【導(dǎo)讀】畝，城市運(yùn)動(dòng)公園占地，總建筑面積5981509㎡。總額為元，年可上繳稅費(fèi)28800萬元，年可上繳所得稅9800萬元，為36%，高于設(shè)定的基準(zhǔn)收益率20%。年，分三期建設(shè)。秦王川距離騰格里沙漠比較近，生態(tài)較為脆弱。管網(wǎng)已經(jīng)鋪設(shè)完成，此音樂噴泉是西北最大的立體彩色音樂噴泉。蘭州新區(qū)生態(tài)工程是新區(qū)建設(shè)的重點(diǎn)內(nèi)容。城、生態(tài)綠城的人工生態(tài)景觀。目前位于緯三路以南、行政中心以東。的2號(hào)湖濱區(qū)已經(jīng)開始注水。這一區(qū)域面積約76萬平方米，其中湖體。湖體水面東西最寬450米，南北長(zhǎng)約1800米，設(shè)。及由3道溢流堰分割而成的4個(gè)人工湖。城、多湖水城、現(xiàn)代新城。平衡、水平衡、熱平衡等遭到破壞,成為城市的重要污染源之一。

　　

【正文】 是一種主體景觀。 公共設(shè)施 ： 公共設(shè)施的數(shù)量、功能和規(guī)模按公園最大人流量設(shè)置， 35 可保證公園在不同時(shí)節(jié)與不同時(shí)段開放時(shí)使用，具有靈活性。并可確保各個(gè)場(chǎng)所同時(shí)接納最大人流。 第三章 項(xiàng)目 投資估算與 資金來源 項(xiàng)目 投資估算 本項(xiàng)目總投資為 1246958萬元，其中固定資產(chǎn)投資 747600萬元，鋪底流動(dòng)資金 499350 萬元。 投資估算表 單位：萬元 序號(hào) 工程或費(fèi)用名稱 建筑工程 設(shè)備安裝 其他費(fèi)用 合計(jì) 1 建設(shè)工程費(fèi)用 580400 580400 配套工程費(fèi)用 110200 安裝調(diào)試費(fèi)用 5000 2 土地費(fèi)用 30000 契稅 3% 900 手續(xù)費(fèi) % 450 公證費(fèi) % 60 3 遞延資產(chǎn) 1662 建設(shè)單位管理費(fèi) 246 勘察費(fèi) 328 設(shè)計(jì)費(fèi) 500 平基土石方按降 18850 招標(biāo)代理費(fèi) 100 勞動(dòng)工資保障金 500 建設(shè)單位臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 600 工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi) 1600 辦公室及生活家具購 置費(fèi) 400 4 供電工程 35元 /m2 供水工程 10元 /m2 供氣工程 8 元 /m2 公共配套 5 元 /m2 智能及燈飾 10元 /m2 電梯 230臺(tái) 5 預(yù)備費(fèi)用 1500 800 36 6 環(huán)境綠化 49250 道路 31620 31620 4湖 30256 30256 評(píng) 估 100 污水處理 20xx 7 公共配套費(fèi) 150元/m2 113100 用地規(guī)劃審批費(fèi) /m2 1583 立項(xiàng)可研 25 抗震審查 1 元 /m2 754 人防 30元 /m2 22620 消防審核 /m2 1885 圖紙審核 2 元 /m2 1508 招投標(biāo) /m2 68 開工防線驗(yàn)線費(fèi) 50 電力增容 90元 /m2 67860 8 稅費(fèi) 土地增值稅 1 元 /m2 754 印花稅 % 37 9 建設(shè)期利息 1570 資金利息 2% 56904 10 宣傳費(fèi) 5% 11 不可預(yù)見費(fèi) 4% 合計(jì) 1246958 2. 資金籌措與使用計(jì)劃 資金籌措 該項(xiàng)目總投資為 1246958 萬元，投資來源為 :商會(huì)出資企業(yè)籌款644677 萬元，占 % 融資 602280 萬元，占 %。 資金使用計(jì)劃 本項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資部分于建設(shè)期內(nèi)全部投資完成 。流動(dòng)資金增加額部分 六 年內(nèi)全部投資完成。 第四章 項(xiàng)目 SWOT分析 管理規(guī)費(fèi) 37 根據(jù)前面產(chǎn)業(yè)研究和項(xiàng)目實(shí)施設(shè)想，本項(xiàng)目的優(yōu) 勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅總結(jié)如下。 （ 1）優(yōu)勢(shì) (Strengh) 本項(xiàng)目定位新穎， 生態(tài) 、 環(huán)保、是有著長(zhǎng)期回報(bào)性投資項(xiàng)目 ； 根據(jù)新區(qū)規(guī)劃， 項(xiàng)目所在位置未來交通將十分便利，而周邊產(chǎn)業(yè)也不對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性損害，并且 可與火車站前廣場(chǎng)、人工 3 號(hào)湖 等相關(guān)產(chǎn) 業(yè)資源 能夠?qū)崿F(xiàn) 資源整合 ,優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)； 項(xiàng)目提出的整個(gè)規(guī)劃，創(chuàng)意獨(dú)特，設(shè)計(jì)新穎，其容納能力大大增加，產(chǎn)品訴求點(diǎn)新穎，因此項(xiàng)目本身就有很大的吸引力。 （ 2）劣勢(shì) (Weakness) 本項(xiàng)目為我公司大型商業(yè)操盤項(xiàng)目，政府政策支持力度，相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)部門的支持配合及協(xié)助等，這些潛在因素都 將會(huì)在整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施推進(jìn)過程中產(chǎn)生強(qiáng)有力的影響，影響強(qiáng)度視組織安排而定； 新區(qū)現(xiàn)有 居民及投資 群體不穩(wěn)定， 未來預(yù)估前瞻性待定 ,導(dǎo)致本案項(xiàng)目投資回報(bào)周期將會(huì)延長(zhǎng)。 （ 3） 機(jī)會(huì)（ Opportunity） 居民可支配收入的持續(xù)快速發(fā)展 及敦煌旅游人數(shù)持續(xù)增加 為 本項(xiàng)目 發(fā)展提供了強(qiáng)有力的購買力支撐； 近年來 經(jīng)濟(jì)形勢(shì) 刺激了產(chǎn)業(yè)投資熱情， 新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套等建成堅(jiān)定了投資者的信心； 新區(qū)目前 商業(yè) 的格局還沒有形成足夠的進(jìn)入壁壘，突出的表現(xiàn) 為產(chǎn)權(quán)式商業(yè)形態(tài) 與特色商業(yè)領(lǐng)域形態(tài) 的缺乏。 38 （ 4）威脅（ Treat） 目前在新區(qū)投資 的類似 項(xiàng)目很有可 能出現(xiàn)，并不排除已經(jīng)有項(xiàng)目在策劃，如果本項(xiàng)目落后于競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，其影響將是非常大的； 項(xiàng)目占地面積較大，需分期逐步推入市場(chǎng) ,無疑將大大增加該項(xiàng)目的招商成 本 ,運(yùn)營成本 ,及資金占用成本； 項(xiàng)目本身投資額大，如果地價(jià)過高，無疑將大大增加項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。 綜合上面的 SWOT 分析，得出本項(xiàng)目機(jī)會(huì)大于威脅，機(jī)會(huì)主要是行業(yè)的發(fā)展所帶來的，而威脅主要是由于競(jìng)爭(zhēng)和壁壘帶來的；優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)并存，優(yōu)勢(shì)主要是項(xiàng)目本身、地理位置產(chǎn)生的，而劣勢(shì)主要是政策支持程度帶來的。綜合評(píng)價(jià)，本項(xiàng)目是可以進(jìn)行迅速投入的項(xiàng)目，只要能夠抓住有利時(shí)機(jī)，充分考慮各種 風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)揮項(xiàng)目和公司優(yōu)點(diǎn)，將劣勢(shì)逐步消除甚至轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目將會(huì)取得預(yù)想的效果。 第五章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益 、社會(huì)效益 本項(xiàng)目 將 建成 綠色建材產(chǎn)業(yè)園 ， 中央商務(wù)區(qū)，商業(yè)中心 ， 商檔生態(tài)住宅小區(qū) ， 城市運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)。 計(jì)劃分為出售產(chǎn)權(quán)和自留產(chǎn)權(quán)兩個(gè)部分。出售部分 為綠色建材產(chǎn)業(yè)園、中央商務(wù)區(qū)（ CBD），商業(yè)中心部分產(chǎn)權(quán)、高檔住宅小區(qū)；出租部分為：城市運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)。 