【導(dǎo)讀】唯美品格項目可行性研究報告。設(shè)計名稱房地產(chǎn)投資分析。設(shè)計題目大連唯美品格（一期）項目。專業(yè)土地資源管理

　　

【正文】 財務(wù)費用： 1386 萬元 銷售費用： 1000 萬元 期間費用合計： 3386 萬元 合計： 39691 萬元 唯美品格項目可行性研究報告 22 總投資估算 項目 單價（元） 面積（萬平米） 金額（萬元） 一、土地費用 二、前期費用 （一）手續(xù)費 （二）設(shè)計費及其他 （三）前期工程費 三、房屋開發(fā)費 （一）建安工程費 （二）室外工程費 外環(huán)境 公共配套 基礎(chǔ)配套 直接成本合計 36306 四、管理費用 1000 五、財務(wù)費用 1386 六、營銷費用 1000 投資總額 39692 綜上可得項目總投資為 萬元。 9 經(jīng)濟效益分析 靜態(tài)指標 一、 靜態(tài)投資回收期 項目投資回收期（所得稅前） = 年 項目投資回收期（所得稅后） = 年 動態(tài)指標 一、 凈現(xiàn)值 根據(jù)銀行貸款利率及風險因素，本項目采用銀行貸款利率加風險調(diào)整值合計委8%為財務(wù)基準收益率。 凈現(xiàn)值（所得稅前，全部投資， ic=8%） = 萬元 唯美品格項目可行性研究報告 23 凈現(xiàn)值（所得稅后，全部投資， ic=8%） = 萬元 二、 內(nèi)部收 益率 項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前，全部投資） =% 項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅后，全部投資） =% 以上詳見全部投資現(xiàn)金流量表和自有資金投資現(xiàn)金流量表。 敏感性分析 敏感性分析是指從眾多不確定性因素中找出對投資項目經(jīng)濟效益指標有重要影響的敏感性因素，并分析、測算其對項目經(jīng)濟效益指標的影響程度和敏感性程度，進而判斷項目承受風險能力的一種不確定性分析方法。 %%%%%%%%%%20% 10% 5% 0% 5% 10% 20%土地價格建造成本銷售價格 10 結(jié)論與建議 結(jié)論 本項目擬定的建設(shè)規(guī)模和建設(shè)方案科學(xué)合理，經(jīng)市場調(diào)查和預(yù)測分析，本項目 的開發(fā)與建設(shè)符合所在地區(qū)的發(fā)展目標和方向，同時，由于該項目所處的地理位置優(yōu)越，因此招商引資的市場前景比較樂觀。本項目的各項技術(shù)經(jīng)濟指標比較理想。 唯美品格項目可行性研究報告 24 敏感性分析表明該項目在土地價格、建造成本變化時，經(jīng)濟效益指標（ IRR 和 NPV）變化不明顯， 說明項目在土地價格、建造成本方面具有較強的抗風險能力。但在銷售價格變化的敏感性分析時，經(jīng)濟效益指標變化較為明顯，說明相對于銷售價格變化的突變，存在一定的風險性 。需要特別注意。 綜上所述，可以認定該項目是可行的。 建議 本項目的各項經(jīng)濟指標說明項目在經(jīng)濟上是可行的，并且具有較強 的抗風險能力。建議嚴格控制建設(shè)期，盡量使各項工程按期完工，以保證項目的整體經(jīng)濟效益。 隨著環(huán)境保護意識的提高，企業(yè)對生態(tài)環(huán)境的要求也越來越高。因此，項目應(yīng)注重健全法律和法規(guī)體系，提高地區(qū)整體的生態(tài)意識，營造良好的生態(tài)氛圍；同時，應(yīng)該加快區(qū)域環(huán)境建設(shè)建設(shè)步伐，改善投資環(huán)境，提高的招商形象和吸引力。 綜上，本研究報告認為 ：大連億達股份 有限公司在總體上應(yīng)積極采取增長性戰(zhàn)略，抓緊落實項目融資、施工單位選擇等事宜，以利本項目的盡快全面正式啟動。進而，在 大連市 、 甘井子 區(qū)房地產(chǎn)市場形勢大好的機遇中，獲得更大的經(jīng)濟與社會效 益。 