【導讀】項目概況：中國建筑第三工程局有限公司原為中國建筑第三工程局，是世界500強企業(yè)上市公司——中國建筑重要子公司，是具有多功能、集團化經(jīng)營的國有大型建筑安裝骨干企業(yè)。1965年7月經(jīng)國務院批準成立；1993年經(jīng)建設部批準為全國首批一級工程總承包和一級施工總承包資質(zhì)；2002年核準為全國首批特級工程總承包資質(zhì)。2004年4月，獲準成為高新技術(shù)企業(yè)，2005年初，推行國有獨資企業(yè)董事會制度；2007年12月，改制為中國建筑股份有限公司獨家持股的一人有限責任公司。2009年，中建三局實現(xiàn)合同額561億元、完成營業(yè)額361億元，連續(xù)三年位居武漢百強企業(yè)前三甲。a)與委托方簽訂的咨詢協(xié)議；《規(guī)劃》確定了未來5年的規(guī)劃思想。因此，改善西安市人民的居住條件已經(jīng)成為西安市政府特別關(guān)心的問題之一。

　　

【正文】 用于本項目的開發(fā)和建設，通過向金融機構(gòu)融資解決，%上浮40%計算，本金及利息擬用銷售款進行償還。C、資金來源落實情況 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金運作方式一般如下：自有資金全部用于投資； 預售收入扣除有關(guān)稅費后用于投資；若資金還短缺，則通過金融機構(gòu)借貸來彌補。 本項目開發(fā)投資的資金來源有兩個渠道：一是自有資金，二是銀行借貸資金。根據(jù)國務院提高四個行業(yè)投資項目資本金比例的通知：房地產(chǎn)開發(fā)（不含經(jīng)濟適用房）項目資本金比例提高到35%及以上，本項目自有資金8,(約占總投資的74%)，向金融機構(gòu)融資3,000萬元(約占總投資的26%)，本項目未考慮以銷售回款補充建設資金。本項目資金籌措情況如下表所示：投資計劃與資金籌措表 單位：萬元項 目2013年上半年2013年下半年2014年上半年2014年下半年合 計一、總投資固定資產(chǎn)投資建設期利息其中：長期借款利息二、資金籌措自籌資金借款其中：長期借款第十二章 財務評價 項目評估依據(jù)、建設部頒布的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》（第二版）； 、國家現(xiàn)行的財稅制度和有關(guān)法規(guī) 。 財務評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇銷售價格按照建設成本及營銷部門提供的數(shù)據(jù)確定名稱金額備注單價85009000價格根據(jù)當時市場價確定總銷售額*【（8500+9000）/2】=項目贏利營業(yè)稅：稅率為5%；城市維護建設稅：按實際繳納增值稅7%計算；教育費附加：按實際繳納營業(yè)稅的3%計算；所得稅：稅率為25%。折現(xiàn)率的設定：參考行業(yè)規(guī)定，結(jié)合本項加權(quán)平均資金成本、行業(yè)收益水平和企業(yè)投資機會成本、預期收益期待，將財務基準收益率定為10%； 財務評價A、 基本報表損益和利潤分配表項 目行次本月數(shù)本年累計數(shù)一、營業(yè)收入1 165。 17,100, 減：營業(yè)成本2 165。 13,850, 二、毛利3 165。4,249, 毛利率 （%）4% 減：營業(yè)費用5 營業(yè)稅金及附加 （已交所的稅）6 165。 677, 其中：營業(yè)稅金7 165。 677, 三、經(jīng)營利潤（虧損以“一”號表示8 165。 減：管理費用9 財務費用10 165。 其中：利息凈支出11四、營業(yè)利潤12 165。 3,572, 加：投資收益13 165。 其中：其它單位轉(zhuǎn)來利潤14 加：營業(yè)外收入15 減：營業(yè)外支出16 165。 4,817, 加：以前年度損益調(diào)整17五、利潤總額19 165。3,755, 減：應交所得稅20 其中：減免的所得稅21六、稅后利潤23 165。 