【導讀】鎮(zhèn)轄區(qū)內，緊阾武漢－黃石高速公路。武－黃高速公路又是我國交通干線中。蓮湖旅游度假區(qū)提供了極其便利的交通條件和潛在的客源。以半天為界定條件，則可到九江廬山、荊州三國古。整個規(guī)劃面積為24平方公里，其中水面（紅蓮湖）約占平方公里。店經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)13公里，東南距黃石市40公里左右。以紅蓮湖為中心，堤，北至武漢－黃石高速公路。特別是武漢市為我國特大城市之一，起著東、西連接的作用，而且又是。隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人們生活水平的提高和對生活質量要求的。梁子湖與長江來調控水面，其湖水純凈，根據(jù)水質監(jiān)測可以飲用。其大氣質量也符合國家標準大氣標準，達到了I級標準。因紅蓮湖地域無工業(yè)污染，空氣清新，湖水清澈，因此生態(tài)環(huán)境良好。紅蓮湖曲折有致，情人島延伸湖中，陽光、微風、綠樹、花草，流水潺潺，另外，紅蓮湖東南約3公里處，便有梧桐。假區(qū)在開發(fā)和經(jīng)營上享受省級旅游度假區(qū)與省級開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策。

　　

【正文】 元／畝。 b.. 給水工程投資 4000萬元折合每畝單價 4000萬元／ 28000畝＝ ／畝。 c… 排水工程費用約為 5000 萬元，折合每畝單價 5000 萬元／ 28000 畝＝ 元／畝。 d… 通電工程，旅游區(qū)內需修總配電房一座分配電房 10 座，工程投資初步預計為 9000 萬元，折合每畝單價 9000 萬元／ 28000 畝＝ 元／畝。 e… 通電工程費預計為 5000 萬元，折合單價每畝 5000 萬元／ 28000 畝＝ 元／畝。 f… 綠化工程費用及小區(qū)公用設施費用 16000 萬元，折合單價每畝 5000 萬元／ 28000 畝＝ 元／畝。 以上合計： 元／畝 28000 畝＝ 億元。 水面租賃費用： 2020 年 5 月 30 日鄂州市人民政府專題會議紀要（ 22）號決定度假區(qū)內水面由武昌魚集團租賃給湖北紅蓮湖旅游度假區(qū)開發(fā)有限公司租賃價格為28 萬元／年，由此推算： 水面租賃支出折現(xiàn)為 28 萬元 20 ＝ 350 萬元。 高爾夫球場項目投資和經(jīng)營支出： 完善現(xiàn)有高爾夫項目會所及配套娛樂項目投資約 500 萬元，年均經(jīng)營及維護支出約為 80 萬元／年，折現(xiàn)為 80 萬元 20 ＝ 1000 萬元，此項支出為 1500 萬元。 水上觀光巴士項目 利用紅蓮湖良好的自然環(huán)境、廣闊的水面資源 , 良好的 水上航運條件 , 開通聯(lián)接各個景點的水上觀光巴士航線 ,增加紅蓮湖夜游內容 。 開展紅蓮湖垂釣游、橡皮艇等水上娛樂項目。 具體的建設內容為 : 建兩個水上觀光巴士專用小型碼頭 。 建十艘 30 客位的小型觀光游船 。 購置垂釣木舟、橡皮艇各 20 艘 。 建配套的旅游服務設施 。 對周邊環(huán)境進行園藝綠化整治。 項目的建設期約為一年，總投資為 1000 萬元，年均經(jīng)營及維護支出約為 100 萬元／年，因此經(jīng)營支出折合為 100 萬元 20 ＝ 1236 萬元，此項支出為 2236 萬元。 度假區(qū)營運的有關費用 ： 管理費用：每年費用 800 萬元／年，整個度假區(qū)開發(fā)經(jīng)營管理年限為 20年左右。 800 萬元／年 20 年＝ 9888 萬元 銷售費用：按總收入 2％計算。 億 2％＝ 3320 萬元 財務費用：在前期投資項目未形成收入之前，需依靠貸款資金周轉，按在建設期前五年內年均貸款 10000 萬元，平均貸款利率取 8％，則年利息 800萬元，折現(xiàn)后財務費用為 800 5 ＝ 2472 萬元。 合計費用： 15680 萬元。 以上五部分總投資預算為： 1＋ 2＋ 3＋ 4＋ 5＝ 131966 萬元。 二、 前期項目的投資需求與資金來源 。 項目啟動的資金需求： 由于紅蓮湖旅游開發(fā)區(qū)規(guī)劃的面積達 24 平方公里，面積十分廣闊，而且建設周期長達近 20 年，需要投入的資金數(shù)額巨大，因此開發(fā)應是分步驟、有階段、流動式的。