【導讀】◎項目價值體系——地段價值+產(chǎn)品價值+營銷活動帶來的可提升價值（附加值）——核心價值提煉：既具備高新區(qū)?！蛴绊懴M者購買行為，起決定性作用的是理性分析基礎(chǔ)上的感性判斷。文化素質(zhì)、生活品味相對較高，目前還有相當數(shù)量企業(yè)經(jīng)濟效益較好，從業(yè)者收入水平較高，消費能力較好；的定位幾乎和高新區(qū)一致。營式列陣的呆板感，特別是首層架空，西安市樓盤用得不多，創(chuàng)造了一個新的賣點；相應的權(quán)重，將每一塊的得分乘以相應的權(quán)重，最后相加即為樓盤項目性能評判最終得分。

　　

【正文】 北地區(qū)重要的物資集散地。 本項目位于西二環(huán)中段，東鄰土門愛家購物廣場，南靠西高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，北接慶安公司住宅樓，西向為土門市場與西安制藥廠（利君集團）。距離鐘樓 20 分鐘車程，距離西高新僅 3 站路，坐落在土門商圈西郊工業(yè)核心區(qū)域內(nèi)，工業(yè)人口集中，高收入群體較多，周邊商業(yè)購物場所、建材市場、醫(yī)療衛(wèi)生、通訊銀行、休閑娛樂、文化教育 等生活配套設(shè)施一應俱全。西城是前蘇聯(lián)幫助規(guī)劃援建的西安工業(yè)重鎮(zhèn)，工業(yè)人口集中，有一定完備的產(chǎn)業(yè)布局和相當規(guī)模的市政配套設(shè)施。 由于受到工業(yè)重地、西咸一體化、西高新的三重輻射，尤其是與高新區(qū)毗鄰，交通便利，加上沿線開發(fā)項目越來越多，居住氛圍濃厚。使本案具有很強的升值潛力和區(qū)位優(yōu)勢。 四、項目配套： 交通： 201 308 207 211 604 101 611 503 302 712 405 210 604 503 31 商場： 愛家土門購物商場、家世界購 物廣場、土門市場、土門民生商廈、智圣購物廣場、豐登路蔬菜副食品市場。 醫(yī)療： 西電醫(yī)院、西安軍工三醫(yī)院、西安市五院、西安市三院 教育： 小學：西工大錦園實驗小學、遠東一小、西電一小、西電五小、機場小學、桃園小學、西關(guān)一小 中學：西電高中、遠東一中、慶安一中、西安市十五中 幼兒園：西電整流器幼兒園、空軍通訊工程學院幼兒園、機場幼兒園、省政府幼兒園 通訊： 中國電信土門營業(yè)廳、中國聯(lián)通土門營業(yè)廳、中國移動土門營業(yè)廳 銀行： 西安市商業(yè)銀行、交通銀行、工商銀行、中國信合、中國銀行、建設(shè)銀行、西部證券、建設(shè)銀行 休閑、 娛樂 、餐飲 ：草原興發(fā)、相約時光咖啡、喜來登大酒店、凱德華浴場、百禾食莊、黃鶴樓大酒店、紅象川菜、伯金翰天禾浴場、維多利亞浴場、桃園路保齡球中心、 主要企業(yè) ：利君制藥廠、西電集團住宅樓、慶安制冷設(shè)備廠住宅 46 號樓、 48 號樓、西安整流器廠、陜西開關(guān)三廠、西電互感應器廠、陜西醫(yī)學高等?？茖W校附屬醫(yī)院、西安航空技術(shù)高等學校、西安翻譯學院西校區(qū)、西安經(jīng)貿(mào)學校 項目周邊主要工業(yè)企業(yè)簡介 西 安 迪賽 生物藥 業(yè)有 限責任 公司 以生物 制劑為 主體，以化學 藥制劑和 中藥制 劑為兩 翼的高 新技 術(shù) 企 業(yè) 。 現(xiàn)有員 工 418 人 ，其 中各類專 業(yè)技術(shù) 職稱 159 人 ， 占員工 總數(shù) 的 38%。 西安利君制藥股份有限公司（西安制藥廠） ，目前成為我國大型重點綜合性制藥企業(yè)，西北地區(qū)規(guī)模最大、品種最多、效益最好的國有制藥基地。整個廠區(qū)占地 23 萬平方米，資產(chǎn) 26 億元，員工 3300 人，十四個生產(chǎn)車間，五個分廠。 西安東盛集團有限公司 是西安高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)的大型股份制高新技術(shù)企業(yè)，公司注冊資本 億元，員工近4000 名。公司長期致力于高科技產(chǎn)業(yè)的投資、開發(fā)和經(jīng)營活動。近年來各項事業(yè)取得了突飛猛進的發(fā)展，總資產(chǎn)40 億元。東盛集團合并報表累計實現(xiàn)技工貿(mào)總收入近 30 億元，上繳稅 收近 3 億元 西安電力機械制造公司（簡稱西電公司 ）是中國最大的高壓、超高壓交直流輸變電成套設(shè)備和其它電工產(chǎn)品集科研、開發(fā)、生產(chǎn)、貿(mào)易、金融為一體的電工集團之一。 