【正文】 寧波水上公園項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 王志綱工作室 23 好的合作，改制得到了上級(jí)主管和政府的認(rèn)可支持。再加上新股東、新企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的加入所帶來(lái)的背景和影響，應(yīng)該說(shuō)，房地產(chǎn)股份有限公司具有整合國(guó)有企業(yè)歷史資源的綜合能力，尤其是在和政府主管、金融部門(mén)、相關(guān)合作單位等方面比其他企業(yè)更具公關(guān)協(xié)調(diào)優(yōu)勢(shì)。 開(kāi)發(fā)、建設(shè)能力 房地產(chǎn)股份有限公司主要從事房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)，屬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)一級(jí)企業(yè)。近二十余年來(lái)，先后開(kāi)發(fā)建設(shè)了黃鸝小區(qū)、高塘二村、高塘三村、徐戎小區(qū)、紫鵑小區(qū) 、東柳小區(qū)、明樓小區(qū)，同時(shí)完成橫河街、工人新村、大梁街、新街、偃月街、華嚴(yán)街等一批舊城改造項(xiàng)目，還建造了李惠利中專(zhuān)、紫鵑中學(xué)、鼓樓商場(chǎng)、建行大廈、芝蘭大廈、寧波影都、華僑大廈、華中大酒店、建設(shè)大廈等大批公共建筑，累計(jì)竣工面積達(dá)到 130 萬(wàn)平方米。 1999 年，天水華都獲得錢(qián)江杯和甬江工程質(zhì)量獎(jiǎng)。 2021 年計(jì)劃開(kāi)工項(xiàng)目市中心高層住宅項(xiàng)目龍灣銀都和水上公園項(xiàng)目。為寧波的城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出了應(yīng)有貢獻(xiàn)，在全市有較高的知名度和具有一定的專(zhuān)業(yè)實(shí)力。在建設(shè)施工質(zhì)量、工期控制、成本核算方面都有較強(qiáng)的隊(duì)伍和經(jīng)驗(yàn)，對(duì)本項(xiàng)目的實(shí) 戰(zhàn)操作可以提供堅(jiān)實(shí)的保障。 企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo) 房地產(chǎn)股份有限公司從它改制新生的第一天開(kāi)始，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者就明確了戰(zhàn)略目標(biāo)追求： 成為寧波現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)業(yè)旗艦和未來(lái)寧波房地產(chǎn)的航空母艦，建造一流精品樓盤(pán)引領(lǐng)寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)，成為寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)上企業(yè)和項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)市場(chǎng)品牌，創(chuàng)建一流的具有核心競(jìng)爭(zhēng)能力的企業(yè)。 企業(yè)的這種戰(zhàn)略目標(biāo)，從一開(kāi)始就具有大手筆高起點(diǎn)的追求，是一種難得的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)和前瞻意識(shí)，因此企業(yè)必然會(huì)具有強(qiáng)大的內(nèi)在的向心力和源源不斷的前進(jìn)動(dòng)力，促使企業(yè)突破一個(gè)又一個(gè)艱難險(xiǎn)阻，推動(dòng)企業(yè)不斷取得一個(gè)又一個(gè)勝利。 品牌和企業(yè) 文化 從項(xiàng)目品牌走向企業(yè)品牌，是房地產(chǎn)股份有限的追求和企業(yè)的終極選擇。寧波水上公園項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 王志綱工作室 24 品牌的背后是文化，企業(yè)文化是房地產(chǎn)企業(yè)理念中的深層原因，它決定著企業(yè)的價(jià)值觀，是公司經(jīng)濟(jì)運(yùn)作的指針。房地產(chǎn)股份有限公司品牌的建設(shè)將取決于企業(yè)文化和經(jīng)營(yíng)理念的積淀和提升。我們應(yīng)該清醒的看到，房地產(chǎn)股份有限公司企業(yè)文化、理念、品牌建立不會(huì)隨著體制的變革一蹴而就的，它將會(huì)是一個(gè)磨合，反復(fù)錘煉，有時(shí)甚至是痛苦的揚(yáng)棄過(guò)程。不可否認(rèn)，國(guó)有企業(yè)弊端和的惰性存在企業(yè)管理人員腦中。房地產(chǎn)股份有限公司作為法人治理結(jié)構(gòu)企業(yè)，如何揚(yáng)長(zhǎng)避短、存優(yōu)去劣，除弊興良，在 新的企業(yè)目標(biāo)指導(dǎo)下，統(tǒng)一價(jià)值取向、統(tǒng)一行為準(zhǔn)則，統(tǒng)一道德規(guī)范，協(xié)調(diào)群體，凝聚人心，是企業(yè)文化建設(shè)的首要問(wèn)題。