3,755, 減：應交特種基金24 其中 ：能源交通重點建設基金25 預算調(diào)節(jié)基金26 加：上年未分配利潤27 減：單項留用的利潤28 減：歸還借貸的利潤29七、可供分配利潤30 165。 2,280, 加：盈余公積補虧31 減：提取盈余公積32 其中：公益金33 減：應付利潤34 減：轉(zhuǎn)作獎金的利潤35八、未分配利潤37 165。1,475,B、盈利能力分析根據(jù)損益和利潤分配表測算，本項目年均利潤總額為3,、年均凈利潤為2,。不確定性分析敏感性分析根據(jù)本項目的特點選擇對銷售收入和總投資兩個指標對本項目所得稅后的凈現(xiàn)值（NPV）、財務內(nèi)部收益率（FIRR）進行敏感性測試。測試結(jié)果表明：當最不利因素商品房銷售下降5%時,總投資不變的情況下，其收入下降5%，%；當項目成本增加10%，在收入不變的情況下，%。均高于基準收益率10%，說明項目有很強的抗風險能力。盈虧平衡分析當其他條件不變，銷售均價下降19%時，凈現(xiàn)值趨近于0，也可以說，當銷售率為81%時（不考慮其他經(jīng)營性收入，如車位租金、會所經(jīng)營等），就可以達到盈虧平衡。就直接成本而言，在其他條件不變情況直接成本上升30%時，也能保持盈虧平衡。第十三章 社會評價項目對社會的影響分析本項目建成后，不僅能給發(fā)展商帶來可觀的投資回報，取得顯著的經(jīng)濟效益，同時也會對當?shù)匕l(fā)展產(chǎn)生積極的影響。具體體現(xiàn)在如下方面：A、引進先進的住宅開發(fā)理念，推動西安市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展西安市房地產(chǎn)近年來發(fā)展很快，但由于起步較晚，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商品牌意識較差，注重短期效益，不考慮當?shù)丨h(huán)境、氣候條件，房地產(chǎn)開發(fā)從住居習慣和開發(fā)原則上都生搬硬套其他地區(qū)經(jīng)驗，造成了房地產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，真正有競爭力，能形成品牌優(yōu)勢的項目幾乎沒有。B、開發(fā)精品社區(qū)，提高住戶的人居水準本項目作為中建地產(chǎn)開發(fā)有限公司在西安市區(qū)建設的又一大型房地產(chǎn)開發(fā)項目，將從產(chǎn)品定位、設計施工、材料采購、配套完善、市場推廣、客戶服務和物業(yè)管理等各個環(huán)節(jié)進行全方位的質(zhì)量控制，將高標準高品質(zhì)的建設理念融入到樓盤定位設計當中，力爭開發(fā)出一個高檔次的精品住宅小區(qū)，進一步提高客戶的人居水準。通過本項目的建設，將大大改善周邊居民的生活環(huán)境，為西安市房地產(chǎn)的產(chǎn)品類別提供新的定義，并成為西安中建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司品牌文化建設的標志性樓盤。C、發(fā)展西安市經(jīng)濟，從實質(zhì)上提升區(qū)域價值根據(jù)西安市發(fā)展規(guī)劃制定的發(fā)展戰(zhàn)略，西安市各項基礎(chǔ)設施及城市配套功能日趨完善，城市的人氣越來越旺。本項目屬于西安市房地產(chǎn)市場的一項重大工程，規(guī)劃、品牌優(yōu)勢明顯，項目建成后將徹底改變西安長期以來城市基礎(chǔ)設施嚴重落后的面貌，提高城市品位，營造高品質(zhì)的生活環(huán)境，突出“人城市生態(tài)文化”主題，有效地提升區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)的整體品質(zhì)和拉動銷售價格，促進本區(qū)域內(nèi)的商業(yè)、服務業(yè)的發(fā)展，提高周邊人氣，從實質(zhì)上帶動區(qū)域價值提高，對于提升西安城市建設檔次與水平，改善區(qū)域環(huán)境，提升西安地區(qū)的城市形象，具有十分重要的意義。