【正文】 ，目前進(jìn)展順利 連霍高速公路潼關(guān)至寶雞段除了臨潼區(qū)到灞橋鎮(zhèn)段目前還沒有開工跡象外，其余路段改擴(kuò)建工程已經(jīng)進(jìn)入路基基層鋪設(shè)階段，局部已經(jīng)開始進(jìn)入路面施工階段，目前已經(jīng)全線通車。本項(xiàng)目與西安市著名的大明宮國家遺址公園；距西安市火車站不到10公里,距離衡昆高速等多條高速很近。l 短信推廣：一般一個(gè)月派發(fā)4－6次，開盤前每周發(fā)送2－3次。l 路橋廣告：貫穿項(xiàng)目營銷始終。開盤前三個(gè)月，公司會(huì)以電視廣告，平面媒體，戶外廣告三大主力廣告集中宣傳開元壹號(hào)，增強(qiáng)前期登記客戶數(shù)量，擴(kuò)大蓄客量，為開盤銷售一半做好蓄客準(zhǔn)備。電視廣告是唯一的動(dòng)態(tài)廣告平臺(tái)，值得周期性的高密度投放。該項(xiàng)目價(jià)位有較高的上漲空間，升值的潛力很大。銷售定位與營銷策略 項(xiàng)目需求分析本項(xiàng)目所在地未央?yún)^(qū)是西安市較大的一個(gè)區(qū),人口眾多,交通發(fā)達(dá),在這里工作和經(jīng)商的人很多,火車站、學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、工廠、商品經(jīng)營與批發(fā)等云集在這里，旁邊還有大明宮國家遺址公園；人流量非常大。按照國家調(diào)控政策的要求，套型建筑面積90平方米以下的住房供應(yīng)將大幅增加，中低價(jià)位、中小套型普通商品房的土地供應(yīng)也將大幅增加，大戶型住房建設(shè)與供應(yīng)受到相應(yīng)限制，中小套型普通商品住房將逐步成為房地產(chǎn)市場的主流產(chǎn)品。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資需求由強(qiáng)轉(zhuǎn)弱，新注冊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比上年減少，增量資金謹(jǐn)慎入市。B、 增量地供應(yīng)大幅度增加，存量地減少，住宅用地供應(yīng)總量增加。以上政策對(duì)打擊房地產(chǎn)投機(jī)，消除房地產(chǎn)泡沫，保障房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了巨大的作用。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資25,280億元，%，其中商品住宅投資18,010億元，%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值28,910億元，%；第二產(chǎn)業(yè)增加值121,381億元，%；第三產(chǎn)業(yè)增加值96,328億元，%。根據(jù)測算，在預(yù)計(jì)的銷售價(jià)格、銷售率條件下，本項(xiàng)目具備良好的可行性。據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測算，我國GDP每增長1個(gè)百分點(diǎn)，全國可新提供80多萬個(gè)就業(yè)崗位，而住宅投資每增加10%，則可提供40多萬個(gè)就業(yè)崗位。同時(shí)，隨著西安經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人們對(duì)居住環(huán)境等方面的要求也越來越高，近年來實(shí)施的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)就是為了使西安城市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。《規(guī)劃》確定了未來5年的規(guī)劃思想。我國居民住宅的近期發(fā)展目標(biāo)是戶均一套、人均一室，2010年達(dá)到人均建筑面積35平方米，主導(dǎo)戶型為三室兩廳和兩室兩廳。編制范圍依據(jù)國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對(duì)開元壹號(hào)三期工程(1111116號(hào)樓)項(xiàng)目建設(shè)的目的、必要性、項(xiàng)目區(qū)域概況、項(xiàng)目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、項(xiàng)目建設(shè)組織管理、項(xiàng)目招標(biāo)方案、投資估算、融資方案與效益分析、財(cái)務(wù)分析、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析等方面進(jìn)行全面論證和研究。 局董事長、黨委書記熊德榮，十一屆全國人大代表，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師，武漢大學(xué)兼職教授，中國建筑工程總公司先進(jìn)工作者，湖北省勞動(dòng)模范，湖北省人民政府特殊津貼獲得者，湖北省優(yōu)秀企業(yè)家（金牛獎(jiǎng)），湖北經(jīng)濟(jì)年度十大風(fēng)云人物，湖北省優(yōu)秀黨務(wù)工作者，湖北省十佳思想政治工作者，武漢市“老勞模新貢獻(xiàn)標(biāo)兵”，武漢市杰出企業(yè)家。