【導(dǎo)讀】議餐廳500m2，魚池1500m2，蔬果園67700m2左右，苗圃500m2。一期開放燒烤園燒烤、運(yùn)動區(qū)拓展運(yùn)動、以及承接中。待果園、苗圃進(jìn)入豐產(chǎn)期再行開放采摘及觀賞等農(nóng)場項目，擴(kuò)展苗圃基地，培植本地暢銷苗、木、花卉并投入市場。源并利用建設(shè)地現(xiàn)有生態(tài)農(nóng)業(yè)資源，結(jié)合環(huán)境優(yōu)勢，合理配置資源。農(nóng)場內(nèi)實現(xiàn)資源循環(huán)利用，走“低碳經(jīng)濟(jì)”經(jīng)營路線。環(huán)保政策，促進(jìn)農(nóng)家樂文化和**公司的發(fā)展。**公路為325國道中的一段，是龍頭鎮(zhèn)主要過境公路之一，龍頭鎮(zhèn)距離**高速入口約10分鐘車程。海灣入口處的距離約5公里。在周邊約200米半徑范圍內(nèi)，有一處廠。余均為空曠的農(nóng)田或耕地。靠近的325國道沿線有10KV高壓線路，坡頭區(qū)屬于北熱帶海洋性季風(fēng)氣候，熱量充足，光源豐富。東風(fēng)或東南風(fēng)，臺風(fēng)是主要的自然災(zāi)害之一。高度相差約米，坡度一般3°左右。側(cè)面有現(xiàn)成面積約400平方米的消防水池一處，均互不相連。槍，100米固定靶和移動靶，提供打靶體驗。構(gòu)的巖墻，根據(jù)場地的具體情況確定規(guī)格和攀巖的難易程度。

　　

【正文】 公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性 ，是否符合前面提及的規(guī)劃設(shè)計概念和萬科所追尋的各種檔次高品質(zhì)住宅的要求。主要從規(guī)劃設(shè)計角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實產(chǎn)品的可能性。 容積率變化對產(chǎn)品設(shè)計概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。 土地本身特征對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：地勢高低、地形起伏、地塊的完整性、地質(zhì)狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對產(chǎn)品設(shè)計和環(huán)境保護(hù)的影響及解決的方法。 周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設(shè)計的影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、“風(fēng)水”因素等對 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。 周邊市政工程配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時施工用電、燃?xì)?、供熱及生活熱水等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計的影響及解決方法。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 周邊生活配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開通業(yè)主班車有關(guān)）、商業(yè)設(shè)施（大型購物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。 市場分析結(jié)果對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。 如：市場價格限制、總價控制原則與前面產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設(shè)計是否存在矛盾，對產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及如何解決。 第五部分：項目開發(fā) 一、 土地升值潛力初步評估。 從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。 二、 立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點(diǎn)分析 三、 工程計劃：工期計劃、各期開工面積、竣工計劃、開竣工時占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。 四、 銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積，預(yù)計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現(xiàn)的 可行性分析。 第六部分：投資收益分析 一、 成本預(yù)測 說明測算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項目總投資（直接建造成本加期間費(fèi)用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等。并參照下面表格列示： 項 目 投資總額（萬元） 單位成本（元 /m2） 土地成本 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 建安工程費(fèi) 配套費(fèi)用 開發(fā)間接費(fèi) 直接建造成本小計 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 營銷費(fèi)用 管理費(fèi)用 總 計 二、 稅務(wù)分析 營業(yè)稅及附加 所得稅 土 地增值稅 上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時的稅率，項目本身適用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說明該項優(yōu)惠與國家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什么。 三、 經(jīng)濟(jì)效益分析 經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)條件，如：是否享受政府各種稅費(fèi)的減免等 項目利潤率、投資回報率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。參照以下表格： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位數(shù)值（元 /m2） 項目總金額（萬元） 銷售收入 直接成本 總投資 毛利率 稅前利潤 稅后利潤 銷售凈利率 投資回報 率 項目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn) 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2020年 ﹒﹒﹒ 20 年 合 計 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 結(jié)算面積（ m2） 單位利潤 (元 /m2) 利潤 (萬元 ) 敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實際情況增減。 （ 1） 成本變動各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測成本 90% 預(yù)測成本 預(yù)測成本 110% 預(yù)測成本 120% 總投資 毛利率 稅前利潤 稅后凈 利 銷售凈利率 總投資回報率 （ 2） 售價變動各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測售價 90% 預(yù)測售價 預(yù)測售價 110% 預(yù)測售價 120% 營業(yè)額 毛利率 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 總投資回報率 （ 3） 容積率變動各項指標(biāo)的變化 主要指標(biāo) 容積率 1 容積率 2 容積率 3 容積率 4 容積率 5 多高層比 營業(yè)額 總投資 毛利率 稅后利潤 稅后凈利率 總投資回報率 四、 項目資金預(yù)測 資金投入計劃：各期地價、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。 資金回款計劃：各期銷售回款計劃。 資金需求計劃：結(jié)合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。 啟動資金及啟動時占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實現(xiàn)現(xiàn)金正流入時間、資金占用月平均額 第七部分：管理資源配置 五、 機(jī)構(gòu)設(shè)置：是否需要成立獨(dú)立法人公司（項目公司）；主要部門設(shè)置。 六、 人力資源需求：啟動項目對個專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點(diǎn)是專 業(yè)經(jīng)理）。 七、 人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動、招聘、培訓(xùn)等）。 第八部分：綜合分析與建議 一、優(yōu)勢：從品牌、設(shè)計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 政配套、生活配套、是否符合萬科一貫發(fā)展思路等方面論述。 二、劣勢：從品牌、設(shè)計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬科一貫發(fā)展思路等方面論述。 三、機(jī)會：從市場機(jī)會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬 區(qū)域土地價格趨勢等方面論述。 四、結(jié)論和建議 第九部分：竟拍和投標(biāo)方式取得土地需要注意的問題 （一） 主要指標(biāo)測算 預(yù)測直接建造成本（不包括地價）、售價 投資收益分析（參考以下格式）： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) A A+M A+2M ﹒﹒﹒ A+nM 樓面地價 完全成本 總投資