【導(dǎo)讀】一個(gè)好的產(chǎn)品必須有其鮮明的定位，才容易被市場認(rèn)可和接受。在業(yè)態(tài)布局方面也將脫離傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)布局，采用目前國內(nèi)最。成新密的商業(yè)航母、時(shí)尚購物公園，使之成為人們休閑、娛樂、購物的首選。打造新密市全新的商業(yè)模式。提升新密市整體商業(yè)的經(jīng)營水平、改善當(dāng)?shù)刭徫锃h(huán)境。滿足新密及周邊縣、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)多層次居民的消費(fèi)需求。形成一種可以復(fù)制的商業(yè)模式，進(jìn)行可持續(xù)開發(fā)。一體的多功能大型購物公園。喝玩樂的各種消費(fèi)體驗(yàn)，真正實(shí)現(xiàn)“一站式”購物的理想購物狀態(tài)。生巨大的帶動(dòng)作用。為產(chǎn)生直接影響的范圍。根據(jù)產(chǎn)生影響的直接程度，可以分為核心商。密項(xiàng)目現(xiàn)規(guī)劃商業(yè)面積為65000平方米。按照購物中心規(guī)模分級的話，根據(jù)大型購物中心第一商圈交通距離為10分鐘，第。二商圈為15分鐘，第三商圈為30分鐘的劃分標(biāo)準(zhǔn)。射半徑約20-25公里，輻射人口約80萬人。第三商圈支撐5%左右的消費(fèi)人群。

　　

【正文】 新密周邊縣、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)2 5 %鄭州消費(fèi)者5%扇面 4 年齡構(gòu)成 ? 18 歲以下的人群受支付能力不利影響。 ? 19— 30 歲之間的人群是時(shí)尚的最有力支持者，收入基本等于支出，時(shí)尚信息閱讀量大，為美麗和虛榮心不計(jì)成本。 ? 31— 50 歲之間的人群是時(shí)尚的穩(wěn)定追隨者，時(shí)尚購物休閑消費(fèi)支出降低，但仍然保持一種消費(fèi)熱度。 ? 50 歲以上的群體對時(shí)尚缺乏足夠熱度，雖無支付能力困擾，但心態(tài)成熟、審美情趣穩(wěn)定，不容易成為時(shí)尚的追逐者。相反， 新密金色年華 MALL定位報(bào)告 48 他們對品位、舒適更加看中。 18歲以下5%1930歲30%3150歲45%50歲以上20% 職業(yè)構(gòu)成 新密市收入水平 兩極分化十分明顯，根據(jù)我們對當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)能力的把握， 我們將其分為三個(gè)集團(tuán)。 第一集團(tuán)：私營礦業(yè)主、老板。 第二集團(tuán)：新密當(dāng)?shù)厮拇笾еa(chǎn)業(yè)的技術(shù)人員、業(yè)務(wù)員；少量有灰色收入的公務(wù)員；在當(dāng)?shù)貜纳潭嗄甑膫€(gè)體戶、老板等。 第三集團(tuán)：工薪階層、服務(wù)行業(yè)員工和其他。三個(gè)集團(tuán)的依次比例為： 1： 3： 6。 第一集團(tuán)1 0 ％第二集團(tuán)3 0 ％第三集團(tuán)6 0 ％ 新密金色年華 MALL定位報(bào)告 49 （二）、經(jīng)營者 我司將其分為主力店經(jīng)營者、次主力店經(jīng)營者和散戶經(jīng)營者； 主力店經(jīng)營者主要來自與鄭州，次主力店經(jīng)營者鄭州與當(dāng)?shù)馗髡?50%。散戶比例的分配將 是本地占 80%，鄭州占 20%。 新密金色年華 MALL定位報(bào)告 50 （三）、投資者 新密本地投資客比例約占 80%；新密周邊縣、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)區(qū)比例約占15%；鄭州市比例約占 5%。 我司認(rèn)為新密項(xiàng)目的投資客戶群體主要產(chǎn)生于私營礦業(yè)主、老板、新密四大支柱產(chǎn)業(yè)的技術(shù)人員、業(yè)務(wù)員。