【導(dǎo)讀】織旅游局、建設(shè)局、岱崮鎮(zhèn)、桃墟鎮(zhèn)及坡里、花果莊、安口、九泉峪村的負責(zé)同志一行10人，鄉(xiāng)村旅游點進行了實地考察學(xué)習(xí)?，F(xiàn)將學(xué)習(xí)考察情況報告如下：。目前，成都市郊共有農(nóng)家樂5596戶，直接就業(yè)人員。萬人，帶動相關(guān)就業(yè)人員30萬人，2020年實現(xiàn)旅游總收入17億元。近幾年來，成都市。家樂莊園，被人們譽為“沒有圍欄的公園，鮮花盛開的村莊”。成都市三圣街道辦事處抓住2020年舉辦“中國成。片區(qū)整體提升為一個特色鮮明的綜合旅游區(qū)，人稱“五朵金花”。社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，在行政村建成了300平方米的村衛(wèi)生服務(wù)中心。目前，農(nóng)科村旅游接待景點有100個，可同時接待游客1萬人，該村農(nóng)民年。人均收入突破4萬元。目前農(nóng)科村花卉種植面積已達2100畝，占全村耕地總面積。一是成立農(nóng)家樂旅游組織機構(gòu)。和農(nóng)家樂旅游專業(yè)技術(shù)人員指導(dǎo)小組，派駐專業(yè)技術(shù)人員赴重點村進行專業(yè)技術(shù)指導(dǎo)。

　　

【正文】 ，一方面能增加經(jīng)營戶的經(jīng)濟效益，滿足旅游者的需求，促進文化的交流；另一方面也可能給旅游地帶來不可逆轉(zhuǎn)的經(jīng)濟、社會和生態(tài)的負面效果。 （ 2）高收益性。 “農(nóng)家樂 ”用地不僅能維持原有的土地功能收入，而且還能通過發(fā)展旅游得到額外的收入，明顯的增加了土地的經(jīng)濟產(chǎn)出；河流水面、灘涂等未利用地，通過承 包、租賃發(fā)揮其未利用地的經(jīng)濟潛力；經(jīng)營戶利用疏林下的空隙種植蔬菜、布置娛樂設(shè)施，也使土地經(jīng)濟收益顯著增加。 （ 3）復(fù)雜性。 “農(nóng)家樂 ”用地類型眾多，包括水田、果園、茶園、林地、坑塘水面及農(nóng)村宅基地等。考慮不同類型用地本身的特點，發(fā)揮其優(yōu)勢，也是 “農(nóng)家樂 ”發(fā)展中需要考慮的一個復(fù)雜而重要的問題。雖然我國法律規(guī)定一切土地都歸國家和集體所有，但是 “農(nóng)家樂 ”用地仍然涉及種種復(fù)雜的土地管理體制，對不同的土地利用類型進行不同的土地用途管制。 “農(nóng)家樂 ”用地的空間形態(tài)分布 安吉縣 “農(nóng)家樂 ”經(jīng)營個體用地的空間形 態(tài)有點狀和塊狀兩種。采取何種布局形態(tài)與地理條件、投資規(guī)模及土地管理制度等有關(guān)。點狀的空間形態(tài)是指除了主體接待設(shè)施以外，基本上沒有附屬的戶外休閑娛樂設(shè)施，目前安吉 “農(nóng)家樂 ”經(jīng)營戶的 75%左右以這種形態(tài)分布。它們坐落在景區(qū)旁邊，依靠得天獨厚的自然環(huán)境，本身除了餐飲、住宿和休閑（局限于麻將、卡拉 OK 等），沒有其他戶外娛樂設(shè)施或項目。例如大漢七十二峰旅游區(qū)（石嶺）旁邊的小家農(nóng)家，竹博園旁邊的竹博園新亞農(nóng)家樂，靈峰勝景區(qū)旁邊的青青果園山莊等。塊狀的空間形態(tài)是指除主體接待設(shè)施以外，周圍還有小范圍的景觀休閑用地和戶外休閑 娛樂設(shè)施。除了優(yōu)越的地理位置和優(yōu)雅的環(huán)境，經(jīng)營戶本身自有或租賃來的水庫、菜地及農(nóng)地等可供游客進行垂釣、乘竹排和摸魚蝦等戶外娛樂休閑活動。如報福景溪野趣農(nóng)莊、獅子山莊和七十二峰山景園農(nóng)家等。 土地利用類型結(jié)構(gòu)分析與收益變化 “農(nóng)家樂 ”的用地結(jié)構(gòu)通常包括三部分，第一部分是主體的接待設(shè)施，包括接待廳、餐廳、住房和室內(nèi)的休閑娛樂場地，這一部分屬于建設(shè)用地類別，是已辦理土地占用相關(guān)手續(xù)的永久性用地；第二部分是經(jīng)營戶在主體接待設(shè)施旁搭建的輔助用房和周邊的停車場、前坪、園林化構(gòu)筑物等。