【正文】 續(xù)期（最后沖刺階段）： ?、 正式公開(kāi)強(qiáng)勢(shì)銷(xiāo)售一段時(shí)日后，客戶(hù)對(duì)本案之認(rèn)識(shí)程度應(yīng)不淺，銷(xiāo)售人員應(yīng)配合廣告，重點(diǎn)追蹤以期達(dá)到成交目的。 ?、利用已購(gòu)客戶(hù)介紹客戶(hù)，使之成為活動(dòng)廣告。并事先告之：若介紹成功公司將提成一定數(shù)額的“介紹獎(jiǎng)金”作為鼓勵(lì)。 ?、回頭客戶(hù)積極把握，其成交機(jī)會(huì)極大。 ?、退訂戶(hù)仍再追蹤，實(shí)際了解問(wèn)題所在。 ?、銷(xiāo)售成果決定于是否在最后一秒鐘仍能全力以赴，故銷(xiāo)售末期的士氣高低不容忽視。只要腳踏實(shí)地的執(zhí)行本方案，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)將會(huì)立竿見(jiàn)影，成就頗豐。 左岸”：情調(diào)主義釀造銷(xiāo)售 向左 ，是一種態(tài)度； 向左，是一種選擇； 向左，是一種方式。 從暗紅色的柔滑潤(rùn)澤到深褐色的濃香涌動(dòng)，從法蘭西塞納河畔的藝術(shù)圣地到臺(tái)灣統(tǒng)一企業(yè)“我在咖啡館，和你談戀愛(ài)”的廣告經(jīng)典??麗江花園和廣東省廣告公司再一次締造了關(guān)于“左岸”的唯美思潮。 “左岸”情結(jié)： 一千個(gè)人心中有一千個(gè)哈姆雷特 十九世紀(jì)，法國(guó)巴黎的塞納河，蜿蜒西流穿過(guò)巴黎市中心，河以北稱(chēng)為右岸；以南稱(chēng)為左岸。右岸以其金錢(qián)、貿(mào)易、權(quán)力成為繁華、奢靡、成熟、優(yōu)雅的象征，但左岸卻以其活力和知識(shí)而取勝，散發(fā)著屬于思想、發(fā)自?xún)?nèi)心的清新氣質(zhì)，悠然而自得。 更多人所接觸的“左岸”是源自一個(gè)咖啡品牌的故事，一個(gè)廣告意象中的幻影，一個(gè)游離在等待與幻滅之間的愛(ài)情童話；一個(gè)刺激消費(fèi)者內(nèi)心欲望的“精神鴉片”。 在中國(guó)，北京有“左岸公舍”；湖南有“左岸春天”；杭州有“湖左岸”。但是，“左岸”什么？“左岸是一種情緒，一種感覺(jué)，一種訴說(shuō) 不盡的風(fēng)情。它是藝術(shù)的、文化的、浪漫的、不羈的?！丙惤▓@左岸廣告的創(chuàng)意者李翠這樣說(shuō)。但其實(shí)正如同一千個(gè)人心中有一千個(gè)哈姆雷特，一千個(gè)人心中也有一千個(gè)左岸。省廣的策劃創(chuàng)意總監(jiān)丁邦清作為此次創(chuàng)意的帶隊(duì)人，他說(shuō)：“我們想要傳遞的是左岸朦朧的感覺(jué)，它是一個(gè)精神的家園，是一個(gè)有品味的家園、自由的家園、浪漫的家園，它是一個(gè)心靈的寄居處?！? 經(jīng)過(guò)這樣的詮釋?zhuān)白蟀肚榻Y(jié)”自然而然成為了麗江花園的一個(gè)新亮點(diǎn)?！白蟀?，在許多人的心目中，是一個(gè)永遠(yuǎn)的情結(jié)。相對(duì)于右岸正演示的浮華與喧囂，在左岸卻更能安靜從容地進(jìn)行藝術(shù)般的 生活。”寫(xiě)在麗江花園左岸售樓書(shū)扉頁(yè)上的兩行字正好說(shuō)明了這點(diǎn)。 中資情調(diào)：用文化升級(jí)代替產(chǎn)品升級(jí) 麗江花園作為全國(guó)最早倡導(dǎo)社區(qū)文化的社區(qū)之一，１０多年來(lái)的刻意營(yíng)造和帶動(dòng)已形成了濃厚的小區(qū)文化氛圍與居住模式。從早期奧美廣告公司在策劃麗江花園的廣告時(shí)，將麗江 的角色定義為“和諧生活的體驗(yàn)”、“一方水土一方人，美善相隨麗江人”就可以看出麗江所倡導(dǎo)人文關(guān)懷。正因?yàn)槿绱?，麗江花園吸引了許多高文化、高收入的消費(fèi)群體，麗江花園市場(chǎng)部的周小姐向記者展示了這樣一組資料：麗江現(xiàn)有業(yè)主８０００余戶(hù)，其中七成 以上有本科及本科以上的學(xué)歷，他們的職業(yè)構(gòu)成主要為外資公司的管理層、高級(jí)白領(lǐng)、ＩＴ公司、廣告公司及傳媒工作者、律師、藝術(shù)家、設(shè)計(jì)師和許許多多的自由職業(yè)者。