天然居初步商業(yè)策劃報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-08-25 08:59本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】大商場(chǎng)49家，居廣東省之首；深圳市零售企業(yè)的集約化程度也不斷加強(qiáng)，額的22%，其中超過(guò)10億元的有4家。萬(wàn)佳、沃爾瑪更是一舉超過(guò)老牌。零售企業(yè)廣百，雄居廣東省零售額的第一、二位。2020年深圳全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額列全國(guó)第8位?；瘒?guó)際性城市相適應(yīng)的區(qū)域性商貿(mào)中心。截止2020年底全市商業(yè)用房竣工總量已累計(jì)達(dá)萬(wàn)平方米，品，通常毛利率較低，但客流量較高。單店規(guī)模較大、提供一站式購(gòu)物服務(wù)的超市，如沃爾瑪、家樂(lè)福、單店規(guī)模較小、分店較多的便民式超市，如民潤(rùn)、華潤(rùn)萬(wàn)方、惠康。這是深圳近年來(lái)發(fā)展較為迅速的一種商業(yè)類(lèi)。商場(chǎng)以購(gòu)銷(xiāo)的方式自行進(jìn)貨銷(xiāo)售，自擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。因占用較大的流動(dòng)。資金，且風(fēng)險(xiǎn)大，目前深圳的大型商場(chǎng)已較少采用這種經(jīng)營(yíng)方式。保底額，共同經(jīng)營(yíng)，共當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)。五年來(lái)，深圳市的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)不論是在數(shù)量上還是在交易量上都有明顯。日益臨近，再加上兩地的物價(jià)差異，將會(huì)有越來(lái)越多的港人選擇深圳居住，
【正文】 場(chǎng) 優(yōu)點(diǎn)： 可以實(shí)現(xiàn)較高的租金收入 缺點(diǎn)： ? 發(fā)展商缺乏管理經(jīng)驗(yàn)，管理 有一定難度。 ? 經(jīng)營(yíng)上存在有一定風(fēng)險(xiǎn) ? 招商較為繁鎖 2） 整體租賃給品牌家居連鎖企業(yè)經(jīng)營(yíng) 優(yōu)點(diǎn)： ? 不需考慮以后的經(jīng)營(yíng)管理問(wèn)題，不需承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) ? 如引進(jìn)國(guó)際知名品牌連鎖，可增加投資者的信心， 對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售有良好的促進(jìn)作用 缺點(diǎn)： ? 可能需給予較大的優(yōu)惠條件，租金收入可能達(dá)不到預(yù)期值。 ！ ? 深圳本地缺乏有品牌的家居連鎖企業(yè)，需引進(jìn)外地或國(guó)外 知名企業(yè)。 3） 與品牌家居經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)合作 優(yōu)點(diǎn)： ? 經(jīng)營(yíng)管理問(wèn)題可得到解決，經(jīng)營(yíng)招商易于開(kāi)展 ? 對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售有一定促進(jìn)作用 ? 可實(shí)現(xiàn)較理想的租金收入 缺點(diǎn)： ? 需尋找品牌連鎖經(jīng)營(yíng)商合作，需 支付經(jīng)營(yíng)管理商一定的 費(fèi)用。 ? 國(guó)際知名家居經(jīng)營(yíng)企業(yè)不一定會(huì)接受合作方式，而深圳 本地家居經(jīng)營(yíng)企業(yè)則品牌知名度不高。 備注： 至于與連鎖經(jīng)營(yíng)商家采取何種合作方式，可以最大程度保障到開(kāi)發(fā)商的利益，中原在操作金世界 — 友誼城百貨、保利城 — 友誼百貨、龍崗世貿(mào)商城 — 萬(wàn)佳百貨、名仕商城、鴻展商城、世貿(mào)商城等商業(yè)項(xiàng)目上，積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)及經(jīng)營(yíng)商家資源，可以最大程度地為發(fā)展商爭(zhēng)取利潤(rùn)空間。 ！ 第五章 銷(xiāo)售策略 一、 先招商，后銷(xiāo)售 在項(xiàng)目未銷(xiāo)售前先進(jìn)行招商，再銷(xiāo)售是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。 