【正文】 得到遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于設(shè)備投資的回報 。 為解決停車問題，規(guī)劃部門一般要求新建設(shè)項目必須達到建筑面積每 100 平方米一個車位，或達到一戶一個車位。城區(qū)容積率高的項目，一 般將停車庫設(shè)在地下負(fù)一或負(fù)二、負(fù)三層。在高層建筑的地下層建自走式停車庫，平均每車位占建筑面積約 3845 平方米，以不計樓面地價和基礎(chǔ)開挖費用算，單車位僅建筑成本也不會低于 6萬元。如果采用自動化立體停車方式，雖然只占用一層的地下空間，但停車數(shù)量要多于兩層傳統(tǒng)的自走式車庫。從總體造價上看，雖然立體車庫一次性投資略高，（目前倉儲類、平面移動類全自動立體車庫的單車位市場價約 78 萬元），但是，若把節(jié)省出的負(fù)一層作為商業(yè)鋪面經(jīng)營或出售的話，扣除立體車庫設(shè)備投資，業(yè)主還會得到豐厚的回報。如某商貿(mào)大廈原設(shè)計地下負(fù)一、 負(fù)二層為停車場，可停 150 輛車，后將負(fù)一層改為營業(yè)面積約 3000 平方米的超市，將負(fù)二層建成了有200 個車位的倉儲式立體車庫。雖然車庫設(shè)備凈投資 1400 余萬，但僅超市面積的市場價售價就可凈掙車庫投資額的一倍以上。 ⑶ 若考慮投資回報率，在車位緊張的生活小區(qū)或車輛流動量大的公共場所（機關(guān)、醫(yī)院、寫字樓、商場等），建立體車庫是最佳的投資方式。 目前，一般生活小區(qū)停車場車位的月租在 200 元 300元，固定車位售價在 58 萬元，在早期建的小區(qū)內(nèi)，由于車位少，此價更是供不應(yīng)求。若在一個可停 10 輛車的位置建立體車 庫，采用三層升降橫移類設(shè)備，可增至 26 個車位，以單車位造價 萬元計，需投資 65萬元。僅以 5萬元價格銷售即可得 130 萬元，扣除原車位可售價 50 萬元，凈收入 80 萬元，回報率在 23%以上。這種設(shè)備可不增加管理人員，運行費用從臨時停車和收取管理費就可以得到解決。 為解決靜態(tài)交通問題，利用市場杠桿調(diào)整停車位緊張的狀況，各地陸續(xù)出臺了新的停車收費標(biāo)準(zhǔn)，不少城市對立體車庫和繁華區(qū)域的收費與一般的停車場相比收費成倍增加，由此催生了一個新的投資領(lǐng)域 “停車經(jīng)濟 ”。據(jù)報道：重慶市加州停車場是一個普通型的停車場，有車位 400 個，每天 90％以上的車位都不空閑；按每天收入 10元 /車位計算，每年停車費毛收入近 130 萬元。對此 “停車經(jīng)濟 ”商家可根據(jù)不同地域的收費標(biāo)準(zhǔn)、停車流量、設(shè)備投資和運行成本計算出實際回報率。 ⑷ 若考慮提高整體建筑項目的科技含量，方便業(yè)主的使用和管理，增加賣點或出租率，采 用立體車庫是最佳選擇。 目前國內(nèi)各正規(guī)車庫生產(chǎn)廠家所生產(chǎn)的立體車庫，一般采用 PLC 電路控制，以 IC（ ID）卡自動化方式管理，同時可與樓宇智能管理系統(tǒng)兼容。為保證車庫設(shè)備穩(wěn)定可靠運行，高端產(chǎn)品配有遠(yuǎn)程診斷系統(tǒng)，能夠及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在的隱 患，方便維護和修理。車庫內(nèi)配備監(jiān)控攝像機，直接連接物業(yè)中心機房，可晝夜監(jiān)控整個停車場情況，其防盜性、防護性以及改善市容環(huán)境等方面都具有很大的優(yōu)越性。 立體車庫采用人性化設(shè)計，駕駛?cè)藛T在地面層存取車，方便快捷，一次存 (取 )車時間一般不超過 120 秒。