這一部分一般屬于園地和林 地，為利用地類別，未全部辦理土地占用的相關(guān)手續(xù)。第三部分是作為 “農(nóng)家樂 ”背景而存在的林地、園地和湖泊水面，這一部分主要由經(jīng)營戶自有或租用或本身屬于未利用地，而且一般沒有基建投入。 從 1998 年 “農(nóng)家樂 ”悄然興起以來，安吉縣的一些土地的用地性質(zhì)就發(fā)生了變化，由單純的農(nóng)村居住用地、農(nóng)村宅基地發(fā)展成一種復(fù)合型的土地利用類型，一些農(nóng)地、林地也具備了兩個產(chǎn)業(yè)（農(nóng)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)）的特性。這些變化給安吉縣帶來的影響是多方面的，促進了農(nóng)民的就地就近就業(yè)，增加了農(nóng)民收入。以安吉發(fā)展 “農(nóng)家樂 ”最早的大溪村為例，據(jù)地稅部門數(shù)據(jù) 反映， 1998 年大溪村農(nóng)家樂稅收 14萬多元； 2020年為 80多萬元，翻了二番多； 2004 年稅收達 90 多萬； 2020 年大溪村每家農(nóng)戶靠農(nóng)家樂年收入最少的也達到了 17 至 18萬元。安吉縣農(nóng)民的就業(yè)結(jié)構(gòu)也由原來傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)向農(nóng)商結(jié)合的模式轉(zhuǎn)化。 土地利用存在的問題 （ 1）避開審批，違法占地。 “農(nóng)家樂 ”為農(nóng)民增收開辟了一條新的途徑，在利益的驅(qū)使下，一些業(yè)主在向農(nóng)村集體經(jīng)濟組織租賃、承包和村民合作聯(lián)營的方式取得土地后，擅自改變土地用途，硬化地面，建設(shè)永久性的建筑物，虛報、瞞報實際的經(jīng)營內(nèi)容，借開發(fā) “農(nóng)家樂 ”之名，行房地產(chǎn)項目之實。例如 “安吉鶴鹿生態(tài)觀光園 ”擬建 30幢聯(lián)體河景小別墅，并配備 600平方米的竹園，價格為 萬元起，使用期也為 30年，但沒有產(chǎn)權(quán)證，是為變異的農(nóng)莊。除了私家農(nóng)莊，縮小版的農(nóng)家樂公寓也漸露頭角。這些行為既破壞了耕地，又擾亂了土地市場。 （ 2）用地需求擴張與耕地保護相矛盾。土地資源日益緊缺已成為制約各地發(fā)展的瓶頸。近年來安吉生態(tài)旅游開發(fā)加快，以生態(tài)旅游為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)得到迅猛發(fā)展，這一朝陽產(chǎn)業(yè)已成為安吉縣經(jīng)濟發(fā)展的一個新的亮點，但是風(fēng)景旅游開發(fā)、會展業(yè)開發(fā)及 “農(nóng)家樂 ”的發(fā)展都對用地指 標(biāo)需求較大。土地要素的稀缺在一定程度上限制了農(nóng)家樂經(jīng)營規(guī)模的擴大。 （ 3）發(fā)展區(qū)域單向集中，資源依賴程度高。安吉縣域丘陵山地占 60%以上，地勢呈三面環(huán)山，中間凹陷（西苕溪河谷平原）的 “畚箕形 ”盆地特征，是一個特殊的地理區(qū)域。安吉縣的土地利用類型齊全，各類用地面積由大到小依次為：林地 耕地 草地 園地 水域 工礦居民 交通 未利用地。 “農(nóng)家樂 ”的開發(fā)位置主要依附于旅游景點或依山旁水，如大漢七十二峰周邊的農(nóng)家樂就不下十家。發(fā)展區(qū)域單向集聚，西南山區(qū)呈持續(xù)擴張態(tài)勢，中部丘陵和北部土斗區(qū)幾乎還是空白。由于青山 綠水的支撐，缺乏開發(fā)新產(chǎn)品的動力， “農(nóng)家樂 ”產(chǎn)品大多局限于餐飲和住宿。參與性、體驗性項目不多，反應(yīng)農(nóng)村鄉(xiāng)土文化的節(jié)事、風(fēng)俗展現(xiàn)的較少。 