【導(dǎo)讀】整體經(jīng)濟持續(xù)高速、加速，現(xiàn)狀基數(shù)低，未來發(fā)展?jié)摿薮箦e誤!產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，促進房地產(chǎn)市場日益活躍................錯誤!第四部分湘潭市房地產(chǎn)市場細分研究..

　　

【正文】 612,2872,642凈收入11,8221,7352,0242,338測算酒店房租收入(共300間客房)五星級酒店經(jīng)營收入及成本估算表 2021 年 2 月 10日 17 湖南湘潭 XXX 可行性研究 報告（ 2021/02） 項目 財務(wù)評價 8. 2. 1 損益表與項目靜態(tài)盈利能力分析 損益表詳見表 811 評價指標： 稅前投資利潤率 =利潤總額 247。 總投資 100% =95,787247。 116,221 100% =82% 稅后投資利潤率 =凈利潤247。 總投資 100% =71,840247。 116,221 100% =62% 自有資金稅前投資利潤率 =利潤總額247。自有資金 100% =95,787247。 33,252 100% =288% 自有資金稅后投資利潤率 =凈利潤247。自有資金 100% =71,840247。 33,252 100% =216% 序號 項目 合計 1 2 3 4 5 61 經(jīng)營收入 2 4 1 , 1 2 3 0 6 3 , 4 6 6 5 0 , 9 7 7 3 2 , 4 5 6 1 5 , 5 0 1 7 8 , 7 2 21 . 1 銷售收入 2 2 7 , 4 8 9 0 6 3 , 3 1 6 5 0 , 8 2 0 2 8 , 5 9 5 1 1 , 0 1 6 7 3 , 7 4 21 . 2 出租收入 647 0 150 158 165 174 01 . 3 酒店收入 1 2 , 9 8 7 0 0 0 3 , 6 9 6 4 , 3 1 2 4 , 9 8 02 開發(fā)成本 1 1 6 , 2 2 1 4 8 , 7 3 2 3 3 , 2 8 5 1 9 , 4 5 1 1 3 , 0 5 7 220 1 , 4 7 53 經(jīng)營成本 7 , 0 2 4 0 31 33 1 , 9 9 5 2 , 3 2 3 2 , 6 4 24 銷售費用 4 , 5 5 0 0 1 , 2 6 6 1 , 0 1 6 572 220 1 , 4 7 55銷售經(jīng)營稅金及附加1 6 , 2 6 5 0 4 , 5 2 7 3 , 6 3 4 2 , 0 4 5 788 5 , 2 7 36 財務(wù)費用 1 , 2 7 6 0 1 , 2 7 6 0 0 0 07 營業(yè)利潤 9 5 , 7 8 7 ( 4 8 , 7 3 2 ) 2 3 , 0 8 0 2 6 , 8 4 4 1 4 , 7 8 8 1 1 , 9 4 9 6 7 , 8 5 88 補前期虧損 4 8 , 7 3 2 0 2 3 , 0 8 0 2 5 , 6 5 2 0 0 09 利潤總額 9 5 , 7 8 7 ( 4 8 , 7 3 2 ) 0 1 , 1 9 2 1 4 , 7 8 8 1 1 , 9 4 9 6 7 , 8 5 810 所得稅 2 3 , 9 4 7 0 0 298 3 , 6 9 7 2 , 9 8 7 1 6 , 9 6 411 凈利潤 7 1 , 8 4 0 ( 4 8 , 7 3 2 ) 0 894 1 1 , 0 9 1 8 , 9 6 2 5 0 , 8 9 3項目損益及利潤分配表單位：萬元 表8 1 1 2021 年 2 月 10日 18 湖南湘潭 XXX 可行性研究 報告（ 2021/02） 本項目以上四個靜態(tài)評價指標與房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標比較，可以接受，故項目從靜態(tài)盈利能力分析來看是可行的。 8. 2. 2 現(xiàn)金流量表與項目動態(tài)盈利能力分析 對本項目進行經(jīng)濟效益分析評價的主要根據(jù)是國 家發(fā)改委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》，參照我國新的財會制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，分別計算全部投資和自有資金的經(jīng)濟效益。 由于本項目是租售、自營并舉的項目，所以要運用多個評價指標來進行項目評價，主要評價指標 有： 財務(wù)內(nèi)部收益率 (FIRR)、財務(wù)凈現(xiàn)值 (FNPV)、投資回收期 。 財務(wù)內(nèi)部收益率 (FIRR)是指房地產(chǎn)項目在整個開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率 ，即 FIRR 作 折 現(xiàn)率使下式成立： : ?? ? ???nt tt F IR RCOCI1 0)1()( 式中 CＩ —— 現(xiàn)金流人量 CＯ —— 現(xiàn)金流出量 tCOCI )( ? —— 第 t 期的凈現(xiàn)金流量 n—— 項目計算期 當 財務(wù)內(nèi)部收益率 大于 設(shè)定的折現(xiàn)率（一般采用 基準 收益 率 ic） 時，即認為其盈利能力已滿足最低要求，在財務(wù)上是可以考慮接受的。 