建筑風(fēng)格 整體上采用具有 現(xiàn)代 感的西班牙 建筑 風(fēng)格 ， 揉合 歐 洲 古典 建筑 美和地中海 現(xiàn)代休閑 浪漫 風(fēng)情。 西班牙風(fēng)格是地中海風(fēng)格的一種，建筑美學(xué) 承繼希臘、羅馬源遠流長的古典傳統(tǒng)，交揉南美人神合一的自然主義，許多建筑評論者稱之為“虛體的建筑”，而這又和中國的陰陽互動、虛實相應(yīng)的園林建筑，有著精神上的契合和互通。本項目并非機械模仿或概念 炒作 ，而是融合無錫的歷史、文化、氣候、方位、植栽等特點， 力求 雕塑出一種永恒的建筑，造