【導(dǎo)讀】鎮(zhèn)轄區(qū)內(nèi)，緊阾武漢－黃石高速公路。武－黃高速公路又是我國(guó)交通干線中。蓮湖旅游度假區(qū)提供了極其便利的交通條件和潛在的客源。以半天為界定條件，則可到九江廬山、荊州三國(guó)古。整個(gè)規(guī)劃面積為24平方公里，其中水面（紅蓮湖）約占平方公里。店經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)13公里，東南距黃石市40公里左右。以紅蓮湖為中心，堤，北至武漢－黃石高速公路。特別是武漢市為我國(guó)特大城市之一，起著東、西連接的作用，而且又是。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們生活水平的提高和對(duì)生活質(zhì)量要求的。梁子湖與長(zhǎng)江來(lái)調(diào)控水面，其湖水純凈，根據(jù)水質(zhì)監(jiān)測(cè)可以飲用。其大氣質(zhì)量也符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)大氣標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到了I級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。因紅蓮湖地域無(wú)工業(yè)污染，空氣清新，湖水清澈，因此生態(tài)環(huán)境良好。紅蓮湖曲折有致，情人島延伸湖中，陽(yáng)光、微風(fēng)、綠樹(shù)、花草，流水潺潺，另外，紅蓮湖東南約3公里處，便有梧桐。假區(qū)在開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)上享受省級(jí)旅游度假區(qū)與省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策。

　　

【正文】 元／畝。 b.. 給水工程投資 4000萬(wàn)元折合每畝單價(jià) 4000萬(wàn)元／ 28000畝＝ ／畝。 c… 排水工程費(fèi)用約為 5000 萬(wàn)元，折合每畝單價(jià) 5000 萬(wàn)元／ 28000 畝＝ 元／畝。 d… 通電工程，旅游區(qū)內(nèi)需修總配電房一座分配電房 10 座，工程投資初步預(yù)計(jì)為 9000 萬(wàn)元，折合每畝單價(jià) 9000 萬(wàn)元／ 28000 畝＝ 元／畝。 e… 通電工程費(fèi)預(yù)計(jì)為 5000 萬(wàn)元，折合單價(jià)每畝 5000 萬(wàn)元／ 28000 畝＝ 元／畝。 f… 綠化工程費(fèi)用及小區(qū)公用設(shè)施費(fèi)用 16000 萬(wàn)元，折合單價(jià)每畝 5000 萬(wàn)元／ 28000 畝＝ 元／畝。 以上合計(jì)： 元／畝 28000 畝＝ 億元。 水面租賃費(fèi)用： 2020 年 5 月 30 日鄂州市人民政府專題會(huì)議紀(jì)要（ 22）號(hào)決定度假區(qū)內(nèi)水面由武昌魚(yú)集團(tuán)租賃給湖北紅蓮湖旅游度假區(qū)開(kāi)發(fā)有限公司租賃價(jià)格為28 萬(wàn)元／年，由此推算： 水面租賃支出折現(xiàn)為 28 萬(wàn)元 20 ＝ 350 萬(wàn)元。 高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目投資和經(jīng)營(yíng)支出： 完善現(xiàn)有高爾夫項(xiàng)目會(huì)所及配套娛樂(lè)項(xiàng)目投資約 500 萬(wàn)元，年均經(jīng)營(yíng)及維護(hù)支出約為 80 萬(wàn)元／年，折現(xiàn)為 80 萬(wàn)元 20 ＝ 1000 萬(wàn)元，此項(xiàng)支出為 1500 萬(wàn)元。 水上觀光巴士項(xiàng)目 利用紅蓮湖良好的自然環(huán)境、廣闊的水面資源 , 良好的 水上航運(yùn)條件 , 開(kāi)通聯(lián)接各個(gè)景點(diǎn)的水上觀光巴士航線 ,增加紅蓮湖夜游內(nèi)容 。 開(kāi)展紅蓮湖垂釣游、橡皮艇等水上娛樂(lè)項(xiàng)目。 具體的建設(shè)內(nèi)容為 : 建兩個(gè)水上觀光巴士專用小型碼頭 。 建十艘 30 客位的小型觀光游船 。 購(gòu)置垂釣?zāi)局?、橡皮艇?20 艘 。 建配套的旅游服務(wù)設(shè)施 。 對(duì)周邊環(huán)境進(jìn)行園藝綠化整治。 