我們還注意到，鄭州和新密所形成的互動(dòng)關(guān)系，將吸引少量的來自鄭州的投資客和經(jīng)營者。 新密本地投資客8 0 %周邊縣、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)投資客1 5 %鄭州投資客5 %扇面 4 新密金色年華 MALL定位報(bào)告 51 三、營銷推廣定位 （一）、營銷策略定位 招商策略 同時(shí)執(zhí)行主力商家招商和散戶招商計(jì)劃。由于市場競爭激烈。而且，主 力商家的租金水平和進(jìn)駐條件苛刻，招商難度比較大。所以，我司建議建議在抓緊主力商家的招商洽談工作的同時(shí)，進(jìn)行規(guī)劃思路下的零散商家招商。減少主力商家招商工作帶來的市場風(fēng)險(xiǎn)。 堅(jiān)持規(guī)劃定位思路策略 大范圍的進(jìn)行商家的洽談工作，在累計(jì)相當(dāng)客戶的基礎(chǔ)上才進(jìn)行商鋪的規(guī)劃布局調(diào)整工作，不輕易對零散商家要求做出調(diào)整。為了保證經(jīng)營定位思路的正確執(zhí)行，避免無原則性對商場規(guī)劃布局的任意調(diào)整（否則無法保證早期預(yù)計(jì)經(jīng)營效果），需要堅(jiān)持早期經(jīng)營策劃思路下的經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃布局。 租金策略 項(xiàng)目正式招商階段，為了給經(jīng)營 者一個(gè)市場即將升值的感覺，每年的租金都進(jìn)行及時(shí)調(diào)整。同時(shí)，發(fā)展商下大力培育市場，必將形成租金良好的遞增態(tài)勢。為了保證發(fā)展商在市場培育成熟階段的利益，建議采用靈活租金策略。 先休閑娛樂商家，后零售策略 新密金色年華 MALL定位報(bào)告 52 本項(xiàng)目招商工作的難度就是周邊商業(yè)氛圍不濃，商家經(jīng)營沒信心。如果本項(xiàng)目能夠及早引進(jìn)集客能力強(qiáng)的商家，那么會(huì)刺激其他商家進(jìn)駐的。同時(shí)，休閑娛樂商家多以本土為主。因此，休閑娛樂商家先行招商。 有效直銷策略 為避免招商廣告浪費(fèi)，集中強(qiáng)勢營銷積蓄力量。建議今年和明年以主力商家和本土大型休閑娛樂商家為主， 針對性的進(jìn)行直接招商，少量借助廣告宣傳。 新密金色年華 MALL定位報(bào)告 53 （二）、營銷主題定位 發(fā)財(cái)致富 ,一鋪養(yǎng)三代 ? 投資商鋪具有穩(wěn)定性。 ? 商鋪不會(huì)因房齡增長而降低其投資價(jià)格。相反， 會(huì)隨著項(xiàng)目周邊商業(yè) 的 不斷 發(fā)展成熟而不斷升值。 ? 商鋪具有高回報(bào)率，平均比住宅高出 5 個(gè)百分點(diǎn)。 新型理財(cái)工具 2020年，個(gè)人投資理財(cái)市場除去傳統(tǒng)的國債、基金、股市、儲蓄等理財(cái)方式外，商鋪投資 穩(wěn)定的收益模式將越來越受到人們的青睞和追捧。 送給后輩的教育基金 在子女的教育方面多花點(diǎn)錢吧！ 商鋪 穩(wěn)定的回報(bào)讓您不用在處心積慮，望子成龍，望女成鳳不再遙不可 及。 摩爾購物公園 新密人將體驗(yàn)一種前所未有的全新購物方式，購物的同時(shí)消費(fèi)者也會(huì)體驗(yàn)逛公園的那份休閑。 新密金色年華 MALL定位報(bào)告 54 （三）、產(chǎn)品差異化定位 本項(xiàng)目應(yīng)該說開創(chuàng)樂新密商業(yè)模式的新紀(jì)元，新密現(xiàn)有的各種商業(yè)模式都無法與之相提并論。 ? 超大規(guī)模 ： 新密首家集購物、休閑、餐飲、娛樂為一體的大型SHOPPING MALL，總建筑面積約 65000 平方米， 投資巨大、規(guī)模專業(yè)性強(qiáng)、功能齊全、業(yè)態(tài)豐富有持久旺盛的生命力， 引領(lǐng)新密商業(yè)走勢。 ? 經(jīng)營品種豐富 ： 商品陳列數(shù)在 202015000 種左右， 現(xiàn)有新密商場超市將無法與之相提并論 。 ? 