二、靈活變通的返租策略 通過(guò)返租，使發(fā)展商 可控制項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)定位及經(jīng)營(yíng)規(guī)劃的實(shí)施，是商場(chǎng)興旺的保證。返租年限建議為較短期（三年）。 三、區(qū)分銷(xiāo)售面積與經(jīng)營(yíng)面積。 ? 將鋪位面積劃分成 6— 15 平方米為主進(jìn)行銷(xiāo)售，使商鋪總價(jià)碼降低，利于吸引投資者，擴(kuò)大投資客戶(hù)層面。 ? 租賃經(jīng)營(yíng)時(shí)，將多個(gè)鋪位進(jìn)行組合出租。 四、通過(guò)精心包裝，將項(xiàng)目包裝成 深圳首席投資鋪王 。 五、利用家居經(jīng)營(yíng)品牌進(jìn)駐不斷造勢(shì)。 六、分期分批推出，推高售價(jià)。 七、圍繞山姆會(huì)員店進(jìn)行宣傳。 八、炒作香蜜湖片區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮，描繪廣闊的家居市場(chǎng)前景。 ！ 第六章 項(xiàng)目租售回報(bào)分析 一、 項(xiàng)目租價(jià)分 析 根據(jù)中原對(duì)景田片區(qū)的租金調(diào)查，景田片區(qū)臨街商鋪的租金多在80— 150 元 /平方米左右（萬(wàn)科金色家園及萬(wàn)托家園一帶），而項(xiàng)目周邊一帶無(wú)商鋪出租，商業(yè)氣氛明顯不足，影響了項(xiàng)目租金的提升。 以中原多年的商業(yè)經(jīng)驗(yàn)，租金以不同租賃方式不同而定： 整體出租 如項(xiàng)目整體出租予一家經(jīng)營(yíng)商家，平均租金預(yù)計(jì)僅為 50 元 /平方米左右。 每年租金回報(bào) ： 50*9000*12=約 540 萬(wàn)元 注：按經(jīng)營(yíng)面積為 9000 平方米計(jì)算。 發(fā)展商經(jīng)營(yíng)管理商場(chǎng)，分散出租 經(jīng)參與其他家居專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的租金價(jià)格，每層租金估算： 首層： 150 元 /平方米 二層： 100 元 /平方米 三層： 75 元 /平方米 四層： 55 元 /平方米 平均租金預(yù)計(jì)可達(dá) 95 元 /平方米左右。 每年租金回報(bào) ： 95*9000*12=約 1026 萬(wàn)元 另：發(fā)展商投入一筆商場(chǎng)裝修費(fèi)用。 二、售價(jià)初步分析 如項(xiàng)目以主題專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的定位或整體租賃予品牌經(jīng)營(yíng)商家，根據(jù)中原對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)分析，項(xiàng)目整體平均售價(jià)可達(dá)到 18000 元 /平方米！ 左右。 項(xiàng)目總銷(xiāo)售額預(yù)計(jì) ： 18000 元 /平方米 *9000 平方米 = 億元 注： 因需采用返租的銷(xiāo)售方式，按市場(chǎng)一般的返租率 8%計(jì)算，因出租收益小于返租支出，每年發(fā)展 商需補(bǔ)貼一定的金額予小投資商。按平均銷(xiāo)售價(jià)格為 18000 元 /平方米，平均租金為 95 元 /平方米，返租率為 8%，如返租 3 年，來(lái)計(jì)算需補(bǔ)貼予小投資商金額及實(shí)際收益： 每年的返租額： 18000 元 **9000=1296 萬(wàn)元 /年 實(shí)際每年的租金收益： 95*9000*12 個(gè)月 =1026 萬(wàn)元 /年 發(fā)展商三年內(nèi)年補(bǔ)貼額 ：（ 12961026） *3 年 =810 萬(wàn)元 發(fā)展商實(shí)際收益 ： 億 — 810 萬(wàn) = 億元 如整體出租實(shí)現(xiàn)的租金收入更低，發(fā)展商要在返租年限內(nèi)補(bǔ)貼更多的金額予投資者。 ！ 總述： 總體來(lái)講，天然居商業(yè)項(xiàng)目如能引進(jìn)適當(dāng)?shù)陌b定位，仍不失為一個(gè)投資回報(bào)有保證的商業(yè)項(xiàng)目，否則，項(xiàng)目租售前景不容樂(lè)觀。如能以中原豐富的商業(yè)經(jīng)驗(yàn)與發(fā)展商雄厚的實(shí)力結(jié)合，在項(xiàng)目前期的設(shè)計(jì)、規(guī)劃、定位、招商上充分介入，天然居商業(yè)項(xiàng)目必將成為深圳商鋪市場(chǎng)又一閃亮明星 。 深圳中原地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司
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