而從傳統(tǒng)地下車庫運營情況看，將車停到地下負(fù)一層或負(fù)二、負(fù)三層，會給司乘人員帶來很大不便，所以經(jīng)常會出現(xiàn)地面車位擁擠地下卻十分空閑的狀況。 綜上所述，建立體車庫是一項具有一定風(fēng)險的高額投資，但是，只要進行審慎的可行性論證，抓住商機同樣會得到高額的回報 第六章 我們的選擇 投資建立立體車庫 立體車庫與傳統(tǒng)的車庫相比，在許多方面都顯示出優(yōu)越性。 地上空間及地下空間利用率大幅度高于平面技術(shù)，能在地面上建造十幾層以上，也可深入到地下幾層以下 。 和傳統(tǒng)車庫比，立體車庫能夠根據(jù)所占用地的實際情況進行設(shè)計安裝，占地少，容量大，利用效率高； 泊車與取車全自動化，省力省事； 安全并有效防盜，耗能少，冬暖夏涼，干凈衛(wèi)生，不需要強大的照明設(shè)備和通風(fēng)設(shè)備品種多； 適應(yīng)性強，可利用狹小空間建設(shè)一定量的停車泊位，技術(shù)先進，性能可靠，噪音和震動較小，對環(huán)境影響??； 拆卸方便，對土地改造過程中臨時停車點建設(shè)和更新非常有利。 此外，同傳統(tǒng)停車場相比，車輛一進立體車庫就熄火，由機械設(shè)備自動存放，減少了車輛在車庫內(nèi)的迂行和尾氣排放，有利于環(huán)保節(jié)能。 投資經(jīng)營立體車庫的幾種形式 自主投資經(jīng)營，出租車位。 與以有地面車位合作開發(fā)經(jīng)營。 幫助現(xiàn)有小區(qū)改造，出售車位。 為新開發(fā)小區(qū)承建立體車位。 為建成車庫 提供優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)。 未來經(jīng)營預(yù)測分析 對于商家而言，停車難卻意味著巨大的商機。目前，都市停車難的矛盾主要體現(xiàn)在住宅小區(qū)、商業(yè)區(qū)、寫字 樓。要在短時間內(nèi)緩解以上三大區(qū)域的停車難，最主要的方法就是建造立體停車庫。 在日本等國土面積小，汽車數(shù)量眾多的國家，立體停車設(shè)備已經(jīng)占據(jù)了 70％的絕對優(yōu)勢地位，但在我國，目前機械式車位所占的比例僅為 2％至 3％，有關(guān)專家預(yù)測，立體停車設(shè)備將會成為未來中國停車場的主流。 據(jù)分析，目前國內(nèi)國際多數(shù)城市均已寸土寸金，交通壓力正逐步從動態(tài)向靜態(tài)轉(zhuǎn)化， “ 停車難 ” 已成為城市發(fā)展的一個公共性難題。據(jù)測算，到 2020年中國轎車保有量將達到 2020萬輛。停車位估計需增加 480萬個，平均每年需求 96萬個。而目前， 全國已建成的立體停車位才 3萬多個。因此，立體停車將有廣闊的市場前景。 實際上，目前在一些發(fā)達國家和地區(qū)，停車產(chǎn)業(yè)已成為年產(chǎn)值數(shù)十億美元的大產(chǎn)業(yè)。在香港，一個停車位的售價比一輛高級轎車還要貴，如匯景花園的一個停車位售價高達 60萬港元；美國的停車產(chǎn)業(yè)每年大約收益 260億美元，提供約 100萬個就業(yè)機會。即便是在我國，一些大都市新建高檔小區(qū)的停車泊位也被開發(fā)商高價出售，一個車位相當(dāng)于一輛普通轎車的價格。 如今，無論是在城市中心商業(yè)區(qū)，還是在新建繁華地段，建設(shè)足夠的停車泊位已成為規(guī)劃者的重要手筆。業(yè)內(nèi)專家指 出，機械式立體停車設(shè)備將是未來幾年內(nèi)停車設(shè)備發(fā)展的主要方向，是商家投資的重點。 據(jù)了解，在廣州環(huán)市東路，去年已建成一座立體停車場，該立體停車場投資 3000萬元，采用雙層升降橫移式裝置，設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)車位 1044個，據(jù)稱是廣州目前規(guī)模最大、停車位最多的一座立體停車場。