財務(wù)凈現(xiàn)值 (FNPV)是指按 設(shè)定的折現(xiàn)率（一般采用基準收益率 ic） 將房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開發(fā)期初的現(xiàn)值之和 ，其計算公 式為 : tt t iCOCIF NP V?? ??? ? )1()(1 式中 CＩ —— 現(xiàn)金流人量 CＯ —— 現(xiàn)金流出量 tCOCI )( ? —— 第 t 期的凈現(xiàn)金流量 n—— 項目計算期 ic —— 設(shè)定的折現(xiàn)率（一般采用基準收益率 ic） 財務(wù)凈現(xiàn)值可根據(jù)財務(wù)現(xiàn)金流量表計算求得。財務(wù)凈現(xiàn)值大于或等于零的房地產(chǎn)項目，在財務(wù)上是可以考慮接受的。 投資回收期 （ Pt） 是指以房地產(chǎn)項目的凈收益抵償總投資所需要的時間。一般以年表示，并從房地產(chǎn)項目開發(fā)期的起始年算起。其表達式為 : 2021 年 2 月 10日 19 湖南湘潭 XXX 可行性研究 報告（ 2021/02） 0)(1 ????Ptt tCOCI 投資回收期可根據(jù)財務(wù)現(xiàn)金流量表 (全部投資 )中累計凈現(xiàn)金流量求得，其詳細計算公式為 :投資回收期 =(累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值 年 數(shù) 1)+(上 年 累計現(xiàn)金流量的絕對值 247。 當年 凈現(xiàn)金流量 ) 為計算上述動態(tài)評價指標，我們編制了全部投資現(xiàn)金流量表（ 812）和自有資金現(xiàn)金流量表（ 813）。 全部投資現(xiàn)金流量表不分投資資金來源，以 全部投資作為計算基礎(chǔ)，用以計算全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評價指標，考察房地產(chǎn)項目全部投資的盈利能力， 自有資金 現(xiàn)金流量表從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付視為現(xiàn)金流出，用以計算資本金財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值等評價指標，考察項目資本金的盈利能力。 在編制現(xiàn)金流量表時，我們 設(shè)定的折現(xiàn)率采用了基準收益率 ic?；鶞适找媛?ic又稱做 最低期望收益率或目標收益率，是投資決策者對項目資金時間價值的估值。我們參考了房地產(chǎn)行業(yè)基準收益率的一般水平，結(jié)合本項 目的特點，取基準收益率 ic=10%。 評價指標的計算過程詳見全部投資現(xiàn)金流量表（ 812）、自有資金現(xiàn)金流量表（ 813）。評價結(jié)果如下： 由上述指標可以看出，本項目全部投資的稅前、稅后財務(wù)凈現(xiàn)值均為遠大于零的正值，稅前、稅后的財務(wù)內(nèi)部收益率均大于設(shè)定的折現(xiàn)率 10%，動態(tài)回收期較短，故本項目全部投資動態(tài)盈利能力評價是可行的。 由上述指標可以看出，本項目全部投資的稅前、稅后財務(wù)凈現(xiàn)值均為遠大于零的正值，稅前、稅后的財務(wù)內(nèi)部收益率均大于設(shè)定的折現(xiàn)率 10%，故本項目自有資金動態(tài)盈利 能力評價是可行的。 表8 1 4計算指標 稅后 稅前財務(wù)內(nèi)部收益率 38% 44%財務(wù)凈現(xiàn)值（i= 1 0 % ） 3 7 ,6 4 0 萬元 5 1 ,8 1 9 萬元動態(tài)投資回收期 3 .5 6 年全部投資動態(tài)評價指標表表8 1 5計算指標 稅后 稅前財務(wù)內(nèi)部收益率 42% 49%財務(wù)凈現(xiàn)值（i= 1 0 % ） 3 7 ,8 6 4 萬元 5 2 ,0 4 4 萬元自有資金動態(tài)評價指標表 2021 年 2 月 10日 20 湖南湘潭 XXX 可行性研究 報告（ 2021/02） 序號項目合計1234561現(xiàn)金流入241,123063,46650,97732,45615,50178,7221.1銷售收入227,489063,31650,82028,59511,01673,7421.2出租收入647015015816517401.3酒店收入12,9870003,6964,3124,9802現(xiàn)金流出168,00748,73239,11024,43121,3666,53927,8282.1開發(fā)成本投資116,22148,73233,28519,45113,0572201,4752.2經(jīng)營成本7,024031331,9952,3232,6422.3銷售費用4,55001,2661,0165722201,4752.4銷售經(jīng)營稅金及附加16,26504,5273,6342,0457885,2732.5所得稅23,947002983,6972,98716,9643稅前凈現(xiàn)金流量97,063(48,732)24,35626,84414,78811,94967,8584稅前累計凈現(xiàn)金流量(48,732)(24,376)2,46817,25629,20597,0635稅后凈現(xiàn)金流量73,117(48,732)24,35626,54611,0918,96250,8936稅后累計凈現(xiàn)金流量(48,732)(24,376)2,17013,26122,22373,117折現(xiàn)系數(shù)（10%）0.90910.82640.75130.68300.62090.56457稅前凈現(xiàn)值51,819(44,302)20,12920,16810,1007,42038,3048累計稅前凈現(xiàn)值(44,302)(24,173)(4,004)6,09613,51551,8199稅后凈現(xiàn)值37,64