【導讀】以催繳，必要時采用法律手段作為催繳措施。用房招租方案，采取有效措施吸引商家，如協(xié)助商家辦理有關經(jīng)營手續(xù)等。，促進天業(yè)家園小區(qū)的樓盤銷售，增強小區(qū)的消費需求，營造良好的商業(yè)環(huán)境。的設置有準確的定位和把握，為商家提供合理化建議，確保商家有利可圖，護檢查與定期維修巡查相結合，確保良好狀態(tài)。位實行跟蹤管理，防止損壞結構、危及配套設施安全的行為。及時率進行一次統(tǒng)計，結果作為相關部門及個人的考核依據(jù)。

　　

【正文】 ）內的設備保持良好運行狀態(tài)。 根據(jù)預防性維修及保養(yǎng)計劃，認真完成各類設備的維修、保養(yǎng)工作。 5. 工程部機電設備運行管理人員崗位職責 任職資格 具有《中華人民共和國特種技術操作許可證》。 中級以上技術等級。 有一定的機電設備維修管理經(jīng)驗。 工作內容 機電設備運行管理人員必須不斷學習，提高技術技能，必須有高度的責任心，必須持有相關的技術證件。 機電設備運行期間，須確保其安全運行，隨時巡查，并作好相關記錄，嚴格執(zhí)行交接班制度。 所有設備運行期間須 24 小時有人值班并巡查，及進發(fā)現(xiàn)問題并作出有效處理。重大故障或緊急事件時須沉著冷靜，及進通知相關人員并作應急處理。 設備停止運行期間，須按時檢查 并試運行。所有設備須制定詳細維修保養(yǎng)計 劃，定期維修保養(yǎng)，并作好記錄。 所有設備的操作和檢修須按說明書規(guī)定程序進行，不得隨意更改或省略操作步驟。嚴禁在設備啟動前不作檢查。 按說明書規(guī)定更換設備零部件、冷卻液、潤滑液等，嚴禁設備疲勞運行或帶病運行。 保持設備房內干凈整潔，嚴禁無關人員進入設備房 ,設備設施專用工具或備件等須造冊登記，擺放整齊并保管好。 所有設備設施須設立崗位責任人，所有標牌警示須準確齊備到位。 6．工程部弱電維修工崗位職責 任職資格 具有《中華人民共和國特種技術操作許可證》。 有弱電維保經(jīng)驗。 有中級以上技工職稱。 工作內容 弱電維修工須定期制定弱電維修養(yǎng)護計劃，并按計劃實施。 對工作范圍內的故障和事故進行處理，并作好記錄。 對弱電系統(tǒng)進行巡查監(jiān)控，抄表記錄。 參加應急搶修，配合其他工程人員工作。 對外單位弱電施工布線等進行監(jiān)控。 工程部值班、交接班管理規(guī)定 目的： 規(guī)范值班與交接班管理確保值班質量。 適用范圍 適用各管理處工程部值班人員 . 值班制度 值班人員在值班期內必須堅守崗位，不得擅自離崗、干私事、酗酒聊天等。 值班（夜班）人員應處理好本班報修工作，不能處理的應注明原因。發(fā)現(xiàn)設備故障應馬上排除，如無法處理應及時向主任或值班總負責人反映。 應按規(guī)定巡查設備運行情況，并巡查其它設備、設施狀況，發(fā)現(xiàn)設備故障應馬上排除，如無法處理應及時向主管或 值班總負責人匯報。 認真填寫好各“機電設備運行日志”和《工程部值班交接班記錄表》及其它相關記錄。 值班人員不得私自調班，因特殊情況要調班，必須向主任申請。 嚴禁無關人員進入值班室和機電設備房，檢查各類工具和鑰匙等。 接班制度 認真聽取交班人員的值班和設備運行情況報告。 查看上一班的值班日志和運行日志及巡查記錄等。 檢查儀器、工具等物品是否齊全、完好，各機房是否干凈整潔。 巡視各設備 的運行情況，各參數(shù)是否正常。 交班制度 交接班人員必須當面交接并簽名。 交班人員必須整理好本班的各種運行巡查記錄和值班資料等。 交班人員必須詳細介紹其值班情況、機器運行情況及存在的未處理問題。 所有問題記錄須現(xiàn)場交代清楚 ,等接班人員確認。 不能交接班之情況： 上一班運行情況未交待清楚，記錄不規(guī)范，操作間不整潔。 正在進行倒閘操作或事故處理過程中。 交接過程中發(fā)生故 障，應停止交接，由交班人員負責處理事故，接班人協(xié)助事故處理。 交班人隱瞞問題不報，經(jīng)查證確系其責任的。 