【導(dǎo)讀】作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。沙河西路貫穿北環(huán)大道、深南大道、濱海大道三條主交通干線。地勢較高，視野開闊。近可俯視沙河名商高爾夫、華僑城、深圳灣，遠可眺。望深圳中心區(qū)、香港。沙河醫(yī)院，科技園48區(qū)有鄭文友腫瘤醫(yī)院，還有保齡球館等；池、網(wǎng)球場、郵局、超市等各配套齊全。處于深圳虛擬大學(xué)城之中。低容積率、高使用率的多層花園洋房為深圳市區(qū)內(nèi)所罕見。面積適中，一梯兩戶，戶戶朝南，戶戶有花槽，高達92%的使用率。4．高新技術(shù)園區(qū)是深圳經(jīng)濟最活躍、最具發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)；香港知名發(fā)展商也表示了來“深圳地王”考察的意愿；2．深圳人的消費構(gòu)成中，購房所占比例也有所增加；2．深圳的經(jīng)濟人均收沒有下降，也就是說，股市對中檔樓市市場來說，影響不大；3．南山區(qū)：深圳灣一線，尤其是華僑城片區(qū)和高新區(qū)；

　　

【正文】 間 距，綠地、玻璃窗的面積也應(yīng)放大。 細節(jié)問題：用在銷售中心的沙盤要求每一細節(jié)都做精致，不僅要有很好的質(zhì)感，而且要具強烈的感染力，在此基礎(chǔ)上，還要增加一些花樣，例如加進水流、植入園林小品、用燈光作渲染，使人感覺豐富而不呆板。 九、 項目包裝建議 項目包裝形象元素： 英倫六寶： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 咖啡 音樂 書 畫 雕塑 鮮花 現(xiàn)場包裝建議 室外導(dǎo)視系統(tǒng)可采用明顯英倫風(fēng)情的設(shè)計風(fēng)格，從 LOGO 的造型，變化、色彩中延展開，除主體建筑的色調(diào)以外，一定要有獨特的視覺元素作點綴，形成強烈的視覺沖擊。 銷售中心包裝建議 ◎◎◎ 銷售人員著裝建議：女：特殊款式的旗袍，或局部運用旗袍的特征元素 男：古典式西服配領(lǐng)結(jié) 分展場（房展會）包裝建議：（根據(jù)現(xiàn)場情況和展位情況提出建議） 十、媒介策略 1．媒介選擇 （一）、 行銷環(huán)境分析： 深圳商品房市場已逐步走向成熟的買方市場，消費者購買趨向理性，房地產(chǎn)行銷 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 環(huán)境經(jīng)歷了喊價、客觀定價到多種營銷手段的整合運用，擺在發(fā)展商面前的是大量樓盤積壓與明星樓盤閃亮業(yè)績并存的現(xiàn)實，仔細調(diào)查認真分析后不難發(fā)現(xiàn)，樓盤銷售情況除和本身質(zhì)素 、銷售隊伍的選擇、優(yōu)秀的廣告策劃密切相關(guān)外，科學(xué)的媒介組合及媒體運用不容忽視。 （二）、 消費者分析： 目標(biāo)客戶群的共同特征是文化水平較高， 投資謹慎、反復(fù)對比，應(yīng)為其提供多方面的比較依據(jù)，在媒體接觸上，大眾媒體（報紙、電視、雜志）對其都有一定的影響，大型戶外廣告牌、車體、站臺和其它直效媒體也可以直接抵達這部分消費者。 結(jié)論： 花錢投放廣告與銷售業(yè)績上升并沒有絕對的直接因果關(guān)系，同樣的錢如何花才能最大限度地發(fā)揮其效力是我們的首要出發(fā)點。 媒體炒作，咨訊爆炸，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)同質(zhì)化、跟風(fēng)的現(xiàn)象，大 量的廣告訊息使消費者頭暈?zāi)垦?，如何在有限的預(yù)算下，使項目的信息有效的被目標(biāo)對象所接受，不被其他地產(chǎn)廣告的洪流所淹沒，是媒介合理運用的宗旨。 針對本樓盤的目標(biāo)消費者情況，媒體投放要從多方面出擊，尋找競爭對手的投放空隙，切中消費者的利益點。