【正文】 財(cái)務(wù)費(fèi)用 按 6%年利率 289108 1350 十 合計(jì) (一 )~(九 ) 289108 56907 瀏陽 園中園 項(xiàng)目 初步 可行性研究 第 30 頁，共 37 頁 分項(xiàng)估算依據(jù) 1 土地費(fèi)用 根據(jù)發(fā)展商提供的數(shù)據(jù)，項(xiàng)目土地取得費(fèi)用約為 1個(gè)億，折合樓 面地價(jià)為 /平米。 瀏陽 園中園 項(xiàng)目 初步 可行性研究 第 26 頁，共 37 頁 推 廣及優(yōu)惠策略 項(xiàng)目產(chǎn)品豐富，招商任務(wù)重要，在推廣方式注重“廣度傳播、精確打擊”，采用報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、活動和戶外相結(jié)合的形式，同時(shí)考慮輻射長沙地區(qū)； 對主力店及次主力店的招商，采取 “先溝通、后設(shè)計(jì)”的工作思路，為 主力 商家 量身定做產(chǎn)品。 六 、 銷售 策略 時(shí)間安排 項(xiàng)目銷售時(shí)間計(jì)劃表 序號 銷售周期 銷售面積 備注 1 2020 年上半年 銷售： 30000 租賃： 16000 商業(yè) 2 2020 年下半年 10000 公寓 3 2020 年上半年 69932 住宅 4 2020 年下半年 69932 住宅 5 2020 年上半年 69932 住宅 6 2020 年下半年 23312 住宅 合計(jì) 3 年 289108 項(xiàng)目計(jì)劃在 2020 年元月 1 日實(shí)現(xiàn)開盤預(yù)售，在傳統(tǒng)營銷旺季進(jìn)行推售，確保銷售業(yè)績，具體安排如下。 瀏陽 園中園 項(xiàng)目 初步 可行性研究 第 22 頁，共 37 頁 第三 章 項(xiàng)目開發(fā) 一、 項(xiàng)目定位 通過前期對地塊的優(yōu)劣分析并結(jié)合對當(dāng)?shù)厥袌黾跋M(fèi)群體的研究我們建議項(xiàng)目的發(fā)展方向?yàn)椋? 項(xiàng)目 市場 定位： 集居住、酒店、商業(yè)于一體的城市綜合體項(xiàng)目。 休閑娛樂業(yè)現(xiàn)狀分析 目前園區(qū)內(nèi)娛樂休閑業(yè)態(tài)主要為小型網(wǎng)吧、 KTV、電玩、臺球室。 目前缺少一站式集購物、餐飲、休閑娛樂與一體的綜合性場所。 隨著園區(qū)的日益快速的發(fā)展，住房的租金必定會水漲船高，這些因素必定 會催生大量的投資置業(yè)需求 。后期可能會考慮做小高層電梯房。 瀏陽 園中園 項(xiàng)目 初步 可行性研究 第 7 頁，共 37 頁 第一 章 項(xiàng)目簡介 項(xiàng)目概況 （一）經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)據(jù) 序號 內(nèi)容 數(shù)據(jù) 1. 土地面積 ㎡ 2. 地價(jià)總款 100000000 元 3. 容積率 ≤ 4. 總建面積 289108 ㎡ 5. 商業(yè)面積 ≤ 30% 6. 樓面地價(jià) 元 /㎡ （二） 宗地位置 瀏陽 園中園 項(xiàng)目 初步 可行性研究 第 8 頁，共 37 頁 地塊北靠康寧路， 南鄰銀河生化制藥廠，西至健康大道，東面緊挨東風(fēng)制藥廠和綠之韻生物工程有限公司。 項(xiàng)目決策背景 一、 外部環(huán)境 長沙市生物醫(yī)藥科技園 湖南省長株潭一體化和“一點(diǎn)一線” 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展重大戰(zhàn)略規(guī)劃生物醫(yī)藥基地的核心載體 ； 湖南省 “ 十五 ” 規(guī)劃重點(diǎn)建設(shè)的十大 標(biāo)志工程之一 ； 瀏陽 園中園 項(xiàng)目 初步 可行性研究 第 5 頁，共 37 頁 長沙市政府重點(diǎn)建設(shè)的十大標(biāo)志工程之一 。 同時(shí) ，通過項(xiàng)目的建設(shè)，提升 整個(gè)生物 園區(qū) 的形象及招商實(shí)力 。 劣勢（ W）： 地塊內(nèi)的高低落差增加開發(fā)成本； 周邊配套不完善 。 