【導讀】長沙屬亞熱帶季風性濕潤氣候。沛，雨熱同期，四季分明。長沙夏冬季長，春秋季短。夏初雨水多，伏秋高溫久，冬季嚴寒少。年最小相對濕度：10%. 年最大積雪深度：20㎝。日照時數(shù)達1677小時。邊線＞8米且退用地紅線＞12＋。濟指標進行闡述。

　　

【正文】 34 表 22：銷售稅金及附加表 序號 項目 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 4 5 6 1 銷售收入 2 銷售稅金及附加 營業(yè)稅 城市建設(shè)維護稅 教育附加 防洪工程維護費 印花稅 產(chǎn)權(quán)登記費 3 土地增值稅 注： ①營業(yè)稅 5%；城建稅為營業(yè)稅的 7%；教育附加稅為營業(yè)稅的 5%；防洪工程維護費按銷售收入的 %提??；印花稅按銷售收入的％提??；產(chǎn)權(quán)登記費按銷售收入的 ％提取。 ②土地 增值稅 =[銷售收入－（總成本費用 +銷售稅金及附加 +開發(fā)成本 20%） ] 30%。 損益表與靜態(tài)盈利分析 1）項目損益表 表 23：損益表 序號 項目 合計 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 4 5 6 1 銷售收入 2 總成本費用 3 土地增值稅 4 銷售稅金及附加 5 利潤總額 6 所得稅 7 稅后利潤 8 盈余公積金 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項目可行性分析報告 35 9 可分配利潤 投資利潤率 投資利稅率 資本金利潤率 注：所得稅稅率按 33%取；盈余公積金按稅后利潤的 10%提取。 2）評價指標 A、投資利潤率 =（利潤總額 /總投資額） 100%=% B、投資利稅率 =（利稅總額 /總投資額） 100%=% C、資本金利潤率 =（利潤總額 /自有資金） 100%=% 現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析 對項目進行經(jīng)濟效益分析評價的主要依據(jù)是國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》，參照我國的財會制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，分別計算 全部投資和自有資金的經(jīng)濟效益。本項目的主要評價指標有：財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）、財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）及項目動、靜態(tài)回收期等指標。評價指標的計算過程詳見全部投資現(xiàn)金流量表（表 24）、自有資金現(xiàn)金流量表（表 25）。 1）全部投資現(xiàn)金流量表 表 24：全部投資現(xiàn)金流量表 序號 項目 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 4 5 6 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 其他現(xiàn)金流入 2 現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 土地增值稅 銷售稅金及附加 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項目可行性分析報告 36 所得稅 3 凈現(xiàn)金流 4 稅前凈現(xiàn)金流 注： ①財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）能反映出項目所占用資金的盈利率，即反映出項目的盈利能力。當 FIRR 大于基準收益率時，則認為其盈利能力已滿足最低要求。 ② 財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）是考察項目在計算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標，凈現(xiàn)值大于或等于 0 的項目是可以考慮接受的。 ③ 經(jīng)計算得： 評價指標 稅前數(shù)值 稅后數(shù)值 財務(wù)凈現(xiàn)值 (I=10%) 財務(wù)內(nèi)部收益率 投資回收期 (靜態(tài) ) 投資回收期 (動態(tài) ) 2）自有資金現(xiàn)金流量表 表 25：自有資金現(xiàn)金流量表 序號 項目 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 4 5 6 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 其他現(xiàn)金流入 2 現(xiàn)金流出 自有資金 銷售收入再投入 償還貸款本金 償還貸款利息 銷售稅金及附加 土地增值稅 所得稅 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項目可行性分析報告 37 3 凈現(xiàn)金流 經(jīng)計算得： 評價指標 數(shù)值（稅后） 財務(wù)凈現(xiàn)值 (I=10%) 財務(wù)內(nèi)部收益率 投資回收期 (靜態(tài) ) 投資回收期 (動態(tài) ) 由上述指標可以看出， 運用表的貸款償還能力分析 表 26：資金來源與運用表 序號 項目名稱 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 4 5 6 1 資金來源 銷售收入 自有資金 銀行借款 其他收入 2 資金運用 建設(shè)投資 借款還本付息 銷售稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 盈余資金 4 累計盈余資金 由上表可以看出 三、項目不確定性分析 本項目的不確定性分析包括項目的盈虧平衡點分析以及項目的敏感性分析。 盈虧平衡分析 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項目可行性分析報告 38 盈虧平衡分析亦稱臨界點分析或保本點分析。假定本項目總投資不變，且售價與收款進度如方案所設(shè)，則由計算可得，當本項目的銷售率為 %時，該項目全部投資利潤率為零，即投資剛能保本。故 本項目方案風險程度在可控制之內(nèi)。 敏感性分析 敏感性指影響方案的因素中一個或幾個估計值發(fā)生變化時，引起方案經(jīng)濟效果的相應(yīng)變化，以及變化的敏感程度。 影響項目財務(wù)效益的主要不確定因素為開發(fā)成本、售價水平、銷售稅率、建設(shè)經(jīng)營期的長短。據(jù)市場預(yù)測，開發(fā)成本項目中最有可能發(fā)生變化的是建安工程費和售價水平。因此，項目的敏感性分析針對全部投資的評價指標（財務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤率），分別售價上下波動 5%、 10%和建安工程費上下波動 10%、 20%時，對經(jīng)濟評價指標影響，計算結(jié)果詳見敏感性分析表（表 27） 表 27：敏感 性分析表 全部投資 基準方案 售價變動 建安工程費變動 10% 5% 5% 10% 20% 10% 10% 20% 財務(wù)凈現(xiàn)值 財務(wù)凈現(xiàn)值升降幅度 財務(wù)內(nèi)部收益率 財務(wù)內(nèi)部收益率升降幅度 投資利潤率 投資利潤率升降幅度 由表中數(shù)據(jù)可得： 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項目可行性分析報告 39 1）售價、建安工程費的變動對財務(wù)凈現(xiàn)值的影響。 2）售價、建安工程費的變動對財務(wù)內(nèi)部收益率的影響。 3）售價、建安工程費的變動對投資利潤率的影 響。 第十一章： 項目綜合評價結(jié)論及風險規(guī)避建議 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項目可行性分析報告 40 一、項目綜合評價結(jié)論 針對項目建設(shè)的可行性，綜合前面九章內(nèi)容所述，我們提出以下結(jié)論： 二、項目風險規(guī)避建議 成本風險： 銷售風險： 決策風險： 工期風險： 其它風險：