【導(dǎo)讀】入預(yù)計(jì)為900億元，比去年實(shí)際收入減少300億。%，下調(diào)至限購(gòu)后的%。到合適的買(mǎi)家、談好價(jià)格之后才公開(kāi)出讓土地。有變化，但攤到樓面上的地價(jià)變低了。資和開(kāi)發(fā)，將生地變?yōu)槭斓氐倪^(guò)程。其目的是“生地做熟、毛地做凈”，使土地具備可建設(shè)的。金投入大，使得土地開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)也很大。而由于對(duì)資金需求量大，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)融資問(wèn)題已經(jīng)成為土。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，即土地前期開(kāi)發(fā)，是指按照土地利用總體規(guī)劃、城市。使該區(qū)域內(nèi)的土地達(dá)到供應(yīng)條件的行為。企業(yè)資金嚴(yán)重不足。其中的征地補(bǔ)償、拆遷安置等工作容易產(chǎn)生糾紛，拖延業(yè)。務(wù)的進(jìn)展，造成資金沉淀，延緩資金周轉(zhuǎn)。其一，土地儲(chǔ)備及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)承擔(dān)了調(diào)控土地市場(chǎng)。土地出讓收入當(dāng)中提取10%用于農(nóng)田水利建設(shè)資金具體措施將近期出臺(tái)。土地成本由財(cái)政進(jìn)行審定。土地出讓增值部分是土地出讓收入扣除經(jīng)政府審核確定（根據(jù)政府審。對(duì)于土地出讓增值部分，可以按照投資主體和收益主體實(shí)行“利益共

　　

【正文】 手段可以不增加占比，卻擴(kuò)大了建設(shè)用地的面積。 增加耕地?cái)?shù)量，提高耕地質(zhì)量 拓展建設(shè)用地空間 實(shí)現(xiàn)勞動(dòng)力資源集聚 進(jìn)一步挖掘和激發(fā)市場(chǎng)消費(fèi)需求 “萬(wàn)頃良田建設(shè)工程”的四大效應(yīng) 如皋“萬(wàn)頃良田工程” 按照國(guó)務(wù)院要求，實(shí)施土地整治后，整理出的土地首先要復(fù)耕為耕地，新增建設(shè)用地指標(biāo)優(yōu)先用于新農(nóng)村建設(shè)，經(jīng)批準(zhǔn)少量新增建設(shè)用地指標(biāo)可調(diào)整用于城鎮(zhèn)建設(shè)，但其土地收益必須全部返還農(nóng)村。 在蘇北，依靠農(nóng)業(yè)的人數(shù)仍然較多，且農(nóng)民將土地看成是自己保障的最后一塊根據(jù)地，所以拆遷等工作就較難。 在建設(shè)萬(wàn)頃良田工程的同時(shí)，要防止村民淪為弱勢(shì)群體。蘇州東渚、通安等地區(qū)已經(jīng)推行一種 股份合作的方式來(lái)幫助當(dāng)?shù)乇徊疬w戶致富 。 具體路徑為： 被拆遷戶將自己的安置房子按照 2500元每平方米入股，依托蘇州西部生態(tài)城，合作社每年實(shí)現(xiàn)保底分紅，年收益率不低于 8%。 這也意味著一個(gè) 20萬(wàn)的拆遷安置房，一旦入股的話，每年將有 。 這不失為一種有效地保障村民經(jīng)濟(jì)權(quán)益的手段。而對(duì)于地方政府而言，在發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)和尊重村民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)及收益之間如何尋找平衡，成為解決如皋試點(diǎn)困境的關(guān)鍵。 2020年 2月，江蘇省有關(guān)方面宣布，“確保項(xiàng)目區(qū)農(nóng)民生活水平不降低，長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障，身份變換得實(shí)惠”。 REITs 房地產(chǎn)投資 信托基金 〓 房地產(chǎn)信托投資基金 REITS（ Real Estate Investment Trust） 誕生于 20世紀(jì) 60年代的美國(guó)，目前已經(jīng)是國(guó)際上重要的房地產(chǎn)投融資方式。