【正文】 資料。 b. 中等收入者對區(qū)域的中、高樓盤的認可度大； c. 能夠提升項目自身的形象； d. 容易很好進行戶型布局和特色環(huán)境的設(shè)計； e. 可獲得更多的利潤； b. 區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)較多，競爭激烈； c. 需花大量精力對項目進行包裝和宣傳； ，資金投入較大 財務(wù)測算比較： 1324810844365920800171410500010000150002021025000總投入（萬元）銷售收入（萬元） 稅后利潤（萬元） 稅前利潤（萬元）方案一方案二 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 22% 21%15% 14%0%5%10%15%20%25%稅前利潤率 稅后利潤率方案一方案二分析： １、 從絕對利潤看，方案二比方案一多８２４ .５４萬元（方案一為 萬元，方案二為 萬元）。 ２、 從利潤率看，方案一和方案二相當（方案一為 22％，方案二為 21％）。 （二）方案選取及建議 經(jīng)過對以上 2 種方案的綜合對比，結(jié)合風(fēng)險較小、利潤較大的原則，我們建議本項目采用第二種開發(fā)方案。 采用這種開發(fā)方案具有以下優(yōu)勢： A、小高層電梯公寓在城西市場比較成熟，消費者認可度高，進入市場 容易。 B、小高層電梯公寓的售價高，總體利潤價值大。 C、開發(fā)形式為小高層，土地利用率高。 D、容易營造特色的環(huán)境和建筑布局，能獲得更多的利潤，顯示更高的檔次。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 E、整個項目的投入資金量少，金融融資的可能性加大，難度減少。 就財務(wù)指標而言，方案二的絕對利潤相對較高，具有較高的經(jīng)濟效益；而利潤率方案二與方案一相當。 針對以上的優(yōu)勢，此方案具有較強的操作性和操作空間。就收益而言，收益相對較大，開發(fā)難度較?。粚儆诳刹僮餍暂^強的開發(fā)方案。 （三）項目定位 本項目定位為：通過對上面方案的比較，按照利潤較大，風(fēng)險較小 的原則，我們將此項目定位為純居住型的中檔小高層電梯公寓。開發(fā)形式為12 層、單元式框架結(jié)構(gòu)建筑，具有較好的內(nèi)部環(huán)境和鮮明的建筑特色的生態(tài)居住小區(qū)，在區(qū)域內(nèi)打造一個高檔次的生態(tài)居住小區(qū)。 六、項目開發(fā)進度安排及資金籌措 （一）開發(fā)周期 按以上方案本項目從立項、拆遷到竣工交驗、產(chǎn)權(quán)辦理共需時間 為 18 個月。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （二）開發(fā)各階段的周期安排 工作項目 時間（月） 備注 立項 初規(guī)設(shè)計 報規(guī) 項目施工圖設(shè)計 2 同期項目拆遷 報建 2 同期項目拆遷 項目土建施工 ４ 項目室內(nèi)安裝 ２ 項目外裝 2 項目室外安裝及環(huán)境 １ 竣工交驗 項目產(chǎn)權(quán)辦理 1 合計 1４ （三）資金籌措 整個項目開發(fā)的資金主要來源于三個方面： 其中：開發(fā)商自有資金４３８０萬元； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目土地銀行抵押貸款２８２１萬元； 銷售期銷售回款１１４４５萬元； （四）投資使用計劃 （見附表 6） 七、銷售及經(jīng)營收入預(yù)測 （一）電梯公寓銷售收入估算 電梯公寓按 2500 元 /m2計算： 項目銷售收入 =83200*2500=20800萬 （二）項目銷售回款計劃 （見附表 7） （三） 財務(wù)內(nèi)部收益率 財務(wù)內(nèi)部收益率。 根據(jù)現(xiàn)金流量表（見附表 8）計算可得出本方案的財務(wù)內(nèi)部收益率為 %。在現(xiàn)金流量表中基準收益率取 %，按月計算。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 八、風(fēng)險分析與回避的手段 （一）開發(fā)風(fēng)險評測 對項目投資利潤率影響較大的是投資額，售價及開發(fā)成本，在此對三個影響投資利潤率的因素作敏感性分析。 （見附表 9） 由附表四可見 ,售價變化對利潤率影響最大 ,其他兩個因素變化對利潤率影響較小。故此本項目考慮是以銷售進度作為目標還是以銷售利潤作為目標至關(guān)重要。從表中可以看出 ,本方 案具有一定的抗風(fēng)險能力，但由于絕對利潤并不高，故仍具有一定的市場風(fēng)險。