低廉的 價(jià)格 ： SHOPPING MALL 實(shí)行統(tǒng)一采購，統(tǒng)一經(jīng)營管理，以降低成本，因此， 本項(xiàng)目 銷售的商品 在價(jià)格上同樣也具有很大的優(yōu)勢 。 ? 項(xiàng)目的稀缺性： 本項(xiàng)目不管是在地段優(yōu)勢、品牌形象塑造方面，還是環(huán)境規(guī)劃以及未來的產(chǎn)品業(yè)態(tài)方面在新密都具備唯一性，周邊任何商業(yè)物業(yè)所無法比擬。 ? 絕佳的地理位置： 項(xiàng)目正處在新密未來的中心區(qū)域，片區(qū)發(fā)展后勁十足。 ? 時(shí)尚的建筑風(fēng)格： 江南風(fēng)情古鎮(zhèn)一條街，現(xiàn)代風(fēng)格的大賣場以及歐洲情調(diào)的商業(yè)街。 ? 超前的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念： 人流車流的自然導(dǎo)入營造出流暢的購物空間。 新密金色年華 MALL定位報(bào)告 55 ? 先進(jìn)的經(jīng)營管理模式： 專業(yè)的物業(yè)管 理公司，細(xì)致周到的人性化服務(wù)。 ? 優(yōu)美的購物環(huán)境： 無可比擬的內(nèi)部購物環(huán)境 ，噴泉、座椅、綠地、相互交錯(cuò)布置在略有高差的層面上，并以柔和的曲線、素雅的材料、綠色的草坪構(gòu)成廣場步行空間， 和項(xiàng)目對面的青屏廣場遙相呼應(yīng)。 ? 產(chǎn)品的環(huán)境文化： 本項(xiàng)目環(huán)境設(shè)計(jì)與普通的商業(yè)環(huán)境布置有著明顯的差異，它引入 “江南風(fēng)情”“歐洲風(fēng)情一條街”文化進(jìn)行包裝，給人們一種全新的感覺。 新密金色年華 MALL定位報(bào)告 56 （四）、廣告推廣策略 宣傳推廣總體策略 立體營銷 精確轟炸 在新密地區(qū)引進(jìn)世界上最新的商業(yè)模式 —— Shopping Mall，要順利實(shí)現(xiàn)受眾對項(xiàng)目的認(rèn)知、 認(rèn)可和贊譽(yù)，全方位的立體營銷是必不可少的，真正做到讓項(xiàng)目深入人心、大快民意。 有針對性的分析投資者、經(jīng)營者和消費(fèi)者的實(shí)效需求，在營銷推廣中精確轟炸是保證效果和控制成本的關(guān)鍵。 營銷組合定位 （ 1）、人脈營銷：充分利用本地人注重口碑、重視人脈的風(fēng)俗傳統(tǒng)，以老客戶帶動(dòng)新客戶，實(shí)現(xiàn)營銷效果的最大化和營銷成本的最小化。 （ 2）、高度營銷：充分利用政府官員、專家學(xué)者、社會(huì)名流的社會(huì)傳播效應(yīng)，采用新聞、專題報(bào)道、專題研討會(huì)等形式達(dá)致高屋建瓴和潤物無聲的雙重營銷效果。 （ 3）、廣度營銷：充分利用當(dāng)?shù)馗鞣N媒體的有機(jī)組合 ，采用戶外廣告、圍墻包裝、單片（宣傳單張 /海報(bào)）、樓書、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、車體、廣播等方式，對目標(biāo)受眾進(jìn)行立體轟炸。 （ 4）、體驗(yàn)營銷：充分調(diào)動(dòng)目標(biāo)受眾感官，采用體驗(yàn)式營銷中心營造“體驗(yàn)式消費(fèi)”的實(shí)況效果，對目標(biāo)受眾進(jìn)行最直接的沖擊。 新密金色年華 MALL定位報(bào)告 57 （五）、名稱定位 建議案名 金色年華 MALL（摩爾） 釋意： （ 1） 、金色 —— 檔次的象征、身份的認(rèn)同，暗合“金成公司”名 稱，賦予項(xiàng)目未來走上“金色大道”的良好預(yù)期； （ 2）、年華 —— 似水年華匆匆流逝，與親朋好友珍惜美好時(shí)光， 在購物天堂任游任逛； （ 3）、 MALL—— 世界上最新的 商業(yè)模式，大勢所趨、眾望所歸； （ 4）、摩爾 —— 中文釋意，朗朗上口，通俗易讀。 