它通過(guò)發(fā)行受益憑證匯集眾多投資者的資金，由專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理，主要投資于能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的房地產(chǎn)，在有效降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)通過(guò)將出租不動(dòng)產(chǎn)所產(chǎn)生的收入以派息的方式分配給投資人，從而使投資人獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資收益； REITS是一種具有高收益率的防御性投資產(chǎn)品，風(fēng)險(xiǎn)和收益介于股票和債券之間； REITS通常采取公司制或者契約制的形式，通過(guò)證券化的形式，將不可實(shí)時(shí)交易的大宗的房地產(chǎn)資產(chǎn)，轉(zhuǎn)化為小份額的可實(shí)時(shí)交易的 REIT份額，提高了房地產(chǎn)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力和資金利用效率。 ? （ 8） REITS（房地產(chǎn)投資信托） 87 ? 以資產(chǎn)為支持的 類(lèi)債務(wù)融資 ：銀行間產(chǎn)品本質(zhì)為基于企業(yè)信用和資產(chǎn)信用的類(lèi)債權(quán)融資產(chǎn)品，理論上其利率應(yīng)低于資產(chǎn)持有人發(fā)行的普通公司債券； ? 可 保留 對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)的 所有權(quán)和管理權(quán) ：在銀行間 REITS存續(xù)期間，資產(chǎn)持有人可以服務(wù)性機(jī)構(gòu)的身份繼續(xù)參與對(duì)資產(chǎn)日常運(yùn)營(yíng)的管理，在 REITS終止后，資產(chǎn)持有人可對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行回購(gòu)； ? 門(mén)檻相對(duì)較低且審核時(shí)間較短 ：產(chǎn)品準(zhǔn)備及發(fā)行流程相比交易所市場(chǎng)更簡(jiǎn)單，所需時(shí)間較短。 銀行間 REITS的特點(diǎn) ? 市場(chǎng) 參與者 比較 單一 ：投資人是以基金、信托和銀行為主的機(jī)構(gòu)投資者，屬于大宗交易市場(chǎng)，廣大中小投資者無(wú)法參與； ? 價(jià)格 表現(xiàn) 不活躍 ：銀行間產(chǎn)品主要為債券類(lèi)固定收益產(chǎn)品，較難實(shí)現(xiàn)類(lèi)似股票發(fā)行市場(chǎng)的大幅溢價(jià)和靈敏的二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)； ? 需要 資產(chǎn)回購(gòu)及擔(dān)保安排 ：針對(duì)不同的評(píng)級(jí)結(jié)果，銀行間產(chǎn)品需要提供相應(yīng)的擔(dān)保措施，以保證委托人在銀行間 REITS終止時(shí)履行回購(gòu)義務(wù)。 銀行間 REITS存在的難點(diǎn) ? 資產(chǎn)持有人對(duì)資產(chǎn)所有權(quán)和管理權(quán)有強(qiáng)烈要求：在銀行間 REITS終止后，資產(chǎn)持有人將對(duì)物業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行回購(gòu)并獲得資產(chǎn)的所有權(quán)；在銀行間 REITS存續(xù)期間，資產(chǎn)持有人將繼續(xù)保持對(duì)物業(yè)的管理權(quán)； ? 資產(chǎn)所產(chǎn)生的 現(xiàn)金流較為穩(wěn)定 ：適宜租期較長(zhǎng)，且租戶結(jié)構(gòu)和租金收入均較為穩(wěn)定的資產(chǎn)。 適合參與銀行間市場(chǎng)的資產(chǎn) ?國(guó)內(nèi)分為 銀行間 REITS（債務(wù)類(lèi)） 和 交易所 REITS（股權(quán)類(lèi)） 兩種。 ?銀行間 REITS的特點(diǎn)： ? 資產(chǎn)規(guī)模相對(duì)較大：交易所 REITS對(duì)物業(yè)資產(chǎn)的規(guī)模將有明確規(guī)定 ， 考慮市場(chǎng)的流動(dòng)性 ， 建議資產(chǎn)最小規(guī)模以 2030億為宜； ? 資產(chǎn)權(quán)屬清晰且 租金收益率較高 ：資產(chǎn)的權(quán)屬清晰明確 ， 同時(shí)租金收益率需達(dá)到特定水平 ， 且具備市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力； ? 資產(chǎn) 成長(zhǎng)性較強(qiáng) ：適合商場(chǎng) 、 寫(xiě)字樓等商業(yè)化程度較強(qiáng) ， 管理公司經(jīng)營(yíng)模式的管理能力可提升物業(yè)的的價(jià)值 ， 實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)在日常運(yùn)營(yíng)階段的溢價(jià) 。 ? 門(mén)檻相對(duì)較高 ：對(duì)于資產(chǎn)質(zhì)量 、 產(chǎn)品方案 、 物業(yè)持有人背景以及發(fā)行模式等有非常嚴(yán)格的要求和規(guī)定； ? 所需時(shí)間較長(zhǎng)：證監(jiān)會(huì)的股權(quán)類(lèi)產(chǎn)品審批流程較銀行間市場(chǎng)行的固定收益類(lèi)產(chǎn)品更為復(fù)雜 ， 且審批時(shí)間較長(zhǎng)； ? 對(duì)權(quán)屬要求嚴(yán)格且 產(chǎn)權(quán)需發(fā)生轉(zhuǎn)移 ：對(duì)于資產(chǎn)的權(quán)屬性質(zhì)和證照齊備程度有嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)；同時(shí) ，產(chǎn)品設(shè)計(jì)需要基于所有權(quán)轉(zhuǎn)移 。 ? 多元化的投資者群體 ：包括個(gè)人投資者和機(jī)構(gòu)投資者在內(nèi)最廣泛的投資者群體； ? 價(jià)值發(fā)現(xiàn)功能：交易所市場(chǎng) REITS的價(jià)格由基礎(chǔ)資產(chǎn)的盈利能力決定 ， 因此管理公司可通過(guò)提高業(yè)績(jī)的方式充分發(fā)掘物業(yè)資產(chǎn)的價(jià)值； ?健全成熟的市場(chǎng)制度：信息披露制度 、 市場(chǎng)監(jiān)管制度和投資者保護(hù)等相關(guān)制度較為成熟 。 交易所市場(chǎng)的特點(diǎn) 交易所市場(chǎng)存在的難點(diǎn) 適合參與交易所市場(chǎng)的資產(chǎn) ?交易所 REITS的特點(diǎn)： ?銀行間 REITS和交易所 REITS的比較 產(chǎn)品性質(zhì) 存續(xù)期間 物業(yè)的 管理權(quán) 物業(yè)的所有權(quán) 物業(yè)的 法律標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)的收益率 交易所 REITS 股權(quán)類(lèi)產(chǎn)品 ，作為持有型物業(yè)的退出渠道，通過(guò)出讓部分物業(yè)的所有權(quán)獲得股權(quán)融資 永續(xù) 保持對(duì)物業(yè) 的管理權(quán) 通過(guò)持有部分 REIT份額擁有部分物業(yè)的所有權(quán) 對(duì)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)等方面標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格，要求物業(yè)的 權(quán)屬無(wú)瑕疵 。 經(jīng)過(guò)與投資者的溝通，初步預(yù)計(jì)交易所 REIT的的派息收益率需要在 5%以上。為了獲得更高的定價(jià)，交易所 REIT未來(lái)還需保證一定增長(zhǎng)空間 銀行間 REITS 類(lèi)債權(quán)產(chǎn)品 ，通過(guò)物業(yè)的抵押獲得中期的債務(wù)融資，到期需償還債務(wù)的利息及本金 中期， 35年 保持對(duì)物業(yè) 的管理權(quán) 在銀行間 REIT存續(xù)期間， REIT擁有物業(yè)的所有權(quán)；在銀行間 REIT終止后，委托人將重新獲得物業(yè)的所有權(quán) 標(biāo)準(zhǔn)較交易所市場(chǎng)寬松，可以探討以房屋所有權(quán)設(shè)立銀行間 REIT的模式 銀行間 REIT的收益足夠覆蓋優(yōu)先級(jí)的利息即可。銀行間REIT為固定收益類(lèi)產(chǎn)品，物業(yè)無(wú)需保證未來(lái)的增長(zhǎng)空間 ? 銀行間 REITS是債務(wù)融資工具 。 相對(duì)于銀行貸款 ， 銀行間 REITS擁有利率成本低以及融資期限長(zhǎng)的特點(diǎn) 。 相對(duì)于公司債和企業(yè)債 ， 銀行間 REIT在企業(yè)信用的基礎(chǔ)上 ， 引入了物業(yè)資產(chǎn)作為支持 ， 具有更高的信用評(píng)級(jí)及更低的利率成本 。但是 ， 與公司債和企業(yè)債一樣 ， 銀行間 REITS需要通過(guò)盡調(diào) 、 審批 、 發(fā)行等環(huán)節(jié) ， 獲得融資所需要時(shí)間較銀行貸款更長(zhǎng) 。 因此 ， 對(duì)于收益不高且未來(lái)增長(zhǎng)潛力有限的物業(yè) ， 銀行間 REITS是一種低成本的債務(wù)融資途徑 。 ? 交易所 REITS作為一種股權(quán)融資產(chǎn)品 ， 通過(guò)出讓物業(yè)的所有權(quán)獲得融資 ， 是持有型物業(yè)的一種退出渠道 。 