xx園6期商業(yè)項(xiàng)目銷(xiāo)售推廣執(zhí)行報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-08-25 09:53本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】基礎(chǔ)上的進(jìn)一步深化。主題街區(qū)、歐洲風(fēng)情。推廣主線1：布吉發(fā)展—布吉東潛力—東大街—返租與回購(gòu)保障—發(fā)展商實(shí)力。第一部分銷(xiāo)售前期分析-----------------------------------------P4. 第二部分銷(xiāo)售策略---------------------------------------------P5. 第三部分投資者分析--------------------------------------------P8. 第五部分內(nèi)部認(rèn)購(gòu)方案-----------------------------------------P15. 第六部分營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)---------------------------------------------P18. 第七部分雙樓書(shū)策略-------------------------------------------P20. 第九部分廣告策略--------------------------------------------P22. 2020年深圳商鋪市場(chǎng)整體無(wú)熱點(diǎn)。位未造成太多市場(chǎng)影響。布吉范圍內(nèi)有信義假日名城三期街鋪出爐，在商圈不利。況下憑95%的實(shí)用率賣(mài)得每平方米22020元的價(jià)位。該布吉街鋪的銷(xiāo)售對(duì)本項(xiàng)目。的街鋪銷(xiāo)售價(jià)格帶來(lái)一定混亂影響。緩解布吉嚴(yán)重的交通堵塞問(wèn)題。有超過(guò)布吉新型花園小區(qū)的1/4之多，給本項(xiàng)目的銷(xiāo)售創(chuàng)造了良好的平臺(tái)。高潮，成為階段性投資焦點(diǎn)。廣上強(qiáng)調(diào)形成高開(kāi)覆蓋并階段性密集宣傳形成局部?jī)?yōu)勢(shì)，以有效消化內(nèi)鋪難鋪。區(qū)內(nèi)鋪位差價(jià)在15%以內(nèi)。鋪位大、總價(jià)高的鋪位相應(yīng)調(diào)低單價(jià)。建議由業(yè)主與發(fā)展商各承付該稅費(fèi)的一半。
【正文】 富管道！ 買(mǎi)大芬油畫(huà)鋪王！ 熱銷(xiāo)期 訴求點(diǎn)：掘金布吉東 200 萬(wàn)平方米社區(qū)商業(yè)中心、搶占繁華商業(yè)步行街 教育投資、財(cái)富管道或 38 歲退休、年輕女性 開(kāi)盤(pán)廣告示意：再現(xiàn)華強(qiáng)北商業(yè)傳奇！ 持續(xù)期 訴求點(diǎn)：歐洲風(fēng)情商業(yè)街形象賣(mài)點(diǎn)、主力商家告知 尾銷(xiāo)期 訴求點(diǎn)：營(yíng)銷(xiāo)促銷(xiāo)活動(dòng)、搶占布吉東大街最后一桶金！ 三、媒介發(fā)布 媒體特點(diǎn)與選擇 A、報(bào)紙 《深圳特區(qū)報(bào)》 主流媒體，相對(duì)針對(duì)機(jī)關(guān)和其它企事業(yè)單位和機(jī)構(gòu)，主要讀者層面為中、高層管理人員和企業(yè)主等 《深圳商報(bào)》 第二大主流媒體，媒體費(fèi)用相對(duì)低廉，但客戶群層次與深圳特區(qū)報(bào)基本相近或重疊，使用中應(yīng)與特區(qū)報(bào)有所側(cè)重 或選擇。 《深圳晚報(bào)》 深圳發(fā)行量大的報(bào)紙，客戶層面廣泛，主要集中于家庭，適合針對(duì)家庭與女性訴求，可考慮在適當(dāng)階段使用，以增加項(xiàng)目針對(duì)性。 《晶報(bào)》 深圳關(guān)外發(fā)行量較大的報(bào)紙，費(fèi)用相對(duì)較低。但層次相對(duì)低。適合與主流媒體作組合投放。 《龍崗日?qǐng)?bào)》 深圳龍崗地區(qū)報(bào)紙，發(fā)行量小但可以較好覆蓋龍崗地區(qū)的機(jī)關(guān)企事業(yè)單位。價(jià)格較低，可少量采用。 《南方都市報(bào)》 深圳較獨(dú)特的報(bào)紙，層面廣泛，發(fā)行廣泛。但針對(duì)深圳報(bào)業(yè)集團(tuán)的優(yōu)惠限制條款，初期不選擇。