【正文】 【 2020 年均價】： 15000 元 /平米 【全盤均價】： 19000 元 /平米 【營銷周期】： 2020 年清盤 1． 2 銷售任務(wù)分解 ? 天津市調(diào)整普通住宅價格標(biāo)準(zhǔn)：天津市地方稅務(wù)局、市財政局、市國土資源和房屋管理局聯(lián)合調(diào)整了天津普通住宅價格標(biāo)準(zhǔn)，其中紅橋區(qū)調(diào)整幅度最大，成交單價標(biāo)準(zhǔn)上漲了 %。新標(biāo)準(zhǔn)將自 3 月 1 日起執(zhí)行。 ? 天津提高公有住房租金標(biāo)準(zhǔn)：在履行法定程序的基礎(chǔ)上，經(jīng)天津市政府批準(zhǔn)，決定從 4 月 1 日起適當(dāng)調(diào)整本市公有住房租金標(biāo)準(zhǔn)。調(diào)整幅度為：成套獨用住房提高15%；成套伙用住房及非成套住房提高 10%。 ? 天津出臺 津六條 ：天津國土房管部門發(fā)布了監(jiān)管地產(chǎn)市場的六項措施，業(yè)內(nèi)稱之為 津六條 。從房源登記、禁收預(yù)售款到嚴(yán)查捂盤等多方面措施，已經(jīng)開始執(zhí)行的 津六條 與住建部出臺的《通知》內(nèi)容非常相似。 ? 天津調(diào)整住房公積金繳存額：自 2020 年 7 月 1 日起，本市住房公積金繳存基數(shù)由 2020 年職工個人月均工資總額，調(diào)整為 2020 年職工個人月均工資總額， 2020年度住房公積金繳存基數(shù)不得低于本市現(xiàn)行最低月工資標(biāo)準(zhǔn) ? 調(diào)整住房公積金 (組合 )貸款 ：從 5 月 31 日起，對個人住房公積金 (組合 )貸款 有關(guān)政策進(jìn)行調(diào)整，該通知嚴(yán)格執(zhí)行 4 月 17 號頒布的新“國十條”，并從貸 款比例、購房貸款繳存余額等方面進(jìn)行統(tǒng)一。 貸款政策根據(jù)購房套數(shù)分別限制 對于首套購房， 所購住房建筑面積在 90 平方米 (含 90 平方米 )以下的，應(yīng)支付不低于所購住房價款 20%的首付款；所購住房建筑面積超過 90 平方米的，應(yīng)支付不低于所購住房價款 30%的首付款。 對于第二套購房 ，應(yīng)支付不低于所購住房價款 50%的首付款。 第三套購房貸款，暫停發(fā)放個人住房公積金貸款 。 公積金繳存余額確定貸款限額 個人住房公積金貸款額度不得高于職工申請貸款時住房公積金賬戶余額 (同時使用配偶住房公積金申請個人住房公積金貸款，為職 工及配偶 住房公積金賬戶余額之和的 10 倍 ，住房公積金賬戶余額不足 2 萬元的按 2 萬元計算。 ? 中介不得代售新建限價房：天津市國土房管局下發(fā)通知，即日起叫停中介機(jī)構(gòu)或個人代理銷售新建限價商品房。以進(jìn)一步規(guī)范限價商品住房銷售行為，嚴(yán)格銷售管理，確保限價商品住房公開、公平銷售。 ? 津十條：為貫徹落實《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)〔 2020〕 10 號）和《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)〔 2020〕 4 號），進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控， 穩(wěn)定市場預(yù)期，經(jīng)市人民政府同意，日前，天津制定了《促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展實施意見》，各相關(guān)部門目前正在制定各自的實施細(xì)則。 ? 申請定向房后 不得再申請限價房 ：為完善限價商品住房相關(guān)政策，確保限價商品住房政策實施的公平、公開、公正，天津市國土房管局 21 日下發(fā)通知，明確單人申請限價商品住房，申請人須無私產(chǎn)住房且未承租公有住房。申請人本人或配偶申請定向安置經(jīng)適房后，不得再申請限價商品住房。 3．市場環(huán)境 3． 1 天津市場 09/8—10/8天津商品房成交走勢2020004000006000008000001000000120200014000001600000平米10002020300040005000600070008000900010000元 / 平米成交面積 1425664 1219761 1093263 1243950 1349511 860047 374025 885056 1083847 634833 504506 629028 710569 成交均價 7527 7665 8025 7834 7864 8875 8819 8681 9476 8138 8958 9566 9333 09 年 /8 月 09 年 /9 月 09 年 / 1 0 月 09 年 / 1 1 月 09 年 / 1 2 月 10 年 /1 月 10 年 /2 月 10 年 /3 月 10 年 /4 月 10 年 /5 月 10 年 /6 月 10 年 /7 月 10 年 /8 月 2020 年 8 月，天津市商品房共成交 71 萬平米，成交面積環(huán)比 7 月份成交量 上漲 13%，同比 09 年 8 月份下跌 50%；成交均價方面，本月全市成交均價為 9333元 /平米，環(huán)比 7 月下滑 2%，同比 09 年 8 月上漲 24%。 