【導(dǎo)讀】第二章、項目概況和建設(shè)情況。1．1城市社會經(jīng)濟狀況及前景。南寧市下轄青秀、興寧等6個城區(qū)，撤地歸市后，南寧市所轄縣份。增至135平方公里，其中市區(qū)面積1834平方公里。1．1．2城市國民經(jīng)濟主要指標(biāo)?！熬盼濉睍r期，南寧市國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，從1996年到2020年。全市國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長為%。3社會消費品零售總額億元。型，這表明南寧市目前的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較為合理。年南寧市國內(nèi)生產(chǎn)總值的年均增長率約%，按此增長率，近期國內(nèi)。隨著南寧市內(nèi)外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的進一步完善，大通道中心和樞紐功。2作為廣西自治區(qū)的首府及區(qū)域的最大中心城市，南寧將在未來。我們采用近五年南寧市場相對成熟的住宅商品房相關(guān)數(shù)據(jù)，與城市。社會經(jīng)濟的發(fā)展進行結(jié)構(gòu)比例的對應(yīng)分析，從而判定南寧市房地產(chǎn)市場。1市場總值與GDP的相關(guān)度分析。圖示表明2020年以前，南寧市住宅產(chǎn)業(yè)

　　

【正文】 ： 80 萬元 /畝 50 畝 =4000 萬元 土地轉(zhuǎn)讓契稅：按合同價 2900 萬元計：約 87 萬元 三通一平及場地平整：約 500 萬元 小計： 4587 萬元 （二）項目前期費用支出： 勘測放線費：約 2 萬元 地質(zhì)勘探費： 8 萬元 總平設(shè)計、單體及施工圖設(shè)計費：共 180 萬元 環(huán)保評估費： 1 萬元 小計： 191 萬元 （三）項目報建費： 項目報建圖紙曬圖費： 約 萬元左右 新型墻體材料押金： 收費標(biāo)準(zhǔn)：按住宅及辦公樓建筑面積 元 /㎡收??； 58255 ㎡ 元 /㎡ = 萬元 29 項目招投標(biāo)費 ①建筑質(zhì)量監(jiān)督費： 收費標(biāo)準(zhǔn)：按項目工程中標(biāo)價 ‰收取； ②招投標(biāo)代理費： 收費標(biāo)準(zhǔn)：按項目工程中標(biāo)價 ‰收??； ③編制標(biāo)底費： 收費標(biāo)準(zhǔn)：按項目工程中標(biāo)價 1‰收取； 本項目招投標(biāo)實際發(fā)生費用： 萬元（質(zhì)監(jiān)費） + 萬元（招標(biāo)代理費） +7 萬元（標(biāo)底編制費） =32 萬元 交納散裝水泥專項押金費用：水泥用量約 8350 噸， 收費標(biāo)準(zhǔn)： 3 元 /噸 8350 噸 3 元 /噸 = 萬元 交納建筑安裝工程勞動保險費： 收費標(biāo)準(zhǔn)：甲方按合同中標(biāo)價 2%收取（勞保費） 萬元（土建造價） 2%= 萬元 征收建筑噪聲超標(biāo)排污費： （由環(huán)保局評估） 約： 10 萬元 農(nóng)民工資保障金： （土建造價） 2%＝ 萬元 城市規(guī)劃綜合技術(shù)費： 收費標(biāo)準(zhǔn)：住宅及其他按 元 /m2收取 76996m2 元 /m2= 萬元 城市配套費： 收費標(biāo)準(zhǔn)：按中標(biāo)造價的 3% 萬元 3%= 萬元 白蟻預(yù)防費： 收費標(biāo)準(zhǔn)：按建筑面積 2 元 /m2收取 76996 2 元 /m2= 萬元 30 1建筑垃圾處理費： （由環(huán)衛(wèi)處評估） 收費標(biāo)準(zhǔn)： 3 元 /噸建筑垃圾 約 2 萬元 1防雷檢測收費： （由氣象局防雷辦評估） 收費標(biāo)準(zhǔn)： ①第三類防雷建筑物，按每根接地檢測點 60 元 /測點次收??； ②電氣預(yù)留接地， 60 元 /測點次收??