附表 : 《工程部值班交接班記錄》 工程部值班交接記錄表 NO： FMRW301 日期 值班時段 值班人 值 班 內 容 處理結果或建議： 接班人員意見： 日期 接班時間 接班人員 9. 工程部鑰匙管理規(guī)定 目的 規(guī)范鑰匙管理工作，確保各設備設施房的鑰匙，使用規(guī)范和安全。 適用范圍 適用于各管理處工程部。 內容 所有鑰匙任何時候須有不少于一把備用，所有備用鑰匙須造冊登記。 各設備設施房的鑰匙應清楚標明，并整齊有序的放置在鑰匙專柜中；鑰匙專柜由工程主任掌管。 在正常情況下，各設備設施房的鑰匙不能借給外單位人員或其他各部門人員，如特殊情況下，必須經(jīng)主任同意并填寫《領（借）用鑰匙登記表》； 工程人員用鑰匙，須填寫《領（借）用鑰匙登記表》并簽名確認，工程人員離開本部門，所有鑰匙須繳回。 鑰匙丟失或損壞時，當事人應填寫《鑰匙丟失 /損壞申請表》，工程主任查實后填表補回。 工程人員必須妥善保管好領用鑰匙，熟悉各鑰匙的使用范圍，并承擔相應責任，每月月底統(tǒng)計一次，填寫《鑰匙月庫存統(tǒng)計表》。 附表： 《領（借）用鑰匙登記表》 《鑰匙丟失 /損壞申報表》 《鑰匙月庫存統(tǒng)計表》 領（借）用鑰匙登記表 NO： FMRW304 日期 設備鑰匙名稱 數(shù)量 借 /領匙原因 借匙人 歸還日期 接匙人 鑰匙月庫存統(tǒng)計表 NO： FMRW306 序號 內容（名稱） 上月庫存 本月進 本月出 本月庫存 備注 制表： 審核： 二、工程維修管理規(guī)定 目的： 維修管理人員服務于物業(yè)內全體業(yè)主，快速優(yōu)質完成業(yè)主的每一起報修任務，圓滿地處理好每一起投訴是維修人員的職責，讓業(yè)主滿意是我們工作的目標。 服務承諾 維修員工一定要努力學習，不斷提高自身的業(yè)務素質，以達到維修時能準確判斷，處理快速。 講究文明禮貌 ，注重言行舉止，尊重業(yè)主，急業(yè)主所急。 . 工作認真細致，注意講究衛(wèi)生，節(jié)約材料，損壞東西負責賠償。 盡力做到當天的維修投訴當天處理完，實在無法完成的必須向業(yè)主解釋清楚 ,做到維修及時率達到 99%以上，維修合格率達到95%以上。 確保業(yè)主用水用電安全正常，按時抄表，維護業(yè)主利益，做到有錯必糾。 所有員工必須定期參加培訓，持證上崗，確保大廈內所有機電設備處于良好的運行狀態(tài)。 經(jīng)?；卦L，征求業(yè)主意見，傾聽業(yè)主聲音。 目的 規(guī)范工程部內部管理工作，確保內部管理高效有序，為客戶提供高效優(yōu)質的服務。 適用范圍 物業(yè)公司各管理處工程部全體員工 內容： 按時上下班，上午 11： 30分和下午 17： 30 分前不能提前下班或吃飯，中午上班不能遲到。 上班時間內無具體工作時，原則上在辦公室等候，需外出巡查設備情況時須告知主任，不得辦私事。 上班時須配戴工作證，穿著整齊，不得穿拖鞋。 及時處理維修申請單，不得積壓。上午 11： 10和下午 17： 10以前的維修單，必須及時處理完畢，有些維修如情況緊急或業(yè)主有特殊要求的，不管加班與否，都必須在當天處理完畢。當天無法處理的都必須在“維修情況”欄內注明原因，每個維修單處理完畢后須業(yè)主與維修人員簽名。 上門維修時須帶工具袋（箱），必備工具都放在里面，以節(jié)省時間，增加工作效率，少跑路，多干活。 服從主任安排，每天上班后先在辦公室報到，等候分配一些重點的突出的或需多人合作的工作，如無特殊情況處理，各人分頭工作。 緊急情況時工程人員（接到通知）須 立即趕到現(xiàn)場，等候分配工作或作應急處理，直到事故處理完畢才能離開。 服務態(tài)度作為上門維修服務的一部份，每個工作人員必須提高自身素質，工作時認真負責，樹立良好的敬業(yè)精神，不斷提高業(yè)務水平。 工作時務必注意人身安全和設備安全，講科學、多商量、不蠻干，配電房、水泵房或高空作業(yè)等須嚴格按照操作規(guī)程和相關注意事項工作。 團結務實，努力工作，遵守本部門之制度。 