57開元壹號(hào)三期工程可行性研究報(bào)告第一章、 總論 項(xiàng)目提出的背景以及概況 主要技術(shù)性指標(biāo) 問題與建議第二章、 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場分析 投資環(huán)境分析 區(qū)域房地產(chǎn)環(huán)境分析 銷售定位與營銷策略第三章、 建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開發(fā)條件 建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目概況現(xiàn)狀 項(xiàng)目建設(shè)條件第四章、 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 項(xiàng)目建設(shè)的背景 項(xiàng)目建設(shè)的必要性第五章、 建筑方案 設(shè)計(jì)依據(jù) 項(xiàng)目設(shè)計(jì)主題和開發(fā)理念 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案第六章、 節(jié)能節(jié)水措施 設(shè)計(jì)依據(jù) 建筑部分節(jié)能設(shè)計(jì)第七章、 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 編制依據(jù) 環(huán)境現(xiàn)狀 建設(shè)項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響 環(huán)境保護(hù)措施第八章、 勞動(dòng)衛(wèi)生與消防措施 指導(dǎo)思想 職業(yè)安全健康對(duì)策 消防設(shè)計(jì)第九章、 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 項(xiàng)目開發(fā)期 項(xiàng)目實(shí)施過程的控制措施第十章、 項(xiàng)目招標(biāo) 工程招標(biāo)投標(biāo)概述 工程招標(biāo)投標(biāo)因素分析 招標(biāo)范圍 招標(biāo)依據(jù) 招標(biāo)方式第十一章、 資金籌措與投資估算 資金籌措 投資估算第十二章、 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的依據(jù) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 不確定性的分析第十三章、 社會(huì)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析 風(fēng)險(xiǎn)分析 社會(huì)評(píng)價(jià)的結(jié)論第十四章、 研究結(jié)論與建議 可行性研究結(jié)論 建議第一章 總論 項(xiàng)目背景與項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱： 開元一號(hào)三期工程（1111116號(hào)樓以及地下車庫）建設(shè)單位概況 單位名稱：中國建筑第三工程局 單位性質(zhì)：股份有限公司 注冊資金：1000萬人民幣 單位住所：武昌 業(yè)務(wù)范圍：建筑材料、建筑施工項(xiàng)目概況：中國建筑第三工程局有限公司（以下簡稱“中建三局”）原為中國建筑第三工程局，是世界500強(qiáng)企業(yè)上市公司——中國建筑重要子公司，是具有多功能、集團(tuán)化經(jīng)營的國有大型建筑安裝骨干企業(yè)。 局總經(jīng)理陳華元，教授級(jí)高級(jí)工程師，全國優(yōu)秀施工企業(yè)家，全國工程建設(shè)質(zhì)量管理先進(jìn)工作者，全國施工企業(yè)優(yōu)秀項(xiàng)目管理者，全國重點(diǎn)工程建設(shè)優(yōu)秀項(xiàng)目經(jīng)理，湖北省勞動(dòng)模范，湖北省優(yōu)秀企業(yè)家，湖北省建設(shè)工程安全管理先進(jìn)工作者，湖北省、武漢市“五一”勞動(dòng)獎(jiǎng)?wù)芦@得者。項(xiàng)目提出申請的理由a） 項(xiàng)目建設(shè)符合國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)前，我國國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于一個(gè)特殊發(fā)展時(shí)期，為了促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴(kuò)大內(nèi)需，優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)，把住宅建設(shè)作為推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資的帶動(dòng)作用較大，國家為推動(dòng)我國國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將建筑業(yè)列為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。加強(qiáng)重點(diǎn)領(lǐng)域建設(shè)，提高建設(shè)質(zhì)量，化解社會(huì)矛盾，營造和諧有序的社會(huì)環(huán)境；促進(jìn)社會(huì)主義法治文化建設(shè)，營造良好的法治環(huán)境；保障社會(huì)住房保障。開元壹號(hào)三期工程（1111116號(hào)樓以及車庫）項(xiàng)目符合西安城市建設(shè)總體規(guī)劃，貫徹了西北城市群建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略，其對(duì)加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。因此，住宅建設(shè)投資的增加對(duì)于增加社會(huì)就業(yè)機(jī)會(huì)有著不可忽視的作用，而本項(xiàng)目作為西安市商品住宅建設(shè)項(xiàng)目工程之一，將為增加西安市當(dāng)?shù)厣鐣?huì)就業(yè)崗位作出一定的貢獻(xiàn)。西安市房地產(chǎn)市場正處于開發(fā)高潮時(shí)期，因此需要切實(shí)考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏；在建設(shè)過程中，需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本。