天津商品住宅區(qū)域市場環(huán)比走勢050000100000150000202000250000300000350000平米020204000600080001000012020140001600018000元 / 平米10 年 /6 月成交量 73972 170316 62965 197252 10 年 /7 月成交量 87178 233883 74562 233404 10 年 /8 月成交量 86790 321464 103525 198790 10 年 /6 月成均價 14373 10448 8276 5858 10 年 /7 月成均價 15748 10087 11117 6239 10 年 /8 月成均價 15210 10091 9157 5634 中心城區(qū) 環(huán)城四區(qū) 濱海新區(qū) 郊遠(yuǎn)區(qū)縣 8 月各區(qū)域成交量無明顯下滑，中心城區(qū)、濱海新區(qū)近三個月成交平穩(wěn)，濱海新區(qū)略有上漲；環(huán)城四區(qū)及郊縣各區(qū)為主力成交區(qū)域， 7 月環(huán)城四區(qū)成交量環(huán)比 7 月均有所增長，增長 %，郊縣區(qū)域成交量環(huán)比 7 月下滑 %。 8 月除環(huán)城四區(qū)持平外，其他區(qū)域成交價格均略有下滑，中心城區(qū)、環(huán)城四區(qū)、濱海新區(qū)、郊縣區(qū)域成交均價呈遞減分布。 天津商品房成交產(chǎn)品情況 2020年8月 全市商品房成交面積分布（按套數(shù)）15%26%32%14%6%7%7 0 平米以下 7 0 9 0 平米 9 0 1 2 0 平米120144平 米 144180平 米 1 8 0 平米以上 2020年8月 全市商品房成交戶型分布（按套數(shù)）13%47%19%5%1%15%一室 二室 三室 四室 五室以上 敞開 2 0 1 0 年8 月全市商品房成交套值分布（按套數(shù)）23%43%19%7%3% 5%5 0 萬以下 50100萬 100150萬 150200萬200250萬 2 5 0 萬以上 10 年 8 月，商品房成交產(chǎn)品特點為，主力成交面積區(qū)間 90120 平米以，成交主力戶型為兩室，成交總價在 100 萬元占以下總成交 66%，成交均價在50009000 元，占總成交比例較大，剛性需求明顯。 3． 2 環(huán)城四區(qū)市場 0 9 / 0 8 —1 0 / 0 8 環(huán)城四區(qū)商品房成交走勢1000001500002020002500003000003500004000005000550060006500700075008000850090009500100001050011000平米 元 / 平米成交量 356998 358640 309900 323175 336548 202023 116247 295871 367802 161900 170316 233883 321464 成交均價 6719 6948 7262 7420 7227 7909 7591 8228 9240 9068 10448 10087 10091 0 9 / 8 月 0 9 / 9 月 0 9 / 1 0 月 0 9 / 1 1 月 0 9 / 1 2 月 1 0 / 1 月 1 0 / 2 月 1 0 / 3 月 1 0 / 4 月 1 0 / 5 月 1 0 / 6 月 1 0 / 7 月 1 0 / 8 月 2020 年 8 月，環(huán)城四區(qū)商品房共成交 32 萬平米，成交面積環(huán)比 7 月份成交量上漲 37%，同比 09 年 8 月份下跌 10%；成交均價方面，本月環(huán)城四區(qū)成交均價為 10091 元 /平米，與 7 月價格持平，同比 09 年 8 月上漲 50%。 8月西青區(qū)及津南為環(huán)城四區(qū)主力成交區(qū)，并且西青及津南成交量大幅增長；西青區(qū)由于中 信珺臺、富力津門湖等項目熱銷影響，成交量環(huán)比 7 月增長 57%；津南區(qū)環(huán)比 7 月上漲 62%；北辰區(qū)一直處于環(huán)城四區(qū)下游位置，成交量較少。 