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【正文】 727 4 116F 128 非拼合兩居 12056 5 西單元 36 非拼合三居 4907 7 西單元 36 非拼合三居 4874 小計(jì) —— 240 —— 28564 毛坯 3 東單元 95 非拼合兩居 9019 合計(jì) 4 棟 —— 335 —— 37583 6． 4 開盤預(yù)期目標(biāo) ? 開盤當(dāng)天實(shí)現(xiàn)銷售率 70%，年底實(shí)現(xiàn)消化率 85%，有效完成全年 5 個(gè)億目標(biāo)。 ? 確保全年 15000 元 /平米均價(jià)實(shí)現(xiàn)，有效實(shí)現(xiàn)利潤率； ? 為 2020 年 3 月開盤同質(zhì)化產(chǎn)品奠定良好的客戶基礎(chǔ)。 ? 保證首開的火爆氛圍，樹立市場高端項(xiàng)目形象。 7．價(jià)格體系 7． 1 定價(jià)原則 第一步：以 15150元 /㎡為基準(zhǔn)價(jià)測算各樓座均價(jià)； 第二步：在各樓座均價(jià)基礎(chǔ)上測算各樓座單層平面各戶型均價(jià)； 第三步：確定樓層差價(jià)； 第四步：確定金銀角加價(jià)： 第五步：拼合因素價(jià)格修正； 第六步：精裝小兩居 價(jià)格修正； 第七步：毛坯價(jià)格修正。 7． 2 樓體系數(shù) 根據(jù)樓座擺位，綜合景觀、路網(wǎng)噪音影響等因素，考評各樓座梯次如下： ? 設(shè)置 3 個(gè)維度設(shè)計(jì)測算因素，每個(gè)維度設(shè)置 5 個(gè)分值： 分值 綜合景觀 樓體遮擋 道路噪音 5 有 無 無 4 主要朝向 側(cè)面有 主要朝向無 3 次要朝向 次要朝向有 次要朝向無 2 遠(yuǎn)距離有 主要朝向有 側(cè)面 1 無 有 有 ? 以 15150 元 /㎡為基礎(chǔ)單價(jià)，測算各樓座均價(jià)為： 樓座 影響因素 影響因素 影響因素 分值 中值差 倍增 樓座均價(jià) 綜合景觀 樓體遮擋 道路噪音 3 1000 40% 30% 30% 100% 分值 3 中值差 1000 15150 1 號樓 4 4 15760 2 號樓 4 4 15760 3 號樓 4 4 15700 4 號樓 4 15710 5 號樓 4 16010 6 號樓 4 16360 7 號樓 3 15960 合計(jì) —— —— —— —— —— —— 15848 加入戶型因素后測算得到的一期樓座梯次為：（由低到高） 3樓 4樓 1/2樓 7樓 5樓 6樓 7． 3 戶型系數(shù) 在各樓座均價(jià)基礎(chǔ)上測算各樓座單層平面各戶型均價(jià)： ? 根據(jù) 5 個(gè)維度設(shè)計(jì)測算因素，每個(gè)維度設(shè)置 5 個(gè)分值： 分值 戶型（舒適度） 景觀 遮擋 位置 面積（大小） 5 開間大 南北通透 全明 南北均有景觀 南側(cè)無樓座遮 擋 不臨路 100 平米以下 4 開間大 南北通透 南側(cè)有景觀 北側(cè)無樓座遮 擋 東西側(cè)臨社區(qū)環(huán) 路 101～ 130 3 南北通透 北側(cè)有景觀 南北均大樓間 距 南北側(cè)臨社區(qū)環(huán) 路 131～ 150 2 南北不通透 東西側(cè)有景觀 北側(cè)樓間距小 東西側(cè)臨主干道 151～ 180 1 —— 無景觀 南側(cè)樓間距小 南北側(cè)臨主干道 181 平米以上 最好 最差 1 2 3 4 5 6 7 ? 