【正文】 4 幢 ２７ ? 一期主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 類 別 數(shù)量 單位 1 一期總用地面積 M2 其中 一期研發(fā)區(qū)用地 M2 一期企業(yè)總部區(qū)用地 91463 M2 2 一期總建筑面積 M2 1）商業(yè)建筑面積 M2 其中 商業(yè)建筑面積 M2 高層酒店公寓建筑面積 M2 高層辦公樓建筑面積 M2 2）一期企業(yè)總部區(qū)總建筑面積 80563 M2 其中 企 業(yè)總部建筑面積 57204 M2 展示中心建筑面積 6201 M2 企業(yè)交流中心建筑面積 17338 M2 3 一期綜合容積率 其中 研發(fā)區(qū)容積率 企業(yè)總部區(qū)容積率 4 一期綜合建筑密度 ％ 其中 一期研發(fā)區(qū)建筑密度 ％ 一期企業(yè)總部區(qū)建筑密度 ％ 5 企業(yè)總部區(qū)幢數(shù) 55 幢 其中 D型（ ） 12 幢 E型（ ） 16 幢 F型（ ） 27 幢 6 企業(yè)交流中心區(qū)幢數(shù) 8 幢 其中 A型（ ） 6 幢 B型（ ） 2 幢 7 企業(yè)展示區(qū)幢數(shù) 3 幢 其中 C型（ ） 3 幢 ２８ ? 二期主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 類 別 數(shù)量 單位 1 二期總用地總面積 M2 其中 二期研發(fā)區(qū)用地 M2 二期企業(yè)總部區(qū)用地 43200 M2 2 二期總建筑面積 M2 1）二期研發(fā)區(qū)總建筑面積 M2 其中 商業(yè)建筑面積 M2 高層辦公樓建筑面積 M2 2）二期企業(yè)總部區(qū)總建筑面積 31486 M2 其中 企業(yè)總部建筑面積 20952 M2 展示中心建筑面積 2067 M2 企業(yè)交流中心建筑面積 8467 M2 3 二期綜合容積率 其中 二期研發(fā)區(qū)容積率 二期企業(yè)總部區(qū)容積率 4 二期綜合建筑密度 ％ 其中 二期研發(fā)區(qū)建筑密度 ％ 二期企業(yè)總部區(qū)建筑密度 ％ 5 企業(yè)總部區(qū)幢數(shù) 19 幢 其中 D型（ ） 3 幢 E型（ ） 3 幢 F型（ ） 4 幢 ２９ B型（ ） 6 幢 J型（ ） 3 幢 6 企業(yè)交流中心區(qū)幢數(shù) 4 幢 其中 A型（ ） 4 幢 7 企業(yè)展示區(qū)幢數(shù) 1 幢 其中 C型（ ） 1 幢 ３０ ? 項(xiàng)目總投資估算 序號(hào) 項(xiàng)目 單價(jià) 計(jì)算量 總價(jià) 備注 （元 /m2 ） （ m2 ） （萬 元） 一 土地成本 225 185758 按照 15萬元 /畝計(jì)算（項(xiàng)目總用地面積185758m2） 二 前期費(fèi)用 項(xiàng)目總建筑面積 前期策劃費(fèi)用 100 城市設(shè)計(jì)和前期規(guī)劃 100 拆遷安置成本 5000 相關(guān)企業(yè)和工廠搬遷和安置費(fèi)用 工程勘察費(fèi) 20 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 50 項(xiàng)目配套費(fèi)、規(guī)費(fèi) 110 建設(shè)單位管理費(fèi) 120 約為建設(shè)投資額的 % 工程監(jiān)理、保險(xiǎn)費(fèi) 60 約為建設(shè)投資額的 % 工程咨詢費(fèi) 20 一～二項(xiàng)小計(jì) 三 建筑、安裝工程費(fèi) 研發(fā)區(qū) 其中 商業(yè) 2500 高層辦公 3000 高層酒店公寓 2200 ３１ 企業(yè)總部區(qū) 112049 其中 企業(yè)總部 20xx 77976 展示中心 1500 8268 企業(yè)交流中心 1800 25805 建筑安裝工程費(fèi)小計(jì) 四 室外工程配套費(fèi) 150 三～四項(xiàng)小計(jì)（工程費(fèi)用） 總建筑面積的工程費(fèi)用，并計(jì)算單方工程造價(jià) 五 其他費(fèi)用 （三～四項(xiàng)） 3% 六 管理費(fèi)用 （三～五項(xiàng)） 3% 七 不可預(yù)見費(fèi)用 （三～六項(xiàng)） 5% 一～七項(xiàng)小計(jì)（建設(shè)投資額） 八 財(cái)務(wù)成本 建設(shè)投資額65% 6% 年 以上開發(fā)成本 九 銷售收入 十 銷售費(fèi)用 銷售收入 3% 十一 銷售稅金及其附加 營業(yè)稅 銷售收入 5% 城建稅 銷售收入 5% 7% 教育附加 銷售收入 5% 3% 地方教育附加 銷售收入 5% 2% 印花稅 銷售收入 % ３２ 土地增值稅 0 投資利潤率20%以下，免征增值稅 十二 銷售毛利潤 十三 所得稅 毛利潤 25% 十四 銷售凈利潤 十五 總投資凈利潤率 % 假定按照開發(fā)成本的 120%進(jìn)行定價(jià)銷售，承擔(dān)相應(yīng)的各種稅費(fèi)。 根據(jù)以上初步分析：該項(xiàng)目承擔(dān)投資額和各類稅費(fèi)總計(jì)達(dá)到 106113 萬 33 康橋總部經(jīng)濟(jì)園 市場調(diào)研報(bào)告 34 35 目 錄 前 言 ................................................................................................................. 37 第一章 宏觀環(huán)境分析 ........................................................................................... 39 國家總體宏觀經(jīng)濟(jì) 39 上海市宏觀經(jīng)濟(jì)概況 40 南匯區(qū)經(jīng)濟(jì)形勢 41 第二章 上海市工業(yè)園 amp。商務(wù)區(qū)發(fā)展情況 .......................................................... 45 上海市現(xiàn)代工業(yè)園概況 45 主要經(jīng)濟(jì)園區(qū)分布 ......................................................................... 45 各大工業(yè)園主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)特色 ............................................................. 46 各工業(yè)區(qū)發(fā)展趨勢 ......................................................................... 47 上海市工業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展動(dòng)態(tài) 51 工業(yè)項(xiàng)目供需概況 ......................................................................... 52 工業(yè)物業(yè)租售情況 ......................................................................... 52 土地批租價(jià)格 ................................................................................. 53 . 