【正文】 130 1999 (1季度 ) 3,524 350,726 1999 (2季度 ) 3,083 331,733 1999 (3季度 ) 4,208 466,460 前三季度 10,815 1,148,919 1999 (4 季度 ) 4,602 531,274 1999合計(jì) 15,417 1,680,193 2021 (1季度 ) 3,946 442,800 2021 (2季度 ) 5,348 623,233 2021 (3季度 ) 4,716 547,033 前三季度 14,010 1,613,066 2021 (4季度 ) 6,783 821,161 2021合計(jì) 20,793 2,434,227 2021(1季度 ) 4,681 549,509 2021(2季度 ) 6,494 763,096 32 2021(3季度 ) 7,709 865,537 前三季度 14,884 2,178,142 隨著浦東經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展，浦東房地產(chǎn)市場(chǎng)吸引力與日俱增。新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量，自 1997 年以來(lái)，呈現(xiàn)急速且穩(wěn)定的發(fā)展趨勢(shì)。 1998 市場(chǎng)成交套數(shù)是 1997 年的 倍以上，而成交面積也增長(zhǎng)了 4 倍。 199 2021 年市場(chǎng)成交量依舊保持了 45%的高增長(zhǎng)率。到 2021 年市場(chǎng)成交供求矛盾進(jìn)一步緩解， 連續(xù)兩個(gè)季度出現(xiàn)了與 2021 年同期相比成交面積繼續(xù)擴(kuò)大的現(xiàn)象， 2021 年上半年，浦東房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)求大于供，市場(chǎng)焦點(diǎn)集聚浦東。綜合分析成交面積和成交套數(shù)， 1998 年為 ， 1999 年為 109m2， 2021 全年和 2021 年上半年為 117m2，平均單套面積逐年增長(zhǎng)，市場(chǎng)的需求的主力為大面積的二房。但也表明了三房的市場(chǎng)需求開(kāi)始上升?？蛻魧?duì)房型的需求逐漸轉(zhuǎn)變舒適型住宅。 浦東新區(qū)期房市場(chǎng)供需情況統(tǒng)計(jì)圖 浦東新區(qū) 2021 年第三季度單套單價(jià)與成交套數(shù)比例圖 說(shuō) 明 浦東歷年期房供需市場(chǎng)比較圖3,561,2722,428,4902,262,1092,940,0662,936,3262,178,1422,434,2271,680,1931,166,130175,1670800,0001,600,0002,400,0003,200,0004,000,0001 9 9 7 年下半年 1998年 1999年 2021年 2 0 0 1 三季度單位: 萬(wàn)m2期房推案量 期房去化量 33 浦東新區(qū) 2021 年第三季度單套面積與成交套數(shù)比例圖 浦東新區(qū) 2021 年第三季度單套總價(jià)與成交套數(shù)比例圖 %%%% %%%%%%%%%%%%%%%%%%1 5 0 0 以下 2021 2500 3000 3500 4000 4500 5000 5500 6000 6 5 0 0 以上元/ 平方米%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%60以下 70 80 90 100 110 120 130 140 150 160 170以上平 34 [—— 浦東新區(qū)房地產(chǎn)分布情況 —— ] 浦東新區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展根據(jù)城市發(fā)展布局，主要可分成五個(gè)區(qū)域。 陸家嘴高檔住宅分區(qū) 區(qū)域范圍 楊浦大橋羅山路以西、楊高路以西、南浦大橋龍陽(yáng)路以北區(qū)域。