【正文】 。 到目前為止，“”的所有施工進度進展得非常順利，已進入了樁基礎(chǔ)及地下室建設(shè)階段。 “”住宅小區(qū)，地理位置優(yōu)越。截止目前為止，已認購 187 套（整個項目共386 套），認購面積為 23319M2，累計收入 6000 萬元；余下的 189 套住宅將于適當?shù)臅r機正式面向市場公 開銷售，市場銷售均價定價與周邊同類物業(yè)相比，合理偏低，僅為 3000 元 /m2， 與周邊項目市場銷售價格相比具有明顯價格優(yōu)勢，市場銷售風(fēng)險與銷售壓力偏低 。南寧市人口增長和經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展以及東博覽會的逐年召開給房地產(chǎn)發(fā)展帶來支持作用，同時邁入了新的發(fā)展時期。南寧作為廣西首府，其經(jīng)濟地理位置具備獨特的優(yōu)勢，經(jīng)濟建設(shè)發(fā)展速度較快?？紤]到目前項目的銷售進度，項目實際擬向銀行貸款 總額 約 7000 萬元 。次收??； ③六層（含六層以上）， 1270 元 /棟； ④證書工本費， 10 元 /棟； ① +② +③ +④ =9 萬元 1物業(yè)管理招標備案登記費：約 2 萬元 1預(yù)售測繪費： 76996m21 元 /m2= 萬元 合計： 730 萬元 1臨時接電費： 10 萬元 1燃氣管道設(shè)計安裝費： 376 戶 3100 元 /戶＝ 萬元 （四）工程主體土建造價： 按小高層框架 900 元 /㎡的平均造價計算： 76996 ㎡ 900 元 /㎡ = 萬元 （五）小區(qū)公共配套設(shè)施投入： 供水工程：約 80 萬元 供電：約 135 萬元 室外排污工程：約 80 萬元 室外道路工程：約 250 萬元 綠化工程：約 80 萬元 31 路燈工程：約 50 萬元 圍墻工程：約 50 萬元 安防工程（含周界防范及門禁系統(tǒng)）：約 80 萬元 消防工程：（含戶外消防栓及各樓層消防應(yīng)急設(shè)備）： 188 萬元 1電梯及安裝費： 17 臺 24 萬元 /臺＝ 480 萬元 1用電增容費： 250KVA500KVA＝ 萬元 合計： 萬元 （六）工程監(jiān)理費： 萬元 1%= 萬元 （七）項目管理費 ：（含人員工資、獎金及公差費）（暫按項目總投資 萬元計） 萬元 %=210 萬元 （八）不可預(yù)見費： （暫按項目總投資 萬元計）： 萬元 1%=140 萬元 合計稅前總成本： 萬元 （九）項目稅賦： 營業(yè)稅（ 綜合）：按 %計： ①、住宅： 2600 元 /㎡ 23319 ㎡（前期內(nèi)部認購共 187 套） %= 萬元 ②、 住宅： 3000 元 /㎡ 33950㎡（正式公開對市場銷售剩余 189套） %=599萬元 ③、車位： 8 萬元 /個 346 個 %＝ 萬元 ④、商鋪： 3500 元 /㎡ 1883 ㎡ %= 萬元 ① +② +③＋④ =1157 萬元 32 土地增值稅： 按銷售總額 1%計 19675 萬元 1%＝ 萬元 企業(yè)所得稅： 19675 萬元 15% 33%=974 萬元 稅賦： 1+2+3=2328 萬元 二、融資計劃 從 技術(shù)經(jīng)濟分析及市場分析來看， 本項目具有較為良好的融資條件 。建筑垃圾 約 2 萬元 1防雷檢測收費： （由氣象局防雷辦評估） 收費標準： ①第三類防雷建筑物，按每根接地檢測點 60 元 /測點 （ 2）目標客戶群描敘 ：他們有豐富的物質(zhì)基礎(chǔ)，他們希望有健康的身體，享受更多的生活樂趣 綜上所述，銷售 擬走差異化推廣策略。 ●外地客戶 ：其中，玉林、貴港、河池、欽州等二三線城市的中高收入消費者 ，是一個不容忽視的消費群體。 ●鳳嶺片區(qū)目前銷售市場缺乏小盤。 ★ 塞納維拉花園 規(guī) 模： 占地 300 畝 規(guī) 劃：小區(qū)內(nèi)規(guī)劃為商業(yè)街、會所、 網(wǎng)球場、泳池、幼兒園。小區(qū)內(nèi)的配套有幼兒園、會所、游泳池等。 規(guī) 劃： 6 棟 16 層高層住宅， 6 棟 11 層小高層住宅， 8 棟 5 層多層住宅以及 5 棟別墅。 銷售情況：均價 3700 元 /m2，開盤以來銷售火爆。 