【文章內(nèi)容簡介】 （ 3）、仁恒海河廣場產(chǎn)品供求情況 房型 套數(shù) 面積 平均面積 成交套數(shù) 轉(zhuǎn)化率 一室 93 4877 52 3 3% 兩室 305 30470 110 132 43% 三室 414 66265 160 393 95% 四室 105 19895 189 102 97% 五室及以上 8 2386 298 8 100% 從供求情況來看，面積偏大的兩室產(chǎn)品轉(zhuǎn)化情況較差 注：該項(xiàng)目一室產(chǎn)品為近期新入市產(chǎn)品，因此當(dāng)前成交轉(zhuǎn)化率較低 （ 4）、成交情況 2020 年 9 月 — 10 年 8 月仁恒海河廣場月度銷售走勢 （ 5）、客戶情況 ? 本地客戶是主力，占成交客戶比例超過 70%，外地客戶占有相當(dāng)份額（占成交客戶比 25%）； ? 本地客戶中南開、和平、河北區(qū)客戶為主，占本地客戶總量比例近 60%。 ? 從項(xiàng)目成交客戶職業(yè)分布情況看，私營業(yè)主和事業(yè)單位職員是項(xiàng)目主要客戶，其中和平路及新安商場附近私營業(yè)主較多； ? 從成交客戶置業(yè)目的分布情況看，改善型客戶是項(xiàng)目成交主力，藍(lán)印戶口和婚房客戶也占據(jù)一定比例。 （二）、津門津塔 （ 1）、項(xiàng)目基本情況 ? 和平區(qū)大沽橋與興安路交匯處 ； ? 住宅、辦公、商業(yè)、酒店多功能集群； ? 占地 5 萬平米，建筑規(guī)模約 60 萬平米； ? 金融街控股開發(fā)，超高寫字樓建天津新地標(biāo) 。 ? 09 年 2 月開盤，現(xiàn)均價約 30000 元 /平米 。 （ 2）、戶型分析 ? 津門公寓部分產(chǎn)品面積區(qū)間 180360 平米； ? 津塔公寓部分產(chǎn)品面積區(qū)間 60130 平米。 兼顧現(xiàn)金流產(chǎn)品和頂級住宅產(chǎn)品，海河景觀、城市地標(biāo)和高標(biāo)準(zhǔn)裝修是其主要賣點(diǎn) （ 3）、津門津塔產(chǎn)品供求情況 房型 套數(shù) 面積 平均面積 成交套數(shù) 轉(zhuǎn)化率 一室 541 36944 68 287 53% 兩室 106 9838 128 55 52% 三室 176 37312 212 147 84% 四室 78 27696 355 46 59% 五室及以上 8 3687 461 0 0% （ 4）、成交情況 2020 年 9 月 — 10 年 8 月津門津塔月度銷售走勢 （ 5）、客戶情況 ? 本地客戶主力地位明顯弱化，外地客戶比例較高（占總量近 40%）； ? 本地客戶分布呈現(xiàn)出離散性，但整體地緣性仍較為明顯（和平、河西、南開客戶為主）。 ? 從項(xiàng)目成交客戶職業(yè)分布情況看，私營業(yè)主是項(xiàng)目核心客戶，占成交客戶總量超過 40%，自由職業(yè)者和職業(yè)投資人也占有相當(dāng)比重； ? 從成交客戶置業(yè)目的分布情況看，改善居住和投資是主要購買目的，商務(wù)會客型購買目的占有相當(dāng)比重。 （三）、 招商鉆石山 （ 1）、項(xiàng)目基本情況 ? 位于南 開區(qū)衛(wèi)津南路奧體中心旁； ? 占地面積 萬平米，建筑面積 31 萬平米； ? 建筑形式有超高層、高層、雙拼、聯(lián)排、疊加別墅； ? 社區(qū)整體容積率 ； ? 招商地產(chǎn)著力打造天津市精品項(xiàng)目； ? 目前已銷售 11 萬平米，當(dāng)前存量約 20 萬平米； ? 