浦東的金融行政文化中心，是目前區(qū)內(nèi)城市化速度最快的地區(qū)。作為與陸家嘴金融中心相配套的住宅建設(shè)，目前存在部分濱江住宅，價(jià)格在 1000～ 2021 USD/M2，如“仁恒濱江園”、“世茂濱江花園”。區(qū)域高檔樓盤(pán) 主要分布在世紀(jì)大道沿線，張楊路沿線和濱江沿線。典型樓盤(pán)主要有“香榭麗花園”、“世茂濱江花園”、“陸家嘴花園”、“浦江茗園”、“菊?qǐng)@”等。 區(qū)域均價(jià) 為 4800 元 /平方米 ，主力成交面積為 100～ 130 平方米 /套 ，占總成交套數(shù)的 %，單套總價(jià)集中在 40～ 60 萬(wàn)元。單套單價(jià)和單套總價(jià)處于高位是該地區(qū)的特征，市場(chǎng)上該區(qū)域 120 平方米 /套的三房銷(xiāo)售最佳。 區(qū)域市場(chǎng)走勢(shì) （ 1）陸家嘴地區(qū)房?jī)r(jià)指數(shù)一路上升，房?jī)r(jià)抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。 （ 2）區(qū)域均價(jià)波動(dòng)幅度較大，均價(jià)波動(dòng)范圍以 4500～ 4800 元 /平方米為主。 %%%%%%%%%%%%%%%%10 20 30 40 50 60 70 80 90 1 0 0 以上萬(wàn) 35 （ 3）該區(qū) 域的房型需求明顯偏大，以 100～ 150 平方米 /套的三房二廳房型為主。 （ 4）區(qū)域單套總價(jià)集中在 40～ 70 萬(wàn)元，且以 50 萬(wàn)元為其峰值。 附區(qū)域典型個(gè)案簡(jiǎn)表 : 案名 位置 平均單價(jià) 產(chǎn)品形態(tài) 推案量 主力面積 東珂花園 張楊路1619 號(hào) 4800 元 /M2 小高層 萬(wàn) M2 104140M2 新天家園 桃林路1141 弄 4900 元 /M2 小高層 萬(wàn) M2 104128M2 陸家嘴花園 桃林路 815弄 5900 元 /M2 小高層 amp。高層 萬(wàn) M2 110154M2 菊?qǐng)@ 浦東南路1158 號(hào) 8500 元 /M2 高層 萬(wàn) M2 110154M2 中央公園地區(qū)： 區(qū)域范圍 以世紀(jì)公園為中心，包括花木、北蔡地區(qū)。（楊高路以東、云間路一線以北、錦繡路一線以東）隨著地鐵二號(hào)線的通車(chē)，花木地區(qū)的房產(chǎn)價(jià)格已不斷攀升，樓盤(pán)也象雨后春筍般地拔地而起，環(huán)線以內(nèi)均價(jià)在 4800～ 6200 元 /平方米左右。主要是以聯(lián)洋社區(qū)為代表，產(chǎn)品有“天安花園”、“華麗家 族”、“上實(shí)御景苑”、“聯(lián)洋花園”等。龍陽(yáng)路以南均價(jià)則已經(jīng)抬升到 4000 元 /平方米，以“萬(wàn)邦都市花園”為典型。北蔡地區(qū)作為張江安居型住宅發(fā)展區(qū)，以多層住宅樓群為主體，相對(duì)落后的生活配套，使得區(qū)域房?jī)r(jià)仍停留在 2700～ 3100 元 /平方米的階段。 區(qū)域均價(jià) 為 4460 元 /平方米，主力成交面積集中在 80、 1 150 平方米 /套，占總成交套數(shù)的 %。單套總價(jià)集中在 10～ 20 萬(wàn)元 /套、 40～ 80 萬(wàn)元 /套，兩個(gè)端點(diǎn)。 區(qū)域市場(chǎng)走勢(shì) （ 1）從 2021 年低至 2021 年以來(lái)，區(qū)域房?jī)r(jià)指數(shù)漲幅巨大。 36 （ 2）單價(jià) 5500 元 /平方米所占比重有所上升。 （ 3）該區(qū)域的房型顯現(xiàn)出多樣性，從 80 平方米 /套的二房到 150 元 /平方米的三房，滿足不同層次消費(fèi)者。 （ 4）區(qū)域樓盤(pán)總價(jià)由 20～ 70 萬(wàn) /套平均分布。