【文章內(nèi)容簡介】 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 （ 1）麗景苑 該案地處觀前商圈，位于干將東路，配套比較齊全，交通便利， 周邊比較嘈雜。該案為住宅與辦公寫字樓混合體，左邊為住宅區(qū)，右邊 8 層建筑為寫字樓。采用品牌電梯，但速度一般，沒有中央空調(diào)，采用單體式空調(diào)。采光較好。 該案為市區(qū)最好的寫字樓，租金為 65 元 /平方米 .月，單間面積在 60— 220 平米左右。目前出租率在 75%左右。 （ 2）敬業(yè)商務(wù)中心 該案地處觀前商圈，位于干將東路，交通比較便利，環(huán)境比較嘈雜。該案底層作商用，現(xiàn)為一些中、小型店鋪。 該案單間面積為 30— 220 平方米，租金按付款方式不同而分三個標準，三月付為50 元 /平方米 .月， 6 月付為 45 元 /平方米 .月，一年付為 40 元 /平方米 .月。 （ 3）協(xié)和金盛廣場 該案地處石路商圈，位于廣濟路與金門路的交叉口，交通便利，環(huán)境較為嘈雜。該案為 27 層， 5 層裙層目前為宏圖三胞電腦城。采用品牌電梯，速度較快。 此案面積從 40— 136 平方米不等，每類面積的辦公室都已經(jīng)分割，主管室、辦公廳、衛(wèi)生間、會議室等都分布較為合理。出售價格為 5300— 5800 元 /平方米。租金 50元 /平方米 .月，物業(yè)管理費為 元 /平方米 .月。目前該案已經(jīng)基本去化完。 通過對市區(qū)的調(diào)查，我們不難發(fā)現(xiàn)，市區(qū)雖然各類配套設(shè)計最為齊全，但由 于土地的稀缺性等因素，市區(qū)寫字樓很 少有新鮮血液注入 。隨著市區(qū)寫字樓的不斷 老化 ， 停車位日益緊張 ，內(nèi)部配套越來越無法滿足客戶需求等因素，市區(qū)寫字樓正在 逐漸流失客戶 ，越來越多的企業(yè)開始選擇交通、各類配套不斷完善的新區(qū)和工業(yè)園區(qū)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 四、新區(qū)寫字樓市場調(diào)查 分布特征：集中在新區(qū)金融中心即獅山路、濱河路交叉口附近。 A、地段優(yōu)越： 從區(qū)域在整個市場所占的位臵來看，它與市區(qū)僅一河之隔；從區(qū)域在新區(qū)的位臵來看，它處于新區(qū)的行政中心、金融中心。為公司的日常工作提供了方便。 B、日常配套齊全： 該區(qū)域有大量的銀行、超市、 及新區(qū)商業(yè)街的配套設(shè)施。 C、交通方便： 6 60游 1 38 路等多條公交路線從該區(qū)域經(jīng)過。 隨著新區(qū)的不斷開發(fā)，越來越多的企業(yè)進駐新區(qū)，新區(qū)各方面的配套都趨于成熟，這些都為新區(qū)寫字樓市場的發(fā)展提供了契機。新區(qū)的寫字樓大多是中檔寫字樓，是很多中小型貿(mào)易公司目前最為親睞的，正是這一部分貿(mào)易公司，占據(jù)了新區(qū)寫字樓的半壁江山。 租金特征： 租金分布范圍廣，從 3885 元 /月 .平米不等 ，滿足不同層次需求。而平均租金在 50元 /月 .平米左右，屬于中高檔寫字樓租金價格區(qū)域。 A、作為新區(qū)來說，它 有不同層次的寫字樓客戶 ，如小型的信息、貿(mào)易公司等，他們一般會選擇較為實惠的價格便宜的寫字樓，而作為外資企業(yè)和跨國公司由于注重企業(yè)形象，一般會選擇高檔的寫字樓如金獅大廈。 B、作為同一區(qū)域的寫字樓在租金方面有如此大的差異，主要是因為其 自身品質(zhì)和素質(zhì)有很大不同 。 出租情況： 租售狀況好，新區(qū)以 85%的整體租售率位于三個區(qū)域之首。 