【正文】 視的消費(fèi)群體。 規(guī) 劃： 6 棟 16 層高層住宅， 6 棟 11 層小高層住宅， 8 棟 5 層多層住宅以及 5 棟別墅。 25 ★ 大自然花園 規(guī) 模：占地面積 302800 平方米 ，總建筑面積 萬 平方米 。目前項(xiàng)目已經(jīng)完成了場(chǎng)地平整工程，開始挖孔樁及地下室建設(shè)。 山和水 ， 構(gòu)筑起了本項(xiàng)目豐富、可延伸的精神內(nèi)涵。周邊水電訊等公用市政管線，已沿路鋪設(shè)到位，完全滿足本項(xiàng)目的使用條件。 19 3 地塊四至 項(xiàng)目用地位于南寧市民族大道 東段北面、 鳳嶺 片區(qū)北側(cè) ， 規(guī)劃 用地面積 約 50 畝 ，地塊西側(cè) 毗鄰楓林大道 、北 接百花嶺路； 西側(cè)道路寬為30M，北側(cè)道路寬為 18M； 地勢(shì) 南高北低，從北向南依次三級(jí)高差走坡，是天然的山地風(fēng)貌，且擁有良好的景觀視線 。 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：以 北大南寧附屬試驗(yàn)學(xué)校 為項(xiàng)目賣點(diǎn)，開發(fā) 800 畝社區(qū) 城市森林公園 ， 計(jì)劃 該項(xiàng)目 建設(shè)成為一個(gè)知名旅游 文化社區(qū)，充 16 分博采 中西園林之長，力求自然并富有濃郁的人文氛圍 ， 創(chuàng)造最理想的社區(qū)居住環(huán)境。以下簡(jiǎn)單介紹這幾個(gè)經(jīng)典樓盤的概況以作參考： 15 ★ 大自然花園 項(xiàng)目地址： 南寧市青秀路與民族大道相接處 規(guī) 模：占地面積 302800 平方米 ，總建筑面積 萬 平方米 。其重點(diǎn)發(fā)展職能是：大型商貿(mào)會(huì)展基地、區(qū)域交通樞紐、城市化部分新增人口聚集地、山地型居住區(qū)。 經(jīng)過近十年的發(fā)展，目前鳳嶺周邊已經(jīng)形成了行政中心、金融中心、商貿(mào)中心、休閑中心，同時(shí)匯聚 28 平方公里的青秀山風(fēng)景區(qū)、1021 畝 石門森林公園、規(guī)劃建筑面積 145 萬平方米的中國 — 東盟商貿(mào)城 、國際會(huì)展中心廣場(chǎng)、 民歌 廣場(chǎng) 、市體育、文化中心。 4 商業(yè)物業(yè) 商業(yè)物業(yè)的開發(fā)布局，分為兩個(gè)方面，傳統(tǒng)型的商業(yè)物業(yè)，目前以依托興寧區(qū)中心一帶的舊城改造為主，而一些新生業(yè)態(tài)、大型的商業(yè)物業(yè)項(xiàng) 目，則沿著城市高收入入口的居住地轉(zhuǎn)移，定點(diǎn)于南湖開發(fā)區(qū)并表現(xiàn)向鳳嶺拓展，隨著今后幾年內(nèi)鳳嶺居住人口的增加，小區(qū)商業(yè)物業(yè)及區(qū)域配套商業(yè)物業(yè)的增加是個(gè)必然，南百金湖商業(yè)廣場(chǎng)的 開業(yè) ，在建的夢(mèng)之島水晶城及航洋國際城標(biāo)志著東移是其主要的發(fā)展趨勢(shì)。 (2) 圖示表明， 2020 年以前，南寧市住宅的供應(yīng)量還不能滿足市場(chǎng)的實(shí)際需求量；同時(shí)在過去幾年中住宅供應(yīng)量呈直線上升的態(tài)勢(shì)。 20202020 南寧市房地產(chǎn)行業(yè)基本數(shù)據(jù) 項(xiàng)目 2020 年度 2020 年度 2020 年度 2020 年度 完成開發(fā)投資總額 億元 億元 億元 120 億元 開發(fā)面積 萬平米 萬平米 萬平米 萬平米 竣工面積 萬平米 萬平米 萬平米 萬平米 商品房預(yù)售合同 13068 份合同 19588 份合同 份合同 份合同 商品房銷售面積 126 萬 平米 萬 平米 萬 平米 萬 平米 商品房銷售額 34 億元 億元 億元 80 億元 商品房均價(jià) 2150 元 /平米 2250 元 /平米 2252 元 /平米 2500 元 /平米 7 從表中可見 ， 三年間南寧的房地產(chǎn)市場(chǎng)從銷售面積到銷售總額 ， 在規(guī)?？