充分體現(xiàn)英倫名苑的人居理念和產(chǎn)品特點。 （三）、 媒介投放組合策略 導(dǎo)入期 ： 利用用戶外廣告牌吸引行人注意力，用功能性樓書、折頁等直效媒體 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 消費者一個直觀的感受，一至二期報紙軟性文章、形象廣告配合公關(guān)活動進行滲透，初步樹立樓盤形象及在公眾心目中的重要地位。 促銷期： 軟、硬 廣告結(jié)合，以報紙形象廣告為主，大量軟性文章配合，吸引理性消費者，還可利用電視、房展會擴大知名度，同時電視可針對具體情況做一些關(guān)于英倫名苑的專題報道或?qū)ｎ}討論，烘托一種氛圍，同時加強直效媒體（樓書、置業(yè)雜志、單頁）的直觀宣傳作用。 強銷期： 爭取在二個月內(nèi)達到強銷期，再次運用大眾媒體（報紙）提升形象，大型戶外噴繪廣告、車體、影視、雜志、網(wǎng)站鏈接全方位密切配合宣傳推廣，同時強調(diào)服務(wù)，增加在市區(qū)繁華點接送客戶的看樓專車數(shù)量，還可以在適當(dāng)?shù)臅r候（節(jié)假日）組織 現(xiàn)場秀 等活動，制造更多的興奮點和利益點，吸引消費者前來 咨詢、看盤，此時的廣告投放以硬性廣告為主針對主要賣點做純銷售式廣告，和銷售有力配合，促成更高的成交額，減輕收尾工作的壓力，同時發(fā)揮軟性文章的理性訴求的作用配合銷售。 后續(xù)期： 利用報紙做一些深度報道，以維持消費者的記憶度，提供一些已入住業(yè)主對此樓盤感受等內(nèi)容的廣告形式，增強買家和潛在消費者的信心。 （四）、 媒介選擇的標(biāo)準(zhǔn) （ 1） 選擇深圳地區(qū)對房地產(chǎn)市場的消費者最有影響力的媒介，如《深圳特區(qū)報》、《深圳商報》，每周都有房地產(chǎn)廣告專刊印刷質(zhì)量精良薈集眾多樓盤廣告，是人們購房心看的媒體之一； （ 2） 選擇深 圳地區(qū)消費者接觸最多的媒介，如《南方都市報》是深圳市最愛歡 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 迎的媒體之一，每周亦有一期房地產(chǎn)?？癁橘彉钦哧P(guān)； （ 3） 選擇可以直接支達目標(biāo)消費者的媒介載體，如 DM 直郵等； （ 4） 選擇千人成本較低的媒介，以節(jié)省宣傳推廣費用。廣告牌、車體、站臺等戶外廣告； （五）、 媒介目標(biāo) * 選擇適當(dāng)媒體，為創(chuàng)意提供最佳的演出舞臺與發(fā)揮空間，使廣告對消費者產(chǎn)生最佳說 服效果。 * 通過科學(xué)的媒介投放組合策略，制造聲勢，在保證足夠的有效到達率，避免不必要浪 費的前提下，吸引消費者前來咨詢，感受現(xiàn)場氛圍，產(chǎn)生購買欲望。 * 樹 立起發(fā)展商及樓盤形象，增強消費者的信心，發(fā)揮口碑宣傳的優(yōu)勢，提高項目的知 名度和美譽度。通過廣告宣傳，有力地配合銷售，使項目的銷售在最短的時間內(nèi)進入強銷期。 （六）、 媒體運用配合 報紙：零售量大，傳閱率高，其內(nèi)容多元化，是房地產(chǎn)廣告的必爭之地。 電視：是到達率最高，動態(tài)直觀形象最好的媒介載體，但是它的制作及的發(fā)布費用比較高。 戶外：適合做項目整體形象， 而不適合于細節(jié)繁復(fù)的訊息傳遞，可利用其特性與 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 其他媒體相配合，達到立體的宣傳效果。 路牌： 吸引過路人流注意，為看樓者指引方向。 看樓專車和入伙后的住戶專車 都屬樓盤自有媒體，一定要精心設(shè)計，充分運用起流動廣告的宣傳作用。 直效媒體：樓書和折頁、插頁具體介紹樓盤和戶型的基本情況，配合樣板房的展示一并發(fā)放，在期房銷售階段尤為重要。 直郵（ DM）的運用：對于機構(gòu)消費可采取直郵的方式，告知樓盤發(fā)售信息、相關(guān)資料及對機構(gòu)購買的優(yōu)惠政策，有的放矢，提高有效到達率。 