三、基本對策 重視土地利用規(guī)劃，協(xié)調(diào)各規(guī)劃之間關(guān)系 避免盲目、無序的發(fā)展 “農(nóng)家樂 ”，堅持與區(qū)域范圍內(nèi)的社會發(fā)展總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、農(nóng)林業(yè)發(fā)展規(guī)劃及城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃相銜接。對 “農(nóng)家樂 ”的發(fā)展還要進行堵疏結(jié)合，特色引導(dǎo)。 集約土地利用，完善土地管理政策 土地集約利用體現(xiàn)在土地投入的強度，土地利用的深度、精細程度、效益以及合理的布局和產(chǎn)品 體系上。在現(xiàn)在和可預(yù)見的未來條件下，滿足 “農(nóng)家樂 ”用地的完整功能，適度的發(fā)展規(guī)模，在取得最大規(guī)模效益的基礎(chǔ)上，增加存量土地的利用，優(yōu)化結(jié)構(gòu)，不斷地提高土地利用效率。完善土地管理制度，在不破壞農(nóng)用地耕作層和種植條件等的前提下，明確界定“農(nóng)家樂 ”用地的規(guī)定。 升級旅游產(chǎn)品，保護生態(tài)環(huán)境 加強高級 “農(nóng)家樂 ”旅游產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計，細分市場，針對不同的目標(biāo)市場開發(fā)不同的旅游產(chǎn)品，提供不同的旅游活動和旅游體驗，展現(xiàn)人文資源，對鄉(xiāng)村文化內(nèi)涵進行深層次挖掘，加強游客與當(dāng)?shù)鼐用竦幕有?。保護 “農(nóng)家樂 ”旅游地的生態(tài)環(huán) 境和人文環(huán)境，重視生態(tài)容量的運用。 ? 首頁 旅游地產(chǎn) 旅游地產(chǎn)運營 田園旅游房地產(chǎn)運營 20200920 10:41:25 作者： maj 來源：綠維創(chuàng)景 瀏覽次數(shù)： 14 網(wǎng)友評論 0 條 田園旅 游房地產(chǎn)是鄉(xiāng)村休閑房地產(chǎn)中較易人手運作的一種類型。因 “田園 ”與 “人家 ”的結(jié)合，一般存在一定存量的房產(chǎn)，這些房產(chǎn)下的地產(chǎn)已是事實的建設(shè)用地。這些房產(chǎn)的選址 本文將分析田園旅游房地產(chǎn)開發(fā)與旅游休閑度假結(jié)合，最好地用于旅游休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展，形成借力房地產(chǎn)開發(fā)鄉(xiāng)村旅游功能的杠桿，并對幾種開發(fā)模式進行了總結(jié)。 隨著經(jīng)濟發(fā)展，自駕車的興起，使得人們生活空間的地域限制逐漸減小，人們的出游能力和生活空間變大，體現(xiàn)在旅游休閑和旅游房地產(chǎn)上，就是鄉(xiāng)村旅游房地產(chǎn)的發(fā)展。實質(zhì)上，體現(xiàn)了人們追求與自然貼近的本性，是追求生活 方式豐富多樣的表現(xiàn)。田園旅游房地產(chǎn)，是鄉(xiāng)村休閑房地產(chǎn)中的一類重要產(chǎn)品，田園中原有的 “人家 ”的內(nèi)涵使游客容易找到親切感。 一、田園生活休憩模式的發(fā)展趨勢 田園生活是田園旅游房地產(chǎn)發(fā)展的吸引力。在鄉(xiāng)村休閑產(chǎn)品中，田園生活是較為普及的一類產(chǎn)品。除了與自然親近，游客更看重田園中 “人家 ”生活的感覺，那是人與自然和諧相處的體驗過程。吸引力內(nèi)容包括： 田園風(fēng)光：包括田園生活重要的意象，如耕田、梯田、水塘、牧童、耕牛、油菜花、大樹、庭院植物等等；不同時節(jié)田園不同的景象。 田園生產(chǎn)生活方式：包括漁、樵、耕、讀等等， 各種農(nóng)耕器具的展示與使用；田園生活節(jié)奏的體驗。 田園的手工副業(yè)：包括自然經(jīng)濟下的行行業(yè)業(yè)，釀酒、制茶、養(yǎng)蠶、造紙、燒瓷、風(fēng)箏、年畫等等。 田園四季節(jié)慶：圍繞農(nóng)耕文明形成的各種節(jié)慶活動。 田園的建筑和小品：村舍、祠堂、庵廟、書院、水車、水井、曬場、草垛等等；各個地域有自己獨特的風(fēng)格，讓游客樂此不疲。 田園的文化：包括中國士大夫文化、隱逸文化、民俗掌故等等，無數(shù)的藝術(shù)作品都在描繪詩意的田園生活。 