； ③六層（含六層以上）， 1270 元 /棟； ④證書工本費， 10 元 /棟； ① +② +③ +④ =9 萬元 1物業(yè)管理招標(biāo)備案登記費：約 2 萬元 1預(yù)售測繪費： 76996m21 元 /m2= 萬元 合計： 730 萬元 1臨時接電費： 10 萬元 1燃氣管道設(shè)計安裝費： 376 戶 3100 元 /戶＝ 萬元 （四）工程主體土建造價： 按小高層框架 900 元 /㎡的平均造價計算： 76996 ㎡ 900 元 /㎡ = 萬元 （五）小區(qū)公共配套設(shè)施投入： 供水工程：約 80 萬元 供電：約 135 萬元 室外排污工程：約 80 萬元 室外道路工程：約 250 萬元 綠化工程：約 80 萬元 31 路燈工程：約 50 萬元 圍墻工程：約 50 萬元 安防工程（含周界防范及門禁系統(tǒng)）：約 80 萬元 消防工程：（含戶外消防栓及各樓層消防應(yīng)急設(shè)備）： 188 萬元 1電梯及安裝費： 17 臺 24 萬元 /臺＝ 480 萬元 1用電增容費： 250KVA500KVA＝ 萬元 合計： 萬元 （六）工程監(jiān)理費： 萬元 1%= 萬元 （七）項目管理費 ：（含人員工資、獎金及公差費）（暫按項目總投資 萬元計） 萬元 %=210 萬元 （八）不可預(yù)見費： （暫按項目總投資 萬元計）： 萬元 1%=140 萬元 合計稅前總成本： 萬元 （九）項目稅賦： 營業(yè)稅（ 綜合）：按 %計： ①、住宅： 2600 元 /㎡ 23319 ㎡（前期內(nèi)部認購共 187 套） %= 萬元 ②、 住宅： 3000 元 /㎡ 33950㎡（正式公開對市場銷售剩余 189套） %=599萬元 ③、車位： 8 萬元 /個 346 個 %＝ 萬元 ④、商鋪： 3500 元 /㎡ 1883 ㎡ %= 萬元 ① +② +③＋④ =1157 萬元 32 土地增值稅： 按銷售總額 1%計 19675 萬元 1%＝ 萬元 企業(yè)所得稅： 19675 萬元 15% 33%=974 萬元 稅賦： 1+2+3=2328 萬元 二、融資計劃 從 技術(shù)經(jīng)濟分析及市場分析來看， 本項目具有較為良好的融資條件 。 按基本建設(shè)項目的慣例 ， 項目投資商須自籌項目總投資的 35%， 本項目總投資 萬元 (含土地折價 )， 即需自籌資金的總額約為 5020萬元 ，現(xiàn)已籌集資金約 6000 萬元。考慮到目前項目的銷售進度，項目實際擬向銀行貸款 總額 約 7000 萬元 。 33 第 五 章 項目效益分析 一、“”項目銷售收入分析表 項 目 銷售面積 （㎡） 銷售均價 （元 /㎡） 銷售收入 （萬元） 備 注 住 宅 23319 2600 已售馨 住 宅 33950 3000 10185 待 售 車 庫 346 8 萬元 /個 2768 待 售 商 鋪 1883 3500 659 待 售 小 計 19675 二、投資利潤測算 序號 項 目 金額（萬元） 備 注 1 銷售累計收入 19675 2 投資成本累計 3 稅賦 2328 4 稅前利潤 5 稅后利潤 6 投資回報率 21% 34 第六章 結(jié) 論 一、市場投資風(fēng)險分析 房地產(chǎn)開發(fā)是城市經(jīng)濟發(fā)展的主要支柱產(chǎn)業(yè)。南寧作為廣西首府，其經(jīng)濟地理位置具備獨特的優(yōu)勢，經(jīng)濟建設(shè)發(fā)展速度較快。近年來房地產(chǎn)顯示出穩(wěn)步發(fā)展的勢頭和質(zhì)的飛躍。南寧市人口增長和經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展以及東博覽會的逐年召開給房地產(chǎn)發(fā)展帶來支持作用，同時邁入了新的發(fā)展時期。 本項目經(jīng)過開發(fā)商的精心規(guī)劃設(shè)計，前期已開展企業(yè)內(nèi)部員工及親朋好友內(nèi)部低價優(yōu)惠認購。截止目前為止，已認購 187 套（整個項目共386 套），認購面積為 23319M2，累計收入 6000 萬元；余下的 189 套住宅將于適當(dāng)?shù)臅r機正式面向市場公 開銷售，市場銷售均價定價與周邊同類物業(yè)相比，合理偏低，僅為 3000 元 /m2， 與周邊項目市場銷售價格相比具有明顯價格優(yōu)勢，市場銷售風(fēng)險與銷售壓力偏低 。 周邊項目市場銷售價格參考（如下表）： 序號 項 目 銷售均價 （元 /㎡） 備 注 1 榮和山水美地 3700 2 賽納維拉 3800 3 維也納森林花園 3000 4 香榭里 3600 5 中鼎萬象東方 4500 6 翡翠園 3700 7 大自然花園 4000 8 藍山上城 3400 9 中茵麗景豪庭 3400 10 恒大蘋果園 3100 35 ● 結(jié) 論： 上述開發(fā)項目均分布在本項目周邊不遠，銷售狀況良好，大部分項目前期推出單元已銷售完畢，印證了購房者對這一區(qū)域的認可接受程度。 “”住宅小區(qū)，地理位置優(yōu)越。銷售價格明顯比上述類比物業(yè)偏低（銷售均價 僅為 3000元 /㎡ ） ，前期的企業(yè)內(nèi)部認購已聚集了較高的人氣，當(dāng)然更易被市場所接受。 到目前為止，“”的所有施工進度進展得非常順利，已進入了樁基礎(chǔ)及地下室建設(shè)階段。 本項目投資安全系數(shù)大，市場投資風(fēng)險偏低，且具有顯著的升值空間，確為不可多得的穩(wěn)健良性房地產(chǎn)投資項目。