互聯(lián)網(wǎng) ：由于我們針對的消費者知識水平比較高，有一部分從事 IT 行業(yè)或在外企工作，所以他們?nèi)粘Ｉ罟ぷ髦薪佑|比較多的媒介我們也不可忽略。 （七）、 廣告發(fā)布頻率 各媒介在廣告發(fā)布的時間和頻率上互為補充。在廣告開始 時，采取試探發(fā)布策略，預(yù)熱后采取集中發(fā)布策略，即在各媒介上持續(xù)發(fā)布廣告，以快速占領(lǐng)市場，強銷期過后，采取間歇發(fā)布的策略，以控制廣告成本，保持廣告的連續(xù)性，起到持續(xù)的說服和提醒作用。 （八）、 廣告效果評估與策略調(diào)整 良好的廣告計劃在很大程度上取決于對廣告效果的衡量。經(jīng)過分析、思考、取舍、 確認的廣告計劃和策略不應(yīng)一成不變地加以墨守，而必須根據(jù)市場變化、競爭環(huán)境的改變、銷售反應(yīng)以及對實施結(jié)果的檢視等加以修正，使廣告計劃 活 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 在現(xiàn)實的環(huán)境中。我們在廣告計劃的執(zhí)行過程中，始終堅持以市場為導(dǎo)向，增強服務(wù)意識，根據(jù) 市場反饋信息及時調(diào)整策略，在和策劃部和銷售部密切配合的前提下，縮短導(dǎo)入期，爭取提前進入強銷期。作業(yè)循環(huán)如下圖： 計劃 執(zhí)行 修改 1． 現(xiàn)場觀察：廣告發(fā)布后，評估人員需及時到售樓處或展銷會現(xiàn)場，通過觀察及和售樓人員的溝通了解看樓人員的基本情況、人數(shù)的變化及他們所關(guān)心的問題，對廣告 效果和策略做客觀的評估和及時的調(diào)整。 2． 問卷法：在開盤或展銷會期間，選擇看樓人員密集的時段用設(shè)計好的問卷方式對潛在消費者做調(diào)研，以便于科學(xué)地分析和把握消費者的心態(tài)，測算廣告訊息的到達率。此項工作可和銷售部配合起來，共同達到調(diào)整策略，提高成效的目的。 媒介計劃 A．媒體投放方式： 集中的必要 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 為配合強銷期推廣，應(yīng)在廣告投放上采用集中原則，利用優(yōu)勢媒體集中表現(xiàn)賣點，投放間隔應(yīng)適當(dāng)縮短，頻次增加。選擇媒體數(shù)量增加的同時，將投放頻次分散，利用發(fā)布時間的有效分散取得持續(xù)的關(guān)注效果。利用不同報紙、雜志間隔發(fā) 布，使涵蓋率及持續(xù)效果提高。 封閉及爆炸的必要 6 月份也是新樓盤開盤及銷售旺季，他們也會有大量的廣告投放，因此要求我們的廣告在一周預(yù)算內(nèi)應(yīng)求的的最大購買效益，我公司建議可以考慮在現(xiàn)房樣板間推出及炒作的關(guān)鍵時刻選擇幾家報紙雜志同時投放，達到一定的瞬間強度。 消費者購買時機因素 在廣告投放已產(chǎn)生效果的基礎(chǔ)上，應(yīng)配合軟文或其他宣傳加強興奮度，促進落定。 關(guān)于競爭因素對策 在競爭樓盤紛紛增加媒體投放的時，應(yīng)留意其投放媒體及投放頻次 ,尋找投放間隙，尋找最佳切入點。 其他 根據(jù)銷售需要將媒體投放配合 SP 活動（ 促銷） B．媒體分析： 廣告訴求以促進銷售，加強銷售者認知為主，而購房者關(guān)注媒體多為報紙雜志，因此應(yīng)以報紙雜志為主要投放目標(biāo)。另外在今后的廣告策略中，應(yīng)重視軟文的作 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 用，找到可供媒體炒作的點，有效的起到造勢效果，促進熱銷。 媒體購買的根本因素是以一個有效的成本價格到達大量的目標(biāo)受眾群。因此根據(jù)英倫名苑的目標(biāo)客戶，我公司建議選擇以下媒體： 報紙類：《深圳特區(qū)報》、《深圳商報》、《南方都市報》、《晶報》、《深圳晚報》、 雜志類：《深圳風(fēng)采》、《民航雜志》、《三聯(lián)生活周刊》