二、田園旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品類型 田園旅游房地產(chǎn)主要有以下四類： “農(nóng)家 ”：一般為農(nóng)民的生活生產(chǎn)資料，具 備接待功能即是 “農(nóng)家樂 ”，如果是較大景區(qū)周邊的農(nóng)家，其盈利效益非?？捎^； “莊園 ”：一般為企業(yè)或個人開發(fā)的度假村性質(zhì)產(chǎn)品，綜合了餐飲、采摘、住宿、游樂等多項休憩內(nèi)容，通常以某項農(nóng)作物或手工副業(yè)為賣點，綜合各類配套產(chǎn)品，有較大的接待容量，如農(nóng)莊、酒莊、水莊、山莊等等。有的產(chǎn)品檔次極高，能滿足高端市場的消費需求。一般區(qū)位靠近休閑消費市場，采用異國田園風(fēng)格。此類莊園中的酒店產(chǎn)品可走野奢酒店的路線。 “鄉(xiāng)村別墅 ”：除了地理位置處在城市近郊，通常有花卉、果園等配套，如葡萄園、熏衣草花園等，就很受小資階層的青睞。此類別 墅有產(chǎn)權(quán)和時權(quán)的產(chǎn)品選擇。 “古村古鎮(zhèn)古城 ”：此類產(chǎn)品是田園旅游房地產(chǎn)中資源條件最好的產(chǎn)品，以仍然保留以前鮮活的生活方式為最佳品。山水、建筑、風(fēng)光、文化、人物等方面，對游客有很強的吸引力，隨著可進入性和接待設(shè)施的配套，整個產(chǎn)品可以相對較少的投資帶來非常好的現(xiàn)金流。目前此類產(chǎn)品中古徽州村落、江南水鄉(xiāng)水鎮(zhèn)較受歡迎，但是此類產(chǎn)品的旅游房地產(chǎn)開發(fā)須充分考慮文物保護問題，除了地塊選址的問題，還須考慮新建和改造房地產(chǎn)的風(fēng)格協(xié)調(diào)問題。 田園旅游房地產(chǎn)運營 20200920 10:41:25 作者： maj 來源：綠維創(chuàng)景 瀏覽次數(shù)： 14 網(wǎng)友評論 0 條 田園旅游房地產(chǎn)是鄉(xiāng)村休閑房地產(chǎn)中較易人手運作的一種類型。因 “田園 ”與 “人家 ”的結(jié)合，一般存 在一定存量的房產(chǎn)，這些房產(chǎn)下的地產(chǎn)已是事實的建設(shè)用地。這些房產(chǎn)的選址 三、田園旅游房地產(chǎn)的土地 田園旅游房地產(chǎn)具備鄉(xiāng)村休閑房地產(chǎn)的一般土地問題，即大部分建設(shè)用地為鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)用地、集體用地、宅基地和農(nóng)業(yè)生態(tài)科技園政策配套用地。 近郊農(nóng)村，不僅具備發(fā)展鄉(xiāng)村休閑旅游的條件，而且可以 開發(fā)休閑旅游房地產(chǎn)。雖然農(nóng)村集體建設(shè)用地在土地管理上存在較大的障礙，鄉(xiāng)村房地產(chǎn)的法律產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)、流通性等方面存在較多的問題，但是，鄉(xiāng)村休閑旅游房地產(chǎn)仍然悄悄地發(fā)展了起來。這正在成為房地產(chǎn)的一個分支，也正在從法律的盲區(qū)走向商業(yè)模式的創(chuàng)新。 田園旅游房地產(chǎn)是鄉(xiāng)村休閑房地產(chǎn)中較易人手運作的一種類型。因 “田園 ”與 “人家 ”的結(jié)合，一般存在一定存量的房產(chǎn)，這些房產(chǎn)下的地產(chǎn)已是事實的建設(shè)用地。這些房產(chǎn)的選址一般對周邊環(huán)境的風(fēng)水有一定考慮，自然環(huán)境一般較好，因此，會出現(xiàn)個人買下敗落的鄉(xiāng)村院落老宅，翻新蓋私人別墅的現(xiàn)象。一些有 實力的企業(yè)，通過 “農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)開發(fā) ”、 “高科技農(nóng)業(yè)開發(fā) ”、 “旅游開發(fā) ”等不同的形式，在農(nóng)村開展圈地運動，靠租用、征用、私人交易等手法，占用了一些土地，建設(shè)了一批房地產(chǎn)。