項(xiàng)目的建設(shè)期約為一年，總投資為 1000 萬(wàn)元，年均經(jīng)營(yíng)及維護(hù)支出約為 100 萬(wàn)元／年，因此經(jīng)營(yíng)支出折合為 100 萬(wàn)元 20 ＝ 1236 萬(wàn)元，此項(xiàng)支出為 2236 萬(wàn)元。 度假區(qū)營(yíng)運(yùn)的有關(guān)費(fèi)用 ： 管理費(fèi)用：每年費(fèi)用 800 萬(wàn)元／年，整個(gè)度假區(qū)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理年限為 20年左右。 800 萬(wàn)元／年 20 年＝ 9888 萬(wàn)元 銷(xiāo)售費(fèi)用：按總收入 2％計(jì)算。 億 2％＝ 3320 萬(wàn)元 財(cái)務(wù)費(fèi)用：在前期投資項(xiàng)目未形成收入之前，需依靠貸款資金周轉(zhuǎn)，按在建設(shè)期前五年內(nèi)年均貸款 10000 萬(wàn)元，平均貸款利率取 8％，則年利息 800萬(wàn)元，折現(xiàn)后財(cái)務(wù)費(fèi)用為 800 5 ＝ 2472 萬(wàn)元。 合計(jì)費(fèi)用： 15680 萬(wàn)元。 以上五部分總投資預(yù)算為： 1＋ 2＋ 3＋ 4＋ 5＝ 131966 萬(wàn)元。 二、 前期項(xiàng)目的投資需求與資金來(lái)源 。 項(xiàng)目啟動(dòng)的資金需求： 由于紅蓮湖旅游開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃的面積達(dá) 24 平方公里，面積十分廣闊，而且建設(shè)周期長(zhǎng)達(dá)近 20 年，需要投入的資金數(shù)額巨大，因此開(kāi)發(fā)應(yīng)是分步驟、有階段、流動(dòng)式的。上述投資預(yù)算是以 28000 畝用地的開(kāi)發(fā)和 20 年的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為基礎(chǔ)計(jì)算得出，在實(shí)際的項(xiàng)目實(shí)施上則必須是分步實(shí)施、滾動(dòng)投資的方式，若以現(xiàn)有地區(qū)較為成熟的地盤(pán)為先期開(kāi)發(fā)對(duì)象、以 20 年建設(shè)周期分?jǐn)?，按一般同?lèi)項(xiàng)目的資金投資運(yùn)用情況計(jì)算，估計(jì)首期頭二年內(nèi)資金的凈投入量約為投資總額的 30%，即約需 億元。在這 億元的投入中，如果利用好工程 施工中的資金調(diào)度安排，至少可以用 80%的資金完成 100%的工程量，另 20%的余額可從項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入中周轉(zhuǎn)支付，因此開(kāi)發(fā)建設(shè)中資金投入和來(lái)源的計(jì)劃和管理非常重要。 公司對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金來(lái)源： 按上述 個(gè)億資金的 80%，即 億，再加上 10%的備付金，所需資金來(lái)源按 4 個(gè)億計(jì)劃安排。 土地出讓金：按滾動(dòng)開(kāi)發(fā)原則，將目前較成熟地盤(pán)進(jìn)行先期開(kāi)發(fā)后再出讓，此類(lèi)土地約占總面積的 20% 即 5600 畝，預(yù)期收入為： 萬(wàn)元／畝 5600＝ 億元 高爾夫會(huì)員證收入： 500 萬(wàn)元。 水上觀光巴士收入： 200 萬(wàn) 元。 其它項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入：（如水面租賃收入、客房場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)收入、其它服務(wù)項(xiàng)目收入等） 500 萬(wàn)元。 以上合計(jì)尚有資金缺口約 8000 萬(wàn)元，此資金須向銀行貸款解決。 第六章 投資收益分析 紅蓮湖度假區(qū)開(kāi)發(fā)的投資收益主要來(lái)源為對(duì)土地的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。通過(guò)對(duì)道路、供水、供電、通訊設(shè)施、拆遷與勞動(dòng)力安置、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)，為投資者創(chuàng)造良好的投資環(huán)境以實(shí)現(xiàn)土地的升值，并向投資者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)主要經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。 