高素質(zhì)的業(yè)主與高品味的社區(qū)文化形成了良性的循環(huán)，積淀并成就了麗江文化。 麗江花園市場(chǎng)部經(jīng)理周艷婷告訴筆者：“小資”是麗江一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，這和麗江現(xiàn)有的業(yè)主構(gòu)成有著密切的關(guān)系。然而在丁邦清看來(lái)，“在?左岸 ?每一間房子都適合你喝咖啡！”他說(shuō)，“中資”是這樣的一種群體：與當(dāng)下泛濫的“小資”相比，他們更為大氣、更為成熟，能夠自如地把握生活，懂得思考，經(jīng)得起考 驗(yàn)，而非追逐表面情趣。“小資”則缺乏積累和沉淀，生活閱歷略顯蒼白。一旦有了這樣的比較和共識(shí)，“左岸文化”的概念自然升華，“左岸”成為一個(gè)釋放文化的符號(hào)，由小情小趣的“小資”向更為成熟的“中資”過(guò)渡，即用文化升級(jí)代替產(chǎn)品升級(jí)。 據(jù)介紹，此次一同參與筆稿的有九易、黑馬、思源、省廣等幾間廣州本土的廣告公司。提案時(shí)，省廣準(zhǔn)備的“左岸”和“江湖”兩個(gè)概念，引起了不小的爭(zhēng)議，而“左岸”恰如其分地傳遞了麗江花園的人文主張，廣告公司和廣告主相互“嗅”到了對(duì)味的切合點(diǎn)。提案一次通過(guò)。 生活在左岸：向左還是向右 ，是一個(gè)問(wèn)題！ 左派、左傾、左翼、左岸??左??！優(yōu)雅、自由、浪漫、無(wú)所顧及??是為左岸！省廣創(chuàng)作的“向左轉(zhuǎn)”系列廣告一出街馬上引起了各方強(qiáng)烈的反響，被認(rèn)為是“有模仿之嫌卻無(wú)造作之意”，更有認(rèn)為省廣的“左岸”和臺(tái)灣的“左岸”在廣告創(chuàng)意上有著“異曲同工”之妙??正如同創(chuàng)意者李翠所說(shuō)的：“向左還是向右，是一個(gè)問(wèn)題！” 印度有句古語(yǔ)：“兩江交匯處必有圣地”。而“左岸”位于珠江支流三支香水道與大石河融會(huì)交流處，剛好在麗江花園橋的左側(cè)，地理環(huán)境與塞納河畔的左岸咖啡館幾乎如出一轍，而麗江“美善和諧”的核心 文化正暗合了巴黎左岸的文明氣息。棲居麗江花園行走、閱讀、聆聽(tīng)、冥想的Ｎ種形態(tài)和所有關(guān)于“左”的感覺(jué)積累起來(lái)，構(gòu)成了“生活在左岸”的自由浪漫和飛揚(yáng)氣度。 “左岸”廣告分為“風(fēng)向篇（圖１）”和“意境篇（圖２、３、４）”?！帮L(fēng)向篇”用一個(gè)簡(jiǎn)單的風(fēng)標(biāo)圖案搭配平和卻有深度的文字，傳遞給消費(fèi)者一種自由放松選擇的態(tài)度，意在利用廣告在樓盤(pán)上市初期引起話題和關(guān)注，而非房地產(chǎn)廣告慣用的江景、戶(hù)型、交通等單一賣(mài)點(diǎn)；“意境篇”帶來(lái)的是視覺(jué)上寧?kù)o的想像空間，靈動(dòng)而悠遠(yuǎn)，把代表“中資”的獨(dú)特空間，如冥想室、收藏室、視聽(tīng)室作為具像化的想像元素，通過(guò)藝術(shù)性和思想性的方式表現(xiàn)生活，褪去生活的物質(zhì)化功能。這就是丁邦清為麗江花園提出的“生活的藝術(shù)、詩(shī)意的安居”廣告主題，麗江花園“人文關(guān) 懷”的品牌核心得到了進(jìn)一步的升華與強(qiáng)化。 事實(shí)上，如何為產(chǎn)品的銷(xiāo)售找加法，一直是地產(chǎn)商絞盡腦汁的課題。這么多年的地產(chǎn)風(fēng)云演繹了層出不窮的模式，有名校＋地產(chǎn)、高爾夫＋地產(chǎn)、自然生態(tài)＋地產(chǎn)等等，而“社群文化＋地產(chǎn)”，這是麗江花園獨(dú)有的文化地產(chǎn)模式。“左岸”廣告借用巴黎左岸清新自由的人文元素，融合了麗江花園本色的文化氣質(zhì)，在表現(xiàn)產(chǎn)品上由虛到實(shí)，又由實(shí)升華出“成熟社區(qū)＋文化氛圍＋消費(fèi)廣告的人文關(guān)懷和情感體驗(yàn)”，切切實(shí)實(shí)在品牌價(jià)值上為銷(xiāo)售找到成功的加法。 