規(guī) 劃： 住宅 萬㎡；公建 萬㎡。 銷售價格： 4000 元 /m2 ★ 榮和山水美地 規(guī) 模： 3000 畝（約 200 萬平米），規(guī)劃成 A、 B 二地塊。 25 ★ 大自然花園 規(guī) 模：占地面積 302800 平方米 ，總建筑面積 萬 平方米 。 3. 周邊主要項目銷售情況： 鳳嶺片區(qū)以其優(yōu)越的地理位置、良好的綜合規(guī)劃條件、獨一無二的行政區(qū)位條件以及區(qū)域統(tǒng)一、高尚的居住氛圍，得到了各期開發(fā)樓盤的一致推行。隨著項目所在的周邊市政基礎(chǔ)設(shè)施（如：南寧新二中的建成投入使用）的不斷完善，加上周邊縣市的影響，區(qū)域商業(yè)人流必然形成巨大的商務(wù)性居住與進城購房投資的需求。隨著鳳嶺片區(qū)的發(fā)展、完善，項目所在的城區(qū)所固有的高尚的居住氛圍必然帶來項目的價值提升。目前項目已經(jīng)完成了場地平整工程，開始挖孔樁及地下室建設(shè)。 地下停車場面積達 18741 M2 ，可停 346 輛車，車位配比近 1： 1，可充分滿足整個小區(qū)對停車的需求。 ? 交通組織 交通設(shè)計方面，采用人車分流體系。 項目產(chǎn)品分類 A 臨街商鋪 鳴翠谷的 臨街商鋪 ，形式 為 沿街商業(yè)店鋪、便利超市等，定位為滿足小區(qū)居民 的日常生活需求，為小區(qū)居民 提供便捷服務(wù)。 山和水 ， 構(gòu)筑起了本項目豐富、可延伸的精神內(nèi)涵。它所追求的是健康休閑生活中的唯美，既拋棄傳統(tǒng)的集中會所的消遣方式，又舍棄不實用的現(xiàn)代生活設(shè)施，營造出一個真正享受得起的社區(qū)居家模式 ● 會所主題：以運動為主，休閑為輔 ● 目的：迎合目標客群心理需要，使其在工作之余，回家后， 可以 在這里盡情享受生活 ● 會所設(shè)施建議： 健身 室 、 乒乓球室 、 棋牌室、 閱報室 （愛心捐書閱覽室） 、音樂欣賞室、美術(shù)欣賞室 “山體公園”規(guī)劃 ● 規(guī)劃設(shè)想由來：利用項目原有的天然山地地勢順勢而設(shè)，以自然山體景區(qū)的手法巧妙連接、配置節(jié)點，使人們有重返自然原生大自然的感覺。 ： 項目地段：高尚山地住宅 項項 目目 氣氣 質(zhì)質(zhì) ：： 自然的、文化的、厚重的 、 城市的 項目品質(zhì)感：極具品質(zhì)感 園林景觀： 引進“山體公園”概念 寬 HOUSE： 超 大客廳， 多功能 陽臺等等都顯示出居者的身份和檔次 項目會所： 引入“泛會所”概念， 會所以運動為主題，凸顯項目人性化的建設(shè) ： 首創(chuàng)南寧“ 山體養(yǎng)生園 ”社區(qū) ： 養(yǎng)生大宅 +山體公園 +泛會所 +果林生活 +和諧社區(qū) 泛會所規(guī)劃 ● 定位：泛會所 ● 闡釋：所謂泛會所就是將會所泛化、廣義化，從廣大社區(qū)的角度去拓展會所的空間，通過對會所和社區(qū)的整 合，為業(yè)主創(chuàng)造一種獨特的 22 健康和休閑生活方式，用以滿足不同消費者的品位和需求。 21 現(xiàn)代、簡潔、充滿動感的建筑、人性化的戶型空間、架空層綠化設(shè)計、新加坡式的園林景觀以及合理的建筑布局。周邊水電訊等公用市政管線，已沿路鋪設(shè)到位，完全滿足本項目的使用條件。戶型為：二室二廳（約 79 ㎡），三室二廳（約 103～ 138㎡之間），四室二廳 （約 153～ 161 ㎡之間），樓中樓（約 132－ 330 ㎡左右），共 6 棟多層與小高層的建筑形式。 交通：瑯東客運站及配套公交站 醫(yī)療：處于榮和山水美地的中醫(yī)一附院門診 5 項目 經(jīng)濟技術(shù)指標 規(guī)劃用地面積 其中道路用地面積： M2 綠化用地面積： M2 凈用地面積： 居住總戶數(shù)： 376 戶 居住人數(shù)： 1000 人 建筑總占地面積： 6971 M2 總建筑面積： 76996 M2 地上總建筑面積： 59152 M2 其中：住宅建筑面積： 57269 M2 半地下停車位： 18741 M2 半地下架空商鋪面積： 1883 M2 建筑密度： % 容積率： 綠地率： 35% 停車車位： 3