【正文】 ： 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：按住宅及辦公樓建筑面積 元 /㎡收??； 58255 ㎡ 元 /㎡ = 萬元 29 項(xiàng)目招投標(biāo)費(fèi) ①建筑質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)： 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：按項(xiàng)目工程中標(biāo)價(jià) ‰收??； ②招投標(biāo)代理費(fèi)： 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：按項(xiàng)目工程中標(biāo)價(jià) ‰收取； ③編制標(biāo)底費(fèi)： 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：按項(xiàng)目工程中標(biāo)價(jià) 1‰收??； 本項(xiàng)目招投標(biāo)實(shí)際發(fā)生費(fèi)用： 萬元（質(zhì)監(jiān)費(fèi)） + 萬元（招標(biāo)代理費(fèi)） +7 萬元（標(biāo)底編制費(fèi)） =32 萬元 交納散裝水泥專項(xiàng)押金費(fèi)用：水泥用量約 8350 噸， 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 3 元 /噸 8350 噸 3 元 /噸 = 萬元 交納建筑安裝工程勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)： 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：甲方按合同中標(biāo)價(jià) 2%收?。▌诒ＹM(fèi)） 萬元（土建造價(jià)） 2%= 萬元 征收建筑噪聲超標(biāo)排污費(fèi)： （由環(huán)保局評(píng)估） 約： 10 萬元 農(nóng)民工資保障金： （土建造價(jià)） 2%＝ 萬元 城市規(guī)劃綜合技術(shù)費(fèi)： 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：住宅及其他按 元 /m2收取 76996m2 元 /m2= 萬元 城市配套費(fèi)： 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：按中標(biāo)造價(jià)的 3% 萬元 3%= 萬元 白蟻預(yù)防費(fèi)： 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：按建筑面積 2 元 /m2收取 76996 2 元 /m2= 萬元 30 1建筑垃圾處理費(fèi)： （由環(huán)衛(wèi)處評(píng)估） 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 3 元 /噸近年來房地產(chǎn)顯示出穩(wěn)步發(fā)展的勢(shì)頭和質(zhì)的飛躍。 本項(xiàng)目投資安全系數(shù)大，市場(chǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)偏低，且具有顯著的升值空間，確為不可多得的穩(wěn)健良性房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。 周邊項(xiàng)目市場(chǎng)銷售價(jià)格參考（如下表）： 序號(hào) 項(xiàng) 目 銷售均價(jià) （元 /㎡） 備 注 1 榮和山水美地 3700 2 賽納維拉 3800 3 維也納森林花園 3000 4 香榭里 3600 5 中鼎萬象東方 4500 6 翡翠園 3700 7 大自然花園 4000 8 藍(lán)山上城 3400 9 中茵麗景豪庭 3400 10 恒大蘋果園 3100 35 ● 結(jié) 論： 上述開發(fā)項(xiàng)目均分布在本項(xiàng)目周邊不遠(yuǎn)，銷售狀況良好，大部分項(xiàng)目前期推出單元已銷售完畢，印證了購房者對(duì)這一區(qū)域的認(rèn)可接受程度。 按基本建設(shè)項(xiàng)目的慣例 ， 項(xiàng)目投資商須自籌項(xiàng)目總投資的 35%， 本項(xiàng)目總投資 萬元 (含土地折價(jià) )， 即需自籌資金的總額約為 5020萬元 ，現(xiàn)已籌集資金約 6000 萬元。 三、客戶群體分析 （ 1）、目標(biāo)客群介定： 根據(jù)項(xiàng)目產(chǎn)品特征和區(qū)域產(chǎn)品消費(fèi)特征分析本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體特征為： ● 自住型： 年齡構(gòu)成： 35－ 45 歲 家庭構(gòu)成： 3 口之家為主 職業(yè)構(gòu)成：公務(wù)員、白領(lǐng)階層、小型企業(yè)主等中產(chǎn)階級(jí) 購買目的：二次置業(yè)，改善居住環(huán)境 消費(fèi)特征：擁有十萬元以下私家車，普遍具有小資情結(jié) 購買能力： 30－ 50 萬。 ★ 香榭里花園 規(guī) 模： 占地約 20 萬平米，總建筑面積約 18 萬平米 規(guī) 劃： 3000 平方米景觀湖、 8000 平方米法式主題園林， 約 900 戶的純法式住宅 價(jià) 格： 3600 元 /m2 ★ 翡翠園 規(guī) 模：占地面積 512 畝， 高達(dá) 30100 米的樓間距為生態(tài)綠化的實(shí)現(xiàn)提供了充裕的空間 價(jià) 格： 3500 元 /m2 ★ 春暉項(xiàng)目一期 規(guī) 模： 占地 58683 平方米 ，總建筑面積 萬 平 方 米 ，其中住宅 26 萬平方米，商業(yè) 萬平方米。 