【導讀】隨著我國經(jīng)濟快速增長，人民生活水平迅速提高，老年人口規(guī)模。1982年第三次全國人口普查時，60歲以上老年人口為7664萬人，從人口增長趨勢看，根據(jù)2020年全國第五次人口普查資料，2020年。均速度達到％，大大快于總?cè)丝谠鲩L速度。80歲以上老年人口已達1100. 萬，并以年均5％的驚人速度遞增。到2050年中國大約要有4億60歲以上的。我國老年養(yǎng)老表現(xiàn)出“兩高兩大兩低”特征，即高速、高齡，基數(shù)大，差異大，社區(qū)養(yǎng)老水平低、自我養(yǎng)老意識低。如何應對人口老齡化挑戰(zhàn)，將在一。國家現(xiàn)代化水平和全面建成小康社會。人口老齡化引起家庭規(guī)模和家庭結(jié)構(gòu)的。會福利和社會服務事業(yè)，以補充家庭養(yǎng)老功能的不足。的老年公寓出現(xiàn)了排隊入住的現(xiàn)象，老齡福利事業(yè)社會化運作取得了很好效果。黨中央、國務院歷來十分關(guān)。注老齡問題，2020年發(fā)出了《關(guān)于加強老齡工作的決定》等一系列文件指示，目前全國農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)和城市。一邊是經(jīng)濟收入有限，不可能老年公寓當作高消費的場所，老年人的需求足舒適，

　　

【正文】 機會與風險 機會 一、政策支持 中國進入老齡化社會之后，中央政府頒布了一系列政策重視 老年養(yǎng)護問題， 2020 年，建設(shè)部根據(jù)《中共中央、國務院關(guān)于加強老齡工作的決定》和《中國老齡事業(yè)發(fā)展 “ 十五 ” 計劃綱要》，以規(guī)范為 老年 人服務的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和與 老年 人生活密切相關(guān)的無障礙設(shè)施建設(shè)工作為重點，抓好《 老年 人建筑設(shè)計規(guī)范》、《城市道路和建筑物無障礙設(shè)計規(guī)范》的貫徹實施工作，在此大環(huán)境下，及時的對 老年 公寓項目進行投資，可獲得政府相關(guān)政策支持，如審批用地，減少土 地出讓金等等。 二、社會觀念的變遷 中國自計劃生育政策實施以來，中國的新增人口不斷降低，由此而導致了我國人口結(jié)構(gòu)的大變遷。隨著 70 后 80 后慢慢的步入中年，原來中國常見的四世同堂逐漸的消失，獨生子女導致的直接結(jié)果就是一對夫妻要贍養(yǎng)四個老人，在這種情況下，傳統(tǒng)兒女養(yǎng)老的情況慢慢開始變遷，老人更關(guān)注生活質(zhì)量的提高，很多人不愿和兒女共同居??；普通的養(yǎng)老院、托老所又因為檔次過低而導致有退休金和養(yǎng)老保險的老人不愿入住，獨老戶的比重不斷上升。更具中國老齡科研中心調(diào)查材料顯示，北京市 50 歲以上的常住人口中， 希望現(xiàn)在住進 老年 公寓和將來愿意入住的分別為 萬和 萬。徐州雖然沒有類似的調(diào)查，相應的市場肯定存在，因此興建高檔老人公寓也是一個社會之需。 三、市場潛力巨大 中國老齡人協(xié)會估計，中國 老年 人消費約每年 3000 億人民幣，隨著 老年 人的消費觀念的逐步轉(zhuǎn)變，其消費數(shù)額還將得到進一步增長。由此可見 “ 老年 人市場 ” 是一個潛力很大的市場， 老年 人產(chǎn)業(yè)，尤其是 老年 人住宅產(chǎn)業(yè)是一個急待開發(fā)的產(chǎn)業(yè)。 四、國內(nèi)房地產(chǎn)狀況 國內(nèi)房地產(chǎn)在經(jīng)歷連續(xù)房價攀高之后，迎來了國家最為嚴厲的國十條。