交易所REIT對(duì)物業(yè)的權(quán)屬 、 經(jīng)營(yíng)年限及收益率有著嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn) 。 但同時(shí) ， 對(duì)于有增長(zhǎng)潛力的優(yōu)質(zhì)物業(yè) ， 投資者也會(huì)給予一定溢價(jià) 。 因此 ， 對(duì)于資產(chǎn)權(quán)屬清晰 ， 且高收益高增長(zhǎng)的優(yōu)質(zhì)物業(yè) ， 交易所 REITS是一種有效的變現(xiàn)途徑 。 ? （ 9）其他信托和資產(chǎn)證券化產(chǎn)品 ? 信托 是指委托人基于對(duì)受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的進(jìn)行管理或者處分的行為。 ? 信托融資是以 企業(yè) 的信托財(cái)產(chǎn)為載體，通過(guò) 信托公司 發(fā)行集合的或單一的信托計(jì)劃來(lái)募集所需資金。 ? 信托融資計(jì)劃及其他資產(chǎn)證券化產(chǎn)品可以以存量資產(chǎn)的收益權(quán)為載體，也可以針對(duì)新建項(xiàng)目的收益權(quán)設(shè)立，單一項(xiàng)目或者整體打包，操作方式較為靈活。 信托融資 大眾 (351天理財(cái) ) 信托 （出資 5億） 銀行 購(gòu)買(mǎi)收益權(quán) 項(xiàng)目融資人 機(jī)構(gòu) 投資人 （ 14天過(guò)橋） Page 91 （ 10）委托貸款 ? 委托貸款： 系指由政府部門(mén)、企事業(yè)單位及個(gè)人等委托人提供資金，由貸款人（即受托人）根據(jù)委托人確定的貸款對(duì)象、用途、金額期限、利率等代為發(fā)放、監(jiān)督使用并協(xié)助收回的貸款。 ? 貸款人（受托人）只收取手續(xù)費(fèi)，不承擔(dān)貸款風(fēng)險(xiǎn)。 ? 委托貸款中所涉及到的業(yè)務(wù)費(fèi)用： ? 手續(xù)費(fèi)： 銀行接受委托人申辦委托貸款，按委托貸款金額、借款期限、違約行為等約定條款按比例向委托人收取手續(xù)費(fèi)。 ? 合同印花稅： 每筆委托貸款按貸款金額的萬(wàn)分之 。 ? 委托貸款中所涉及的 利息費(fèi)用 。 ? ①各單位拆遷補(bǔ)償資金中集體部分可以通過(guò)委托貸款的方式借予項(xiàng)目建設(shè)方； ? ②項(xiàng)目建設(shè)方將資金投資于項(xiàng)目，解決項(xiàng)目資金暫時(shí)性短缺問(wèn)題； ? ③建設(shè)項(xiàng)目達(dá)到貸款標(biāo)準(zhǔn)后，可以通過(guò)項(xiàng)目貸款的方式融得資金； ? ④項(xiàng)目建成后收回成本并獲得收益； ? ⑤部分所得收益用于歸還①中委托貸款的本金和利息，以及③中銀行貸款的本金和利息。 通過(guò)委托貸款的方式，保障了項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行，并帶動(dòng)了銀行間接融資，及時(shí)解決了項(xiàng)目建設(shè)所需的資金，起到有效的資金放大作用。 ② 建設(shè)項(xiàng)目 ③ 項(xiàng)目建設(shè)方 銀行 拆遷補(bǔ)償資金 中集體部分 ① ③ ⑤ ⑤ ④ 拆遷補(bǔ)償款 ① 信托公司 銀行 市財(cái)政 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)公司 市國(guó)資 （ 11）股權(quán)信托計(jì)劃 銀行的理財(cái)資金池越來(lái)越大 一級(jí)土地開(kāi)發(fā)資本金無(wú)著落 （ 11）股權(quán)信托計(jì)劃 信托公司將信托計(jì)劃資金以增資擴(kuò)股方式入股土地一級(jí)開(kāi)發(fā)公司 。 入股完成后 ， 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)公司股權(quán)結(jié)構(gòu)變更為：市國(guó)資委股權(quán)占比 59%， 信托公司占比 41%。 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)公司將信托資金用作其在建的軌道 3號(hào)線及 4號(hào)線二期項(xiàng)目建設(shè)資本金（ 40億元 ， 期限 6年 ） 。 