十年磨一劍 全城廣告人的夢(mèng)想： 八月末，麗江花園推出了又一期新樓盤(pán)“左岸”，在充斥各大媒體的房地產(chǎn)宣傳中脫穎而出，無(wú)論是由麗江花園促成的地產(chǎn)文化模式還是由省廣創(chuàng)作的“左岸”廣告，皆令人耳目一新，渙然冰釋。 十年磨一劍。經(jīng)過(guò)十多年的培育與成長(zhǎng)，麗江花園形成了其獨(dú)有的社區(qū)文化與人文精神；其間廣告公司發(fā)揮了不可忽視的作用。據(jù)麗江花園的市場(chǎng)經(jīng)理周艷婷介紹，為了保持對(duì)市場(chǎng)的靈敏觸覺(jué)，動(dòng)悉千變?nèi)f化的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，麗江花園采取了不同階段與不同廣告公司合作的方式，其中包括國(guó)際廣告公司：奧美、靈智．大洋、精信，本土 4A 廣告公司：省廣、白馬等，經(jīng)過(guò)不斷 地探討與磨合，努力尋求雙方“對(duì)味”的方式，吸取精華，積累經(jīng)驗(yàn)，沉淀資產(chǎn)，對(duì) 完美打造麗江花園的品牌有著重要的作用；而且與不同的廣告公司合作能夠避免同一家公司陷入“模式化”的創(chuàng)作執(zhí)行，無(wú)怪麗江花園總能夠先聲奪人，在廣東房地產(chǎn)“元老”的背景下仍強(qiáng)勢(shì)打造出“左岸”這樣一個(gè)升級(jí)版的地產(chǎn)概念。 第五篇：房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案 目標(biāo) ?? 推廣策略建議： ?? 推廣主題 主推廣語(yǔ) 分賣(mài)點(diǎn) ?? 執(zhí)行計(jì)劃 市場(chǎng)調(diào)查與分析（月日 — 月日） 部門(mén)具體負(fù)責(zé)人員： 基礎(chǔ)資料收集：（競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案動(dòng)態(tài)）（月日 — 月日） 基礎(chǔ)資料收集：（新增個(gè)案調(diào)研）（月日 — 月日） 基礎(chǔ)資料收集：（法律動(dòng)態(tài)、廣告發(fā)布動(dòng)態(tài)）（月日 — 月日）歸納、匯總：（月日 — 月日） 撰寫(xiě)報(bào)告：（月日 — 月日） 審核：（月日 — 月日） 樓書(shū)、銷(xiāo)海、廣告片設(shè)計(jì) 廣告公司篩選 篩選方式 。 （月日 — 月日） 樓書(shū)、銷(xiāo)海、廣告片方案設(shè)計(jì)（月日 — 月日） 樓書(shū)、銷(xiāo)海、廣告片制作（月日 — 月日） 附：《樓書(shū)設(shè)計(jì)建議》、《銷(xiāo)海設(shè)計(jì)建議》、《廣告片設(shè)計(jì)建議》主要負(fù)責(zé)部門(mén)或人員：華巢氏 **專(zhuān)案組 **印刷公司廣告公司 *月 1*日房展會(huì)布置實(shí)施 房展會(huì)布展公司確定（月日 — 月日） 展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)的布置方案落實(shí)（月日 — 月日） 3． 3 參展活動(dòng)的其他準(zhǔn)備工作（月日 — 月日） 附：《 *房展會(huì)活動(dòng)方案》 主要負(fù)責(zé)部門(mén)或人員：華巢氏 **專(zhuān)案組 **置業(yè)布展公司 媒體計(jì)劃 報(bào)媒軟、硬廣告類(lèi) 篩選方式 。 篩選安排（月日 — 月日） 媒體選擇：《 **報(bào)》、《 **報(bào)》、。為主其他媒體輔助報(bào)道 、排期及制作（月日 — 月日） 月日 報(bào)媒：《 **報(bào)》 形式：軟文 /硬廣告 設(shè)計(jì)：（月日 — 月日） 制作：（月日 — 月日） 月日 報(bào)媒：《 **報(bào)》 形式：軟文 /硬廣告 設(shè)計(jì)：（月日 — 月日） 制作：（月日 — 月日） 。 