【導(dǎo)讀】擬建項(xiàng)目名稱初步定為：中國(guó)書畫生態(tài)城。顯現(xiàn)黟縣得天獨(dú)厚的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)調(diào)藝術(shù)與生態(tài)的結(jié)合；突出“城”的功能，定位和創(chuàng)意在全國(guó)范圍內(nèi)也是獨(dú)一無(wú)二的。公里，總?cè)丝谌f(wàn)。2021年被國(guó)家旅游局命名為全國(guó)17個(gè)首批“中國(guó)旅游。國(guó)十佳最具魅力名鎮(zhèn)”等桂冠?；罩蓍郝?lián)匾額、徽州篆刻、徽州祠祭列入全省非。物質(zhì)文化遺產(chǎn)名錄，西遞、宏村、南屏、屏山等4個(gè)村列入全國(guó)歷史文化名村。美譽(yù)，先后榮獲全國(guó)首批“綠色小康縣”、“國(guó)家級(jí)生態(tài)示范區(qū)”等稱號(hào)?！耙月糜谓?jīng)濟(jì)為主導(dǎo)”是黟縣縣域經(jīng)濟(jì)最突出的特色。游直接收入億元，旅游對(duì)財(cái)政收入貢獻(xiàn)率超過(guò)20%。2021年農(nóng)民人均純收入達(dá)5562元，增長(zhǎng)%。4A級(jí)景區(qū)總數(shù)居全省縣域首位?！爸袊?guó)畫里鄉(xiāng)村”形象成功進(jìn)入中國(guó)首部形象廣告片，黟縣的。知名度大幅躍升。以“構(gòu)筑大景區(qū)、推進(jìn)國(guó)際化”為主線，編制實(shí)施黟縣鄉(xiāng)村旅游。了較高的知名度，但黟縣的經(jīng)濟(jì)引力和活力還不夠。國(guó)內(nèi)社會(huì)各界人士，極大提高黟縣的知名度和影響力。

　　

【正文】 以上 合計(jì)， 項(xiàng)目總投資 成本 約 6 億元。 運(yùn)營(yíng)計(jì)劃 市場(chǎng)營(yíng)銷 計(jì)劃 在整個(gè)項(xiàng)目建筑中，計(jì)劃書畫創(chuàng)作室、寫生教學(xué)宿舍、 旅游 商業(yè)街、 交易 博覽中心為全部或部分出售，五星級(jí)酒店和國(guó)際會(huì)議中心為自留經(jīng)營(yíng)。 （ 1）書畫創(chuàng)作室建筑 進(jìn)行定制化營(yíng)銷，聯(lián)合中國(guó)書畫家協(xié)會(huì)、中國(guó)美術(shù)家協(xié)會(huì)等單位，邀請(qǐng)知名書畫大家、美術(shù)家、文化名人等前來(lái)考察、投資，為其量身定做。 （ 2） 寫生教學(xué)建 筑 首選全國(guó)各類藝術(shù)院校前來(lái)整棟購(gòu)買或長(zhǎng)期租賃，建立寫生實(shí)習(xí)基地；次選上海、杭州、南京等地的投資者購(gòu)買，以酒店式公寓的形式由商業(yè)管理公司統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，出租給各地的藝術(shù)院校寫生實(shí)習(xí)，也可以打造為經(jīng)濟(jì)型賓館，出租給 12 來(lái)黟縣的旅游度假者。 （ 3） 旅游商業(yè)步行街 和交易博覽中心 該 商業(yè) 建筑以出售給上海、杭州、南京及周邊城市的投資者為主，本地投資者為輔，全部 交 由專業(yè)的商業(yè)管理公司統(tǒng)一 招商、統(tǒng)一 運(yùn)營(yíng)管理。 商業(yè)運(yùn)營(yíng)策略 ? 引進(jìn)全國(guó)一流的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司和廣告策劃公司合作，確保項(xiàng)目的策劃、推廣成功，確保項(xiàng)目的招商、經(jīng) 營(yíng)成功。 ? 充分利用名人效應(yīng) ，應(yīng)確保全國(guó)前 10 名的書畫家、美術(shù)家的 30%以上來(lái)此投資、入駐 ，發(fā)揮名人示范效應(yīng) 。 ? 充分發(fā)揮名校效應(yīng) ，引進(jìn)全國(guó)前十名書畫藝術(shù)院校的二至三所院校來(lái)此設(shè)立寫生實(shí)習(xí)基地。 ? 將本項(xiàng)目列入黟縣旅游的主線路之一 ，與全國(guó)各地旅行社合作，條件成熟爭(zhēng)取進(jìn)入黃山旅游主線路之一。 ? 與中國(guó)書畫家、美術(shù)家協(xié)會(huì)等單位合作， 分主題每年舉辦 23 年全國(guó)性或國(guó)際性的書畫藝術(shù)大型交流會(huì)展活動(dòng)，打造為全國(guó)層次最高、規(guī)模最大的書畫藝術(shù)盛典，成為有國(guó)際影響的品牌節(jié)慶活動(dòng)之一。 ? 投資創(chuàng)作以書畫藝術(shù)為主題、以本項(xiàng)目為背景 、故事 曲折耐看 的電視連續(xù)劇，邀請(qǐng)一些當(dāng)紅影星主演，到央視和全國(guó)各地主要電視臺(tái)播放 ，這是打響項(xiàng)目最有效的高端營(yíng)銷手法之一。 5． 項(xiàng)目效益分析 項(xiàng)目銷售收入預(yù)測(cè) ? 書畫創(chuàng)作室： 10 萬(wàn) ㎡ 4000 元 /㎡ 60%（銷售率） =24,000 萬(wàn)元 ? 寫生宿舍區(qū)： 6 萬(wàn) ㎡ 2500 元 /㎡ 60%（銷售率） =9,000 萬(wàn)元 ? 旅游商業(yè)街： 4 萬(wàn) ㎡ 4000 元 /㎡ 70%（銷售率） =11,200 萬(wàn)元 ? 交易博覽中心： 4 萬(wàn) ㎡ 3500 元 /㎡ 60%（銷售率） =8,400 萬(wàn)元 以上銷售總收入為 52600 萬(wàn)元。 