風險分析A、政策風險及防范近期國家對房地產(chǎn)各項政策變動頻繁，宏觀調(diào)控政策的組合拳正以前所未有的力度和密度為過熱的經(jīng)濟降溫，其中有的政策對房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)影響深遠。為防范此類政策性風險，本項目的開發(fā)需要進行全面而系統(tǒng)的籌劃。B、銷售風險及防范本項目地理位置優(yōu)越，定位準確、設計合理，建筑風格傳統(tǒng)與現(xiàn)代時尚相結(jié)合。因該項目建設期與銷售期均有一定時間段，建議該項目嚴格控制工程進度，嚴格控制施工質(zhì)量，尤其對住宅項目而言，可盡快完成小區(qū)環(huán)境的營造來吸引消費者的眼球，在其價格定位上，采用低開高走的策略，給前期購房者以信心，從而進一步刺激有購房動機的購買欲望，發(fā)揮競爭優(yōu)勢，促進銷售回籠，降低項目的市場風險。 C、工期和工程質(zhì)量風險及防范由于本項目規(guī)模較大，工程管理和建設資金落實對能否及時按工期竣工有決定性影響，為保證及時竣工，在工程管理方面，通過詳細的施工計劃和優(yōu)秀的項目經(jīng)理統(tǒng)籌兼顧，資金方面，公司自有資金及時足額投入，同時積極申請銀行貸款進行保證。工程質(zhì)時方面，通過監(jiān)理公司和一定數(shù)量的工程管理人員進行監(jiān)督，嚴格執(zhí)行國家及公司實時控制標準進行實時監(jiān)控?？傊?，該項目定位較準確，優(yōu)勢較明顯，銷售價格定價較適中，在片區(qū)內(nèi)具有較強的競爭力，加之若嚴格控制房屋開發(fā)的成本，采用有力的銷售策略，縮短銷售周期，能將項目風險控制到較低水平。社會評價結(jié)論通過社會評價和風險分析得出：本項目建成后，不僅給發(fā)展商帶來可觀的投資回報，給政府帶來大量的稅收，取得顯著的經(jīng)濟效益，又能安置好住戶，改善和提高居民的居住生活條件和環(huán)境，為政府排憂解難，在承擔社會責任的同時也會對當?shù)匕l(fā)展產(chǎn)生積級的影響。第十四章 研究結(jié)論與建議可行性研究結(jié)論A、市場分析結(jié)論通過對當前宏觀經(jīng)濟形式、西安市房地產(chǎn)市場的調(diào)查和分析，綜合本項目特點，本項目各項基礎(chǔ)條件已經(jīng)具備，市場進入時機也已經(jīng)成熟，符合國家相關(guān)法規(guī)、政策規(guī)定，經(jīng)濟效益和社會效益顯著。B、經(jīng)濟分析結(jié)論通過財務評價分析，%，大于基準收益率10%；財務凈現(xiàn)值為3,，大于0；充分說明項目投資收益率高，經(jīng)濟效益好，清償能力強，具有較好的抗風險能力，本項目在經(jīng)濟上是合理的。綜上所述，本項目的社會、經(jīng)濟效益顯著，建議盡快辦理相關(guān)審批手續(xù)，做好施工圖設計和招標工作，加快開發(fā)建設。建議A、項目所處區(qū)域房地產(chǎn)市場日趨競爭激烈，購房者心態(tài)也越來越成熟，良好的規(guī)劃、設計、建設品質(zhì)及人文環(huán)境已成為中、高檔物業(yè)必備的前提條件，公司結(jié)合消費者的心理，按照規(guī)劃設計方案盡快完成景觀、庭院詳細設計及施工。 B、從資金來源看，銀行還貸、銷售轉(zhuǎn)投入對銷售回籠款的依賴性較強，公司密切關(guān)注市場變化，加強市場調(diào)研，針對目標客戶，有針對性地做好宣傳推介，盡快開展樓盤的形象展示，盡快聚集人氣，創(chuàng)造競爭優(yōu)勢，保障銷售方案的順利實施，加快銷售款回籠。 C、本項目能否按規(guī)劃工期、設計竣工標準完工，以及工程施工過程存在一定的不確定性；在施工管理中應嚴格控制房屋開發(fā)建設成本費用，降低投資成本，加強對本項目工程進度的監(jiān)管力度， 確保該項目按計劃正常施工；同時，還應注意資金的保障也是施工進度的有效保證。否則，施工進度不能保證，則直接影響銷售及完工交付。 D、為了降低市場風險，保障貸款資金的安全性、流動性，同時減少開發(fā)商的資金壓力，保障項目順利建設，貸款銀行對開發(fā)商銷售款開設專用帳戶，對銷售款進行監(jiān)管，保障銷售款及時償還貸款本利。