上述投資預算是以 28000 畝用地的開發(fā)和 20 年的經(jīng)營費用為基礎計算得出，在實際的項目實施上則必須是分步實施、滾動投資的方式，若以現(xiàn)有地區(qū)較為成熟的地盤為先期開發(fā)對象、以 20 年建設周期分攤，按一般同類項目的資金投資運用情況計算，估計首期頭二年內資金的凈投入量約為投資總額的 30%，即約需 億元。在這 億元的投入中，如果利用好工程 施工中的資金調度安排，至少可以用 80%的資金完成 100%的工程量，另 20%的余額可從項目經(jīng)營收入中周轉支付，因此開發(fā)建設中資金投入和來源的計劃和管理非常重要。 公司對項目開發(fā)資金來源： 按上述 個億資金的 80%，即 億，再加上 10%的備付金，所需資金來源按 4 個億計劃安排。 土地出讓金：按滾動開發(fā)原則，將目前較成熟地盤進行先期開發(fā)后再出讓，此類土地約占總面積的 20% 即 5600 畝，預期收入為： 萬元／畝 5600＝ 億元 高爾夫會員證收入： 500 萬元。 水上觀光巴士收入： 200 萬 元。 其它項目的經(jīng)營收入：（如水面租賃收入、客房場所經(jīng)營收入、其它服務項目收入等） 500 萬元。 以上合計尚有資金缺口約 8000 萬元，此資金須向銀行貸款解決。 第六章 投資收益分析 紅蓮湖度假區(qū)開發(fā)的投資收益主要來源為對土地的開發(fā)經(jīng)營。通過對道路、供水、供電、通訊設施、拆遷與勞動力安置、綠化等基礎設施投資建設，為投資者創(chuàng)造良好的投資環(huán)境以實現(xiàn)土地的升值，并向投資者轉讓土地使用權實現(xiàn)主要經(jīng)營目標。 一、項目收入估算： 1．土地出讓金收入： 土地為不可再生資源，以前武漢市周邊縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的出讓金比較武 漢市湯遜湖旅游開發(fā)區(qū) 12萬元／畝，武漢市黃陂灄口工業(yè)開發(fā)區(qū) 16 萬元／畝。鄂州市紅蓮湖旅游開發(fā)暫定為 萬元／畝，旅游區(qū)內可以出讓的土地面積為 28000 畝。 萬元／畝 28000＝ 154000 萬元＝ 億元。 由于上述計算土地出讓金是以 萬元／畝情況下，此定價與目前市場實際情況相比偏低，因而計算結果是投資大而收益小，經(jīng)計算，地價與收入 關系為：每畝出讓金上調 10％，則收入上調 ％，所以可以看出地價是決定收益的關鍵。 2．水面租賃收入： 紅蓮湖區(qū)水面 平方公里，水面租賃按年均租金 65 萬元計 算，水面租賃收入折現(xiàn)（折現(xiàn)率按 ）。 65 萬元 20 ＝ 750 萬元 每畝出讓金上調 10％，收入上調 ％。 3．高爾夫球場項目收入： 按國際上高爾夫球的經(jīng)營慣例，經(jīng)營收入有： ⑴會員證收入約為 900 萬元。 ⑵經(jīng)營收入場租費，消費及客房服務費收入 100 萬元／年，折現(xiàn)約為： 100萬元 20 ＝ 1250 萬元。 ⑶其它服務項目收入折現(xiàn)收入 10 萬元 20 ＝ 125 萬元。 合計： 2275 萬元。 4．水上觀光巴士項目收入： 以國內同類項目經(jīng)營情況為參照，項目建成后 , 預計年新增 銷售收入600 萬元，折現(xiàn)收入約為 600 萬元 20 ＝ 7416 萬元。 5。投資咨詢及會議接待業(yè)務收入： 作為開發(fā)區(qū)的重要組成部分，為提高對客商的服務能力，擬開展投資咨詢業(yè)務，包括土地開發(fā)轉讓咨詢、項目咨詢，提供可行行研究報告等系列服務及咨詢，并開展會議接待、中小型展覽業(yè)務，擬投入先期費用 200 萬元，預計年度收入 200 萬元，折現(xiàn)約為： 200 20247。 ＝ 2472 萬元。 以上五項收入總計為： 1＋ 2＋ 3＋ 4＋ 5＝ 166297 萬元。 二、投資收益分析： 靜態(tài)投資收益： 稅前利潤＝ 166297 萬元－ 131966 萬元＝ 34331 萬元 我方占全部股本的 65％?？煞秩《惽袄麧?22315 萬元。 主要項目投資回收期： 高爾夫球埸 預計每年稅后利潤 200 萬元，投資回收期 4 年，投資利潤率 25％。 水上觀光巴士（稅后利潤 200 萬元，投資回收期為 年，投資利潤率為 26％。） 咨詢業(yè)務（稅后利潤 80 萬元，回收期兩年半。） 主要項目產(chǎn)生投資回收效益表 項目名稱 投資總額萬元 本次資金投入 產(chǎn)生效益時間 投資回收期 土地開發(fā) 滾動開發(fā) 2020 年 高爾夫球場 1500 500 2020 年 4 年 水上觀光巴士 2200 1000 2020 年 年 投資咨詢 200 200 2020 年 年