【導(dǎo)讀】作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。去年下半年以來，我公司一直對南京別墅市場進(jìn)行持續(xù)跟蹤分析，發(fā)現(xiàn)南京別墅樓盤產(chǎn)品規(guī)劃同質(zhì)化現(xiàn)象相當(dāng)嚴(yán)重。在產(chǎn)品魅力無法突圍的情況下，營銷手段和策略創(chuàng)新將成為別墅樓盤推廣首要武器。無論是聯(lián)排別墅，還是雙拼、單體別墅，每月突破十套的樓盤少之又少。利用中國·運(yùn)盛的開發(fā)實(shí)力和良好口碑，在南京再次掀起運(yùn)盛品牌宣傳攻擊，以運(yùn)盛品牌高起點(diǎn)切入并適時引出運(yùn)盛·美之國從而實(shí)現(xiàn)品牌營銷的目標(biāo)。抓住南京市場屬性和別墅產(chǎn)品購買特征，運(yùn)盛·美之國立足產(chǎn)品自身的創(chuàng)新和突破，確立產(chǎn)品優(yōu)勢。9月1日開始面向意向客戶發(fā)售“VIP名流卡”，征集“美之國·名流會”會員；擁有此卡，可在運(yùn)盛美之國正式發(fā)售時享受2萬元的抵扣優(yōu)惠；為開盤的火爆打下良好之基礎(chǔ)。

　　

【正文】 眼見為實(shí)的心理，尤其在總價較高的別墅項(xiàng)目中，對目標(biāo)客戶第一眼的吸引往往是通過電視，可選擇南京電視臺《南京樓市》，預(yù)計(jì)將占媒體廣告預(yù)算的10%。216。 小眾媒體方面，除傳統(tǒng)的印刷品、雜志廣告外，考慮到別墅客層的前衛(wèi)性，網(wǎng)絡(luò)廣告將成為重要的一個組成部分。168。 印刷品：包括簡裝樓書、精裝樓書、銷售海報、DM等形式，預(yù)計(jì)將占媒體廣告預(yù)算的15%。168。 雜志廣告：針對優(yōu)越客層的雜志在南京并不多，建議嘗試東航《銀燕》雜志，快報老總網(wǎng)的《共贏時代》，蘇友汽車俱樂部的《蘇友汽車》，預(yù)計(jì)將占媒體廣告預(yù)算的10%。168。 網(wǎng)絡(luò)廣告：INTERNET可以有效的將樓盤的信息傳達(dá)到更廣泛的區(qū)域，并且會表達(dá)樓盤時尚、前衛(wèi)的個性，他的互動性會更好的對客戶進(jìn)行鎖定，預(yù)計(jì)將占媒體廣告預(yù)算的10%。考慮到運(yùn)盛企業(yè)品牌宣傳長期性的目的，建議有必要完善運(yùn)盛公司的宣傳網(wǎng)站，進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)廣告宣傳。同時設(shè)立網(wǎng)站，還可為小區(qū)內(nèi)局域網(wǎng)的設(shè)置與運(yùn)用創(chuàng)造條件。投放策略：媒體廣告的投放將緊緊圍繞工程進(jìn)度和銷售的階段特點(diǎn)展開，但就廣告投放周期而言，一般是先多后少，高峰蓄水期和開盤強(qiáng)銷期是重點(diǎn)?？紤]到要吸取類似樓盤溫而不火的現(xiàn)實(shí)情況，建議美之國的入市應(yīng)一步到達(dá)制高點(diǎn)，并在相當(dāng)長的時間內(nèi)保持市場熱度，因此這段時間的廣告投放將采取大投入、大版面、密集型的投放，開盤期采取排浪式投放，其余時段則維持正常信息發(fā)布速率。工程進(jìn)度銷售階段廣告集中宣傳階段推廣形式預(yù)算商場、樣板區(qū)主體工程完成攔截計(jì)劃（7/18/17）少量軟文外展、戶外定點(diǎn)看板、燈箱售樓處、室外工程、首批2套樣板房室內(nèi)完成正式蓄水（8/189/30）9月下旬為媒體密集投放期，其余時間正常投放NP\RD/MG/DM首批2套樣板房、樣板段完工投入使用預(yù)開盤期（10/111/17）10/810/10，11月中旬密集投放，其余時間正常投放NP/RD/MG//M/PAGEHOME2批5套樣板房完成正式開盤期（11/1812/31）開盤10天內(nèi)，元旦前密集投放，其余時間正常投放NP/RD/MG/DM/PAGEHOME/CF/3D現(xiàn)房加環(huán)境促銷延展期（2003/1/13/31）春節(jié)期間密集投放，其余時間低頻投放NP/\PAGEHOME/CF媒體廣告刊出計(jì)劃：刊出日期媒體選擇版式內(nèi)容備注金陵晚報整版軟文國際實(shí)力中國情南京日報半版形象廣告+半版軟文一卡值萬金，名流會會員招募中+建