偭可暇艘环?。 3 隨著區(qū)域以高速公路交通為主導(dǎo)的一日交通圈形成，南寧在中國大西部開發(fā)中將發(fā)揮更大的龍頭功能，西南區(qū)域綜合中心城市的框架將逐步形成。南寧市總?cè)丝诩s 萬人，其中市區(qū)人口約 萬人。 3 1999—2020 年國民經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)表 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 1999 年 2020 年 2020 年 2020 年 1 GDP 億元 356 其 中 第一產(chǎn)業(yè) 億元 第二產(chǎn)業(yè) 億元 第三產(chǎn)業(yè) 億元 2 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額 億元 3 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元 4 外貿(mào)進(jìn)出口總值 萬美元 40094 51238 43053 54600 5 城市居民家庭人均可支配收入 元 6847 7448 7906 8796 6 全市人口 萬人 1． 1． 3 經(jīng)濟(jì)結(jié) 構(gòu)與主要產(chǎn)業(yè) 1996 年以來，南寧市國內(nèi)生產(chǎn)總值的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)呈明顯的 Ⅲ Ⅱ Ⅰ型，這表明南寧市目前的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較為合理。同時(shí)，南寧對(duì)未來的城市規(guī)劃 建設(shè)賦予 新的定位 ，將打造區(qū)域性的國際化中心城市。 (2) 圖示表明 2020 年以前，南寧市住宅產(chǎn)業(yè)未達(dá)到應(yīng)有的份額。 3 總體發(fā)展趨勢(shì)判斷 綜合政策、投資、消費(fèi)市場(chǎng)等各方面因素，我們對(duì)南寧房地產(chǎn)行業(yè)的基本判斷是： 南寧市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)過五年的發(fā)育，已初步完成了其快速增長期，進(jìn)入一個(gè)消費(fèi)力相對(duì)平穩(wěn)增長、市場(chǎng)適度競(jìng)爭(zhēng)的發(fā)展平臺(tái)，在南寧城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的中觀背景良好的情況下，房地產(chǎn)業(yè)亦將與城市同步發(fā)展，需注意的是產(chǎn)品的區(qū)域與品類、價(jià)格的結(jié)構(gòu)性平衡問題。 為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)價(jià)值最大化與社會(huì)效益最大化， 沿百花嶺路的建筑底層規(guī)劃 設(shè) 計(jì)為具有較高投資價(jià)值的沿街商鋪，做為居住社區(qū)高層次生活配套的商業(yè)物業(yè)，使得業(yè)主生活更加便利。北片區(qū)主要發(fā)展為居住區(qū)，南片區(qū)主要發(fā)展大型全市性會(huì)議展覽、文化等設(shè)施。 3 市場(chǎng)容量判定 根據(jù)城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)及與本項(xiàng)目相關(guān)商業(yè)、服務(wù)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，在本項(xiàng)目的銷售周期年度（ 2020 年起）， 鳴翠谷 所含的高尚住宅 ，在南寧市場(chǎng)有約每年 20 億的市場(chǎng)消費(fèi)能力，加上 鳴翠谷 所占的區(qū)位優(yōu)勢(shì)及 局部區(qū)域市場(chǎng)空白 的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，因此項(xiàng)目具備了足夠的市場(chǎng)支持力。 ★ 榮和山水美地 項(xiàng)目地址：南 寧市東段延長線 規(guī) 模： 3000 畝（約 200 萬平米），規(guī)劃成 A、 B 二地塊。 區(qū)域消費(fèi)特性： 該區(qū)域 的購房群體以區(qū)直單位高級(jí)公務(wù)員、企事業(yè)單位中高層管理人員、中小企業(yè)老板以及其他高收入群體，大多數(shù)是兩次、甚至三次以上的置業(yè)者，居民的消費(fèi)水平相對(duì)較高，對(duì)物業(yè)的素質(zhì)要求極其挑剔，買房大多數(shù)以終端舒居型物業(yè)為主，因此三房面積在 120 ㎡ 、四房面積在 140㎡左右的 戶型以及設(shè)計(jì)優(yōu)良的 240平方米左右的寬大戶型比較適合消費(fèi)者的購房需求，另外廣西其他地方性的高端消費(fèi)群所占的比率也是很可觀的。 教育：南寧新二中（在建）、北大附中、東方外國語學(xué)校。 社區(qū)規(guī)劃上，新加坡 DC 國際充分利用鳴翠谷的山 地特點(diǎn)和現(xiàn)代城市發(fā)展的要求，以高度的規(guī)劃理念，強(qiáng)調(diào)生態(tài)居住的環(huán)境和更開闊的視野，創(chuàng)造一個(gè)與周邊環(huán)境高度協(xié)調(diào)且獨(dú)具高尚品位的山地景觀居所。 23 B 高尚住宅 鳴翠谷的 住宅 ，以三房?jī)蓮d以上大戶型為主，由物管公司提供延伸增值服務(wù)，主要終端對(duì)象為南寧市 中、 高收入的常住居民及區(qū)內(nèi)來邕投資的 商業(yè) 人士。 2. 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位： 根據(jù)市場(chǎng)的需求發(fā)展，項(xiàng)目定位為 山地高尚住宅居住社區(qū) ，其具備優(yōu)越的投資發(fā)展?jié)摿蜕悼臻g。其中 A 地塊占地面積 萬 ㎡，分 6 組團(tuán) ， A 地塊建筑面積 萬㎡； B 地塊尚未開發(fā)。 ★ 維也納花園 規(guī) 模：一期 占地 79935 平方米 ，總建筑面積 萬 平 方 米 ，其中住宅 萬平方米，商業(yè) 5650 平方米；二期 占地 78658 平方米 ，總建筑面積 萬 平 方 米 ，其中住宅 萬平方米，商業(yè) 6950 平方米 規(guī) 劃：小區(qū)內(nèi)規(guī)劃為 6 個(gè)組團(tuán)，中心由西至東設(shè)有一貫穿的水體。 28 第 四 章 項(xiàng)目投資估算 一、項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)分析 （一 ） 土地購置成本： 土地轉(zhuǎn)讓金： 80 萬元 /畝 50 畝 =4000 萬元 土地轉(zhuǎn)讓契稅：按合同價(jià) 2900 萬元計(jì)：約 87 萬元 三通一平及場(chǎng)地平整：約 500 萬元 小計(jì)： 4587 萬元 （二）項(xiàng)目前期費(fèi)用支出： 勘測(cè)放線費(fèi)：約 2 萬元 地質(zhì)勘探費(fèi)： 8 萬元 總平設(shè)計(jì)、單體及施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)：共 180 萬元 環(huán)保評(píng)估費(fèi)： 1 萬元 小計(jì)： 191 萬元 （三）項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)： 項(xiàng)目報(bào)建圖紙曬圖費(fèi)： 約 萬元左右 新型墻體材料押金