【正文】 D、為了降低市場風險，保障貸款資金的安全性、流動性，同時減少開發(fā)商的資金壓力，保障項目順利建設，貸款銀行對開發(fā)商銷售款開設專用帳戶，對銷售款進行監(jiān)管，保障銷售款及時償還貸款本利。 C、本項目能否按規(guī)劃工期、設計竣工標準完工，以及工程施工過程存在一定的不確定性；在施工管理中應嚴格控制房屋開發(fā)建設成本費用，降低投資成本，加強對本項目工程進度的監(jiān)管力度， 確保該項目按計劃正常施工；同時，還應注意資金的保障也是施工進度的有效保證。建議A、項目所處區(qū)域房地產(chǎn)市場日趨競爭激烈，購房者心態(tài)也越來越成熟，良好的規(guī)劃、設計、建設品質(zhì)及人文環(huán)境已成為中、高檔物業(yè)必備的前提條件，公司結(jié)合消費者的心理，按照規(guī)劃設計方案盡快完成景觀、庭院詳細設計及施工。B、經(jīng)濟分析結(jié)論通過財務評價分析，%，大于基準收益率10%；財務凈現(xiàn)值為3,，大于0；充分說明項目投資收益率高，經(jīng)濟效益好，清償能力強，具有較好的抗風險能力，本項目在經(jīng)濟上是合理的。社會評價結(jié)論通過社會評價和風險分析得出：本項目建成后，不僅給發(fā)展商帶來可觀的投資回報，給政府帶來大量的稅收，取得顯著的經(jīng)濟效益，又能安置好住戶，改善和提高居民的居住生活條件和環(huán)境，為政府排憂解難，在承擔社會責任的同時也會對當?shù)匕l(fā)展產(chǎn)生積級的影響。工程質(zhì)時方面，通過監(jiān)理公司和一定數(shù)量的工程管理人員進行監(jiān)督，嚴格執(zhí)行國家及公司實時控制標準進行實時監(jiān)控。因該項目建設期與銷售期均有一定時間段，建議該項目嚴格控制工程進度，嚴格控制施工質(zhì)量，尤其對住宅項目而言，可盡快完成小區(qū)環(huán)境的營造來吸引消費者的眼球，在其價格定位上，采用低開高走的策略，給前期購房者以信心，從而進一步刺激有購房動機的購買欲望，發(fā)揮競爭優(yōu)勢，促進銷售回籠，降低項目的市場風險。為防范此類政策性風險，本項目的開發(fā)需要進行全面而系統(tǒng)的籌劃。生態(tài)文化”主題，有效地提升區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)的整體品質(zhì)和拉動銷售價格，促進本區(qū)域內(nèi)的商業(yè)、服務業(yè)的發(fā)展，提高周邊人氣，從實質(zhì)上帶動區(qū)域價值提高，對于提升西安城市建設檔次與水平，改善區(qū)域環(huán)境，提升西安地區(qū)的城市形象，具有十分重要的意義。本項目屬于西安市房地產(chǎn)市場的一項重大工程，規(guī)劃、品牌優(yōu)勢明顯，項目建成后將徹底改變西安長期以來城市基礎設施嚴重落后的面貌，提高城市品位，營造高品質(zhì)的生活環(huán)境，突出“人通過本項目的建設，將大大改善周邊居民的生活環(huán)境，為西安市房地產(chǎn)的產(chǎn)品類別提供新的定義，并成為西安中建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司品牌文化建設的標志性樓盤。具體體現(xiàn)在如下方面：A、引進先進的住宅開發(fā)理念，推動西安市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展西安市房地產(chǎn)近年來發(fā)展很快，但由于起步較晚，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商品牌意識較差，注重短期效益，不考慮當?shù)丨h(huán)境、氣候條件，房地產(chǎn)開發(fā)從住居習慣和開發(fā)原則上都生搬硬套其他地區(qū)經(jīng)驗，造成了房地產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，真正有競爭力，能形成品牌優(yōu)勢的項目幾乎沒有。