【導(dǎo)讀】湘潭市XX房地產(chǎn)開發(fā)公司。XX房地產(chǎn)研究咨詢事務(wù)所

　　

【正文】 出租經(jīng)營成本 3 運營費用 4 修理費用 5 經(jīng)營稅金及附加 6 土地增值稅 7 利潤總額 8 所得稅 9 稅后利潤 盈余公積金 應(yīng)付利潤 未分配利潤 2. 動態(tài)盈利能力分析 1) 財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 2) 財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 3) 動態(tài)投資回收期 4) 現(xiàn)金流量表 全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表 序號 項目 合計 1 2 3 ? N 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 出租收入 自營收入 凈轉(zhuǎn)售收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 2 現(xiàn)金流出 開發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營費用 運營費用 修理費用 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 4 累積凈現(xiàn)金流量 資本金現(xiàn)金流量表 序號 項目 合計 1 2 3 ? N 1 現(xiàn)金流 入 銷售收入 出租收入 自營收入 凈轉(zhuǎn)售收入 其他收入 長期借貸 短期借貸 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 2 現(xiàn)金流出 開發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營費用 運營費用 修理費用 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 借款本金償還 借款利息支付 3 凈現(xiàn)金流量 4 累積凈現(xiàn)金流量 二、清償能力分析 1. 借款利息 簡化計算每期 應(yīng)計利息 =（期初借款本息累計 +本期借款247。 2）利率。 2. 借款償還期 Pd=借款償還后開始出現(xiàn)盈余期數(shù)－開始借款期數(shù) +（當(dāng)期償還借款額247。當(dāng)期可用于還款的資金額）。 3. 資產(chǎn)負債率 資產(chǎn)負債率 =負債總額247。資產(chǎn)總額 100%，其中負債總額 =流動負債+長期負債。 4. 流動比率 流動比率 =流動資產(chǎn)247。流動負債 5. 速動比率 速動比率 =速動資產(chǎn)247。流動負債，速動資產(chǎn) =流動資產(chǎn)－存貨。 6. 資產(chǎn)負債表 序號 項目 合計 1 2 3 ? N 1 資產(chǎn) 流動資金 應(yīng)收賬款 存款 現(xiàn)金 累計盈余資金 在建工程 固定資產(chǎn)凈值 無形及遞延資產(chǎn)凈值 2 負債 流動負債 應(yīng)付賬款 流動資金借貸 其他短期借貸 長期借貸 經(jīng)營資金借貸 固定資產(chǎn)投資接借貸 開發(fā)產(chǎn)品投資借貸 負債小計 3 所有者權(quán)益 資本金 資本公積金 盈利公積金 累積未分配利潤 計算指標(biāo) 1 資產(chǎn)負債率（℅） 2 流動比率（℅） 3 速度比率（℅） 三、資金平衡分析 資金來源與運用表 序號 項目 合計 1 2 3 ? N 1 資金來源 銷售收入 出租收入 自營收入 自有資金 長期借貸 短期借貸 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 凈轉(zhuǎn)售收入 2 資金運用 開發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營資金 運營費用 修理費用 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 應(yīng)付利潤 借款本金償還 借款利息支付 3 盈余資金 4 累計盈余資金 投資計劃與資金籌措表 序號 項目 合計 1 2 3 ? N 1 項目總投資 1 開發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營資金 2 資金籌措 資本金 借貸資金 預(yù)售收入 預(yù)租收入 其他收入 第七部分：項目不確定性分析 一、 成本預(yù)測 說明測算假設(shè)和主要運用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項目總投資（直接建造成本 加期間費用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等。并參照下面表格：（在指標(biāo)不確定或多個可選擇時，要將不同測算假設(shè)下的成本測算，分別列示。） 二、 稅務(wù)分析 營業(yè)稅及附加 所得稅 土地增值稅 上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時的稅率，項目本身適用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說明該項優(yōu)惠與國家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什么。 三、 經(jīng)濟效益分析 經(jīng)濟效益分析的假設(shè)條件，如：是否享受政府各種稅費的減免等 項目利潤率、投資回報率及主要經(jīng)濟指標(biāo)。參照以下表格： 項目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn) 敏 感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實際情況增減變動比率。 （ 1） 成本變動各項經(jīng)濟指標(biāo)的變化，假設(shè)成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如： （ 2） 售價變動各項經(jīng)濟指標(biāo)的變化，假設(shè)售價每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如： （ 3） 容積率變動各項指標(biāo)的變化 盈虧平衡點分析 1） 保本售價：即銷售凈收入等于投資額，計算公式為 S=C/(1T1) 2） 保本銷售率：假設(shè)項目全部建成，已銷售面積所獲凈利等于未售面積的成本，則計算公式如下： R=C/[(1T1)*(1T2)*S+C*T2] 式中： C：表 示單位投資額（即財務(wù)部所印發(fā)《經(jīng)濟測算表》中成本估算表的單位投資額，含直接建造成本、期間費用） R：表示保本銷售率 S：表示單位售價 T1：表示營業(yè)稅率 T2：表示所得稅率 四、項目資金預(yù)測 資金投入計劃：各期地價、前期費用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費等的投入安排。 資金回款計劃：各期銷售回款計劃。 資金需求計劃：結(jié)合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。 啟動資金及啟動時占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實現(xiàn)現(xiàn)金正流入時間、資金占用月平均額 附件： 有關(guān)土地情況的補充證明資料和法律文件，如各種政 府批文、權(quán)證等。