但后期可以作組合投放。 版面設(shè)計(jì)建議： 除整版大篇幅廣告規(guī)格之外 ，建議以下廣告規(guī)格： 固定版面 —— 選在 A2或 A3新聞版，適合傳遞項(xiàng)目推廣前期的市場(chǎng)預(yù)熱并形成市場(chǎng)差異。 規(guī)格建議： 普通規(guī)格半版豎放 —— 小全版 說(shuō)明：該規(guī)格由于不屬于正常報(bào)紙發(fā)布規(guī)格所以其效果易搶眼，且占用個(gè)版篇幅較大有小整版的視覺(jué)效果，價(jià)格適中。連續(xù)發(fā)布效果甚為明顯。 B、戶外廣告 大型廣告牌 發(fā)布地點(diǎn)：項(xiàng)目干道入口、布吉繁華街口、深惠路關(guān)口至桂芳園段、布吉關(guān)口 發(fā)布目的：傳遞項(xiàng)目信息、烘托宣傳氣氛、加強(qiáng)視覺(jué)沖擊力 針對(duì)人群：主要干道行車(chē)行人、主要在布吉繁華街道行人 發(fā)布規(guī)格：待考 C、 DM直郵 發(fā) 布目的：配合其他媒體在固定范圍內(nèi)廣泛傳達(dá)信息 針對(duì)區(qū)域：市內(nèi)高檔寫(xiě)字樓、布吉各小區(qū) D、派單 發(fā)布目的：充分利用關(guān)外人情關(guān)系網(wǎng)內(nèi)部信息傳播快、傳播更有效的特點(diǎn)，建立覆蓋布吉每一條街道，及時(shí)準(zhǔn)確的傳遞項(xiàng)目信息，推廣成本也比較低。 發(fā)布范圍：布吉鎮(zhèn)所有繁華街道 投放形式：銷(xiāo)售人員專(zhuān)門(mén)覆蓋性派發(fā) E、車(chē)體廣告 車(chē)體屬于流動(dòng)的廣告牌，在固定廣告牌相對(duì)緊張的形勢(shì)下，巴士廣告可作為必要的補(bǔ)充。 主要行駛于深南路與深惠路，要求車(chē)體優(yōu)良，符合項(xiàng)目要求，投放時(shí)間為 日開(kāi)始 3 個(gè)月左右，巴士在 10 輛左右。具體線路車(chē) 待選。 F、電臺(tái)廣告 電臺(tái)廣告屬于新興媒體，在部分樓盤(pán)的應(yīng)用中已經(jīng)取得了比較高效的傳播作用。其在前期主要作用為加強(qiáng)客戶認(rèn)知，而在后期可通過(guò)其進(jìn)行各種活動(dòng)傳播。有車(chē)一族大多資金比較寬裕。應(yīng)針對(duì)性投放其開(kāi)車(chē)時(shí)間，在前期配合建立知名度時(shí)頻率高些。 建議選擇頻率： 、 建議投放時(shí)間：早 8： 309： 30 午 11： 3012： 30 晚 17： 3019： 00 建議投放頻次： 每天每頻率 6次左右，后續(xù)期間可降為每天共 6次，總持續(xù)時(shí)間 5個(gè)月左右。 建議單次投放時(shí)間： 15秒 G、業(yè)主 /老客戶 桂芳園前面已銷(xiāo)售 5 期及另有其它已銷(xiāo)售物業(yè)，大量業(yè)主均有較優(yōu)質(zhì)的潛在客戶。同時(shí)該客戶群推廣費(fèi)用極低。另外，任一投資本項(xiàng)目的業(yè)主均成為項(xiàng)目的新推廣渠道，對(duì)在關(guān)外人情網(wǎng)絡(luò)密集的情況下，業(yè)主介紹朋友的方式具有最高的命中率。 發(fā)布方式：通過(guò)物業(yè)管理處進(jìn)行派單到戶的形式，通過(guò)業(yè)主短信，或組織業(yè)主聯(lián)誼會(huì)的形式。 發(fā)布頻率：基本是內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期和開(kāi)盤(pán)前二次，或有重大活動(dòng)可特別邀請(qǐng)。 特別注意：老客戶介紹新客戶的獎(jiǎng)勵(lì)政策一直使用，從不間斷。 總體發(fā)布 安排 說(shuō)明：紫色為各媒體重點(diǎn)投放時(shí)段，紅色為更高密度投放時(shí)段，虛線為相對(duì)減弱時(shí)段，橙色為輔助推廣時(shí)段。 