目前區(qū)域內(nèi)的商品房供應(yīng)總量有限， 先期開發(fā)的樓盤大多已經(jīng)進(jìn)入了銷售中后期，總體銷售狀況良好。 8 工程周期設(shè)定 ： 1） 樁基工程： 3 個(gè)月（ 2020 年 9 月至 11 月）； 2） 地下室工程： 2 個(gè)月（ 2020 年 11 月至 2020 年 1 月）； 3） 主體工程： 4 個(gè)月（ 2020 年 2 月至 2020 年 5 月）； 4） 內(nèi)外墻砌筑裝修、其它： 5 個(gè)月（ 2020年 6月至 2020年 10 月） 5） 竣工驗(yàn)收及小區(qū)總平施工： 4 個(gè)月（ 2020年 11月至 2020年 2月） : 該項(xiàng)目整體施工，開工時(shí)間為 2020 年 9 月，預(yù)計(jì) 2020 年 2 月竣工交付使用。 ● 節(jié)點(diǎn)設(shè)置：（在原有園林規(guī)劃基礎(chǔ)上新增或改進(jìn)） 瓜果園： 營造山地果林美景 山體疊泉（或爆布） ： 水的設(shè)置將使小區(qū)增加靈性。 按面積分： 二室二廳二衛(wèi) 79 ㎡ 36 套 三室二廳二衛(wèi) 103～ 138 ㎡ 175 套 四室二廳二衛(wèi) 153～ 161 ㎡ 73 套 樓中樓 132－ 330 ㎡ 92 套 6 開發(fā)條件 項(xiàng)目用地沿民族大道，呈南高北低 之勢(shì)，兩端高差約 45 米左右，地質(zhì)勘察結(jié)果表明，項(xiàng)目用地范圍內(nèi)地質(zhì)情況正常，支持本項(xiàng)目的建設(shè)工程發(fā)展需要。 以國際會(huì)展中心建筑 及東盟國際商務(wù)區(qū) 為標(biāo)志，本項(xiàng)目所在區(qū)域具有極好的區(qū)位條件，這一區(qū)域?qū)?huì) 在未來形成南寧城市的生態(tài)型商務(wù)中心區(qū)，標(biāo)志性的建筑、寬闊的廣場(chǎng)、生態(tài)水系、綠色山體，共同構(gòu)成本區(qū)域優(yōu)秀的城市空間及環(huán)境，這一區(qū)域已成為南寧房地產(chǎn)行業(yè)公認(rèn)的城市未來中央形象區(qū) 和居住區(qū) 。 銷售情況：均價(jià) 3700 元 /m2，開盤以來銷售火爆。 ２、區(qū)域市場(chǎng)分析： 南寧市未來的城市 CLD（中央居住區(qū)） —— 鳳嶺，以其優(yōu)越的環(huán)境和怡人的氣候越來越顯其尊貴地位，該地段的典型代表樓盤有大自然花園、香榭里花園、榮和山水美地、翡 翠園、楓林藍(lán)岸等高尚住宅區(qū)。 （ 4）、鳳嶺功能定位：城市主要功能區(qū)、新型商貿(mào)、公共服務(wù)、居住。 南寧市政府給 了 鳳嶺 一個(gè)非常明確的 定位 —— 以南寧 “綠城 ”為背景的大型高尚生態(tài)型居住區(qū)， “以居住為主，以體育、文化、會(huì)展為輔的城市綜合新區(qū) ”。 3 商務(wù)型物業(yè) 以商務(wù)公寓、公寓及寫字樓為代表的商務(wù)型物業(yè)，現(xiàn)狀開發(fā)主要位于南寧市新城區(qū)，并以南湖開發(fā)區(qū)為主，從金湖廣場(chǎng)到會(huì)展中心一帶，現(xiàn)已形成南寧城市的 CBD 雛型。 2 銷售與人口相關(guān)度分析 銷售套數(shù)與人口增長(zhǎng)的相關(guān)度示意圖 單位：套數(shù) 說明： (1) 人口效應(yīng)指的是：依照聯(lián)合國人類住區(qū)委員會(huì)建議在世界發(fā)展中國家及城市推廣實(shí)施的指標(biāo)表明，每 1000 人居民中，年度新增住宅需求量為 10 套。 1． 2 城市房地產(chǎn)行業(yè)狀況及趨勢(shì) 1． 2． 1 近年市場(chǎng)回顧 自 1999 年始，國家調(diào)整一系列有關(guān)房地產(chǎn)特別是住宅產(chǎn)業(yè)的投資政策，把住宅消費(fèi)作為國家經(jīng)濟(jì)的新增長(zhǎng)點(diǎn)，南寧市的房地產(chǎn)業(yè)開始真正意義上的啟動(dòng) ， 從 2020 年起 ， 南寧市的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個(gè) 高速發(fā)展時(shí)期 ， 表現(xiàn)為填補(bǔ)需求空缺式的市場(chǎng)特征。 2 作為廣西自治區(qū)的首府及區(qū)域的最大中心城市，南寧將在未來二十年城市 化進(jìn)程加速的過程中，獲得更多的發(fā)展資金、人口、技術(shù)、消費(fèi)力等要素的集聚。 南寧市下轄 青秀 、興寧等 6 個(gè)城區(qū) ， 撤地歸市后，南寧市所轄縣份由原來 賓陽 、武鳴 2 縣增加了橫縣、上林等 6 個(gè)縣份，行政區(qū)域總面積增至 135 平方公里，其中市區(qū)面積 1834 平方公里。 評(píng)價(jià) ：合理的以第三產(chǎn)業(yè)為龍頭的城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，意味著南寧市相對(duì)較低的產(chǎn)業(yè)調(diào)整代價(jià)，使南寧市在未來的發(fā)展中更能適應(yīng)新經(jīng)濟(jì)的業(yè)態(tài)。圍繞這一新的戰(zhàn)略定位，南寧市實(shí)施“136”目標(biāo)， 2020 年投資了 55 億元推進(jìn)城市 建設(shè)，實(shí)施工程項(xiàng)目共 118個(gè)，項(xiàng)目涉及路橋、公交、供水排水、廣場(chǎng)建設(shè)、園林建設(shè)、 小區(qū)開發(fā)與舊城改造等各個(gè)方面； 2020 年又再投資了 億元，實(shí)施城建項(xiàng)目114 項(xiàng) ； 2020－