如北京一家著名企業(yè)就一舉拿下北京郊區(qū) 20多個古村落進行旅游房地產(chǎn)開發(fā)，手筆不小，但如果不能打造出田園旅游房地產(chǎn)的核心吸引力，這個開發(fā)的進程將有些曲折。 我們認為，鄉(xiāng)村休閑房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟發(fā)展到今天必然形成的一個具有相當(dāng)需求的市場。國家現(xiàn)有的土地政策對于這一市場的發(fā)展并不鼓勵，應(yīng)該對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)進行調(diào)整，對集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)給予支持，使鄉(xiāng)村休 閑房地產(chǎn)能夠順利發(fā)展，使其成為推動新農(nóng)村建設(shè)的一個有力的工具，帶動區(qū)域公共設(shè)施配套，交通道路建設(shè)，環(huán)境整治及衛(wèi)生安全建設(shè)的重要力量，帶動農(nóng)民生活水平的提高。 (鄉(xiāng)村房地產(chǎn)更多內(nèi)容參見中國旅游報 2020 年 4 月 3日、 10 日、 17 日第 7 版的《旅游產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的社會主義新農(nóng)村建設(shè)》 )因此，此類旅游房地產(chǎn)的土地流轉(zhuǎn)的法律形式雖然存在瑕疵，但是已經(jīng)事實存在，如何規(guī)范并合理運作需要國家給予更為明確、更為詳細的法律供給。 此類房地產(chǎn)的環(huán)境賣點、土地產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)限制，一般以非固定和非永久性建筑為主。產(chǎn)品形式的發(fā)展還有待于法律供給的 健全。 四、田園旅游房地產(chǎn)運作模式 田園旅游房地產(chǎn)已經(jīng)有較為成熟的運作模式： 依托于具備了田園生活核心吸引力的高品質(zhì)旅游資源，解決可進人性問題，開發(fā)旅游房地產(chǎn)。以觀光休閑游客的商業(yè)消費和住宿接待為主要功能的旅游房地產(chǎn)，可稱為景區(qū)式房地產(chǎn)模式。先期可對原有村落進行內(nèi)部住宿接待設(shè)施提升和改造；后期可新建結(jié)合當(dāng)?shù)仫L(fēng)格的檔次較高的賓館酒店。 在高品位的 古村古鎮(zhèn)古城保護區(qū)外，具備合適條件的地方進行旅游房地產(chǎn)開發(fā)，為高端客戶投資購買，可稱為旅游目的地房地產(chǎn)模式。 在休閑消費市場需求較大的城市近郊，租入 或購入適合開發(fā)田園旅游房地產(chǎn)的地塊或村落，打造出典型田園生活的吸引力產(chǎn)品，吸引休閑度假游客消費，較受自駕市場、企業(yè)單位會議活動市場及其他市場的青睞，可稱為度假村房地產(chǎn)模式。 最為普遍的農(nóng)家樂房地產(chǎn)模式，體量規(guī)模較小，但卻支撐了一大部分市場。 在城市近郊，以田園生活產(chǎn)品為賣點的房地產(chǎn)產(chǎn)品，以田園生活的浪漫詩意為訴求點，如郁金香花園、熏衣草莊園等，是正式的房地產(chǎn)產(chǎn)品，可稱為題材房地產(chǎn)模式。 “農(nóng)家樂”休閑旅游現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢 20200713 11:45:08 作者：孫偉甲 來源：中國論文下載中心 瀏覽次數(shù)： 101 網(wǎng)友評論 0 條 本文以慶城縣 “農(nóng)家樂 ”休閑旅游業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀為例，分析了發(fā)展中存在的問題，提出了規(guī)范慶城縣 “農(nóng)家樂 ”休閑旅游業(yè)發(fā)展的相關(guān)措施。 關(guān)鍵詞 ：慶城縣 農(nóng)家