每個(gè)樓座單層平面根據(jù)以上因素評分結(jié)果為： 1 號樓（拼合戶型）： （首次開放資源） 樓層 分類 單元門 戶型 編號 拆分 面積 拼合 面積 戶型 景觀 遮擋 位置 面積 標(biāo)準(zhǔn)層 西單元 D1+D2 標(biāo) D21+D3 標(biāo) 東單元 D21+D3 標(biāo) D1+D2 標(biāo) 首層 西單元 D1+D2 首 D21+D3 首 東單元 D21+D3 首 D1+D2 首 2 號樓： （非首次開放資源） 樓層 分類 單元門 戶型 編號 戶型 面積 戶型 景觀 遮擋 位置 面積 標(biāo)準(zhǔn)層 西單元 A1 標(biāo) A2 標(biāo) A21 標(biāo) A11 標(biāo) 東單元 A11 標(biāo) A21 標(biāo) A2 標(biāo) A1 標(biāo) 首層 西單元 A1 首 A2 首 A3 首 東單元 A3 首 A2 首 A1 首 3 號樓： （首次開放資源 ） 樓層 分類 單元門 戶型 編號 戶型 面積 戶型 景觀 遮擋 位置 面積 標(biāo)準(zhǔn)層 西單元 A1 標(biāo) A2 標(biāo) A21 標(biāo) A11 標(biāo) 東單元 A11 標(biāo) A21 標(biāo) A2 標(biāo) A1 標(biāo) 首層 西單元 A1 首 A2 首 A3 首 東單元 A3 首 A2 首 A1 首 4 號樓： （首次開放資源 ） 樓層 分類 單元門 戶型 編號 戶型 面積 戶型 景觀 遮擋 位置 面積 標(biāo)準(zhǔn)層 /首層 西單元 A1 標(biāo) A2 標(biāo) A21 標(biāo) A11 標(biāo) 東單元 A11 標(biāo) A21 標(biāo) A2 標(biāo) A1 標(biāo) 5 號樓： （首次開放資源 ） 樓層 分類 單元門 戶型 編號 戶型 面積 戶型 景觀 遮擋 位置 面積 標(biāo)準(zhǔn)層 /首層 西單元 A6 標(biāo) A7 標(biāo) 東單元 A7 標(biāo) A6 標(biāo) 6 號樓（拼合戶型）： （非首次開放資源 ） 樓層 分類 戶型 編號 拆分 面積 拼合 面積 戶型 景觀 遮擋 位置 面積 標(biāo)準(zhǔn)層 /首層 D1 標(biāo) D2 標(biāo) 7 號樓（西單元非拼合戶型、東單元拼合戶型）： （首次開放資源 ） 樓層 分類 單元門 戶型 編號 拆分 面積 拼合 面積 戶型 景觀 遮擋 位置 面積 標(biāo)準(zhǔn)層 西單元 A6 標(biāo) A7 標(biāo) 東單元 E2 標(biāo) E1 標(biāo) 首層 西單元 A6 首 A7 首 東單元 E2 首 E1 首 7． 4 樓層、金銀角價(jià)差 確定樓層價(jià)差： 原則： ? 由于首層無小院，頂層無閣樓、露臺(tái)，二層為下水基層，所以這三層樓層價(jià)一致，為最低； ? 其余樓層按照樓層段劃分價(jià)差，篩選出定價(jià)最高的樓層段，其他樓層段按照不同標(biāo)準(zhǔn)遞減；其中： 23F、 24F 樓座： 15～ 19 層價(jià)格最高， 20～次頂層（ 200）， 10～14 層（ 400）， 6～ 9 層（ 700）， 3～ 5 層（ 900）， 頂樓（ 1200） 20F 樓座： 15～ 19 層價(jià)格最高， 10～ 14 層（ 400）， 6～ 9 層（ 700），3～ 5 層（ 900）， 頂樓（ 1200） 18F 樓座： 15～ 17 層價(jià)格最高， 10～ 14 層（ 400）， 6～ 9 層（ 700），3～ 5 層（ 900）， 頂樓（ 1200） ? 樓層最低價(jià)與樓層最高價(jià)間價(jià)差為 1200 元 /㎡。 確定金銀角價(jià)差： 原則： ? 銀角加價(jià) 300 元 /㎡； ? 金角加價(jià) 600 元 /㎡。 7． 