%，與上年持平；%，；%。商品房竣工面積58,236萬平方米，%。 區(qū)域房地產(chǎn)環(huán)境分析 、西安市房地產(chǎn)市場區(qū)域分布及特點(diǎn)主城區(qū)為西安市老的行政、商業(yè)、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商業(yè)氛圍濃厚，加之很多古建筑風(fēng)貌，升值潛力及投資價(jià)值大，土地成本較高，主要以中高檔次的高層住宅、商鋪為主、銷售價(jià)格受到規(guī)模和建筑規(guī)劃水平的不同，住宅在1000020000元/平方米左右。C、 商品房供給快速增長，市場需求較為平穩(wěn)。另外，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的措施將進(jìn)一步減緩已批準(zhǔn)項(xiàng)目的投資節(jié)奏。3）土地供給將進(jìn)一步緊縮。人們物質(zhì)生活的不斷改善，帶來消費(fèi)的增長，人們對(duì)住房的要求越來越高。本項(xiàng)目將確定以下推廣策略：報(bào)紙廣告包括西安日報(bào)、西安晚報(bào)，屬于典型的政府報(bào)，報(bào)紙不宜投入過多，開盤和推新品前1－2周進(jìn)行3－4次推廣既可。單張派發(fā)貫穿項(xiàng)目營銷始終的宣傳利器，西安地方大，人口多，單張派發(fā)能起到良效。開盤當(dāng)月，公司會(huì)配合風(fēng)光帶竣工，舉辦各種活動(dòng)，擴(kuò)大在西安的知名度，加以促進(jìn)銷售。l 影視廣告：開盤前一個(gè)月高密度投放,開盤后在每次推新貨時(shí)前一周每天投放。l 公關(guān)活動(dòng)：開盤前舉行一場活動(dòng)，開盤當(dāng)日舉行1－2場，開盤后視銷售情況舉行。自然環(huán)境優(yōu)越，交通十分便利，是一個(gè)理想的商業(yè)、住家的風(fēng)水寶地。 西銅高速公路改擴(kuò)建工程已經(jīng)全面建成, 2011年全線竣工西安三環(huán)路工程已經(jīng)在2010年竣工 鄭西高速于2010年年初試通車并在2010年之內(nèi)全線正式通車，您可以在2小時(shí)內(nèi)到達(dá)鄭州 本住宅開發(fā)項(xiàng)目位于太元路與玄武路交匯處，西南方向有大明宮國家遺址公園，此處環(huán)境優(yōu)美、綠樹成蔭；真正的生活天地、與大自然完美結(jié)合。E、氣候條件西安屬于暖溫帶半濕潤的季)風(fēng)氣候區(qū)，雨量適中，四季分明。（近年來氣候呈暖化趨勢。一年有三個(gè)降雨高峰時(shí)段，分別是910份的秋季，78月的夏季以及45月的春季，尤以秋雨連綿為顯著特點(diǎn)。無霜期207天。 大霧 秋冬季節(jié)大霧天氣頻繁出現(xiàn)，年內(nèi)各區(qū)縣大霧天數(shù)均在10天以上第四章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性項(xiàng)目建設(shè)的背景 隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化的不斷深入和我國經(jīng)濟(jì)增長方式的逐步轉(zhuǎn)變，人民的生活理念不斷的轉(zhuǎn)變。開元一號(hào)工程更是建設(shè)創(chuàng)新型國家、構(gòu)建和諧社會(huì)、走新型發(fā)展道路和建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的一項(xiàng)戰(zhàn)略措施。也使得政府能更好的管理。通過別具特色的物業(yè)服務(wù)，向人們詮釋“新居住文化”的陽光理念。③采用最經(jīng)濟(jì)的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。②在建筑立面上采用歐洲古堡的顏色，用復(fù)雜的線條曲線表現(xiàn)出優(yōu)美、動(dòng)感、多變的視覺效果；在群樓部分用文化磚加以裝點(diǎn)，讓建筑多了點(diǎn)歐式的古樸和深沉，又盡顯尊貴、典雅，浸透豪華的設(shè)計(jì)哲學(xué).③建筑立面體現(xiàn)典雅細(xì)膩的新古典風(fēng)格，采用大尺度的陽光露臺(tái)，經(jīng)典的三段式立面，在寫意、浪漫中透露出典雅尊貴的藝術(shù)氣息。 戶型設(shè)計(jì)新穎，增加品位空間，符合當(dāng)前及未來的市場需求，提升賣點(diǎn)。Ⅱ、具備必要的抗震承載力，良好的變形能力和消耗地震能量的能力。樓層蓋均采用現(xiàn)澆梁板結(jié)構(gòu)。市政給水管網(wǎng)的供水流量能滿足小區(qū)用水量要求；壓力能保證小區(qū)低層建筑的壓力要求。③排水設(shè)計(jì)小區(qū)采用分流制排水。第六章 節(jié)能節(jié)水措施設(shè)計(jì)依據(jù)為貫徹執(zhí)行國家節(jié)約能源、開發(fā)利用新能源和可再生能源、保護(hù)環(huán)境的法規(guī)和政策，改善陜西省居住建筑室內(nèi)熱環(huán)境，提高采暖和空調(diào)的能源利用效率，根據(jù)中華人民共和國行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》，JCJ1342001制定的標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)。② 外加保溫隔熱構(gòu)造。 E、樓梯間采用封閉式并可開啟外窗。393及HJ/T2℃(1934年),℃(1995年1月11日)。）~。冬季多東北風(fēng)，夏季多西南風(fēng)，受地形地勢影響，明顯低于北方大多數(shù)地區(qū)。 日照 ～，與常年比較，市區(qū)、戶縣、藍(lán)田偏多，高陵、長安、臨潼、周至偏少。2）、設(shè)計(jì)原則① 建設(shè)項(xiàng)目污染防治的處理設(shè)施應(yīng)與主體工程同時(shí)