電臺(tái)廣告 報(bào)紙廣告 車(chē)體廣告 戶外廣告 DM 派 單 四、總體費(fèi)用安排 媒體預(yù)算： 730 萬(wàn) 報(bào)紙廣告： 595 萬(wàn) 電臺(tái)廣告： 30 萬(wàn) 戶外廣告： 80 萬(wàn) 派單廣告：略 車(chē)體廣告： 20 萬(wàn) DM 直郵： 5萬(wàn) 現(xiàn)場(chǎng)包裝：（不計(jì)入） 宣傳物料： 30 萬(wàn) 活動(dòng)及展會(huì)： 30 萬(wàn) 機(jī)動(dòng)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用： 20萬(wàn) 總營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用： 億元 *3%=810 萬(wàn)元 RMB 附件：深圳在售投資項(xiàng)目及其模式 龍崗電子世界：（已經(jīng)營(yíng) 3 年） TEL： 28939333 A、均 價(jià)： 一樓： 24000 元 /㎡ 二樓： 22020 元 /㎡ 三樓： 17000 元 /㎡ 管理費(fèi)： 16 元 /㎡，包水、電、中央空調(diào)費(fèi) 租金： 150180 元 /㎡，各樓層租金水平一樣 實(shí)用率： 45% B、 首期款： 50%，返租租金不直接扣除 C、 回報(bào)率： 5 年 8%回報(bào)，分季度返款 D、 回購(gòu)方式： 5 年后發(fā)展商 100%原價(jià)回購(gòu)，不考慮通貨膨脹 。 分析： A、 發(fā)展商：首期款回收快，實(shí)現(xiàn) 100%現(xiàn)金流 B、 客戶：除了 50%的首期款以外，第 6 年如發(fā)展商回購(gòu)需一次性付清銀行貸款。從表面看 100%回購(gòu)誘惑很大，實(shí)際客戶付出很多 C、 數(shù)據(jù)表示： 首期款： 50% 前 5 年返租抵供余額： 8%%=% 后 5 年付銀行： 5 年 *%=% 客戶 6 年總付出 =50%+(%%*5 年 )=75% 碧湖商業(yè)街 TEL： 28910666 A、均價(jià)： 一樓： 26000 元 /㎡ 二樓： 16000 元 /㎡ 管理費(fèi)： 16 元 /㎡，包水、電、中央空調(diào)費(fèi) 實(shí)用率： 70% 星巴克入駐 四區(qū)： 1F：休閑街區(qū)、步行街區(qū) 2F：風(fēng)情美食街、風(fēng)情酒吧街 B、 首期款： 50%，返租租金不直接扣除 C、 回報(bào)率： 5 年 8%回報(bào)，分季度返款 D、 回購(gòu)方式： 5 年 后發(fā)展商 100%原價(jià)回購(gòu)，不考慮通貨膨脹。 分析： D、 發(fā)展商：首期款回收快，實(shí)現(xiàn) 100%現(xiàn)金流 E、 客戶：除了 50%的首期款以外，第 6 年如發(fā)展商回購(gòu)需一次性付清銀行貸款。從表面看 100%回購(gòu)誘惑很大，實(shí)際客戶付出很多 F、 數(shù)據(jù)表示： 首期款： 50% 前 5 年返租抵供余額： 8%%=% 后 5 年付銀行： 5 年 *%=% 客戶 6 年總付出 =50%+(%%*5 年 )=75% 10 月 1 日開(kāi)業(yè) 信義假日名城（ 三期街鋪） 均價(jià)： 16000 元 /㎡ ，最高價(jià) 30000 元 /㎡ 實(shí)用率： 92% 鋪位規(guī)格： 70 ㎡左右 租金水平： 100 元 /㎡ 層高： 6 米 商鋪面積： 3000 平方米 共十期，第四期八月份認(rèn)籌。 華強(qiáng)北東方時(shí)代 ：（ 1129 層） TEL： 83019999 投資型公寓， 5 月 15 日入伙。 均價(jià)： 14000 元 /㎡ 管理費(fèi)： 元 /㎡ 回購(gòu)： 只對(duì)一次性付款的客戶， 3 年后回購(gòu)，毛坯房 100%回購(gòu)，裝修房扣除裝修費(fèi)回購(gòu)。 以上為本司關(guān)于桂芳園 6 期商業(yè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售推廣執(zhí)行報(bào)告。 非常感謝貴司的支持與提供修正意見(jiàn)。本司將以堅(jiān)持商業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng) 理念為基礎(chǔ)，為貴司提供最具競(jìng)爭(zhēng)力的商業(yè)運(yùn)營(yíng)全方位解決方案服務(wù)。 歡迎光臨本司網(wǎng)站： 謝謝！ 深圳市美格行房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 美格行商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理（深圳）有限公司 地址：中國(guó)深圳市福田區(qū)車(chē)公廟深南大道南側(cè)大慶大廈 25 層 D/E 電話： 075582984978 傳真： 075582984300 網(wǎng)址：
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1