【導(dǎo)讀】中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤。產(chǎn)項目開發(fā)的重要前提。同時市場又是不斷變化的，因此項目在不同時期所面臨的市。市場的變化趨勢，從而為項目提出科學(xué)、合理的建議。盤龍城這樣有著極深文化底蘊(yùn)的區(qū)域。內(nèi)河湖眾多，自然景觀優(yōu)美，是武漢近郊難得的風(fēng)水寶地?！跻詸C(jī)場高速為界，盤龍城分為東西兩區(qū)開發(fā)。標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計和市政配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。址旅游業(yè)串成產(chǎn)業(yè)鏈。盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)南距漢口火車站6公里、武漢港15公里，東距陽邏深水港20公里，業(yè)相繼落戶盤龍城，從幾年前F·天下的一枝獨(dú)秀，到以寶安·山水龍城、恒達(dá)·盤?！跄壳氨P龍城的商業(yè)規(guī)劃基本以楚天大道、盤龍大道為中心。來對盤龍城未來幾年內(nèi)的市場發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測。·為了打造盤龍城的美好形象，黃陂區(qū)政府也投入巨資。建盤龍大道和川龍大道，編織好盤龍城內(nèi)的交通網(wǎng)。

　　

【正文】 經(jīng)天緯地地產(chǎn)營銷 機(jī)構(gòu)（北京武漢） 71 □雖然本項目目前所處的區(qū)域市場競爭力并不強(qiáng)，但是從后期的發(fā)展前景來看本項目具有較大的發(fā)展后勁。首先，由于盤龍城目前尚處于發(fā)展的初級階段，市場競爭力不強(qiáng)，因此項目初期的價格相對其他區(qū)域較低，而通過前面對盤龍城市場前景的預(yù)測來看，其后期的發(fā)展?jié)摿^大，其價格的升值空間也將會相對其他區(qū) 域要較大。其次，本項目在目前的盤龍城尚屬于第一個開發(fā)的純商業(yè)項目，雖然會有一定的風(fēng)險，但是通過前面對市場的宏觀分析來看，這種風(fēng)險相對較小，而市場的機(jī)會點卻相對較大，這是發(fā)展較為成熟的區(qū)域所無法擁有的。這在一定程度上有利于前期的投資。 項目定位 經(jīng)天緯地地產(chǎn)營銷 機(jī)構(gòu)（北京武漢） 72 □從當(dāng)前的市場環(huán)境來看，目前盤龍城尚處于建設(shè)之中，交通、道路等市政配套設(shè)施還未完善，居住人口較少，消費(fèi)力有限，因此在目前本區(qū)域根本不適合商業(yè)經(jīng)營。 □通過以上分析來看，我司建議本項目的目標(biāo)客戶群主要為投資類客戶。 項目定位 經(jīng)天緯地地產(chǎn)營銷 機(jī)構(gòu)（北京武漢） 73 項目價格定位 【參照樓盤選定】 由于 目前本項目所在的區(qū)域在售的商業(yè)項目基本沒有，因此在此僅選取了兩個樓盤作為本項目的參考。我司選取了目前與本項目所在區(qū)域的相似區(qū)域在售的商業(yè)項目作為本次定價的參照樓盤，采用市場比較法確定本項目的價格定位。 項目定位 經(jīng)天緯地地產(chǎn)營銷 機(jī)構(gòu)（北京武漢） 74 □量化定價 因素 各因素滿分 湘隆時代商業(yè)中心 耀江麗景灣 本項目 地段 12 8 6 2 居住氛圍 12 8 5 0 交通 12 6 4 0 商業(yè)配套 12 8 3 0 整體規(guī)劃 9 9 9 9 區(qū)域環(huán)境 8 7 6 2 升值潛力 5 4 4 5 物業(yè)管理 5 5 4 5 項目配套 5 5 5 5 城市規(guī)劃 4 4 4 2 樓盤規(guī)模 5 5 4 5 外觀 3 3 3 3 發(fā)展商信譽(yù) 3 3 3 2 價格 2 2 1 1 停車位 3 3 1 3 總分 100 80 62 44 比例 70% 30% —— 均價 7000 6000 3972 項目定位 經(jīng)天緯地地產(chǎn)營銷 機(jī)構(gòu)（北京武漢） 75 注一： 以上樣本樓盤價格均為我司近期通過市場調(diào)查所得。 注二： 由于湘隆時代商業(yè)中心和耀江麗景灣這兩個樓盤雖然在具體地理位置上與本項目不同，但是它們所在區(qū)域地位與本項目基本一致，且區(qū)域的發(fā)展情況也基本相同，同時湘隆時代 商業(yè)中心在產(chǎn)品形態(tài)和經(jīng)營定位上與本項目有較強(qiáng)的相似點，因此確定湘隆時代商業(yè)中心權(quán)重占 70%，耀江麗景灣權(quán)重占 30%。 項目定位 經(jīng)天緯地地產(chǎn)營銷 機(jī)構(gòu)（北京武漢） 76 根據(jù)以上得出的分值和各樓盤均價計算得： （ 7000 44/80） 70%+（ 6000 44/62） 30%=3972 元 /㎡ 項目定位 經(jīng)天緯地地產(chǎn)營銷 機(jī)構(gòu)（北京武漢） 77 □價格論證說明 通過前面的分析我司認(rèn)為本項目商業(yè)部分的 均格定位于 4000 元 /平米 較為合理。