而正在開發(fā)的珠江新城，目前已有地產(chǎn)商瞅準(zhǔn)了停車場商機，在其開發(fā)的樓盤小區(qū)，開始建設(shè)高智能化的立體停車場，目前已在施工中。 立體停車場最大的優(yōu)勢就在于其能夠充分利用城市空間，被稱為城市空間的 “ 節(jié)能者 ” 。應(yīng)當(dāng)說，立體停車將有廣闊的市場前景。 由 于看好停車經(jīng)濟所蘊藏的市場商機，國內(nèi)一些商家已開始搶灘。尤其是在一些商業(yè)旺地，開始規(guī)劃建設(shè)大型立體停車場，以留住這些商業(yè)區(qū)的人氣和商氣。在全國，有關(guān)停車場技術(shù)與設(shè)備的研究與產(chǎn)業(yè)開發(fā)已初露端倪。 投資估算 自主投資經(jīng)營 車庫成本： 平均 萬 —— 萬 /車位。 營運費： 車庫建成后，營運費也是一筆不小的開支。車庫管理人員 2 名，按每人每月 1200 元計，年支出 1200 2 12＝ 萬；電費，在連續(xù)出入庫情況下，存取一輛車平均耗電 度，假設(shè)每個車位每天存取 8 次， 63 車位 一年的電費支出約需 萬元；車位的保養(yǎng)，年支出 萬元。上述諸項累計，正常的車庫年營運費用約需 ＋ ＋ ＝ 萬元 /年。 各類稅收： 此項我們不了解。初定為 萬 /年。 收益： 市中心 50 車位以平均每天 50 左右車位的利用率、每天使用 12 小時（晚上不計，算作損耗）、一年 350 天計，大連 市中心車位收費在每小時 5～ 8元不等，取每小時每車 4 元計算，總收益為 84 萬元 /年。 其他形式 與合作方洽談決定。 投資風(fēng)險 受資金困擾 。 前期投入資 金龐大。 禁止在路邊停車的交通規(guī)范還未出臺 . 市民形成按章停車意 識的時間長短選擇是構(gòu)成投資風(fēng)險的主要因素之一。專家表示，由于 廣州 車輛亂停亂放現(xiàn)象比較嚴(yán)重，許多市民沒有按章停車的習(xí)慣，沒有意識到車輛應(yīng)該停放在規(guī)定位置。而相關(guān)管理部門又沒有 一個特別嚴(yán)格的整治辦法，這些都直接影響立體車庫投資前景。隨著 廣州 市交通的發(fā)展，此項規(guī)范的出臺指日可待。 回報周期長 。 從資金估算看，若自主投資經(jīng)營， 2—— 3 年后進入純盈利狀態(tài)（不考慮貸款）。 與合作方合作所產(chǎn)生的合作風(fēng)險。 結(jié)論 通過多方調(diào)查了解，認(rèn) 為投資立體車庫基本可行。只要我們做好合理的規(guī)劃和管理，營業(yè)額將會比較可觀。 第七章 愿景與計劃 7． 1 愿景 總目標(biāo)： 一年內(nèi)，建立穩(wěn)定的公共關(guān)系，樹立良好的品牌形象，打開 廣州 市場局面，至少建設(shè)十座立體車庫（ 1000 個車位）。 兩 年內(nèi)，力拓 珠三角 各大都市 市市場，至少建設(shè) 4000個車位。 三年內(nèi)，開拓 廣東 各省份市場，成為業(yè)界知名品牌，至少建設(shè) 10000 個車位。 7． 2 近期 計劃 2020年 8月底 ，市場調(diào)研，做可行性分析； 9月上旬 —— 中旬，前往廠家參觀考察，決定代理事宜； 9月下旬， 人事聘用， 建立組織機構(gòu)； 10 月上旬， 向城管、交警、文明辦、規(guī)劃局 、市政等單位 呈送《關(guān)于建設(shè)立體車庫的建議書》 ,初步建立公共關(guān)系，逐步展開多種媒體的廣告宣傳推廣； 11月中旬 —— 下旬，瞄準(zhǔn)目標(biāo)市場，啟動第一座立體車庫的建設(shè)； 11月 —— 12月，展開強勢地市場運作，促成 新 業(yè)務(wù)； 12月，回訪，總結(jié)，完善 ，制訂 2020年詳細(xì)計劃 。 （具體詳細(xì)計劃另見計劃書。）