我們有理由相信，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的熏陶和本項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)戰(zhàn)，房地產(chǎn)股份公司的帶頭人和全體員工，一定會(huì)創(chuàng)造出房地產(chǎn)股份有限的企業(yè)文化和企業(yè)品牌，走上一條永葆企業(yè)常青的可持續(xù)發(fā)展之路。 五、項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)分析 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 處于海曙西北部，使城市西拓發(fā)展主軸上，緊靠寧波目前政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心區(qū)海曙、近享三江文化長(zhǎng)廊、梁祝文化公園、姚江人文滋潤(rùn)。是未來(lái)杭州灣進(jìn)入寧波門(mén)口。處于寧波生態(tài)休閑板塊 — — 新三江口板塊中。是政府規(guī)劃人居中心之一。通過(guò)，環(huán)城西路、北路、機(jī)場(chǎng)路、中山西路可以通達(dá)海曙、江東、江北、機(jī)場(chǎng)等地。 景觀優(yōu)勢(shì) 北面將是市級(jí)水岸綠化公園，北面天際線良好；東面將是道路綠化帶，區(qū)內(nèi)有三條小河，適合做水文章。 寧波水上公園項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 王志綱工作室 25 周邊配套優(yōu)勢(shì) 市政配套比較為齊全，與社區(qū)配套功能互補(bǔ)，生活較為便利。 地塊規(guī)模優(yōu)勢(shì) 便于集中組織開(kāi)發(fā)實(shí)施和規(guī)模取勝，降低邊際成本，賺取規(guī)模效益。 企業(yè)“新生”優(yōu)勢(shì) 企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)非常重視企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)和項(xiàng)目品牌的創(chuàng)建，有事業(yè)追求和實(shí)干精神。本項(xiàng)目成為重塑企業(yè)形象、品牌的 里程碑，企業(yè)重視度極高。 資金優(yōu)勢(shì) 大股東城投半行政性質(zhì)具有良好融資能力，加上本身房地產(chǎn)股份有限公司融資能力很強(qiáng)。強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，良好銀企關(guān)系，是項(xiàng)目發(fā)展根本保障。 整合社會(huì)資源優(yōu)勢(shì) 脫胎與國(guó)有企業(yè)，但與母體政府千絲萬(wàn)縷關(guān)系，可以獲取政府資源。希望建成寧波未來(lái)住宅的樣板區(qū)，從輿論、政策等方面支持。 企業(yè)實(shí)操優(yōu)勢(shì) 開(kāi)發(fā)眾多，積累許多開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)；同時(shí)，企業(yè)人員精干。 劣勢(shì)分析 區(qū)位和價(jià)格認(rèn)同劣勢(shì) 消費(fèi)市場(chǎng)對(duì)地塊區(qū)位價(jià)值認(rèn)可程度不高，認(rèn)可價(jià)位與預(yù)售價(jià)位差額有一定距離。 寧波水上公園項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 王志綱工作室 26 項(xiàng)目本身形狀 項(xiàng)目南北狹長(zhǎng)，與突出景觀與強(qiáng)調(diào)坐北朝南的地方居住習(xí)慣間存在矛盾，為滿(mǎn)足居住戶(hù)戶(hù)景觀均好性，對(duì)規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)要求較高。同時(shí)，姚江對(duì)面的工廠也會(huì)對(duì)景觀帶來(lái)負(fù)面影響。 項(xiàng)目所在區(qū)域形象不清晰 沒(méi)有同整個(gè)區(qū)域協(xié)同，歷史樓盤(pán)、現(xiàn)在樓盤(pán)、潛在樓盤(pán)檔次、定位不同，不利整個(gè)板塊形象塑造，而且據(jù)了解項(xiàng)目周?chē)鷺潜P(pán)素質(zhì)普遍不高。 南面景觀有障礙 項(xiàng)目南面有高壓線穿越，影響空中視覺(jué)。 外景借用困難、內(nèi)景整治困難 項(xiàng)目沒(méi)有直接同江相連，即使臨江，江面養(yǎng)殖不知何時(shí)禁止，同時(shí)項(xiàng)目?jī)?nèi)小河一旦處理不善，將成為雞肋，同時(shí)，小 河只有部分在項(xiàng)目?jī)?nèi)，沒(méi)有全程對(duì)小河整體規(guī)劃，對(duì)小河利用將成大考驗(yàn)。小河疏浚也要較大投入。 項(xiàng)目外圍環(huán)境差、配套缺乏 項(xiàng)目地塊是水上公園市政用地調(diào)整為居住用地，現(xiàn)狀仍被工業(yè)包圍，外環(huán)境差。整個(gè)大水上公園項(xiàng)目分期推出，缺乏協(xié)同，區(qū)內(nèi)市政配套存在嚴(yán)重時(shí)滯。 