國家開始嚴厲打擊炒賣商品房，很 多炒家開始轉(zhuǎn)移目標，但是作為一項穩(wěn)固的不動產(chǎn)，商品房必然不會脫離人們的視線；而老年公寓極有可能成為下一個關(guān)注目標。 風險 老年 公寓屬于長線 投資項目 ，并且不像普通住宅一樣，為民眾基本生活必需品，而是以高消費群體為目標的高端項目。因此投資收益并不能在很短的時間里立見成效，可能需要數(shù)年的常規(guī)和口碑營銷雙重努力。以國內(nèi)較有名的親和源老人公寓來說，自 2020 年 4 月 1 日開園以來，至今尚且不到三分之一的入住率，因此必須做好長年營銷的準備，對開發(fā)商資金和營銷能力都是一個嚴峻考驗。 老年 公寓的配套設(shè)施 必須齊全，如必需的醫(yī)療、購物、出行、等設(shè)施，都需要與合作還有各種會議中心，多功能廳、娛樂設(shè)施以提高休閑質(zhì)量，這些配套設(shè)施需要商家合作，也是一個風險。 第四章 投資收益分析 待分析 第五章 商業(yè)經(jīng)營項目規(guī)劃 選址 選址要求 1. 地理位置 2. 交通條件 1） 良好的路況。 2） 便捷的交通網(wǎng)絡。 3） 穩(wěn)定的通訊及網(wǎng)絡 細節(jié)部分 地形盡可能以平坦，減少陡斜，利于老人多散步。 遠離交通主干線，避免危險和噪音。 周邊的基礎(chǔ)生活和商業(yè)設(shè)施齊全，如超市、干洗店、藥店等， 因為這是必須的設(shè)施，如果周圍沒有，則 社區(qū) 必須補上，如此會給本項目帶來多余壓力。 最好有公交系統(tǒng)能直通市區(qū)。 目標地址比較 目標待考。 老年 社區(qū) 項目投資 可行性 報告 第 14 頁 共 16 頁第 14 頁 視覺識別系統(tǒng) 店面及大堂布置 待選 核心賣點的表現(xiàn)形式 待定 功能配套 待定 第六章 核心價值體系 一個企業(yè)需要核心價值體系，一個樓盤一個 社區(qū) 同樣需要核心價值體系，價值體系的重要性在于能夠樹立企業(yè)發(fā)展的標桿，是經(jīng)營過程中堅持不懈，努力使全體員工都必需信奉的信條。核心價值觀是企業(yè)哲學的重要組成部分，它是解決企業(yè)在發(fā)展中如何處理內(nèi)外矛盾的一系列準則，如企業(yè)對市場、對客戶、對員工等的看法或態(tài)度，它是企業(yè)表明企業(yè)如何生存的主張。 品牌的培養(yǎng)和連鎖經(jīng)營的方向 品牌的培養(yǎng) 老人 社區(qū) 的品牌需樹立一個價值的標桿，和品牌口號，如北京東方太陽城號稱“ 國內(nèi)首席綜合性的大型退休 社區(qū) ” ，以 “ 開退休 社區(qū) 之先河，立晚年幸福之標準 ” 為目標，推出了一系列的配套文案和品牌故事，用于豐滿品牌內(nèi)涵，提升價值體系。因此本項目在立項階段，品牌的口號和故事 是需同步進行 ，并逐步開展品牌宣傳，分階段建立品牌形象。 由于本項目在徐州為新生事物，因此可以大量的進行軟文廣告行銷，借助報紙和電視媒體，將高檔老 老年 社區(qū) 項目投資可行性 報告 第 15 頁 共 16 頁第 15 頁 人公寓這一概念深入人心。 品牌的宣傳 待定 下一步要做的工作： 一、考察國內(nèi)成功案例并結(jié)合現(xiàn)狀分析案例經(jīng)驗與徐州現(xiàn)狀對接可能存在的利弊 二、考察徐州現(xiàn)有養(yǎng)老機構(gòu)并細分市場找準定位，確定風格 三、設(shè)計調(diào)查問卷（可在小范圍發(fā)布問卷，如老干部活動中心、高校退休職工活動處、茶社、公 園等 老年 人集中活動的場所進行，）調(diào)查 老年 人的家庭結(jié)構(gòu)、心理需求、對于居所環(huán)境的要求以及所能承受的消費水準。 四、根據(jù)得出的市場信息作出項目的 可行性 計劃 五、考察選址 ,估算成本，作出建設(shè)項目的 可行性 計劃 六、立體形象包裝 七、方案實施 老年 會所 可行性 報告