（ 5）隨著區(qū)域現(xiàn)存低品質(zhì)房源的逐步減少，樓盤(pán)中堅(jiān)主力以中高檔為主。 附區(qū)域典型個(gè)案簡(jiǎn)表： 案名 位置 平均單價(jià) 產(chǎn)品形態(tài) 推案量 主力面積 天安花園 錦繡路1028 號(hào) 6500 元 /M2 多層、小高層 amp。高層 14 萬(wàn) M2 115161M2 上海之窗御景園 錦繡路民生路 5900 元 /M2 小高層 amp。高層 11． 5 萬(wàn) M2 134148M2 華麗家族 錦繡路 666號(hào) 6500 元 /M2 多層、小高層 amp。高層 12． 6 萬(wàn) M2 135159M2 聯(lián)洋花園 民生路1311 號(hào) 5200 元 /M2 小高層 22 萬(wàn) M2 119163M2 上南、周家渡 —— 六里新型住宅區(qū) 區(qū)域范圍 六里、上南地區(qū)，即龍陽(yáng)路以南、錦繡路以西地區(qū)。其中鄰近南浦大橋的上南地區(qū)，由于早期大量動(dòng)遷人口的導(dǎo)入，區(qū)域生活配套設(shè)施齊全，吸引了更多的購(gòu)房者，住宅以中檔房源為主，輔之以安居房和少量高檔樓盤(pán)，價(jià)格在 3000～ 3800 元 /平方米。另外六里現(xiàn)代生活園區(qū)是浦東新區(qū)最早 興建的新型居住區(qū)經(jīng)過(guò)近幾年的發(fā)展，該區(qū)域房?jī)r(jià)已達(dá)到 4000 元 /平方米，典型樓盤(pán)主要有：“恒大華城”、“博愛(ài)家園”、“昌里花園”、“上南花園城”等。 區(qū)域均價(jià) 為 3291 元 /平方米，主力成交面積為 90～ 130 平方米 /套，占總成交套數(shù)的 %，單套總價(jià)集 37 中在 30～ 40 萬(wàn)元 /套。價(jià)位相對(duì)較低的售價(jià)是該區(qū)域最大特征，市場(chǎng)對(duì)于該區(qū)域 90 平方米 /套的二房消化最佳。 區(qū)域市場(chǎng)走勢(shì) （ 1）區(qū)域房?jī)r(jià)指數(shù)升、降較不穩(wěn)定，房?jī)r(jià)受市場(chǎng)、政策影響較大，敏感度較強(qiáng)。 （ 2）區(qū)域均價(jià)類(lèi)似于房?jī)r(jià)指數(shù)，顯現(xiàn)不穩(wěn)定因素。 （ 3）該區(qū)域的 房型需求以 90～ 100 平方米 /套的二房為主，近期 110～ 130 平方米 /套的三房比例也有所上升。 （ 4）區(qū)域單套總價(jià)集中在 20～ 40 萬(wàn)元 /套，且有向 40 萬(wàn)元 /套高價(jià)位靠攏趨勢(shì)。 附區(qū)域典型個(gè)案簡(jiǎn)表： 案名 位置 平均單價(jià) 產(chǎn)品形態(tài) 推案量 主力面積 恒大華城（天地苑） 西營(yíng)南路17 弄 4200 元 /M2 多層 15 萬(wàn) M2 88108M2 博愛(ài)家園(一期 ) 東明路 355弄 3500 元 /M2 多層 amp。小高層 12 萬(wàn) M2 108127M2 昌里花園 昌里東路38 號(hào) 4400 元 /M2 小高層 10 萬(wàn) M2 110130M2 怡泰家苑 南碼頭路1127 弄 3600 元 /M2 多層 萬(wàn) M2 110120M2 金楊 —— 金橋經(jīng)濟(jì)型發(fā)展區(qū) 區(qū)域范圍 羅山路以東，云間路一線以北地區(qū)。金橋作為浦東開(kāi)放四大功能區(qū)之一的出口加工區(qū)，已有十年之久，區(qū)內(nèi)生活配套已初具規(guī)模。區(qū)域產(chǎn)品檔次不一，既有大量多層的安居住宅小區(qū)，以小面積的舊式公房為主，房?jī)r(jià)相應(yīng)在 2500～ 3500 元 /平方米； 又有大量新建商品房，主要集中在交通便捷的金橋路和張楊路沿線，行情價(jià)格已達(dá)到 3800 元 /平方米 左右。