成交均價，西青區(qū)為環(huán)城四區(qū)市場領(lǐng)跑者，且成交價格波動性較大， 6 月西2020年8月 全市商品房成交均價區(qū)間分布（按套數(shù)）17%21%19%25%10%3% 5%5 0 0 0 以下 50007000 70009000 9000120201202016000 1600020200 2 0 0 0 0 以上 青市場高端產(chǎn)品成交帶動區(qū)域價格，使得西青成交價偏離市場， 8 月市場恢復(fù)正常，價格理性回歸；其他三區(qū)價格無明顯變化。 3． 3 市場的思考 我國房市預(yù)期在 2020 年中期迅速回升，隨之而來的是房市超預(yù)期“ V”型反轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)市場的迅速回暖和量價齊增，主要歸因于我國危機(jī)前保持的低負(fù)債率以及危機(jī)爆發(fā)后“天量”信貸的刺激。 房市的過快增速使得信貸風(fēng)險大量積聚，引起監(jiān)管部門的重視。 2020 年交際之時，政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策頻出，本輪政策調(diào)控屬于結(jié)構(gòu)性調(diào)整、“有保有壓”、重點在 于使房價漲幅“可控”。 受 2020 年房地產(chǎn)報復(fù)性增長影響，今年前半年天津商品住宅和二手住宅均價持續(xù)增長。上半年隨著新政出臺，樓市成交量下滑，逐漸形成觀望態(tài)勢。濱海四區(qū)、環(huán)城四區(qū)的樓市成交量在今年上半年均呈下跌趨勢，其中濱海新區(qū)最大跌幅同比下降了 %，而環(huán)城四區(qū)成交量最大跌幅達(dá) %，平均也下跌了三成左右。只有遠(yuǎn)郊區(qū)縣受藍(lán)印等政策影響，加之 今年上半年有較大的放量，成交量同比呈上漲趨勢。這充分說明了天津樓市目前處于一個觀望的階段，而在價格方面天津市四大板塊，無論是市內(nèi)六區(qū)還是環(huán)城四區(qū)、濱海新區(qū)甚至遠(yuǎn)郊區(qū)縣都呈同比上漲的趨勢。這主要是由于去年市場過熱引起的，也是自 2020 年樓市低迷后，一個報復(fù)性反彈的延續(xù)。尤其是市內(nèi)六區(qū)同比上漲了近五成左右。如此過快的上漲速度，也是樓市觀望的原因之一。 4．競爭項目 城市核心豪宅聚集了城市最稀缺的資源和最高端的豪宅項目，主要代表項目為仁恒海河廣場、環(huán)球金融中心、招商鉆石山等 梅江高端住宅區(qū)依托良好的生態(tài)資源而形 成的高端居住區(qū)，代表項目為富力津門湖、世紀(jì)梧桐公寓、首創(chuàng)福特納灣 同質(zhì)競品市場 同質(zhì)競品供應(yīng)及存量情況 ? 目前天津高端住宅項目供應(yīng)主要集中在內(nèi)環(huán)海河沿線及老城廂版塊； ? 非城市核心區(qū)僅在奧體中心版塊有零星豪宅項目分布； ? 本案與當(dāng)前城市豪宅密集區(qū)之間距離將近 15 公里，在地理位置相近的區(qū)域尚未出現(xiàn)城市豪宅項目。 目前市場部分城市豪宅項目列表 項目名稱 樓盤地址 占地面積 建筑面積 容積 率 項目屬 性 裝修狀況 建筑形式 開盤時間 居住物業(yè)存量 津門津 塔 和平區(qū)解 放橋 60 城市綜 合體 精裝 高層、超高 2020 年 2月 仁恒海河廣場 南開區(qū)東馬路 34 城市綜合體 精裝 高層 2020 年 8月 3 嘉里中心 河?xùn)|區(qū)六 緯路 7 72 城市綜 合體 精裝 高層、超高 待定 10 中信CBD 河?xùn)|區(qū)六緯路 16 130 8 城市綜合體 待定 高層、超高 待定 15 中糧十一經(jīng)路項目 河?xùn)|區(qū)十一經(jīng)路 23 75 城市綜合體 待定 高層、超高 待定 20 中糧大悅城 南開區(qū)南門外大街 50 城市綜合體 精裝 高層 11 年初 7 招商鉆石山 南開區(qū)奧體中心 14 23 住宅 毛坯 超高、別墅 2020 年 8月 5 津瀾闕 河西區(qū)南 北大街 3 9 3 公寓 精裝 高層 預(yù)計 10年底 9 城市核心區(qū)或占有相對稀缺的資源是城市豪宅選址的基礎(chǔ)條件；高容積率、復(fù)合型、精裝修是城市豪宅的共性特征。 同質(zhì)市場典型項目分析 （一）、 仁恒海河廣場 （ 1）、項目基本情況 ? 南開區(qū)東馬路與通南路交口； ? 占地 10 萬平米，總建筑面積約 50 萬平米； ? 住宅、商業(yè)、寫字樓集群； ? 新加坡仁恒天津首 個開發(fā)項目； ? 純高層社區(qū)，平均容積率 ； ? 當(dāng)前均價約 25000 元 /平米。 （ 2）、戶型分析 ? 由于容積率較高，該項目住宅部分全部由高層住宅組成，總建筑面積約 20 萬平米； ? 項目單元產(chǎn)品面積區(qū)間 50300 平米，其中主力產(chǎn)品為 117 平米左右兩室、 150160平米三室。 ? 該項目當(dāng)前主力在售產(chǎn)品為 5090 平米區(qū)間 MINI 公寓； ? 主力戶型為 5060 平米區(qū)間一室產(chǎn)品，當(dāng)前售價約 27000 元 /平米。