【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 主，業(yè)態(tài)雜亂。 瀏陽(yáng) 園中園 項(xiàng)目 初步 可行性研究 第 18 頁(yè)，共 37 頁(yè) 業(yè)態(tài)分析 零售業(yè)現(xiàn)狀分析 序號(hào) 名稱(chēng) 經(jīng)營(yíng)面積 產(chǎn)品種類(lèi) 1 家潤(rùn)多 500㎡左右 日常小商品 2 萬(wàn)德隆 300㎡左右 日常小商品 3 比鄰購(gòu)物中心 雙層共 1000 ㎡左右 日常小商品、服飾 4 鑫旺步步高 250㎡左右 日常小商品 5 家家福 400㎡左右 日常小商品 6 比一比超市 300㎡左右 日常小商品、嬰童用品 7 全沙超市 250㎡左右 日常小商品、藥品 此表為園區(qū) 及周邊 具規(guī)模的超市，均為小型超市，面積在 100150 ㎡左右，主要經(jīng)營(yíng)的日常消費(fèi)用品。目前園區(qū)及周邊在營(yíng)大小超市 總 面積 約 5000 ㎡左右。 目前缺少一站式集購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)與一體的綜合性場(chǎng)所。 瀏陽(yáng) 園中園 項(xiàng)目 初步 可行性研究 第 19 頁(yè)，共 37 頁(yè) 餐飲業(yè)現(xiàn)狀分析 序號(hào) 名稱(chēng) 經(jīng)營(yíng)面積 1 鄉(xiāng)里大碗菜 150 ㎡左右 2 建國(guó)大蝦城 150 ㎡左右 3 客家土菜館 130 ㎡左右 4 名廚土菜館 120 ㎡左右 5 潮汕火鍋城 130 ㎡㎡左右 6 吃三餐 500 ㎡左右 餐飲業(yè)整體發(fā)展檔次較低，大型餐飲店以及知名餐飲店缺乏，餐飲場(chǎng)所主要集中在園區(qū)商貿(mào)街，以小規(guī)模餐館為主，經(jīng)營(yíng)面積多在 150 ㎡左右。餐飲業(yè)普遍消費(fèi)高但經(jīng)營(yíng)好。隨著消費(fèi)者對(duì)就餐環(huán)境和檔次的要求越來(lái)越高，中高端餐飲消費(fèi)場(chǎng)所亟待出現(xiàn)。 酒店業(yè)現(xiàn)狀分析 通過(guò)對(duì)整個(gè)區(qū)域的調(diào)查了解，區(qū)域的酒店市場(chǎng)存在廣闊的發(fā)展空間。目前區(qū)域內(nèi)檔次最好的是綠之韻國(guó)際酒店，涉外 3 星級(jí)酒店，也是園區(qū)目前唯一的 3星級(jí)酒店。 隨著周 邊居民的生活條件越來(lái)越好，稍大 宴請(qǐng)都會(huì)選擇在此，如婚宴、壽宴以及親朋好友聚餐等，而目前酒店的接待能力有限，導(dǎo)致客戶(hù)流失。 瀏陽(yáng) 園中園 項(xiàng)目 初步 可行性研究 第 20 頁(yè)，共 37 頁(yè) 未來(lái) 隨著園區(qū)日益快速的發(fā)展，投資環(huán)境的日益改善，商務(wù)投資考察活動(dòng)也 會(huì)越來(lái)越頻繁，而目前商務(wù)酒店匱乏，將無(wú)法滿足正常的接待需求， 商務(wù)型酒店市場(chǎng)廣闊。 休閑娛樂(lè)業(yè)現(xiàn)狀分析 目前園區(qū)內(nèi)娛樂(lè)休閑業(yè)態(tài)主要為小型網(wǎng)吧、 KTV、電玩、臺(tái)球室。消費(fèi)場(chǎng)所消費(fèi)環(huán)境差，檔次低，但消費(fèi)市場(chǎng)相當(dāng)火爆。 據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，每天晚上 8 點(diǎn)鐘左右各類(lèi)娛樂(lè)場(chǎng)所爆滿，特別是網(wǎng)吧，而網(wǎng)吧的收費(fèi)不低（ 3 元 /小時(shí)），環(huán)境較差，消費(fèi)市場(chǎng) 依舊 火爆， 反映出 園區(qū)娛樂(lè)項(xiàng)目 的 旺盛 需求 。 三、 分析小結(jié) 零售業(yè) 零售業(yè)發(fā)展層次較低，傳統(tǒng)的超市 +臨街店鋪模式，缺乏集中式商業(yè)，市場(chǎng)機(jī)會(huì)較大。 酒店業(yè) 園區(qū)及區(qū)域酒店市場(chǎng)發(fā)展空間非常大。中高檔（ 3 星 4星）商務(wù)性酒店十分稀少，面對(duì)日益增加的商務(wù)性消費(fèi)需求，酒店業(yè)將面臨廣闊的市場(chǎng)空間。 休閑娛樂(lè)業(yè) 瀏陽(yáng) 園中園 項(xiàng)目 初步 可行性研究 第 21 頁(yè)，共 37 頁(yè) 園區(qū)及區(qū)域周邊娛樂(lè)業(yè)市場(chǎng)的業(yè)態(tài)較為單一，以 KTV、網(wǎng)吧為主，且檔次較低，市場(chǎng)缺少品類(lèi)齊全，消費(fèi)環(huán)境較好的娛樂(lè)項(xiàng)目，市場(chǎng)面臨迫切升級(jí)和完善的需要。 餐飲業(yè) 園區(qū)及區(qū)域 周邊餐飲普遍規(guī)模較小，基本以傳統(tǒng)家庭模式經(jīng)營(yíng)，整體服務(wù)意識(shí)較為薄弱，缺乏特色型餐飲，行業(yè)發(fā)展空間較大。 