典型樓盤(pán)有：“陸家嘴花園新 38 景園”、“碧云 新天地”、“上海故事 — 證大花園”、“時(shí)代逸居”等。 區(qū)域均價(jià) 為 3356 元 /平方米，主力成交面積集中在 90 平方米 /套、 110～ 120 平方米 /套兩個(gè)范圍內(nèi)，占總成交套數(shù)的 %，單套總價(jià)在 20～ 50 萬(wàn)元 /套，以 40 萬(wàn)元 /套為峰值。金橋地區(qū)房?jī)r(jià)相對(duì)適中，精簡(jiǎn)的房型在該地區(qū)較為熱銷(xiāo)。 區(qū)域市場(chǎng)走勢(shì) （ 1）區(qū)域房?jī)r(jià)指數(shù)呈波動(dòng)狀，“北外灘”概念可能是該地區(qū)最大影響因素。 （ 2）近期大批的新建商品住宅帶動(dòng)了區(qū)域均價(jià)整體上升。 （ 3）該區(qū)域的房型需求以 90～ 100 平方米 /套的二房為主， 120 平方米 /套的三房為 輔。 （ 4）區(qū)域單套總價(jià)控制在 30～ 40 萬(wàn)元 /套，另有少量 50 萬(wàn)元 /套高總價(jià)住宅出現(xiàn)。 附區(qū)域典型個(gè)案簡(jiǎn)表： 案名 位置 平均單價(jià) 產(chǎn)品形態(tài) 推案量 主力面積 陸家嘴新景園 張楊路云山路口 3600 元 /M2 小高層 5． 5 萬(wàn) M2 112135M2 現(xiàn)代華庭 張楊路崮山路 4200 元 /M2 小高層 2 萬(wàn) M2 113131M2 中大雅苑 浦興路 558弄 3400 元 /M2 小高層 2 萬(wàn) M2 102109M2 連城苑 張楊路長(zhǎng)島路 3900 元 /M2 多層 amp。小高層 18 萬(wàn) M2 106118M2 外高橋 —— 高橋低容積別墅區(qū) 為浦東新區(qū)吸引外資的主要區(qū)域，近年來(lái)引入了許多跨國(guó)企業(yè)在此落戶，再加上該區(qū)域毗鄰東海濱，興建了各種風(fēng)格各異的別墅型住宅區(qū)。但由于位置偏遠(yuǎn)，生活機(jī)能還不夠完善，目前這些別墅價(jià)格在 700～ 1000 USD/m2， 仍大量空置。 39 附區(qū)域典型個(gè)案簡(jiǎn)表 : 案名 位置 平均單價(jià) 產(chǎn)品形態(tài) 推案量 主力面積 湯臣高爾夫別墅 龍東大道 1號(hào) 7500 元 /M2 小高層 5． 5 萬(wàn) M2 105141M2 云間綠大地 云間路 388號(hào) 9700 元 /M2 聯(lián)體 amp。獨(dú)棟 41 萬(wàn) M2 175184M2 龍東花園 龍東大道2255 弄 11號(hào) 4300 元 /M2 聯(lián)體 amp。獨(dú)棟 萬(wàn) M2 173264M2 湯臣豪園 龍東大道666 號(hào) 8200 元 /M2 聯(lián)體 amp。疊加 14 萬(wàn) M2 130170M2 叁、浦東新區(qū)新開(kāi)及熱銷(xiāo)樓盤(pán)運(yùn)行態(tài)勢(shì) 從 2021 年第二季度起，浦東新區(qū)新盤(pán)一直保持著連貫發(fā)展?fàn)顟B(tài)，新開(kāi)樓盤(pán)數(shù)量穩(wěn)定，老盤(pán)銷(xiāo)售喜人，總體運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好。每季新開(kāi)樓盤(pán)數(shù)量一直占全市的 10～ 20%左右，上榜樓盤(pán)銷(xiāo)售總面積也占排行榜銷(xiāo)售總量的 10～ 25%，且新開(kāi)樓盤(pán)的品質(zhì)普遍提高。從 2021 年三季度到 2021 年三季度的一年 來(lái)，新盤(pán)及熱銷(xiāo)樓盤(pán)市場(chǎng)主要反映以下幾個(gè)主要態(tài)勢(shì)。 ? 新開(kāi)樓盤(pán)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化