項(xiàng)目一期推售產(chǎn)品為超高層 住宅，現(xiàn)已基本銷售完畢；二期產(chǎn)品以高層住宅為主，預(yù)計(jì) 2020 年 10 月入市； 社區(qū)整體容積率較高，為 ，為了規(guī)劃出別墅產(chǎn)品，外圍采用超高層建筑形式拉升總體容積率；招商鉆石山國際會所為居者提供前所未有的奢華享受。國際會所配套標(biāo)準(zhǔn) 50 米四季恒溫泳池、壁球館、健 身房、 spa、美容等 ,為業(yè)主提供高品質(zhì)生活。 （ 2）、戶型分析 項(xiàng)目超高層產(chǎn)品主力面積區(qū)間：一居 82 ㎡ 二居 130 ㎡ 三居 180 ㎡、四居： 240 ㎡ ； 別墅戶型區(qū)間為 200380 平米； 超高層產(chǎn)品戶型產(chǎn)品較為單一，主打舒適型居住產(chǎn)品 （ 3）、招商鉆石山產(chǎn)品供求情況 房型 套數(shù) 面積 平均面積 成交套數(shù) 轉(zhuǎn)化率 一室 70 5769 82 61 87% 兩室 171 22243 130 167 98% 三室 110 19707 180 99 90% 四室 52 12468 240 44 85% 招商鉆石山一期超高層產(chǎn)品于 2020 年年底入市，入市價約為 12020 元 /平米，先期產(chǎn)品均為豪華型產(chǎn)品；一期產(chǎn)品于 2020 年年底已基本銷售完畢，整體均價為 13500 元 /平米； 招商鉆石山二期高層產(chǎn)品將于 2020 年 10 月入市，主力戶型以 85 平米兩室、 130— 150 平米三室為主； （ 4）、成交情況 2020 年 9 月 — 10 年 8 月招商鉆石山月度銷售走勢 （ 5）、客戶情況 本地客戶是主力，占成交客戶比例超過 70%，外地客戶占相當(dāng)份額（約為 25%，其中以北京客戶居多）； 本地客戶中，南開、河西、和平 三區(qū)客戶較多，總體占比超過 60%。 同質(zhì)競品典型項(xiàng)目小結(jié) 同比同質(zhì)競爭市場，本案在精裝修標(biāo)準(zhǔn)、宜居性方面具有一定的優(yōu)勢； 豪宅項(xiàng)目客戶地緣屬性較弱，客戶圈層特征明顯； 在高端住宅中搭配部分現(xiàn)金流產(chǎn)品能較好的平衡高端物業(yè)消化較慢的情況； 超過 120 平米的兩室和 260 平米以上的大戶型產(chǎn)品市場接受度較低。 地緣競品市場 地緣競品供應(yīng)及存量情況 項(xiàng)目位于友誼南路延長線、外環(huán)線以外區(qū)域，隸屬于梅江南板塊；從地緣角度來看，本項(xiàng)目主要競爭板塊有梅江板塊、梅江南板塊、津南微山路板塊； 但綜合考 慮項(xiàng)目市場定位及同期市場狀況，梅江南版塊及微山路版塊主要以普通住宅項(xiàng)目為主，與本案城市豪宅定位相差較大，因此不作為項(xiàng)目核心競爭市場考慮。 主要競爭項(xiàng)目基本基礎(chǔ)信息列表 項(xiàng)目名稱 樓盤地址 占地面 積 建筑面積 容積 率 裝修狀況 建筑形式 開盤時 間 存量 弘澤印象 河西友誼南路與綏江道交口東南角 毛坯 高層、洋房 Dec07 松江水岸公館 河西梅江南居住區(qū) 6 號島 (梅江南環(huán)島路附近 ) 毛坯 高層、小高 層、多層 Nov05 卡梅爾 河西梅江南居住區(qū)環(huán)島東路西側(cè) 毛坯 高層、 別墅 Sep05 華廈津典 河西梅江居住區(qū) 50 50 1 毛坯 洋房、小高 層 Oct05 海逸長洲 河西友誼南路與 珠江道交口 20 60 毛坯 高層、別墅 Aug04 6 世紀(jì)梧桐公寓 河西珠江道與九連山路交口 毛坯 高層、小高層 Nov07 1 江勝天鵝湖 河西梅江南居住 毛坯 高層、別墅 Oct05 區(qū) 水岸江南 河西友誼南路梅江南居住區(qū) 11號地 精裝 修 高層、別墅 Jan08 富力津門湖 河西紫金山路與珠江道交口西側(cè) 112． 