備選案名 （ 1）、金色年華購物中心 （ 2）、金色年華購物公園 （ 3）、新時(shí)代購物中心 （ 4）、曼哈時(shí)代廣場 （ 5）、大世界購物中心 （ 6）、馨蜜 /新地購物休閑中心 （ 7）、金仕 /金士領(lǐng)空 （ 8）、翡翠天堂購物中心 （ 9）、歡樂園 （ 10）、星光同樂 新密金色年華 MALL定位報(bào)告 58 （ 11）、新天美地購物中心 （ 12）、捷樂福購物中心 （ 13）、金成 樂世界 （ 14）、金成 青屏購物中心 （ 15）、中原星光 MALL （ 16）、中原星城 （ 17）、嘉年華購物公 園 （ 18）、中原第一 MALL 新密金色年華 MALL定位報(bào)告 59 四、經(jīng)營管理定位 （一）、經(jīng)營管理策略 購物中心的商業(yè)定位決定了項(xiàng)目的經(jīng)營管理策略為： 統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營 統(tǒng)一管理是指，統(tǒng)一的形象，統(tǒng)一營銷推廣，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一租務(wù)管理，統(tǒng)一營運(yùn)管理等。統(tǒng)一管理利于整個(gè)購物中心合理布局，樹立形象，創(chuàng)造一個(gè)良好的購物環(huán)境，在消費(fèi)者中產(chǎn)生強(qiáng)大的影響力，增加購物中心的知名度，保持購物中心的強(qiáng)大、持久的競爭力，保證商家和業(yè)主的利益。 分散經(jīng)營是指，在統(tǒng)一管理的基礎(chǔ)上，各商家自主經(jīng)營，各自收銀，自負(fù)盈虧。本項(xiàng)目眾多的業(yè)主及商家，決定了必須要采 用分散經(jīng)營的方式，而且分散經(jīng)營的方式利于調(diào)動(dòng)各商家的積極性，保證商品的多樣性，增加購物中心對消費(fèi)者的吸引力。 新密金色年華 MALL定位報(bào)告 60 （二）、經(jīng)營目標(biāo)設(shè)計(jì) 總體目標(biāo)是購物中心經(jīng)營管理良好，保證各方利益。具體分為三個(gè)目標(biāo)： 購物中心通過有效的經(jīng)營管理，作到“主題鮮明，特點(diǎn)突出”，將商業(yè)定位，功能布局，業(yè)態(tài)規(guī)劃思路進(jìn)行良好的延續(xù)和有效的調(diào)整。 在本地區(qū)商業(yè)中建立標(biāo)志性商業(yè)的地位。 保證開發(fā)商、業(yè)主、商家、經(jīng)營管理公司和消費(fèi)者多方利益，達(dá)到共贏的局面。 新密金色年華 MALL定位報(bào)告 61 （三）、經(jīng)營管理限制條件 經(jīng)營管理限制條件 （ 1）、開發(fā)商保留部分購 物中心核心位置商鋪的所有權(quán)，以確保項(xiàng)目整體形象。 （ 2）、開發(fā)商對擬銷售鋪位采取返租的形式取得一定期限內(nèi)的完全經(jīng)營權(quán)，通過專業(yè)化的經(jīng)營管理形成商業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)。 （ 3）、聘請專業(yè)的購物中心管理公司進(jìn)行管理。一方面保證購物中心的專業(yè)化管理方向，另一方面著力培養(yǎng)發(fā)展商自身的商業(yè)管理隊(duì)伍。 新密金色年華 MALL定位報(bào)告 62 （四）、經(jīng)營管理效果測評 引入經(jīng)營管理工作的目的即使開發(fā)商、業(yè)主、商家和經(jīng)營管理公司四方共贏 —— 開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)順利銷售，回收資金，取得利潤；業(yè)主能有長久、穩(wěn)定及不斷增長的租金收益，保證投資收益；商家經(jīng)營狀況良好，利潤不斷 攀升；經(jīng)營管理公司有序、健康發(fā)展。 達(dá)到四方共贏的根本是購物中心的可持續(xù)發(fā)展，保持核心爭力，給消費(fèi)者提供優(yōu)美的購物環(huán)境，種類繁多并且物美價(jià)廉的商品。 經(jīng)營管理效果測評包括以下五個(gè)指標(biāo)： 購物中心的人流量