【導讀】作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。市區(qū)寫字樓主要分布在以觀前、石路及南門三個商業(yè)區(qū)及其輻射范。由于建成時間較長，大部分寫字樓外觀陳舊，設(shè)施落后，以及內(nèi)部空間分割明。顯，無法自由分割，物業(yè)管理滯后。隨著近年來園區(qū)與新區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展和興起，不少中高檔寫字樓投入市場，逐漸成為蘇州寫字樓一股不可忽視的力量。架結(jié)構(gòu)，使之能按客戶需求自由分割單位。平米左右，在市區(qū)的黃金地段也存在一些中高檔寫字樓，如經(jīng)貿(mào)大廈、麗景苑等。處干將路的麗景苑月租金為65元/平米，為市區(qū)目前最貴的寫字樓。有進一步下降的趨勢。園區(qū)寫字樓目前供應(yīng)量不大，目前有房源對外出租的有：世紀金融大廈、加城大

　　

【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 查、上門拜訪、博仕會會員調(diào)查、新開寫字樓客源跟蹤問答 等多種方法。在此我司就電話調(diào)查此類型進行分析。 在本次調(diào)研中，我們首先從蘇州工業(yè)園區(qū)規(guī)劃發(fā)展局獲得了園區(qū)內(nèi)所有企業(yè)的一些信息，主要包括企業(yè)名稱、企業(yè)基本介紹、企業(yè)電話、企業(yè)地址、公司網(wǎng)址；此次調(diào)研的 側(cè)重點 主要是物流、金融服務(wù)、企業(yè)咨詢、廣告開發(fā)服務(wù)、軟件和 IC 設(shè)計 以及其他服務(wù)業(yè)等，這些類型的企業(yè) 占園區(qū)企業(yè)的比重為 11%， 共有 165 家企業(yè)。 在確定了調(diào)研對象后，我們通過電話拜訪的方式逐一對這些企業(yè)的寫字樓需求進行了解。我們采用這種方式主要是考慮到目標調(diào)研企業(yè)的數(shù)量很大， 因此不可能在短期內(nèi)一一全部上門拜訪，而 電話拜訪 是一個相對快速的方法，也成為我們主要采用的方法。 在這 165 家企業(yè)中，有大約 40 家企業(yè)由于企業(yè)電話更改、電話故障等原因未能聯(lián)系上，因此， 實際樣本只有 125家 ，這 125 家企 業(yè)主要集中在都市花園、遠東大廈、加城大廈、金龍花園、金雞湖路和國際科技園中辦公，其中國際科技園中的企業(yè)占 50%。這 125 家企業(yè)現(xiàn)在 在寫字樓辦公的占 80%，對寫字樓存 在需求的有效客源有 47家 ，其中對寫字樓 有明顯需求的有 10 家 ，它們的具體情況如下： 企業(yè)名稱 企業(yè)地址 已有辦公面積 租金 寫字樓需求面積 聯(lián)信翻譯有限公司 都市花園銀色貴族 82 幢15 層 90 平方米 21 元 50 平方米 賽維信息技術(shù)有限公司 東環(huán)路 1558號信和辦公樓 503 室 50— 60 平方米 75 元 未知 開源集成電路有限公司 國際科技園 600 平方米 第一年免稅 第二年減半 300— 400 平方米 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 華格科技有限公司 國際科技園112C 100 平方米 第一年免稅 第二年減半 100 平方米 科升通訊有限公司 國際科技圓133D 200 平方米 第一年免稅 第二年減半 300— 500 平方米 慧眼管理咨詢有限公司 中新路蘇源大廈 503 室 80 平方米 50 元 80— 100 平方米 邊恩茲景觀有限公司 金雞湖路 8號馨都廣場5 樓 未知 未知 300 平方米 易道設(shè)計咨詢有限公司 蘇虹中路393 號 未知 未知 500 平方米 蘇州敏捷知識產(chǎn)權(quán)代理有限公 司 東興路 15 號 130 平方米 70 元 130 平方米 上海浦一廣告有限公司蘇州分公司 80 平方米 未知 130 平方米 通過我們的此次調(diào)研，我們可以看出，園區(qū)很多非生產(chǎn)型企業(yè)依然是我們的重要客源，他們中有很多對寫字樓有新的需求，他們中絕大多數(shù)是租賃寫字樓。