各種業(yè)態(tài)容積率經(jīng)驗(yàn)值整理-資料下載頁(yè)
2025-03-15 18:33本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】要求；城市交通和基礎(chǔ)設(shè)施容量；綜合防災(zāi)的要求。Product)是指每多增加一個(gè)單位投入所帶來(lái)的收益值。規(guī)律所要說(shuō)明的是：當(dāng)其他投入量一定時(shí)，連續(xù)地增加某種投入量，會(huì)使總產(chǎn)量的增量呈遞減的趨勢(shì)。圖1中的MRP為邊際收益曲線。在土地面積固定時(shí)，要增加建筑面積。初始，第三層的樓價(jià)往往高于第二層，第四層的樓價(jià)。但是，超過(guò)一定層數(shù)后，樓層愈高，售價(jià)愈低。MRP曲線開(kāi)始時(shí)由下向上，達(dá)到某一建筑面積后又由上向下延伸。高層建筑對(duì)結(jié)構(gòu)和材料的要求更高，使得造價(jià)增加。，則物業(yè)開(kāi)發(fā)的總收益應(yīng)為MRP曲線。若將Xo換成X2，地價(jià)也會(huì)損失掉如圖1所示的一部分面積。是一條光滑曲線，收益、成本和地價(jià)將表現(xiàn)出階段性的“門檻”變化。資利息的增多，使整個(gè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大大增強(qiáng)。層數(shù)的建筑成本好象一道道門檻，呈階梯式上升。顯然，在高地價(jià)地區(qū)，每增加一個(gè)單位的容積率，樓面地價(jià)。采取這種提高容積率的措施很可能是一種冒險(xiǎn)行為。
【正文】 居住環(huán)境空間。 在住區(qū)中，住宅院落綠地較組團(tuán)綠地和中心綠地的使用頻率更高，更利于鄰里交往。人的交往過(guò)程中 300 人左右是構(gòu)成一個(gè)交往小群體的上限，在一個(gè)大的群體當(dāng)中，會(huì)細(xì)分為若干個(gè)小于 300 人的小群體，而在超過(guò)這一上限后，交往的親密度有所降低。亞力山大在《建筑模式語(yǔ)言一城市、建筑、改造》中指出，人的認(rèn)知鄰里范圍不宜超過(guò) 274m。從對(duì)居住環(huán)境的控制能力和認(rèn)識(shí)能力出發(fā)，人的視力在超過(guò) 130140m時(shí)就無(wú)法分辨其他人的衣服、年齡、性別、輪廓等。居民從家中步行抵達(dá)時(shí)間不應(yīng)超過(guò) 5 分鐘，即服務(wù)半徑 300m 左右。通常說(shuō)來(lái)，居民使用某一公 共空間的頻率與其距離它的遠(yuǎn)近成反比，服務(wù)半徑過(guò)大，自然會(huì)降低居民的使用頻率，不利于強(qiáng)化社區(qū)關(guān)系。 c) 街區(qū)鄰里式布局：高密度的街區(qū)鄰里式布局在用地上突破了傳統(tǒng)住區(qū)三級(jí)結(jié)構(gòu)模式，傳統(tǒng)的中心綠地、組團(tuán)綠地被淡化，被更高密度的使用土地所代替，形成了最大限度的建筑布局。小區(qū)的空間環(huán)境品質(zhì)主要通過(guò)圍合街坊的內(nèi)向庭院所體現(xiàn)。 d) 城中區(qū)院落式布局：城市中心區(qū)由于用地緊張，住宅項(xiàng)目用地多數(shù)較小，多采用高層形式以獲取較高容積率。由于建筑采用周邊圍合式布置，因而有效地的隔絕了城市嘈雜的外部影響，且提高了住區(qū)建筑密度；其次 ，高層形式在達(dá)到一定容積率的前提下，因日照間距要求，具有較大寬度的住宅院落，在加寬的住宅院落下設(shè)置地下停車庫(kù)，有效地解決了停車與綠化爭(zhēng)地的問(wèn)題，從而達(dá)到節(jié)約用地，提高土地使用效率的目的。院落式布局同時(shí)有利于形成“非穿越式”內(nèi)部院落空間，創(chuàng)造有歸屬感的社區(qū)交往環(huán)境。住宅沿城市道路或院落進(jìn)行周邊式布置，形成半封閉式或封閉式的內(nèi)向院落空間，其具有安靜、安全、歸屬性等特點(diǎn)，有利于布置室外活動(dòng)場(chǎng)地、小塊公共綠地和小型公建等鄰里交往場(chǎng)所。 e) 建議：根據(jù)地塊合理選擇規(guī)劃布局、公共交流空間模式。 (二 ) 住宅單體設(shè)計(jì)： a) 加大進(jìn)深，減小面寬，進(jìn)而提高建筑密度。但是，這樣有可能犧牲掉通風(fēng)和采光的質(zhì)量。 b) 降低層高，減少了建筑高度，可以縮短建筑間距（和日照有關(guān)），從而提高容積率。 《中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（ 2021年版） 普通住宅層高宜為 。 臥室、起居室 (廳 )的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于 ，局部?jī)舾卟粦?yīng)低于 ,且其面積不應(yīng)大于室內(nèi)使用面積的 1/3。 利用坡屋頂內(nèi)空間作臥室、起居室（廳）時(shí)，其 1/2 面積的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于 。 廚房、 衛(wèi)生間的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于 。 廚房、衛(wèi)生間內(nèi)排水橫管下表面與樓面、地面凈距不應(yīng)低于 ，且不得影響門、窗扇開(kāi)啟。（是為住宅節(jié)地、節(jié)能、節(jié)材、節(jié)約資源） c) 住宅頂層坡頂、北退臺(tái)。當(dāng)坡屋頂坡度充分考慮當(dāng)?shù)卮蠛仗?yáng)入射角度的情況下，日照間距可以從北向檐口處計(jì)算。 d) 盡端單元局部東西向和東西向單元。有利于側(cè)向采光，有利于塑造圍合空間。但要顧及當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗習(xí)慣。 e)
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