唯美品格項目可行性研究報告 25 附表 項目 單價（元） 面積（萬平米） 金額（萬元） 一、土地費用 二、前期費用 （一）手續(xù)費 （二）設(shè)計費及其他 （三）前期工程費 三、房屋開發(fā)費 （一）建安工程費 （二）室外工程費 外環(huán)境 公共配套 基礎(chǔ)配套 直接成本合計 36306 四、管理費用 1000 五、財務(wù)費用 1386 六、營銷費用 1000 投資總額 39692 附表 總 投 資計劃表 序號 類別 合計（萬元 ) 2020年 2020年 2020年 1 土地取得費用 17057 17057 2 前期費用 4187 4187 4 建筑安裝工程費 11419 7994 3426 5 室外費用 3642 1821 1821 6 管理費用 1000 600 400 7 銷售費用 1000 0 500 500 8 財務(wù)費用 1386 346 509 521 合計 0 39692 32020 6656 1021 附表 唯美品格項目可行性研究報告 26 序號 類別 可售面積（萬平方米） 銷售價格（元 /平） 銷售總額 1 多層銷售 8500 7650 2 block銷售 10700 42907 3 公建商業(yè)銷售 16000 2560 4 合計 附表 序號 類別 萬元 2020 2020 2020 1 多層銷售百分比 100% 50% 50% 多層銷售 2 block銷售百分比 100% 50% 50% 3 block銷售 4 公建商業(yè)銷售百分比 100% 50% 50% 5 公建商業(yè)銷售 2584 1292 1292 6 合計 53115 0 附表 附表 類別 2020 2020 2020 1 資金流入 60000 154530 103020 銷售收入 154530 103020 資本金投入 60000 2 資金流出 188856 21293 46683 建造成本費用 188856 9626 9626 營業(yè)稅金及附加 0 8576 5718 預(yù)交土地增值稅 0 3091 2060 企業(yè)所得稅 0 0 29280 3 盈余資金 128856 133237 56337 唯美品格項目可行性研究報告 27 2020年 2020年 2020年 1 營業(yè)收入 0 26558 26558 2 總成本費用 32020 6656 1021 3 營業(yè)稅金及附加 0 1474 1474 4 土地增值稅 0 531 531 5 應(yīng)納稅所得額 32020 17896 23531 6 企業(yè)所得稅 0 0 2356 7 可供分配的利潤 32020 17896 21176 8 累計未分配利潤 32020 14109 7067 稅率 % 土地 增值稅 2% 附表 2020 2020 2020 1 長期借款 年初借款本息累計 0 14199 20855 本年新增借款 13853 6147 0 本年應(yīng)計利息 346 509 521 本年還本 0 0 20855 本年付息 0 0 521 年末借款累計 14199 20855 0 2 償還借款本金的資金來源 本年未分配利潤 20855 4 累計盈余資金 128856 4381 60718 唯美品格項目可行性研究報告 28 附表 2020 2020 2020 1 現(xiàn)金流入 0 26558 26558 營業(yè)收入 0 26558 26558 2 現(xiàn)金流出 32020 8661 3026 建設(shè)投資 32020 6656 1021 營業(yè)稅金及附加 0 1474 1474 土地增值稅 0 531 531 3 凈現(xiàn)金流量 32020 17897 23532 4 累計所得稅前 凈現(xiàn)金流量 32020 14108 9424 5 企業(yè)所得稅 0 0 2356 6 所得稅后凈現(xiàn)金流量 32020 17897 21176 7 累計所得稅后凈現(xiàn)金流量 32020 14108 7068 計算指標 項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前） =% 18% 項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅后） =% 14% 項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前 ,ic=8%） = 萬元 4390 項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅后 ,ic=8%） = 萬元 2520 項目投資回收期（所得稅前） = 年 年 項目投資回收期（所得稅后） = 年 年 附表