保守預(yù)計(jì)收益為： 39 序號(hào) 項(xiàng)目 面積 （萬 m2） 20xx 年（ 億元 ） 2017 年（ 億元 ） 2018 年（ 億元 ） 2019 年（ 億元 ） 2020 年（ 億元 ） 2021 年（ 億元 ） 出售 綠色建材產(chǎn)業(yè)園 中央商務(wù)區(qū) 商業(yè) 中心 高檔住宅 出租 生態(tài)酒店餐廳 主、副體育館 10 健身中心 總計(jì) 根據(jù)圖表所述， 20xx 年本項(xiàng)目可獲得 年 銷售收入 億 元， 2017 年本項(xiàng)目可獲得年 銷售收入 億 元， 2018 年本項(xiàng)目可獲得 年 銷售收入 元， 2019年本項(xiàng)目可獲得 年 銷售收入 元， 2020年本項(xiàng)目可獲得 年 銷售收入 億 元 ， 2020 年本項(xiàng)目可獲得 年 銷售收入 元 . 2. 社會(huì)效益 分析 本項(xiàng)目的實(shí)施能產(chǎn)生巨大的社會(huì)效益，本報(bào)告分以下幾部分分別進(jìn)行闡述。 1．對(duì)社會(huì)投資、產(chǎn)值、稅收的影響 本項(xiàng)目我方投資 額 達(dá)到 1246958 萬 元， 商業(yè)部分出售 商 鋪約四 百多間， 每家 店 初始投資保守估計(jì)按 50 萬計(jì)，共 20xx0 萬 元；另外，引進(jìn) 小學(xué)、幼兒園、住宅、生態(tài)酒店等 各類供應(yīng)商，相關(guān)服務(wù)提供商等上十類、上百家商家，保守估計(jì)，按 3000 萬 元計(jì)算，即本項(xiàng)目直接帶動(dòng)投資 =20xx0+3000=23000 萬 元。 40 按照 GDP 與投資的關(guān)系，投資對(duì) GDP 帶動(dòng)效應(yīng)全國近幾年保持在30%左右，即本項(xiàng)目投資預(yù)計(jì)能為 GDP 貢獻(xiàn) 1246958*30%= 億元，按 6 年期計(jì)算，每年將帶動(dòng) GDP 增長(zhǎng) 6 億多 元，其投資帶動(dòng)效應(yīng)顯著。投資帶動(dòng)效應(yīng)的計(jì)算還不包括后續(xù)追加投資與區(qū)域擴(kuò)散效應(yīng)的影響，如果考慮這兩個(gè)因素，其帶動(dòng)效應(yīng)至少要放大一倍。 項(xiàng)目對(duì)財(cái)政稅收的貢獻(xiàn)的計(jì)算按照貢獻(xiàn)產(chǎn)值的 10%預(yù)測(cè)，包括營業(yè)稅及附加稅、所得稅及各種契費(fèi)，項(xiàng)目啟動(dòng)年份 20xx 年預(yù)測(cè)將貢獻(xiàn)財(cái)政稅收超過 億 元，到項(xiàng)目運(yùn)作成熟時(shí)預(yù)計(jì)每年將穩(wěn)定達(dá)到 億 元 . 2．對(duì)就業(yè)的影響 根據(jù)我們的實(shí)地調(diào)研，一個(gè)小規(guī)模的店所需要的員工在 3 人左右，如果平均按 2 人一家計(jì)算 ，三百間商鋪 需員工 2*400=800 人 ；一個(gè)四星酒店基礎(chǔ)配置人員為 100 人左右，兩家酒店所需人員 200 人；小學(xué)教職工人員 50 人；幼兒園教職工 50 人；美食城人員 100 人，會(huì)所、娛樂城人員 100 人。 根據(jù)以上初步估計(jì)，在整個(gè) 項(xiàng)目 能實(shí)現(xiàn)就業(yè)人口 1200 人，按照消費(fèi)的帶動(dòng)效應(yīng)計(jì)算，按 計(jì)算，能實(shí)現(xiàn)間接就業(yè)人口超過 840 人，兩項(xiàng)合計(jì)，本項(xiàng)目在運(yùn)作成熟后將解決就業(yè)人口達(dá) 20xx 人。 此就業(yè)人口并不包括本項(xiàng)目運(yùn)作后導(dǎo)致本片區(qū)提前發(fā)展而解決的就業(yè)人口。另外，本就業(yè)人口的構(gòu)成主要是生意人構(gòu)成，與制造業(yè)的就業(yè)人口結(jié)構(gòu)存在巨大差別，其各項(xiàng) 消費(fèi)能力將是巨大的，這必然 41 會(huì)促使本地第三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展。 3．對(duì)生態(tài)環(huán)境的影響 根據(jù)本項(xiàng)目選址位置的初步意向，本地塊所處位置不適合做工業(yè)用地，而做商業(yè)是較理想的選擇。理由主要有幾點(diǎn)： ? 商業(yè)基本不產(chǎn)生污染，對(duì)生態(tài)環(huán)境不產(chǎn)生破壞作用； ? 在本地塊實(shí)施本項(xiàng)目不但很好的利用了地塊的各種優(yōu)勢(shì)，而且使地塊本身的劣勢(shì)得到了回避，是發(fā)揮效應(yīng)最大的方案； ? 