如何通過引導，使他們由隱性客源向顯性客源轉(zhuǎn)變是比較重要的。 本案可行性分析 我們通過對市場，對客源的分析，對寫字樓機會與風險的把握，以及對商務(wù)型公寓的思考，我們對項目定位，及其可行性有了一定的考慮。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 一、 市場調(diào)研結(jié)論分析 在第一部分的市場調(diào)研分析中 ，我們對園區(qū)、新區(qū)、市區(qū)的幾個寫字樓集中區(qū)進行了 對比分析 。不難發(fā)現(xiàn)，園區(qū)寫字樓存在以下幾個 關(guān)鍵性優(yōu)勢 ： ? 整體 外觀形象 最好。 ? 物業(yè)管理 水平最高。 ? 內(nèi)部設(shè)施 最完備。 ? 停車位比例 最高。 市區(qū) 寫字樓的 整體水平低下 ；高 新區(qū) 寫字樓 良莠不 齊，客觀造成 園區(qū) 寫字樓的 巨大潛力 。蘇州如此大的一個寫字樓 需求市場 ，很大一部分 直接面對園區(qū) ，因此說，園區(qū)尚有很大的市場份額可供本案占有。 再從租賃價格看， 園區(qū) 以蘇州 最高 的平均租價，依然能保持 75%以上的合理租賃率 。不得不說，蘇州的 中高檔寫字樓需求市場 在向 園區(qū)偏移 。園區(qū)的整體檔次、整體高 租賃價格、 CBD 中心的核心理念，將強有力地打造 園區(qū)寫字樓區(qū)的品牌 。 從市場角度看，園區(qū) 寫字樓潛力相當大 。 二、 潛在客源結(jié)論分析 就我司對市場潛在客源分析來看，無論是大面積銷售、小面積銷售還是兩種方式共同實施也好，蘇州 市場的客源完全可以支撐 。 非生產(chǎn)型企業(yè) 這些寫字樓 忠誠客源 ，加上 蘇州 眾多 生產(chǎn)型企業(yè) 同樣 強大 的寫字樓需求 ，蘇州將形成 有別于其他城市的龐大寫字樓客源 。而蘇州 經(jīng)濟的發(fā)展速度 ，不斷進入 的 公司、廠家 ，無疑是我們客源的 強力保障 。 即是 公司增長速度超過了寫字樓增加速度 ，隨著企業(yè)發(fā)展，越來越多 舊寫字樓無法滿足公司的需 求 。無論從 外觀上、內(nèi)部配套上、單間面積上 以及企業(yè) 汽車數(shù)量 的不斷增長與 停車位不足 之間的 矛盾 越來越明顯等各要素，越來越多的寫字樓對客戶 需求顯得力不從心 。 三、 寫字樓機會與風險分析 目前蘇州房地產(chǎn)市場的發(fā)展，正在促使寫字樓需求的一次爆發(fā)。因此說，在這個 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 時機定位一個寫字樓產(chǎn)品有著巨大的潛力與機會，但銀行銀根的緊縮，國家貸款政策的變化，宏觀調(diào)控等其他諸多因素使得寫字樓操作同樣存在風險。 機會： 蘇州市經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，各類企業(yè)不斷進入，給寫字樓市場提供了源源不斷的潛在客源。 蘇州很多原有寫字樓逐漸面臨淘汰，使得寫字樓供應(yīng) 越發(fā)顯得捉襟見肘。 隨著住宅市場的不確定因素，以及投資門檻的提高，住宅投資的性價比減少。不少有實力的客戶轉(zhuǎn)向回報較高的寫字樓投資，而蘇州寫字樓市場超過 10%的投資回報率也吸引很多的外地投資客。 風險： 隨著政府貸款政策的改變，蘇州寫字樓目前可貸款額度比較低，客觀造成購買難度加大，特別對部分實力不是很雄厚的投資客影響特別大。 本案對第一年回籠資金要求比較高，再由國家貸款政策的影響，做單一寫字樓的壓力比較大。 新區(qū)的金河國際、新地中心，園區(qū)的星海商務(wù)中心、高峰會，都先于本案推出，分流了眾多客源 。 四、 商務(wù)型公寓機會與風險分析 五、 結(jié)論 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。