瀏陽 園中園 項(xiàng)目 初步 可行性研究 第 16 頁，共 37 頁 市場小結(jié) 目前市場上在售的所有項(xiàng)目，無論是產(chǎn)品的風(fēng)格還是戶型的設(shè)計(jì)上都比較平庸，產(chǎn)品檔次較為低端。北盛商業(yè)主要以服裝業(yè)態(tài)為主，規(guī)模相對較大，業(yè)態(tài)也相對較好。隨著消費(fèi)者對就餐環(huán)境和檔次的要求越來越高，中高端餐飲消費(fèi)場所亟待出現(xiàn)。 三、 分析小結(jié) 零售業(yè) 零售業(yè)發(fā)展層次較低，傳統(tǒng)的超市 +臨街店鋪模式，缺乏集中式商業(yè)，市場機(jī)會較大。 二 、 商業(yè)業(yè) 態(tài)組合 主力店：超市或小商品商場，滿足園區(qū)的集中式購物場所，面積在 6000㎡左右； 次主力店：以餐飲、茶樓、咖啡館作為次主力店選取方向，提升整個(gè)區(qū)域消費(fèi)檔次，面積在 3000㎡左右。建議整體采用：“先商 業(yè) 后 住 宅，先 招商 后 銷售 ”的推售策略， 先招 主力店、次主力店，后 招散戶 ，確保項(xiàng)目商業(yè)的業(yè)態(tài)符合定位思路，后期再考慮分批銷售。 瀏陽 園中園 項(xiàng)目 初步 可行性研究 第 27 頁，共 37 頁 七 、 項(xiàng)目租售收入 匯總表 項(xiàng)目 租 售收入預(yù)估表 單位：萬元 物業(yè)類型 建筑面積 租售均價(jià) 2020 年 2020 年 2020 年 合計(jì) ㎡ 元 /㎡ 上半 年 下半 年 上半 年 下半 年 上半 年 下半年 商業(yè)部分 次主力店 1200 4000 480 480 臨街商鋪 14400 9000 12960 12960 內(nèi)街商鋪 14400 7000 10080 10080 大型賣場 16000 10 16 16 16 48 住宅部分 公寓 10000 3000 3000 3000 住宅 233108 2900 20280 20280 20280 6761 67601 總計(jì) 289108 23536 3000 20296 20280 20296 6761 94169 說明： 地下部分（ 4000 平米）作為商業(yè)停車配套，未計(jì)入租售收入及建筑面積； 大型賣場 按 3000 元 /平米售價(jià)估算，則市值約為：4800 萬元，因開發(fā)方持有物業(yè)， 未計(jì)入銷售收入，只 進(jìn)行租賃。 共計(jì)： 1150 289108=33247萬元 4 報(bào)批報(bào)建 根據(jù)類似工程建設(shè)經(jīng)驗(yàn)估算確定，報(bào)批報(bào)建 費(fèi)用按 50元 /㎡ 計(jì) 。 共計(jì)： 94169萬元 = 9 財(cái)務(wù)費(fèi)用 即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，在這里是指長期借款利息。 瀏陽 園中園 項(xiàng)目 初步 可行性研究 第 34 頁，共 37 頁 四、 敏感性分析 參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減變動比率。 四 、本項(xiàng)目屬于長 沙副市級商業(yè)配套的綜合商業(yè)中心，是完善生物 科技園區(qū)商業(yè)及居住配套，形成區(qū)域 大 發(fā)展的 重要組 成部分，項(xiàng)目的開發(fā)對于當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展起到積極的推動作用，本項(xiàng)目的開發(fā)價(jià)值也隨著項(xiàng)目服務(wù)功能的完善以及項(xiàng)目功能檔次的提升而得以提升。 二 、本報(bào)告對市場走勢 的判斷是基于對區(qū)域房地產(chǎn)市場 發(fā)展前景、趨勢的理解，開發(fā)方 在開發(fā)過程中需要切實(shí)追蹤房地產(chǎn)市場變化，妥善安排開發(fā)的策略，以最大可能的規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)。 瀏陽 園中園 項(xiàng)目 初步 可行性研究 第 32 頁，共 37 頁 二、 稅務(wù)分析 按國家法定稅率考慮： 營業(yè)稅及附加： 銷售收入的 %； 所得稅：稅前利潤的 25%。