瀏陽(yáng) 園中園 項(xiàng)目 初步 可行性研究 第 22 頁(yè)，共 37 頁(yè) 第三 章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 一、 項(xiàng)目定位 通過(guò)前期對(duì)地塊的優(yōu)劣分析并結(jié)合對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)及消費(fèi)群體的研究我們建議項(xiàng)目的發(fā)展方向?yàn)椋? 項(xiàng)目 市場(chǎng) 定位： 集居住、酒店、商業(yè)于一體的城市綜合體項(xiàng)目。 商業(yè)功能定位： 以園區(qū)為中心，三公里輻射半徑的區(qū)域商業(yè)中心 。 集餐飲美食、購(gòu)物中心、休閑娛樂(lè)于一體。 二 、 商業(yè)業(yè) 態(tài)組合 主力店：超市或小商品商場(chǎng)，滿足園區(qū)的集中式購(gòu)物場(chǎng)所，面積在 6000㎡左右； 次主力店：以餐飲、茶樓、咖啡館作為次主力店選取方向，提升整個(gè)區(qū)域消費(fèi)檔次，面積在 3000㎡左右。 休閑娛樂(lè)：以網(wǎng)吧、 KTV、臺(tái)球會(huì)所、電玩城、茶樓、美容美發(fā)為主要選取方向： 網(wǎng)吧： 1000㎡； KTV： 1500㎡； 電玩： 500㎡； 茶樓： 500㎡； 美容美發(fā)： 200300㎡。 瀏陽(yáng) 園中園 項(xiàng)目 初步 可行性研究 第 23 頁(yè)，共 37 頁(yè) 三 、 產(chǎn)品建議 根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)水平進(jìn)行估算 物業(yè)類(lèi)型 建筑面積 ㎡ 商業(yè)部分 次主力店 1200 臨街商鋪 14400 內(nèi)街商鋪 14400 大型賣(mài)場(chǎng) 16000 住宅部分 公寓 10000 住宅 233108 總計(jì) 289108 四、價(jià)格定位 商業(yè) 次主力店：整體按 4000元 /平米預(yù)估； 臨街商鋪：共 2 層，平均按 9000元 /平米預(yù)估； 內(nèi)街商鋪：共 2 層，平均按 7000元 /平米預(yù)估。 住宅 公寓：按 3000 元 /平米預(yù)估； 住宅：按 2900 元 /平米預(yù)估。 瀏陽(yáng) 園中園 項(xiàng)目 初步 可行性研究 第 24 頁(yè)，共 37 頁(yè) 五 、 開(kāi)發(fā)計(jì)劃 項(xiàng)目于 2020年 11 月通過(guò)競(jìng)拍取得土地使用權(quán)，擬計(jì)劃在 2020年 5月投資建設(shè)； 項(xiàng)目總建筑面積約 萬(wàn)平 米，計(jì)劃 4 年開(kāi)發(fā) 周期，分三期開(kāi)發(fā) ； 2020 年開(kāi)發(fā) 一期 萬(wàn)平米， 2020 年開(kāi)發(fā) 二期 ， 2020年 開(kāi)發(fā) 萬(wàn)平米。 六 、 銷(xiāo)售 策略 時(shí)間安排 項(xiàng)目銷(xiāo)售時(shí)間計(jì)劃表 序號(hào) 銷(xiāo)售周期 銷(xiāo)售面積 備注 1 2020 年上半年 銷(xiāo)售： 30000 租賃： 16000 商業(yè) 2 2020 年下半年 10000 公寓 3 2020 年上半年 69932 住宅 4 2020 年下半年 69932 住宅 5 2020 年上半年 69932 住宅 6 2020 年下半年 23312 住宅 合計(jì) 3 年 289108 項(xiàng)目計(jì)劃在 2020 年元月 1 日實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤(pán)預(yù)售，在傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)旺季進(jìn)行推售，確保銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，具體安排如下。 2020 年：銷(xiāo)售商業(yè)及公寓部分，租賃大賣(mài)場(chǎng) 16000平米； 瀏陽(yáng) 園中園 項(xiàng)目 初步 可行性研究 第 25 頁(yè)，共 37 頁(yè) 2020 年：銷(xiāo)售住宅部分，銷(xiāo)售 比例 為 60%； 2020 年：銷(xiāo)售住宅部分，銷(xiāo)售 比例 為 40%。 推售策略 因項(xiàng)目體量較大，且產(chǎn)品線較為豐富，屬于城市綜合體項(xiàng)目。建議整體采用：“先商 業(yè) 后 住 宅，先 招商 后 銷(xiāo)售 ”的推售策略， 先招 主力店、次主力店，后 招散戶(hù) ，確保項(xiàng)目商業(yè)的業(yè)態(tài)符合定位思路，后期再考慮分批銷(xiāo)售。策略易于對(duì)項(xiàng)目整體價(jià)格的拉升， 在保證 項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)定 位和商業(yè)存活性的同時(shí)實(shí)現(xiàn)良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，滿足整體 溢價(jià) 空間。 價(jià)格策略 A、招商工作 因商業(yè)對(duì)于項(xiàng)目重要性，應(yīng) 采取 “引得進(jìn)、開(kāi)得滿、做得旺”的 宗旨來(lái)