協(xié)議條款：信托資金監(jiān)管 、 股權(quán)受讓 、 土地出讓凈收益劃撥及信托資金兌付等 退出方式： （ 1） 信托公司公開(kāi)轉(zhuǎn)讓其所持有的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)公司股權(quán)； （ 2） 市國(guó)資委自愿承諾無(wú)條件溢價(jià)受讓信托公司持有的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)公司股權(quán)作為信托計(jì)劃退出的最終保障 ， 其中股權(quán)溢價(jià)款每半年支付一次 ， 年收益率不低于12%；在信托計(jì)劃第五年末受讓信托公司持有的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)公司 %股權(quán) （ 對(duì)應(yīng)股權(quán)價(jià)款為 20億元 ） ， 信托計(jì)劃到期日 （ 第 6年末 ） 受讓信托公司所持剩余%股權(quán) （ 對(duì)應(yīng)股權(quán)價(jià)款為 20億元 ） 。 信用增級(jí)措施 （ 1）財(cái)政補(bǔ)差協(xié)議。由市國(guó)資委和市財(cái)政局簽訂差額還款協(xié)議，約定在市國(guó)資委按約定分期支付股權(quán)溢價(jià)款及受讓信托公司持有的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)公司股權(quán)出現(xiàn)資金缺口時(shí)，由市財(cái)政局予以補(bǔ)足資金。 （ 2）股權(quán)質(zhì)押。市國(guó)資委以其持有的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)公司 59%股權(quán)為其受讓信托公司所持股權(quán)提供質(zhì)押擔(dān)保。 （ 3）土地抵押。待土地一級(jí)開(kāi)發(fā)公司名下的生態(tài)新城 5500畝土地辦妥收儲(chǔ)證后，為市國(guó)資委受讓股權(quán)提供抵押擔(dān)保。 （ 4）土地出讓收益權(quán)質(zhì)押。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)公司以上述土地出讓收益權(quán)質(zhì)押給信托公司，并在市財(cái)政局辦理質(zhì)押登記。 保障條款 （ 1）由市國(guó)土資源局出具書(shū)面說(shuō)明文件，承諾在有權(quán)部門(mén)批復(fù)的土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃的框架內(nèi)，每年優(yōu)先下達(dá)用以平衡武漢該土地一級(jí)開(kāi)發(fā)公司的 農(nóng)用地（含耕地）轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo) ，并優(yōu)先安排的 年度招拍掛指標(biāo) ，保證土地一級(jí)開(kāi)發(fā)公司每年建設(shè)資金及時(shí)落實(shí)。 （ 2）由市政府書(shū)面承諾：土地一級(jí)開(kāi)發(fā)公司 股權(quán)變更 后，市政府先期賦予土地一級(jí)開(kāi)發(fā)公司的各項(xiàng)權(quán)利繼續(xù)按原定方案執(zhí)行，包括財(cái)政資本金撥付、平衡方案中土地出讓后的增值收益返還等。 （ 3）銀行分行取得信托公司就本筆理財(cái)信托業(yè)務(wù)向當(dāng)?shù)?銀監(jiān)局報(bào)備的文件。 （ 12）票據(jù)置換 ? 客戶將其自身合法持有的商業(yè)匯票作為質(zhì)押物，在銀行申請(qǐng)開(kāi)立新的銀行承兌匯票。 ? 可用于質(zhì)押的商業(yè)匯票包括 銀行承兌匯票 和 經(jīng)銀行保貼的商業(yè)承兌匯票 。 ? （商業(yè)承兌匯票 保貼 是指對(duì)符合銀行條件的企業(yè)，以書(shū)函的形式承諾為其簽發(fā)或持有的商業(yè)承兌匯票辦理貼現(xiàn)，即給予保貼額度的一種授信行為。） ? 銀行將票據(jù)置換業(yè)務(wù)視同特別授信業(yè)務(wù)， 質(zhì)押率 最高 100% ? 按照票據(jù)期限的不同，分為長(zhǎng)票換短票和短票換長(zhǎng)票；按照票據(jù)金額的不同，分為大票換小票和小票換大票。 ? 例：某建筑企業(yè)， 2020年隨著人民銀行調(diào)控力度的加大，市場(chǎng)上資金逐步緊張，該公司收到大量的銀行承兌匯票。方案：將該公司手中持有的銀行承兌匯票，向銀行申請(qǐng)用銀行承兌匯票質(zhì)押開(kāi)立新的銀行承兌匯票業(yè)務(wù)。既可以滿足該公司對(duì)外支付的需要，又可以節(jié)約財(cái)務(wù)成本。 （ 13）供應(yīng)鏈融資 供應(yīng)鏈融資與傳統(tǒng)銀行融資的區(qū)別 保障房產(chǎn)業(yè)鏈融資貸款 ? 借款方：保障房項(xiàng)目施工企業(yè) ? 貸款用途：用于施工企業(yè)施工材料的購(gòu)買(mǎi) ? 擔(dān)保措施：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)提供信用擔(dān)保 ? 優(yōu)勢(shì)： ? ①