西電公司現(xiàn)有從業(yè)人員 30000 余人， 其中工程技術(shù)人員3600 余人，高級職稱 800 余人， 資產(chǎn)總值 66 億元，銷售收入 287,000 萬元，下屬九個大型生產(chǎn)企業(yè)、五個研究院所，六個專業(yè)公司，二十個國內(nèi)銷售分公司，六個中外合資企業(yè)，并在海外設(shè)有貿(mào)易機構(gòu)。 西安慶安制冷設(shè)備股份有限公司 座落于西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，占地面積 100畝 ,注冊資本 13700萬 元 ,職工 1000余人 ,設(shè)有兩個空調(diào)壓縮機生產(chǎn)廠、一個研究所。具有年產(chǎn) 140 萬臺 工頻、變頻、單缸、雙缸轉(zhuǎn)子式空調(diào)壓縮機的生產(chǎn)能力。 五 、競爭樓盤營銷主張與手法：項目周邊競爭樓盤統(tǒng)計： 世紀春天 營銷主張：在成熟地段生活，我的幸福無須等待。 主要賣點是： 地段成熟、配套好、標志性建筑 營銷手法：房展會積累客戶、展示形象、加入《華商報》看樓直通車、廣告轟炸 太空花園 營銷主張：精品建筑 城西新座位 支撐點：軍事化物業(yè)管理 地理位置較好 配套齊全 營銷手法：內(nèi)部 團購、售樓部展示、較少見七打廣告 西城芳洲： 營銷主張：彰顯城西新貴 演繹現(xiàn)代生活 健康、智能、生態(tài)、文化 20 多種戶型供客戶選擇。 營銷手法：房展會積累客戶、展示形象、售樓部展示、媒介炒作、西城聯(lián)盟、看樓直通車、廣告轟炸 錦都花園： 營銷主張：細節(jié)時代的完美大師 支撐點：墻基綠化、地輻式采暖、建筑材料優(yōu)良、物業(yè)管理細致、發(fā)展商實力。 營銷手法：房展會積累客戶展示形象、售樓部展示、華商報條目信息廣告、西城聯(lián)盟、看樓直通車、廣告密度大 旭景名園 營銷主張 ：城市生活第一眼 支撐點：距離城區(qū)近，交通、生活方便，文教氣息濃（西工大、西北大） 營銷手法：廣告投放量大（報紙、戶外、電臺、網(wǎng)絡等）、房展會造勢、售樓中心樣板間、設(shè)計市知名度 六、項目周邊競爭樓盤統(tǒng)計： 項目名稱 開發(fā)商 項目地址 主力戶型 價格 銷售率 電話 項目概況 旭景名園 普林房地產(chǎn)開發(fā) 有限責任公司 勞動南路 96144平方米 3350 元 95% 84202555 84203555 綠化率 45%，建筑規(guī)劃設(shè)計合理、體量大（ 22萬平米）定位為高尚居住社區(qū)、地段好 榮城公寓 新榮基房 地產(chǎn)開發(fā)有限公 司 西安市土門十字南 50米 133－ 175平方米 目前均價 3200 住宅售；95% 84241618 84275719 板式小高層、南北通透，目前已交房。 西城芳洲 隆基地產(chǎn)開發(fā)公司 西安市土門十字南50米 9 9 1012 144 平米 150、 170、 200 上士初期均價2850，目前均價3100 一期95% 84276888 項目共攤?。?13%）性價比高，一期小高層基本售完，目前僅剩頂層復式。平層價格最高達到3400 元，開盤強銷期均價 3200 亞美偉博廣場 亞美聚源房地產(chǎn) 開發(fā)有限責任公司 西安市南二環(huán) 9號 16 186 平層270、 260復式 起價 4200元 售 70% 84249888 8424688 板式高層 1 梯 2 戶，以大戶型為主，主要針對成功人士 世紀春天 歌山集團公司 喜來登舊點斜對面 5 8 1011 141 平米 均價 2900 元 50% 84251234 三棟高層， A/B 座為大戶型， C座為小戶型 錦都花園 錦都置業(yè) 唐延路東側(cè) ， 322 ： 422 3450 45% 84236222 84236555 點式高層、板式高 層結(jié)合，以大戶型為主，綠化 太空花園 蘭空 豐登南路甲字 16 號 90、 10 112 145 3100 40% 4255591 一期已被內(nèi)部消化，交房。二期銷售 40%， 旭景碧澤園 西安市星火房地產(chǎn)開發(fā)公司 西安市丈八北路 73 、 . 起價 2530 元、均價 2680元 一期售95% 84253888 84253999 13 棟高層、中高小層。價格稍低，主要面對工薪階層 中海華庭 中過海外集團公司 桃園新村 售樓部主替已建，尚未裝修，項目建設(shè)未開工。 明日新概念 明日新概念置業(yè)公司 88615391 體量 17000 平米 18層單體建筑。未建售樓部。