本項(xiàng)目具有后續(xù)發(fā)展能力，能帶動(dòng)周邊產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型和形成新的產(chǎn)業(yè)群體。 另外，如果站在政府的角度看， 本項(xiàng)目 將是 新區(qū) 持續(xù)的 經(jīng)濟(jì)動(dòng)力產(chǎn)業(yè)，只要在目前 新區(qū) 市場(chǎng)上取得先發(fā)優(yōu)勢(shì)，其對(duì)本地經(jīng) 濟(jì)的巨大促進(jìn)作用將是能夠得到保障的。 第六章 項(xiàng)目地點(diǎn)選擇分析 蘭州新區(qū)概況 蘭州新區(qū)，第五個(gè)國家級(jí)新區(qū)。位于蘭州北部 秦王川盆地 ，地處 蘭州 、 西寧 、 銀川 三個(gè)省會(huì)城市共生帶的中間位置，是國家規(guī)劃建設(shè)的綜合交通樞紐，也是 甘肅 與國內(nèi)、國際交流的重要窗口和門戶，距蘭州市區(qū) 公里，距西寧 198 公里，距銀川 420 公里。規(guī)劃面積 806 平方公 42 里，轄永登、皋蘭兩縣五鎮(zhèn)一鄉(xiāng)，現(xiàn)有總?cè)丝?10 萬人。年均氣溫 度，年降水量 220 毫米，年均蒸發(fā)量達(dá)到 20xx 多毫米。無霜期約在 150 天左右。核心區(qū)平均海拔約 20xx 米。新區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，座中四聯(lián)，承東啟西，連接南北，是西隴海蘭新經(jīng)濟(jì)帶的重要節(jié)點(diǎn)；土地和水利 資源 豐富，地勢(shì)開闊，適宜大規(guī)模集中連片開發(fā)建設(shè)，引大入秦水利工程橫穿新區(qū)，水資源完全能滿足新區(qū)未來發(fā)展需求；交通便利，連霍高速、京藏高速以及中川機(jī)場(chǎng)構(gòu)成了立體綜合的交通網(wǎng)絡(luò)體系；國家石油戰(zhàn)略儲(chǔ)備庫、吉利汽車 等 一批產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目入駐，初步形成了產(chǎn)業(yè)集聚的良好態(tài)勢(shì)。省市黨委、政府高度重視蘭州新區(qū)開發(fā)建設(shè)，舉全省、全市之力支持新區(qū)發(fā)展，計(jì)劃通過 510 年的努力，把蘭州新區(qū)打造成為戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和循環(huán)經(jīng)濟(jì)的集聚區(qū)，國家經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和承接?xùn)|中部裝備制造業(yè)轉(zhuǎn)移的先導(dǎo)區(qū)，傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)的擴(kuò)展區(qū)，向西開放的戰(zhàn)略平臺(tái)，目前已經(jīng)有包括 中石油 國家戰(zhàn)略石油儲(chǔ)備庫、 吉利 汽車、 三一重工 在內(nèi)的多家國內(nèi)外大型企業(yè)落戶新區(qū)。規(guī)劃建設(shè)石化、高端裝備、新能源新材料等七大產(chǎn)業(yè)集群以及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等五大片區(qū)。經(jīng)過 5— 10年的建設(shè)，蘭州新區(qū)將發(fā)展成為甘肅省乃至西北地區(qū)跨越式發(fā)展的重要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極，成為西部地區(qū)特色鮮明、功能齊全、產(chǎn)業(yè)聚集、服務(wù)配套、人居環(huán)境良好的現(xiàn)代化新區(qū)。 第七章 結(jié)論與建議 43 本項(xiàng)目具有長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效 益，項(xiàng)目本身就具有很大的吸引力，如果政策方面能夠獲得支持，本項(xiàng)目后續(xù)效益會(huì)得到更大的保障，本項(xiàng)目具備了廣闊的市場(chǎng)空間、而且還具有穩(wěn)定的招商基礎(chǔ)和優(yōu)越的地理?xiàng)l件。整個(gè) 項(xiàng)目 建成以后，將集 商務(wù)區(qū)、產(chǎn)業(yè)區(qū)、商業(yè)、酒店 、 步行街 、 餐飲 、 居住、 休閑旅游為一體的完整的 城市綜合體 。 本項(xiàng)目具有先進(jìn)的技術(shù)，顯著的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益，項(xiàng)目投資可行。