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 本項目盈虧平衡點 =總固定成本 /1（單位變動成本 /單位銷售價格） =144370000/1（ 300/2500） =（萬元） 由此計算可見本項目銷售回款達到 萬元，約是總回款 20800 萬元的 %時，項目達到盈虧平衡，項目總體有一定的風(fēng)險。 （二）項目市場風(fēng)險及回避 市場風(fēng)險是指由市場供求關(guān)系 、市場資源條件、市場購買力水平、市場消費偏好、競爭對手狀況發(fā)生變化，以及金融市場、勞動力市場、原料市場、中介服務(wù)市場、同類物業(yè)的競爭市場等市場環(huán)境變化帶來的風(fēng)險。在現(xiàn)在房地產(chǎn)市場競爭日益激烈的環(huán)境下，本項目的市場風(fēng)險主要體現(xiàn)在： A、其它項目競爭； B、開發(fā)周期過長和成本控制不嚴使開發(fā)成本增加，使利潤降低。本項目重點考慮如何嚴格控制開發(fā)周期和開發(fā)成本。 2. 項目市場風(fēng)險的控制 首先要用科學(xué)方法來編制工程進度計劃，經(jīng)充分考慮到當?shù)卣５挠昙竞推渌鼝毫拥奶鞖馇闆r，使工期盡量不受正常的天氣環(huán)境影響。其次 ，要在管理上下工夫，要嚴格按照工程進度計劃進行施工，并聘請具有良好業(yè)績的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 監(jiān)理公司對項目進行監(jiān)理。 上層決策機構(gòu)的決策對本項目的發(fā)展起著關(guān)鍵的作用，因此要在項目的前期階段的市場調(diào)查，和更多的市場信息的基礎(chǔ)上做出的決策。各部門密切留意和跟蹤市場動態(tài)，做好各個階段的市場預(yù)測，及時調(diào)整策略，避免公司對項目決策的滯后，從而降低投資風(fēng)險，減少不必的損失。 （三）項目其它風(fēng)險 其它風(fēng)險包括：政策風(fēng)險、自然風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險和信用風(fēng)險等。主要包括以下風(fēng)險 １、 項目現(xiàn)在用地為廠房，在 拆 遷可能遇到困難戶和其他不可預(yù)見 的拆 遷困難，會加長項目的開發(fā)周期。 ２、 控規(guī)條件的改變，會影響項目前期的定位和開發(fā)。 ３、 項目自身的環(huán)境營造不到位，會影響到項目的包裝和銷售。 ４、 不可預(yù)見的其他風(fēng)險。 在現(xiàn)在成都這樣的房地產(chǎn)市場上，上述風(fēng)險對本項目不會造成太大影響。 九、可行性研究結(jié)論及建議 （一）項目評價 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 通過財務(wù)評價可以看到本項目具有一定的經(jīng)濟性。 本項目為三環(huán)路立交橋區(qū)域的市政配套建設(shè)、道路、綠化的改造，提供了優(yōu)越建設(shè)的條件，大大改善了周邊居民的生活環(huán)境，更重要的是為成都市三環(huán)路發(fā)展做出了較大的貢獻，整個方 案具有良好的社會效益。 本項目注重建筑里面和環(huán)境規(guī)劃設(shè)計，合理進行綠化和安排交通體系，創(chuàng)造出一個環(huán)境優(yōu)美和高品質(zhì)的樓盤。本項目具有良好的環(huán)境效益。 （二）可行性研究結(jié)論 綜 上所述，根據(jù)市場分析與財務(wù)分析，本項目開發(fā)為 純居住性的高檔居住小區(qū)是可行的，能夠為開發(fā)商創(chuàng)造較好的經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益，具有較強的抗風(fēng)險能力。 （三）項目運作建議 根據(jù)本項目定位，我們 建議項目應(yīng)重點在建筑立面和小區(qū)內(nèi)部 環(huán)境規(guī)劃上打造出自身的特色。就建筑形式而言可以考慮建筑的立面、頂面造型及外墻飾材來塑造建筑主 題的特色，為每戶增添空中花園，提升建筑的檔次感。在內(nèi)部環(huán)境上應(yīng)結(jié)加強小區(qū)內(nèi)植物景觀的特色化及空間分布的實用化，以此提升項目的品質(zhì)，創(chuàng)造特色。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 在后期經(jīng)營管理上，應(yīng)引入優(yōu)秀的物業(yè)經(jīng)營管理公司，采用科學(xué)、專業(yè)、高效的經(jīng)營管理和銷售、招商，對本項目的成功運作起關(guān)鍵的推動作用。