上海甲級(jí)寫字樓市場動(dòng)態(tài) 54 甲級(jí)寫字樓需求 ............................................................................. 54 甲級(jí)寫 字樓供應(yīng) ............................................................................. 56 甲級(jí)寫字樓空置率 ......................................................................... 57 甲級(jí)寫字樓租金 /價(jià)格 .................................................................... 57 市場展望 ......................................................................................... 58 綜述 59 第三章 總部經(jīng)濟(jì)概述 ........................................................................................... 61 什么是總部經(jīng)濟(jì) 61 企業(yè)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)所關(guān)注的因素 61 上海發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的可行性 62 香港、新加坡發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的啟示 64 第四章 康橋工業(yè)園發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的可行性 ....................................................... 67 康橋鎮(zhèn)概況 67 康橋工業(yè)園區(qū)自身簡介 68 康橋工業(yè)區(qū)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的可行性 69 第五章 可比項(xiàng)目分析 .................................................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 北京總部基地 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 總部基地概述 ........................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 36 詳細(xì)介紹 ................................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 上海西郊生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚區(qū) 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 漕河涇虹橋臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū) 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 交通 ........................................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 規(guī)劃 ........................................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 配套設(shè)施 ................................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 上海國際總部之都 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 項(xiàng)目概況 ................................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 項(xiàng)目定位 ................................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第六章 項(xiàng)目 SWOT 分析 ............................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 優(yōu)勢 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 劣勢 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 機(jī)會(huì) 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 威脅 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第七章 康橋總部經(jīng)濟(jì)園可能入駐的企業(yè) .................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 選擇康橋總部經(jīng)濟(jì)園 的動(dòng)因 錯(cuò)誤 !未定義書簽 。 可能入駐的企業(yè) 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 按企業(yè)來源區(qū)域劃分 ............................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 按行業(yè)劃分 ............................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 潛在入駐企業(yè)資料庫 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 上市公司資料分析 ................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 民營企業(yè) 500 強(qiáng)資料分析 .................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 FROM: （點(diǎn)擊更多文章） 37 第 14章 前 言 此次調(diào)研的目的是為康橋總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)的建筑規(guī)劃、項(xiàng)目功能定位、目標(biāo)消費(fèi)群提供一些切實(shí)可行的參考依據(jù)。本項(xiàng)目的整體定位是：工業(yè)園內(nèi)部的總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)。這一概念的工業(yè)區(qū)發(fā)展模式目前在國內(nèi)可參考的案例十分有限，因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)、引進(jìn)產(chǎn)業(yè)、形象定位以及操作模式上都還處于摸索階段。本次調(diào)研的主