就直接成本而言，在其他條件不變情況直接成本上升30%時，也能保持盈虧平衡。均高于基準收益率10%，說明項目有很強的抗風險能力。不確定性分析敏感性分析根據(jù)本項目的特點選擇對銷售收入和總投資兩個指標對本項目所得稅后的凈現(xiàn)值（NPV）、財務內(nèi)部收益率（FIRR）進行敏感性測試。 2,280, 加：盈余公積補虧31 減：提取盈余公積32 其中：公益金33 減：應付利潤34 減：轉(zhuǎn)作獎金的利潤35八、未分配利潤37 165。3,755, 減：應交所得稅20 其中：減免的所得稅21六、稅后利潤23 165。 其中：其它單位轉(zhuǎn)來利潤14 加：營業(yè)外收入15 減：營業(yè)外支出16 165。 其中：利息凈支出11四、營業(yè)利潤12 165。 677, 三、經(jīng)營利潤（虧損以“一”號表示8 165。4,249, 毛利率 （%）4% 減：營業(yè)費用5 營業(yè)稅金及附加 （已交所的稅）6 165。 17,100, 減：營業(yè)成本2 165。 財務評價基礎數(shù)據(jù)的選擇銷售價格按照建設成本及營銷部門提供的數(shù)據(jù)確定名稱金額備注單價85009000價格根據(jù)當時市場價確定總銷售額*【（8500+9000）/2】=項目贏利營業(yè)稅：稅率為5%；城市維護建設稅：按實際繳納增值稅7%計算；教育費附加：按實際繳納營業(yè)稅的3%計算；所得稅：稅率為25%。根據(jù)國務院提高四個行業(yè)投資項目資本金比例的通知：房地產(chǎn)開發(fā)（不含經(jīng)濟適用房）項目資本金比例提高到35%及以上，本項目自有資金8,(約占總投資的74%)，向金融機構(gòu)融資3,000萬元(約占總投資的26%)，本項目未考慮以銷售回款補充建設資金。C、資金來源落實情況 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金運作方式一般如下：自有資金全部用于投資； 預售收入扣除有關(guān)稅費后用于投資；若資金還短缺，則通過金融機構(gòu)借貸來彌補。 資金籌措A、資本金籌措 本項目自籌資本金為8,（約占總投資的74%），全部用于本項目的開發(fā)和建設。第十一章 投資估算與資金籌措 投資估算A、法律依據(jù)Ⅰ、國家和有關(guān)部門頒布的有關(guān)投資的政策、法規(guī)；Ⅱ、國家發(fā)改委《投資建設項目可行性研究指南（試用版）》；Ⅲ、中國建筑工業(yè)出版社曹善琪主編的《民用建筑可行性研究與快速報價》；Ⅳ、國家發(fā)展計劃委員會、建設部《工程設計收費基價表》；Ⅴ、《中華人民共和國土地管理法》；Ⅵ、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；Ⅶ、中華人民共和國國家標準GB/T 18508—2001《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》。 招標范圍序號名 稱招標情況備 注不招標招標1項目勘察　招標　2設計　招標　3招標代理　招標　4施工　招標　5監(jiān)理　招標　6設備　招標　7建筑材料　招標　8裝飾裝修　招標　 招標方式項目招標均采用公開招標的方式。也就是說，招投標從業(yè)人員真正將業(yè)主的事情當成自己的事情一樣對待，招投標這種采購方式才能完全體現(xiàn)其優(yōu)點和益處。也就是說：招投標并不僅僅局限于從編制招投標文件到開標、定標完畢這么一個過程，項目開展前，招投標從業(yè)人員就應當提早介入，收集資料、尋找潛在投標人、與采購業(yè)主保持溝通，確保招投標順利實施。F、做好招投標項目的前期準備和后期跟蹤、回訪是確保招投標項目成功的一個重要條件。E、業(yè)務素質(zhì)高，專業(yè)分配合理的專家評委為招標項目的成功提供有力的技術(shù)支持。