筑名流談美之國南京晨報整版形象廣告同上現(xiàn)代快報整版軟文國際實(shí)力中國情南京日報半版軟文現(xiàn)代生活，自然情調(diào)揚(yáng)子晚報整版軟文同上南京日報整版形象廣告高爾夫練習(xí)場匯名流金陵晚報整版形象廣告同上9月份《銀燕》、《共贏時代》整版形象廣告名流卡+別墅9/2310/17電臺30”形象廣告山水造景，美墅筑城現(xiàn)代快報整版形象廣告山水造景，美墅筑城，預(yù)開盤公告揚(yáng)子晚報整版山水造景，美墅筑城，預(yù)開盤公告南京日報整版山水造景，美墅筑城，預(yù)開盤公告南京日報半版天造一半，人造一半南京晨報整版天造一半，人造一半揚(yáng)子晚報整版收藏將軍路首席山水美墅之城南京日報半版收藏將軍路首席山水美墅之城10月份《銀燕》、《共贏時代》整版形象廣告名流卡+別墅金陵晚報整版真山真水真生活，天人合一南京晨報整版真山真水真生活，天人和一現(xiàn)代快報整版將軍路首席山水美墅之城氣質(zhì)亮相，盛大開盤南京日報半版將軍路首席山水美墅之城氣質(zhì)亮相，盛大開盤金陵晚報整版將軍路首席山水美墅之城氣質(zhì)亮相，盛大開盤揚(yáng)子晚報整版將軍路首席山水美墅之城氣質(zhì)亮相，盛大開盤南京樓市（南京電視臺）1分鐘產(chǎn)品介紹/開盤電臺30”樓盤介紹/開盤信息11月份《蘇友汽車》整版產(chǎn)品形象南京日報半版感謝！南京晨報整版待定現(xiàn)代快報整版待定金陵晚報整版待定南京日報半版待定南京樓市1分鐘《銀燕》整版專版采訪《蘇友汽車》整版專版采訪 注：排期與內(nèi)容將根據(jù)銷售開始后的狀況進(jìn)行隨時調(diào)整。六、公關(guān)促銷活動策劃：目前南京的別墅推廣，手法比較單一，尤其對于公關(guān)、促銷活動的運(yùn)用，真是少之又少。其實(shí)，公關(guān)促銷活動開展的好，可以用很少的花費(fèi)辦成很多的事情，對于建立公司的公眾形象，有著難以預(yù)估的價值。一般而言，公關(guān)促銷活動有兩方面的作用，其一是加速購買的緊迫感，其二是創(chuàng)造超值感。在公關(guān)促銷已成為一種市場共用工具的情況下，自然應(yīng)該運(yùn)用，但在形式上必須依據(jù)樓盤品牌特性的不同，強(qiáng)化公關(guān)促銷的個性。例如，在美之國的推廣中，就應(yīng)策劃非價格性的、符合優(yōu)越階層生活習(xí)性與追求的方式。整個公關(guān)促銷活動將占宣傳總費(fèi)用的20%。VIP名流卡折現(xiàn)促銷活動 在蓄水階段就推出VIP名流卡，并明確規(guī)定優(yōu)先購卡的折扣權(quán)益（1張卡抵20000元購房款），又有機(jī)會參加高雅的時尚運(yùn)動，只要是對別墅感興趣的客人，一定不會無視這張卡帶給自己的實(shí)惠和超值價值。名流會時尚休閑運(yùn)動 可與白馬公園高爾夫練習(xí)場、龍蟠路壁球俱樂部、太陽宮網(wǎng)球俱樂部、牛首山馬術(shù)俱樂部等機(jī)構(gòu)聯(lián)系，為購買名流卡的客戶提供每月一次（強(qiáng)銷階段）的免費(fèi)聚會活動機(jī)會。在銷售進(jìn)入正常階段后，持卡客人前去這些場合消費(fèi)，仍可享受比一般客人高的折扣優(yōu)惠。新聞事件：美之國市民廣場捐贈活動 市民廣場是美之國一期樓盤銷售時一個具有相當(dāng)誘惑力的外部資源，可以通過概念互換突出運(yùn)盛公司熱心公益事業(yè)，注重環(huán)境保護(hù)的新型開發(fā)形象。（黃金周或雙休日）新街口廣場大型產(chǎn)品推介會 新街口是雙休日南京人流量最集中的地方，借鑒日用消費(fèi)品的推廣方法，通過大型的廣場推介會，造成全市性的影響力，使得美之國甫一亮相，就成為街談巷議的話題，強(qiáng)大的氣魄，足以震撼整個南京樓市。同時可穿插演出和抽獎，現(xiàn)場發(fā)售VIP名流卡。秋季房展會樓盤解析會 對于有興趣的客戶所做的小范圍的樓盤說介會。注意增加說介的互動性。運(yùn)盛名流會俱樂部成立 這個俱樂部的成立對于將房地產(chǎn)作為主業(yè)的運(yùn)盛公司來說，將是功在千秋的一件大好事。長此以往，可以成為運(yùn)盛業(yè)主的一個組織，同時可以有效的吸納潛在的客戶，增加運(yùn)盛在房地產(chǎn)開發(fā)外的客戶資源。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。