4 165 精裝 修 高層、小高、別墅、洋房 Nov07 51 地緣市場典型項(xiàng)目分析 （一）、 富力津門湖 （ 1）、項(xiàng)目基本情況 ? 位于河西紫金山路與珠江道交口西側(cè) 。 ? 項(xiàng)目占地 112 萬平米，總建筑面積 165 萬平米，容積率 ，其中商業(yè)用地 57 萬平米，是中心城區(qū)難得的綜合性大盤； ? 項(xiàng)目規(guī)劃物業(yè)類型有住宅、 MINI 套房、別墅、商鋪； （ 2）、戶型分析 ? 項(xiàng)目整體分為 6 期開發(fā)，目前一、二期已基本銷售完畢，目前正在熱銷的三期產(chǎn)品“云舒、鳴泉”組團(tuán)，主要以 8 99 平米兩室、 130140 平米三室戶型產(chǎn)品為主，目前兩室戶型已售完； ? 項(xiàng)目當(dāng)前存量為 6 萬平米，未來市場供應(yīng)約 51 萬平米，普通住宅產(chǎn)品將以 80— 100平米兩室、 130—— 150 平米三室戶型產(chǎn)品為主 （ 3）、富力津門湖產(chǎn)品供求情況 戶型 套數(shù) 面積 平均面積 占比 一室 961 58611 61 13% 兩室 146 12903 88 3% 兩室 718 90322 126 20% 三室二廳 937 138981 148 31% 三室二廳 348 66349 191 15% 四室 301 68518 228 15% 五室以上 64 15276 239 3% 存量戶型 戶均面積 （㎡） 產(chǎn)品存量套數(shù) 產(chǎn)品存量面 積（㎡） 存量占比 一室 67 419 28049 48% 二室 120 14 1469 3% 三室 159 64 9410 16% 四室 226 57 10988 19% 五室以上 239 25 7937 14% ? 富力津門湖 已入市產(chǎn)品目前存量以 67 平米一室、 160 平米以上大戶型產(chǎn)品存量為主； ? 富力津門湖未來入市產(chǎn)品預(yù)計(jì)以 90 平米兩室、 130— 140 平米三室為主力戶型； （ 4）、成交情況 ? 項(xiàng)目 2020 年 8 月至今月均消化面積 8000—— 12020 平米； ? 項(xiàng)目 09 年成交價格曲折上升， 2020 年 4 月達(dá)到歷史最高價格，約 16500 元 /平米； ? 4 月新政以后，該項(xiàng)目推出多套“特價房”，價格約 13000 元 /平米，月均去化量達(dá) 1萬平米，銷售狀況良好； ? 由于過去的一年中，項(xiàng)目三室戶型供應(yīng)較多，銷售總體占比較大，約占 40%，其次是一室戶 型，占總體銷售 23%；項(xiàng)目戶均套值中，以 132 萬兩室、 199 萬三室為主； （ 5）、客戶情況 客戶來源： 三居及以下產(chǎn)品客戶主要來源于工作地點(diǎn)或原住所在附近區(qū)域（河西區(qū)、西青區(qū)為主）；大三居及以上產(chǎn)品客戶地緣性減弱，來自區(qū)域比較廣泛。 客戶年齡： 3045 歲之間，大三居及以上客戶年齡偏大。 職業(yè)特征： 購買兩居客戶為大公司職員、機(jī)關(guān)單位員工；三居客戶為大公司中層、私營業(yè)主；大三居及以上產(chǎn)品客戶為私營業(yè)主、大企業(yè)的管理層。 購房關(guān)注點(diǎn)： 兩居及小三居客戶主要關(guān)注內(nèi)部功能性，出房率等； 三居客戶關(guān)注居住配套及相 關(guān)的外部環(huán)境； 大三居客戶關(guān)注的是居住的尺度、是否可以看到湖面等品質(zhì)方面的特點(diǎn)。 