【導(dǎo)讀】市中心城區(qū)約25公里，距離長沙市約30公里。模的房地產(chǎn)項目。大戰(zhàn)略規(guī)劃生物醫(yī)藥基地的核心載體；湖南省“十五”規(guī)劃重點建設(shè)的十大標志工程之一；入園，園區(qū)已經(jīng)形成具規(guī)模、有影響的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)聚集地，背景下上馬，將承擔(dān)園區(qū)商業(yè)與住宅配套的升級換代。通過項目的建設(shè)，提升整個生物園區(qū)的形象及招商實力。公司經(jīng)營范圍以房地產(chǎn)開發(fā)為主營業(yè)務(wù)，涵蓋物業(yè)

　　

【正文】 23190 扣除營業(yè)稅、所得稅 總投資回報率 （稅后） % 說明： 營業(yè)稅： 94169 =4756萬元； 所得稅： 37262 =9316萬元； 項目稅后凈利潤為 23190萬元，不含持有 大賣場 物業(yè)市值 （ 4800萬） 。 瀏陽 園中園 項目 初步 可行性研究 第 33 頁，共 37 頁 三、 經(jīng) 濟效益分析 從前面的投資分析可知，本項目可獲得投資利潤 37262萬元，投資收益率為 %，需繳納經(jīng)營稅金及附加 4756萬元和所得稅 9316 萬元，扣除稅費后凈利潤為 23190 萬元，按 4 年投資周期計算，則年投資回報率為 %。 項目的 投資建設(shè)， 納 稅 達 14072 萬元，對區(qū)域?qū)a(chǎn)生良好 的 社會效益，同時合理的利潤收益也 為 開發(fā) 公司創(chuàng)造了 良好的 經(jīng)濟效益 ，從分析來看，項目的社會效益和經(jīng)濟效益雙好。 瀏陽 園中園 項目 初步 可行性研究 第 34 頁，共 37 頁 四、 敏感性分析 參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實際情況增減變動比率。 單位成本（含土地成本） 對本項目經(jīng)濟 收益的影響 經(jīng)濟指標 估算成本 估算成本 估算成本 估算成本 估算成本 100% 90% 95% 105% 110% 單位成本 租售 收入 94169 94169 94169 94169 94169 總投資 56907 50624 53437 59062 61874 稅前利潤 37262 43545 40732 35107 32295 營業(yè)稅 4756 4756 4756 4756 4756 所得稅 9316 10886 10183 8777 8074 稅后利潤 23190 27903 25793 21575 19466 總投資回報率 % % % % % 瀏陽 園中園 項目 初步 可行性研究 第 35 頁，共 37 頁 商品房售價變動對項目經(jīng)濟 收益 的影響 經(jīng)濟指標 預(yù)計售價 預(yù)計售價 預(yù)計售價 預(yù)計售價 預(yù)計售價 100% 90% 95% 105% 110% 銷售均價 租售收入 （含租賃收益） 94169 84709 89415 98827 103533 總投資 56907 56907 56907 56907 56907 稅前利潤 37262 27802 32508 41920 46626 營業(yè)稅 4756 4278 4515 4991 5228 所得稅 9316 6951 8127 10480 11657 稅后利潤 23190 16574 19866 26449 29741 總投資回報率 % % % % % 項目盈虧平衡點分析 項目保本銷售均價： 元 /平方米； 項目保本銷售率： %。 瀏陽 園中園 項目 初步 可行性研究 第 36 頁，共 37 頁 五、 項目資金預(yù)測 項目現(xiàn)金流量表 2020 年 2020 上半年 2020 下半年 2020 上半年 2020 下半年 2020 上半年 2020 下半年 2020 上半年 2020 下半年 合計 開發(fā)面積 46000 10000 69932 69932 69932 23312 289108 銷售面積 46000 10000 69932 69932 69932 23312 289108 現(xiàn)金流入 15000 18832 7104 16840 20280 20296 10817 109169 銷售金額 23520 3000 20280 20280 20280 6761 94121 回款金額 18816 7104 16824 20280 20280 10817 94121 租賃收益 16 16 16 48 貸款 15000 15000 現(xiàn)金流出 5000 11799 1703 13506 11139 14574 7684 4237 16338 85981 付地價款 5000 5000 10000 前期費用 230 50 350 350 350 117 1447 報批報建 230 50 350 350 350 117 1447 建安工程費 5290 1150 8042 8042 8042 2681 33247 配套費 690 150 1049 1049 1049 350 4337 管理費用 193 42 294 294 294 98 1214 不可預(yù)見費 166 36 252 252 252 84 1042 營銷費用 706 90 608 608 608 203 2824 稅金 2238 487 3404 3404 3404 1135 14072 償還貸款利息 225 225 225 225 225 225 15000 16350 凈現(xiàn) 金流量 5000 1799 3502 1824 2211 55 12651 28710 23189 23189 瀏陽 園中園 項目 初步 可行性研究 第 37 頁，共 37 頁 六、資金籌措及計劃 該項目項目總投資額約為 56907 萬元，由瀏陽 市東玉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 投入自有資金 20200 萬元（含土地成本），計劃通過商品房預(yù)售解決 21907 萬元，銀行融資解決 15000萬元。 瀏陽 園中園 項目 初步 可行性研究 第 38 頁，共 37 頁 第五 章 分析結(jié)論 一 、目前項目所在區(qū)域的開發(fā)氛圍逐步成熟 ，隨著 瀏陽融入大長沙，必定為 區(qū)域經(jīng)濟的 發(fā)展帶來更廣闊的空間和強 大的城市發(fā)展效 應(yīng)，房地產(chǎn)市場 將 迎來較大的發(fā)展空間。 二 、本報告對市場走勢 的判斷是基于對區(qū)域房地產(chǎn)市場 發(fā)展前景、趨勢的理解，開發(fā)方 在開發(fā)過程中需要切實追蹤房地產(chǎn)市場變化，妥善安排開發(fā)的策略，以最大可能的規(guī)避市場風(fēng)險。 三 、 本報告基于弱化風(fēng)險的考慮，建議采用分期開發(fā)、分批推售的開發(fā)銷售策略。首期推售商業(yè)部分和大型賣場的招商，后期逐步推售公寓及住宅部分，有利于提高項目整體銷售價格。同時大型商業(yè)建議持有，借以實現(xiàn)價值最大化。 四 、本項目屬于長 沙副市級商業(yè)配套的綜合商業(yè)中心，是完善生物 科技園區(qū)商業(yè)及居住配套，形成區(qū)域 大 發(fā)展的 重要組 成部分，項目的開發(fā)對于當?shù)氐陌l(fā)展起到積極的推動作用，本項目的開發(fā)價值也隨著項目服務(wù)功能的完善以及項目功能檔次的提升而得以提升。 綜上所述，不論是從項目實現(xiàn)的經(jīng)濟效益、社會效益，還是從項目的可行性研究來考慮，本項目開發(fā)切合當?shù)爻鞘邪l(fā)展的需要，具備良好的市場發(fā)展前景，總體來看，本項目開發(fā)可行 。 瀏陽市東玉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2020 年 1 月 18日