項(xiàng)目投資成本估算 13 ? 建造總成本： 60,000 萬(wàn)元 ? 項(xiàng)目營(yíng)銷成本： 52600 2%=1050 萬(wàn)元 ? 銷售營(yíng)業(yè)稅費(fèi)： 52600 6%=3160 萬(wàn)元 ? 以上合計(jì)投資總成本為： 64210 萬(wàn)元。 從 開(kāi)發(fā) 角度而言，本項(xiàng)目虧損為 ： 6421052600=11610 萬(wàn)元。 但考慮到文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的長(zhǎng) 效性，如果五星級(jí)酒店、會(huì)議中心經(jīng)營(yíng)正常，加上未出售物業(yè)的出租 收益，我們預(yù)計(jì)在每年 利潤(rùn) 2021 萬(wàn)元左右，收回 11610 萬(wàn)元 需要 5 年左右。 社會(huì)效益分析 根據(jù)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)定位和經(jīng)營(yíng)策略，結(jié)合國(guó)內(nèi)同行業(yè)的一般水平，我們預(yù)測(cè)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā) 將帶來(lái)如下社會(huì)效益： 時(shí)間 項(xiàng)目 第 3 年 第 5 年 第 10 年 年旅游人次 50 萬(wàn) 100 萬(wàn) 300 萬(wàn) 市場(chǎng)交易額 10 億元 30 億元 50 億元 年旅游收入 2021 萬(wàn)元 5000 萬(wàn)元 1 億元 吸納就業(yè)人數(shù) 1000 人 2021 人 3000 人 年財(cái)政貢獻(xiàn) 3000 萬(wàn)元 1 億元 2 億元 注：以上社會(huì)效益 還不包括土地開(kāi)發(fā)的相關(guān)規(guī)費(fèi)和營(yíng)業(yè)稅費(fèi)。 5． 結(jié)論與建議 通過(guò)以上分析，我們總體認(rèn)為該項(xiàng)目是一個(gè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益一般，而社會(huì)效益十分巨大的項(xiàng)目。本項(xiàng)目的建成，將成為黟縣經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，黟縣旅 游新的亮點(diǎn)，黟縣形象新的名片， 極大提升黟縣的知名度和影響力，將成為一個(gè)致富一方、造福社會(huì)的好項(xiàng)目。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，則面臨著前期投入較大，投資回收期較長(zhǎng)，需要付出艱辛努力、協(xié)調(diào)多方關(guān)系，承擔(dān)一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等困難。為此，政府應(yīng)盡力減輕開(kāi)發(fā)商負(fù)擔(dān)，全力扶持開(kāi)發(fā)商運(yùn)作，努力促成該項(xiàng)目建設(shè)。 ? 將土地出讓價(jià)格控制在一個(gè)合理的范圍內(nèi)：根據(jù)我們的成本測(cè)算和效益分析， 作為文化旅游產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，將開(kāi)發(fā)商投資回收期界定在 5 年左右，該項(xiàng)目土地出讓價(jià)格 宜 控制在每畝 8 萬(wàn)元 左右 。 14 ? 爭(zhēng)取該項(xiàng)目成為安徽省的重點(diǎn)文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目：為擴(kuò)大項(xiàng)目的影響和權(quán)威性，便于開(kāi)發(fā)商整合各方面資源，降低市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)積極利用各方面優(yōu)惠政策，建議該項(xiàng)目上報(bào)為省級(jí)重點(diǎn)文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，條件許可爭(zhēng)取成為國(guó)家級(jí)重點(diǎn)文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。 ? 配合開(kāi)發(fā)進(jìn)度積極爭(zhēng)取 建設(shè) 用地指標(biāo)： 根據(jù)計(jì)劃開(kāi)發(fā)進(jìn)度，第一年用地需 100 畝左右，第二年用地 需 100 畝左右，第三年用地 需 150 畝， 其余山林水體面積全部一次性流轉(zhuǎn)。 一個(gè)項(xiàng)目的建設(shè) 時(shí)間 不宜拖 得 過(guò)長(zhǎng)，否則 影響項(xiàng)目形象和 市場(chǎng)氣候 的形成 。 ? 成立由政府一把手掛帥的項(xiàng)目推進(jìn)小組：為協(xié)調(diào)各相關(guān)職能部門的關(guān)系，加快項(xiàng)目的推進(jìn)實(shí)施，建議由一把手掛帥成立項(xiàng)目推進(jìn)小組，同時(shí)在國(guó)家政 策允許范圍內(nèi)專門制定針對(duì)本項(xiàng)目的各項(xiàng)優(yōu)惠扶持政策和舉措，加強(qiáng)政府層面的宣傳造勢(shì)，積極爭(zhēng)取上級(jí)優(yōu)惠政策。