付款方式： 一次付款比例 5%左右，貸款基本都會選擇最低的首付額度， 200 平米以上的可以選擇 5 成首付。 （二）、 世紀(jì)梧桐公寓 （ 1）、項(xiàng)目基本情況 ? 位于河西珠江道與九連山路交口； ? 占地面積 萬平米，建筑規(guī)模約 萬平米，容積率 ，規(guī)劃為小高、高層住宅； ? 梅江核心區(qū)域精品住宅社區(qū)， Art Deco 建筑風(fēng)格，精品園林； ? 主力戶型以 110— 140 平米兩居、三居戶型為主； 于 2020 年 11 月開盤，現(xiàn)處于尾盤階段，存量 9800 平米，當(dāng)前售價已達(dá)到 21000 元 /平米 （ 2）、戶型分析 兩室以 88 平方米至 120 平方米為主；三室以 137 平米為主，四室為 170 平米為主 產(chǎn)品線豐富，兼顧現(xiàn)金流產(chǎn)品以及舒適型產(chǎn)品 （ 3）、產(chǎn)品供求情況 房型 供應(yīng)套數(shù) 供應(yīng)面積 戶均面積 成交套數(shù) 轉(zhuǎn)化率 一室 24 1779 74 24 100% 兩室 450 47621 106 435 97% 三室 420 55268 132 386 92% 四室 58 9482 163 38 66% （ 4）、成交情況 尾盤階段， 月均去化 2020 平米，當(dāng)前價格水平 21000 元 /平米 （ 5）、客戶情況 客戶來源： 三居客戶主要居住在梅江早期項(xiàng)目， 20%客戶來源于南開水上區(qū)域、衛(wèi)津路延線。 大兩室及小三室客戶居住為瑞江及解放南路、友誼路沿線，津南及西青臨近于梅江的區(qū)域。 客戶年齡： 高層以 2540 歲之間，小高層三居年齡多在 40 歲以上。 職業(yè)特征： 三居主要以大型企事業(yè)單位、公務(wù)員高層管理人員及中型規(guī)模以上的私營業(yè)主。 大兩室及小三室主要以企事業(yè)單位或私營企業(yè)中層管理人員及私營業(yè)主或依托于父母的年輕人。 購房關(guān)注點(diǎn)： 購買大兩室或小三室 的客戶主要看中項(xiàng)目區(qū)域，戶型設(shè)計(jì)較好，項(xiàng)目品質(zhì)，在其購買力尚能承受的基礎(chǔ)上購買此小區(qū)有身份體現(xiàn)感。三居客戶對于項(xiàng)目品位，建筑風(fēng)格，景觀設(shè)計(jì)及隨房配套較為看中，如入戶大堂，電梯入戶，中央空調(diào)， LOWE 玻璃，地暖，新風(fēng)等。 付款方式： 一次性付款客戶占到項(xiàng)目總量的 7%左右。貸款基本都會選擇最低的首付額度，三居客戶可以選擇 35 成首付。 （三）、 首創(chuàng)福特納灣 （ 1）、項(xiàng)目基本情況 ? 位于西青友誼南路延長線 。 ? 項(xiàng)目占地 萬平米，總建筑面積 萬平米，容積率 ，總戶數(shù) 1508 戶； ? 項(xiàng)目規(guī)劃物業(yè)類 型有洋房、別墅兩種； ? 項(xiàng)目受 90/70 限制，洋房產(chǎn)品主要以 90 平米以下、一梯兩戶兩室戶型為主，另外有1 130 平米三室； ? 項(xiàng)目目前尚處于推廣展示階段，預(yù)計(jì) 2020 年第四季度開盤，預(yù)計(jì)均價 10000 元 /平米左右；目前到訪客戶以周邊地緣客戶為主，主要來自河西、西青、津南； 地緣競品典型項(xiàng)目小結(jié) 梅江版塊有效供給減少將推動區(qū)域置業(yè)向梅江南版塊轉(zhuǎn)移； 梅江版塊存