原因分析： A、寫字樓 周邊大環(huán)境好 ，行政中心、金融中心和新區(qū)商業(yè)中心為客戶提供全方位的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 服務(wù)。 B、寫字樓 整體素質(zhì)較好 ，基本都能滿足客戶在電梯、停車位等方面的要求。 C、前段時間新區(qū)寫 字樓市場 投放量不 大，且有的寫字樓都有較大部分由政府行為占用大面積樓面，如新創(chuàng)大廈，一樓為人才交易中心，二樓為新區(qū)國土局及房產(chǎn)交易中心。 D：新區(qū)的錦華苑、御花園等一批 涉外住宅 為一些外企老總提供良好的居住環(huán)境，而外企老總從方便角度考慮，會就近選擇寫字樓，這就促進了新區(qū)寫字樓的租售。 個案分析 （ 1）、金獅大廈 金獅大廈地處新區(qū)中心區(qū)域，位于獅山路與濱河路的交叉口，為目前新區(qū)最高檔寫字樓，采用玻璃幕墻，整體建筑頗為美觀，大廳豪華氣派，能體現(xiàn)寫字樓的檔次。裙層部分為銀行、酒店、咖啡廳等配套。寫字樓樓 層公共部分裝修類似酒店，采用地毯，光線較暗，顯得安靜肅穆。辦公室按環(huán)型分布，使每間辦公室都有對外窗口，采光頗佳。 該案租金為 85 元 /平方米 .月（含物業(yè)費），目前出租率在 85%以上。 （ 2）、金河國際大廈 金河國際大廈地處新區(qū)金融中心，位于濱河路與獅山路交叉口。原為伊莎中心爛尾樓，經(jīng)改造后，于 03 年 12 月份對外公開。規(guī)劃做商鋪與寫字樓， 15 層為商鋪，寫字樓從 6 層部分起銷售，目前均價 7600 元 /平方米左右，面積在 70~187 平方米不等。其業(yè)務(wù)員聲稱該物業(yè)租金將超過金獅大廈。 目前，該案銷售情況較好。該案有很多樓層采用半層或整層出售的方式，少部分樓層采用小單間銷售方式。據(jù)了解，小面積的套型多被投資客所購，大面積的單間多由實力雄厚的公司購得，此類客戶不少是自用 +投資型。 （ 3）、陽光新地 陽光新地位于蘇州新區(qū)獅山路與塔園路交叉口，為兩幢姊妹樓，東樓 26 層，規(guī)劃做酒店式公寓；西樓共 54層，其中 16 層為商用， 726 層為辦公寫字樓， 26 層以 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 上為香格里拉酒店。其辦公寫字樓銷售均價在 8500 元 /平方米左右。 陽光新地主樓 54 層，為蘇州第一高樓，依托這一大賣點，加上周邊完善的金 融配套、交通配套，開發(fā)商欲打造一個對整個新區(qū)起輻射作用的高檔項目。 新區(qū)寫字樓的 檔次僅次于工業(yè)園區(qū) ，但由于新區(qū)配套發(fā)展比較成熟；金融配套齊全；以及多個涉外小區(qū)的就近；且新推出的金河國際和新地中心提升新區(qū)寫字樓的檔次，新區(qū)寫字樓有著不遜于園區(qū)的競爭力。 五、辦公樓市場走勢分析 從蘇州目前的城市狀態(tài)來看，一條干將路貫通園區(qū)、新區(qū)，把兩個開發(fā)區(qū)工廠、企業(yè)的需求貫通了起來。因此， 干將路與園區(qū)、新區(qū)的接口處 會成為寫字樓的 “ 落腳點 ” 。新區(qū)金獅大廈前 幾 年門庭冷落，沒人租，如今一搶而空，租都租不到，園區(qū)新近接盤的爛尾 樓綜藝開元也受到了熱捧，預(yù)約率高達 80％以上。這些變遷都是明證。 未來， 盤門路蘇福路口 有可能成為第二個南門，環(huán)古城風(fēng)貌保護工程將打通南門路段的諸多瓶頸，人民橋、盤門路的改造，將使這里的建筑層次進一步理清。 而 園區(qū) CBD 的不斷開發(fā)，將使園區(qū)出現(xiàn)一個寫字樓的密集區(qū)