一、項(xiàng)目收入估算： 1．土地出讓金收入： 土地為不可再生資源，以前武漢市周邊縣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的出讓金比較武 漢市湯遜湖旅游開(kāi)發(fā)區(qū) 12萬(wàn)元／畝，武漢市黃陂灄口工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū) 16 萬(wàn)元／畝。鄂州市紅蓮湖旅游開(kāi)發(fā)暫定為 萬(wàn)元／畝，旅游區(qū)內(nèi)可以出讓的土地面積為 28000 畝。 萬(wàn)元／畝 28000＝ 154000 萬(wàn)元＝ 億元。 由于上述計(jì)算土地出讓金是以 萬(wàn)元／畝情況下，此定價(jià)與目前市場(chǎng)實(shí)際情況相比偏低，因而計(jì)算結(jié)果是投資大而收益小，經(jīng)計(jì)算，地價(jià)與收入 關(guān)系為：每畝出讓金上調(diào) 10％，則收入上調(diào) ％，所以可以看出地價(jià)是決定收益的關(guān)鍵。 2．水面租賃收入： 紅蓮湖區(qū)水面 平方公里，水面租賃按年均租金 65 萬(wàn)元計(jì) 算，水面租賃收入折現(xiàn)（折現(xiàn)率按 ）。 65 萬(wàn)元 20 ＝ 750 萬(wàn)元 每畝出讓金上調(diào) 10％，收入上調(diào) ％。 3．高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目收入： 按國(guó)際上高爾夫球的經(jīng)營(yíng)慣例，經(jīng)營(yíng)收入有： ⑴會(huì)員證收入約為 900 萬(wàn)元。 ⑵經(jīng)營(yíng)收入場(chǎng)租費(fèi)，消費(fèi)及客房服務(wù)費(fèi)收入 100 萬(wàn)元／年，折現(xiàn)約為： 100萬(wàn)元 20 ＝ 1250 萬(wàn)元。 ⑶其它服務(wù)項(xiàng)目收入折現(xiàn)收入 10 萬(wàn)元 20 ＝ 125 萬(wàn)元。 合計(jì)： 2275 萬(wàn)元。 4．水上觀光巴士項(xiàng)目收入： 以國(guó)內(nèi)同類(lèi)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況為參照，項(xiàng)目建成后 , 預(yù)計(jì)年新增 銷(xiāo)售收入600 萬(wàn)元，折現(xiàn)收入約為 600 萬(wàn)元 20 ＝ 7416 萬(wàn)元。 5。投資咨詢及會(huì)議接待業(yè)務(wù)收入： 作為開(kāi)發(fā)區(qū)的重要組成部分，為提高對(duì)客商的服務(wù)能力，擬開(kāi)展投資咨詢業(yè)務(wù)，包括土地開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)讓咨詢、項(xiàng)目咨詢，提供可行行研究報(bào)告等系列服務(wù)及咨詢，并開(kāi)展會(huì)議接待、中小型展覽業(yè)務(wù)，擬投入先期費(fèi)用 200 萬(wàn)元，預(yù)計(jì)年度收入 200 萬(wàn)元，折現(xiàn)約為： 200 20247。 ＝ 2472 萬(wàn)元。 以上五項(xiàng)收入總計(jì)為： 1＋ 2＋ 3＋ 4＋ 5＝ 166297 萬(wàn)元。 二、投資收益分析： 靜態(tài)投資收益： 稅前利潤(rùn)＝ 166297 萬(wàn)元－ 131966 萬(wàn)元＝ 34331 萬(wàn)元 我方占全部股本的 65％。可分取稅前利潤(rùn) 22315 萬(wàn)元。 主要項(xiàng)目投資回收期： 高爾夫球埸 預(yù)計(jì)每年稅后利潤(rùn) 200 萬(wàn)元，投資回收期 4 年，投資利潤(rùn)率 25％。 水上觀光巴士（稅后利潤(rùn) 200 萬(wàn)元，投資回收期為 年，投資利潤(rùn)率為 26％。） 咨詢業(yè)務(wù)（稅后利潤(rùn) 80 萬(wàn)元，回收期兩年半。） 主要項(xiàng)目產(chǎn)生投資回收效益表 項(xiàng)目名稱 投資總額萬(wàn)元 本次資金投入 產(chǎn)生效益時(shí)間 投資回收期 土地開(kāi)發(fā) 滾動(dòng)開(kāi)發(fā) 2020 年 高爾夫球場(chǎng) 1500 500 2020 年 4 年 水上觀光巴士 2200 1000 2020 年 年 投資咨詢 200 200 2020 年 年