工程部主任（副主任），每天至少巡查各設備設施一次，檢查各班值班巡查情況，每星期不定時抽查不少于 1 次，抽查內容見《工程部抽查表》。 主任（副主任）綜合考慮各種情況（含領導交待事項、機電設備是否已到檢修時間等），將當天工作安排下去。 各當班維修人員原則上（除值班人員外）無維修單時應在值班室等候待命。 各當班維修人員出去維修，（含有償服務和公共維修），應注明時間，回來交單時應注明完成時間，并且盡量讓業(yè)主寫上業(yè)主意見，以備查單考核，具體見《維修單》。 關于機電設備大型的水電系統(tǒng)等的更換，由主任（副主任）安排填寫維修單，其余參照 4 條辦法。 土建人員的維修工作，主任（副主任）應以抽查的辦法，檢查完成的工效。 所有的維修，主任（副主任）及維修人員應根據(jù)事情的輕重，緩急來隨機處理。 附表 《工程部抽查表》 工程部抽查表 年 月 日 NO： FMRW310 位置 內容 抽查質量結 果 問題記錄 整改情況 抽查人 電梯 環(huán)境衛(wèi)生 維保情況 記錄資料 操作情況 配電房 環(huán)境衛(wèi)生 維保情況 記錄資料 操作情況 發(fā)電機房 環(huán)境衛(wèi)生 維保情況 記錄資料 操作情況 水泵房 環(huán)境衛(wèi)生 維保情況 記錄資料 操作情況 聯(lián)動系統(tǒng) 環(huán)境衛(wèi)生 維保情況 記錄資料 操作情況 風機房 環(huán)境衛(wèi)生 維保情況 記錄資料 操作情況 3．零星工程申報與施工管理規(guī)定 本物業(yè)管理處所轄范圍內零星工程須盡量做到自檢自修，在人力或技術方面確有困難時可申請對外委托施工。 零星工程對外委托施工，須由維修責任人申請，填寫對外委托維修申請單，由工程主任組織相關人員現(xiàn)場考查，報經(jīng)理審批后方可施工。 所有外委零星工程申報同時須做好材料預算，工期預計、所需人工費用及施工開始日期等。 對外委施工單位或個人須考察其技術力量和人員素質以保證工程質量和工期。 施工前工程主任須組織維修責任人及施工方擬定詳細施工方案，施工方人員須按所 擬定方案進行，施工時對施工地點是否有水、電、氣等經(jīng)過應作詳細了解，如有須作明顯警示牌，施工完畢后恢復原有水、電、氣等標志。 施工前須對施工人員進行安全防范教育，做到文明施工，如施工中有對行人或車輛等造成安全隱患時，須作相應警示或防護。 施工期間維修責任人應對施工全過程跟蹤，工程主任應定時巡查，對施工所用材料須嚴格發(fā)放和保管，杜絕材料損失。 施工完畢后由施工方申請，由工程部主任組織相關人員驗收，填寫相關驗收報告呈報經(jīng)理審批。 4. 客戶報修服務管理規(guī)定 目的 規(guī)范住戶報修服務規(guī)程 ,增加客戶維修滿意率 ,完善內部維修管理。 適用范圍 適用各管理處客戶報修處理工作。 內容 工程維修人員從前臺接《維修單》或按口頭通知接獲維修內容。 由前臺或工程人員預約大致上門維修服務時間，非特殊情況不得超過預約時間 10分鐘，特殊情況須與客戶溝通并取得同意。 工程部主任根據(jù)報修內容，安排維修人員的工作。維修人員安排應以本項專長和上門快捷為原則。 維修人員到達現(xiàn)場后，對報修項目進行確認，并向客戶告之收費標準，客戶同意后才能開始維修。 上門維修整個過程應注意文明禮貌 ,現(xiàn)場清潔衛(wèi)生 ,移動室內設施須有業(yè)主同意 ,損壞東西要致歉并按價賠償。 維修工作完成后，維修人員應清整工作現(xiàn)場，檢查試用。按《維修項目收費標準》，在維修單上注明各項費用金額，并請客戶簽名認可。 維修人員在《維修單》中維修情況欄內注明情況，并簽上維修人名字，將第一聯(lián)交客戶，第二聯(lián)交回工程部主任存檔，第三聯(lián)交前臺轉財務部作為計收服務費用的依據(jù)。 月底對維修內容進行統(tǒng)計，填寫《工程部有償服務登記表》，并對維修內容進 行抽查回訪，統(tǒng)計零修及時率與合格率。 工程部報修處理程序（見下頁程序圖） 附