其一套商鋪的總價主要在 32 萬左右，相對來說價格較被消費(fèi)者接受。但是由于本項目目前所處的市場環(huán)境相對較差，消費(fèi)者對于市場的信心不足，我司建議本項目在初期應(yīng) 以低于 4000元 /平米的價格入市。 同時由于本項目開發(fā)量較大，銷售周期相對較長，因此可以在后期隨著市場的變化，根據(jù)當(dāng)時的市場狀況進(jìn)行相應(yīng)的價格調(diào)整。 項目定位 經(jīng)天緯地地產(chǎn)營銷 機(jī)構(gòu)（北京武漢） 78 五、項目銷售建議 在前面我司已經(jīng)對項目自身特點和項目所處的宏觀環(huán)境進(jìn)行了分析，由此我司建議本項目采用如下銷售策略： 項目銷售建議 經(jīng)天緯地地產(chǎn)營銷 機(jī)構(gòu)（北京武漢） 79 設(shè)置多個售樓部，以吸引多方客戶。 □目前盤龍城的人流量少的狀況，對于本項目來說其主要的目標(biāo)客戶群基本集中于城區(qū)，因此在武漢市中心另外設(shè)置分售樓部，可以最大范圍內(nèi)的吸引目標(biāo)客戶。 項目銷售建議 經(jīng)天緯地地產(chǎn)營銷 機(jī)構(gòu)（北京武漢） 80 適當(dāng)?shù)匿N售優(yōu)惠政策 □由于目前盤龍城尚未形成一定的商業(yè)氛圍和居住氛圍，因此消費(fèi)者對于其項目的信心相對較弱，我司建議對于在盤龍城內(nèi)已經(jīng)購買住宅的客戶，如果購買本項目的商鋪則給予一定的優(yōu)惠。這主要是由于在盤龍城購買住宅的這一群客戶，其本身對于盤龍城是有足夠信心的，抓住這一批客戶也有助于促進(jìn)本項目的銷售。 項目銷售建議 經(jīng)天緯地地產(chǎn)營銷 機(jī)構(gòu)（北京武漢） 81 返租銷售 □由于項目目前所在的區(qū)域市場狀況來看，短期內(nèi)商業(yè)氛圍的形成有一定的難度，因此這在一定程度上導(dǎo)致了部分目標(biāo)客戶群市場信心不足，這不利于本項目的銷售，因此我司建議可適當(dāng)采取返租的方式給目標(biāo)客戶樹立信心，以促進(jìn) 本項目的銷售。當(dāng)然，如果采取返租的方式銷售，則本項目實際的銷售價格就應(yīng)根據(jù)返租的比例進(jìn)行相應(yīng)提高。 項目銷售建議 經(jīng)天緯地地產(chǎn)營銷 機(jī)構(gòu)（北京武漢） 82 自營與銷售相結(jié)合 □出售的主要目的就是為了資金快速回籠，對于本項目來說，開發(fā)量相對較大，因此風(fēng)險系數(shù)也相應(yīng)較高，我司建議將部分商鋪進(jìn)行銷售，以保證資金的周轉(zhuǎn)，在一定程度上降低風(fēng)險系數(shù)。 項目銷售建議 經(jīng)天緯地地產(chǎn)營銷 機(jī)構(gòu)（北京武漢） 83 □由于目前市場商業(yè)氛圍的不成熟，勢必會影響部分目標(biāo)客戶群的投資信心，因此我司建議本項目在銷售過程中自留一定面積的商鋪，通過優(yōu)惠條件引進(jìn)知名品牌作為主力店，通過它們的良好經(jīng)營將整個項目的商業(yè)人氣帶動起 來，對前期的市場先進(jìn)行預(yù)熱，以便于后期銷售和招商工作的順利進(jìn)行。 項 目銷售建議 經(jīng)天緯地地產(chǎn)營銷 機(jī)構(gòu)（北京武漢） 84 出租與出售相結(jié)合，以租帶售。 □考慮到資金的回籠和項目的中長期收益兩個問題的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，因此我司建議在市場接受程度適當(dāng)?shù)臅r候?qū)㈨椖恳赃m合的價格進(jìn)行出售，而在不合適的情況下可以采取出租的形式對商鋪進(jìn)行經(jīng)營。 項目銷售建議 經(jīng)天緯地地產(chǎn)營銷 機(jī)構(gòu)（北京武漢） 85 □從長遠(yuǎn)利益來看，隨著后期商業(yè)氛圍的逐漸濃郁，商業(yè)價值凸現(xiàn)，商鋪價格也將會隨之增長，如果再將商鋪以更高的價格銷售出去，會給開發(fā)商帶來的更大利潤空間。因此我司建議將自營的一部分商鋪采取先租后賣，可將前期租金轉(zhuǎn)化為購房 款，這種做法對于商家也較為有利，降低了他們的投資風(fēng)險，因此也比較樂意接受這一方式。 項目銷售建議 經(jīng)天緯地地產(chǎn)營銷 機(jī)構(gòu)（北京武漢） 86 帶租約銷售 □在銷售工作進(jìn)行的同時，招商工作將同步開始，招商成功的商鋪與商戶簽訂租賃合同并及時反饋至銷售部，對于只租不買的商戶，銷售部則可將其正在經(jīng)營的商鋪以帶租約的形式對外出售（可以適當(dāng)提高售價），業(yè)主在購買此商鋪的同時即可獲得商戶的租約。同時對先租用了本項目商鋪，后期又想購買商鋪的那部分商家可以將其前期的租金沖抵到購房款中。 項目銷售建議 經(jīng)天緯地地產(chǎn)營銷 機(jī)構(gòu)（北京武漢） 87 當(dāng)然一個項目的成功與否關(guān)系著眾多因素，并不僅僅依靠項目自身產(chǎn)品的打造 ，后期的宣傳推廣也極為重要。在后期我司將從定位及項目產(chǎn)品出發(fā)針對項目的宣傳推廣提出了相關(guān)的宣傳形象定位以及后期的宣傳推廣方案。 結(jié) 語