招標從業(yè)人員在招標項目中應樹立“服務”意識，一切從業(yè)主利益出發(fā)，以高度的敬業(yè)精神要求自己，配合采購業(yè)主的時間安排加班和出差，主動辦理好各種手續(xù)并勤與其聯(lián)絡，急業(yè)主之所急，想業(yè)主之所想。他們對有關(guān)招標投標的國家政策法規(guī)和管理規(guī)定不了解、不熟悉，同時急于占領招標市場，往往采用無序競爭，一味滿足采購業(yè)主的不合理要求，違反國家的相關(guān)招標管理規(guī)定，視經(jīng)濟效益為其最高的追求目標，從而給規(guī)范操作的招標機構(gòu)帶來巨大的沖擊。近年來，我國《招標投標法》及招標辦法的管理規(guī)定相繼頒布，國家對企業(yè)通過規(guī)范招標采購設備也給予了一定的政策扶植。采購業(yè)主在項目納入招投標前有時會與部分投標人先期交流、接觸，在這種背景下，其提供給招投標機構(gòu)的采購設備技術(shù)要求難免會出現(xiàn)以某品牌設備技術(shù)規(guī)格為藍本的情況；而有時，采購業(yè)主也可能由于對擬采購設備不完全了解，提供給招標機構(gòu)的參數(shù)過于簡略。此時，如果采購業(yè)主與招標機構(gòu)配合默契，在與上述潛在投標人進行技術(shù)、商務等方面交流時采取一視同仁的態(tài)度，公平地對待他們，將有助于吸引更多投標人，從而在該項目招標過程中形成良好的競爭氛圍，有效降低設備的投標報價，增加設備的配置，實現(xiàn)采購業(yè)主利益最大化。其次，業(yè)主與其委托的招投標機構(gòu)應建立相互之間的信賴，并時常就各自的想法進行相當程度的相互溝通，從而保證在整個招標項目實施過程中，采購業(yè)主與招投標機構(gòu)“步調(diào)”、“口徑”一致，不致產(chǎn)生誤導投標人的結(jié)果。首先，業(yè)主應對招投標這種采購方式有一定的了解，信任這種方式，并希望通過招投標帶給企業(yè)良好的效益。但是，影響一個招投標項目成功與否的因素是多方面的，其中任何一個因素不配合，就有可能造成招標項目的失敗。隨著我國加入WTO和經(jīng)濟的飛速發(fā)展，企業(yè)的采購行為將進一步規(guī)范化，招標投標制度將會越來越多來地運用于各個領域，為我國經(jīng)濟建設的發(fā)展作出更大的貢獻。在這種情況下，通過規(guī)范的招標制度完成工程和設備的采購能為企業(yè)節(jié)省大量的時間和精力。D、招標程序規(guī)范、操作簡單、節(jié)省時間費用和勞動力。C、招標制度能夠降低引進技術(shù)設備的價格。改革開放以來，企業(yè)的經(jīng)營自主權(quán)逐步得到落實，但投資決策并未完全以市場為導向。企業(yè)原來在生產(chǎn)銷售過程中建立的優(yōu)勢已經(jīng)不復存在，于是不斷加大技術(shù)改造的力度，通過招投標了解和成功引進國內(nèi)外先進的生產(chǎn)技術(shù)，開發(fā)新產(chǎn)品，以領先者的姿態(tài)從容面對市場新一輪競爭。A、招標制度有助于技術(shù)引進的成功性、實用性，激發(fā)企業(yè)的活力。第十章 項目招投標工程項目招投標概述 招標投標是國際上通用的交易方式，是一種規(guī)范化的競爭手段。C、項目資金控制措施在項目實施過程中，各有關(guān)單位要加強資金使用的管理，硬化預算約束。B、項目質(zhì)量控制措施項目實施應堅持“質(zhì)量第一、預防為主、用數(shù)據(jù)說話”的原則，以保證和提高工程質(zhì)量。第九章 項目實施進度項目開發(fā)期立項報建2011年5月地勘2011年10月招標2012年5月施工2012年10月銷售2013年5月交房2014年2月項目實施過程控制措施A、項目進度控制措施在項目實施過程中,項目領導小組應專門設置工作小組,對項目進度計劃實施情況進行檢查,并及時對檢查情況進行分析,找出影響進度的原因,做好進度計劃的調(diào)整和完善。G、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)的各棟每層均按規(guī)范要求設置室內(nèi)消火