5 其他因素價(jià)格修正 拼合因素價(jià)格修正： ? 由于大戶型均為拼合產(chǎn)品，拼合產(chǎn)品存在的雙合同、雙產(chǎn)權(quán)、多次置業(yè)等銷售弊端，對拼合戶型進(jìn)行適當(dāng)減價(jià)的價(jià)格修正； ? 凡拼合戶型減價(jià) 100 元 /㎡。 精裝小兩居價(jià)格修正： ? 考慮到 2居 90平米精裝戶型的目標(biāo)客群對于高檔精裝所產(chǎn)生的總價(jià)附加 部分承受能力有限，所以對精裝 2 居戶型進(jìn)行適當(dāng)價(jià)格修正。 ? 凡 90 ㎡精裝 2 居戶型減價(jià) 300 元 /㎡。 毛坯價(jià)格修正： ? 如果 3 號樓采用毛坯標(biāo)準(zhǔn)交房，需要進(jìn)行毛坯價(jià)格修正，在精裝價(jià)格基礎(chǔ)上對 3 號樓進(jìn)行減價(jià)修正； ? 雖然本案精裝成本較高，且目前對外精裝標(biāo)準(zhǔn)報(bào)價(jià)高于 3500 元 /㎡，但考慮到相應(yīng)抬高毛坯產(chǎn)品售價(jià)以積壓精裝產(chǎn)品的消化，所以毛坯價(jià)格修正減價(jià)并非按照精裝成本 3500 元 /㎡進(jìn)行修正的； ? 毛坯戶型減價(jià) 1800 元 /㎡； 7． 6 首推資源優(yōu)惠方式 優(yōu)惠方式 點(diǎn)位 比例 實(shí)現(xiàn) 點(diǎn)位 一次性 3 20% 貸款 /公積金 1 80% 升級 1 100% 1 開盤 3 日內(nèi)成功認(rèn)購 1 100% 1 合計(jì) 備注：以上優(yōu)惠方式為累加點(diǎn)位； 7． 7 首推資源基礎(chǔ)價(jià)定價(jià)結(jié)果 精裝 樓座 面積 （㎡） 總價(jià)（元） 均價(jià) （元 /㎡） 主力產(chǎn)品總貨值（萬元） 平米 萬元 平米 萬元 平米 萬元 平米 萬元 1 號樓 14472 221063670 15275 175 268 164 250 2 號樓 16523 249182260 15081 96 144 94 141 3 號樓 16523 223555908 13530 96 129 94 127 4 號樓 17330 272802513 15742 95 150 93 147 5 號樓 9891 152720512 15441 144 222 131 202 6 號樓 9235 147368248 15958 193 308 192 306 7 號樓 10812 165501008 15308 143 219 130 199 161 247 172 263 合計(jì) 94785 1432194118 15110 7． 8 首推資源表單價(jià)定價(jià)結(jié)果 精裝 樓座 面積 （㎡） 總價(jià)（元） 均價(jià) （元 /㎡） 主力產(chǎn)品總貨值（萬元） 平米 萬元 平米 萬元 平米 萬元 平米 萬元 1 號樓 14472 233890067 16161 175 283 164 265 0 0 0 0 4 號樓 17330 293728282 16949 95 161 93 158 0 0 0 0 5 號樓 9891 164438316 16626 144 239 131 217 0 0 0 0 7 號樓 10812 180896655 16732 143 239 130 217 161 270 172 287 合計(jì) 52505 872953319 16626 毛坯 樓座 面積 （㎡） 總價(jià)（元） 均價(jià) （元 /㎡） 主力產(chǎn)品總貨值（萬元） 平米 萬元 平米 萬元 平米 萬元 平米 萬元 3號樓 16523 236378527 14306