附：《報(bào)媒廣告細(xì)化方案》 主要負(fù)責(zé)部門(mén)或人員：華巢氏 **專(zhuān)案組 **置業(yè) 戶(hù)外廣告策劃、設(shè)計(jì)、文案、完稿、制作（月日 — 月日） （月日 — 月日） 燈箱廣告選址（月日 — 月日） 發(fā)布公司的確定（月日 — 月日） 燈箱廣告的設(shè)計(jì)（月日 — 月日） 燈箱廣告的制作與發(fā)布（月日 — 月日） （月日 — 月日） 戶(hù)外廣告牌選址（月日 — 月日） 發(fā)布公司的確定（月日 — 月日） 戶(hù)外廣告牌的設(shè)計(jì)（月日 — 月日） 戶(hù)外廣告牌的制作與發(fā)布（月日 — 月日） （月日 — 月日） 單立柱戶(hù)外廣告選址 （月日 — 月日） 發(fā)布公司的確定（月日 — 月日） 單立柱戶(hù)外廣告的設(shè)計(jì)（月日 — 月日） 單立柱戶(hù)外廣告的制作與發(fā)布（月日 — 月日） 。 附：《戶(hù)外廣告方案》 《 **》雜志廣告的策劃、排期及制作（月日 — 月日） ：《 **》雜志廣告方案的確定（月日 — 月日） ：《 **》雜志廣告的設(shè)計(jì)（月日 — 月日） 《 **》雜志廣告的制作與發(fā)布（月日前）主要負(fù)責(zé)部門(mén)或人員：華巢氏 **專(zhuān)案組《 **》雜志社。 *月份銷(xiāo)控計(jì)劃（月日 — 全程） 均價(jià)與差價(jià)系數(shù)的確定和調(diào)整（月日前）主要負(fù)責(zé)部門(mén)或人員：華巢氏 **專(zhuān)案組 **置業(yè) 付款方式的確定（月日前）主要負(fù)責(zé)部門(mén)或人員：華巢氏 **專(zhuān)案組 **置業(yè) 優(yōu)惠方式的確定（月日前）主要負(fù)責(zé)部門(mén)或人員：華巢氏 **專(zhuān)案組 **置業(yè) 銀行按揭最終確定（月日前）主要負(fù)責(zé)部門(mén)或人員：**置業(yè) 銷(xiāo)售人員及銷(xiāo)售經(jīng)理等各級(jí)人員的讓價(jià)空間與權(quán)責(zé)范圍（開(kāi)盤(pán)前）主要負(fù)責(zé)部門(mén)或人員：華巢氏 **專(zhuān)案組 **置業(yè)附：《 **項(xiàng)目?jī)r(jià)格體系》 開(kāi)盤(pán)前相關(guān)資料準(zhǔn)備到位 配套 設(shè)施 配套設(shè)施方案的建議（月日 月日） 配套設(shè)施方案的調(diào)整（月日 月日） 配套設(shè)施方案相關(guān)文字資料的到位（月日 月日）主要負(fù)責(zé)部門(mén)：華巢氏**專(zhuān)案組 **置業(yè) 物業(yè)管理 物業(yè)管理方案的建議（月日 月日） 物業(yè)管理方案的調(diào)整（月日 月日） 物業(yè)管理方案相關(guān)文字資料的到位（月日 月日） 景觀設(shè)計(jì)方案 景觀設(shè)計(jì)方案的建議（月日 月日） 景觀設(shè)計(jì)方案的調(diào)整（月日 月日） 景觀設(shè)計(jì)方案相關(guān)文字資料的到位（月日 月日） 房屋銷(xiāo)售相 關(guān)文件 商品房預(yù)售許可證（開(kāi)盤(pán)前）主要負(fù)責(zé)部門(mén)或人員： **置業(yè) 商品房銷(xiāo)售合同樣本（開(kāi)盤(pán)前）主要負(fù)責(zé)部門(mén)或人員： **置業(yè)華巢氏 **專(zhuān)案組 物業(yè)管理手則（ *月 *日前）主要負(fù)責(zé)部門(mén)或人員： **置業(yè)華巢氏 **專(zhuān)案組 簽定相關(guān)文書(shū)的注意事項(xiàng)（開(kāi)盤(pán)前） 公證部門(mén)（辦理合同的公證）律師事務(wù)所（委托 /簽約 /按揭 /合同條款解釋?zhuān)? 主要負(fù)責(zé)部門(mén)或人員： **置業(yè)華巢氏 **專(zhuān)案組 現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售執(zhí)行（全程） 、電話追蹤 、介紹樓盤(pán) ，詳細(xì)環(huán)境 、拜訪 、衛(wèi)生保潔