開(kāi)發(fā)商缺乏大型樓盤(pán)操作經(jīng)驗(yàn) 房地產(chǎn)股份有限公司曾為寧波市歷史悠久的國(guó)有房地產(chǎn)發(fā)展商之一，有過(guò)很高的知名度。但長(zhǎng)期以來(lái)開(kāi)發(fā)規(guī)模較小，經(jīng)濟(jì)效益較差，沒(méi)有代表性的知名樓盤(pán)。 寧波水上公園項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 王志綱工作室 27 企業(yè)改制后面臨深層次問(wèn)題 企業(yè)改制潛伏的深層次問(wèn)題以及企業(yè)核心能力競(jìng)爭(zhēng)優(yōu) 勢(shì)的建立，短期內(nèi)很難改變。 政府交地可能遲滯 政府在項(xiàng)目地塊使用過(guò)程中存在時(shí)滯，造成開(kāi)發(fā)節(jié)奏推后。西拓是城市發(fā)展中遠(yuǎn)期規(guī)劃，實(shí)質(zhì)利好不明顯。 機(jī)遇分析 經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng) 寧波市民生活水平不斷提高，住宅消費(fèi)持續(xù)升溫，市場(chǎng)進(jìn)入高速發(fā)展期。 新城市規(guī)劃促進(jìn)新三江口板塊建設(shè) 城市規(guī)劃的調(diào)整，將加速本項(xiàng)目區(qū)域板塊的整體開(kāi)發(fā)，使板塊的集約化、規(guī)?；?、效益化日益凸現(xiàn)，賦予項(xiàng)目地塊升值潛力。 舊城改造和城市化進(jìn)程加快 大規(guī)模舊城改造和城市化進(jìn)程加快，為房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)穩(wěn)定消費(fèi)群。 同質(zhì)化市場(chǎng) 呼喚個(gè)性化產(chǎn)品 消費(fèi)需求日趨理性化，市場(chǎng)現(xiàn)存同質(zhì)化產(chǎn)品相對(duì)過(guò)剩，但個(gè)性化、生態(tài)景觀化、人文化的差異產(chǎn)品尚有相當(dāng)大的發(fā)展空間。 企業(yè)改制關(guān)聯(lián)效應(yīng) 企業(yè)的改制，在行業(yè)造成轟動(dòng)，引起從政府官員到消費(fèi)者的全社會(huì)關(guān)注，易取得政策和領(lǐng)導(dǎo)支持。 寧波水上公園項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 王志綱工作室 28 市場(chǎng)處于有效供給真空狀態(tài) 目前寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)處于上升發(fā)展態(tài)勢(shì)，現(xiàn)在寧波房地產(chǎn)處于“有效供給真空”狀態(tài)，同時(shí)一、二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展。 挑戰(zhàn)分析 初級(jí)產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)比較激烈 同質(zhì)化是市場(chǎng)發(fā)展迅速的畸形兒，為獲取一時(shí)利益行為，將成為未來(lái)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩重要 部分。 進(jìn)入門(mén)檻提高，產(chǎn)品處在突破前夜 房地產(chǎn)行業(yè)門(mén)檻提高，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)檔次、水平提出嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。寧波房地產(chǎn)處在新一輪發(fā)展前夜，處在產(chǎn)品質(zhì)量“質(zhì)”突破前夜。 超越市場(chǎng)，超越自我 項(xiàng)目立地不敗，只有創(chuàng)新和超越，無(wú)論從規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境、園林規(guī)劃、營(yíng)銷(xiāo)等基礎(chǔ)工作精益求精，而且在總體發(fā)展、市場(chǎng)博弈上周密安排和部署。需要建立起一支打硬仗的管理團(tuán)隊(duì)。 綜合評(píng)價(jià) 企業(yè)如何把握自身所具備的能力，審時(shí)度勢(shì)，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，彌補(bǔ)短板，如何抓住機(jī)遇，迎接挑戰(zhàn)，化解威脅。對(duì)此，綜合上述分析，提出如下對(duì)策： 營(yíng)造企業(yè) 和項(xiàng)目新品牌，確立項(xiàng)目全新市場(chǎng)形象 提倡新的居住文化，新的生活方式。通過(guò)項(xiàng)目，打造精細(xì)化、優(yōu)質(zhì)化、引領(lǐng)化的住宅產(chǎn)品，塑造企業(yè)、項(xiàng)目品牌形象。 寧波水上公園項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 王志綱工作室 29 立足一期，著眼周邊 立足水上公園一期地塊，著眼周邊土地，謀求更大收益的中遠(yuǎn)期發(fā)展目標(biāo)。 內(nèi)修外引，促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展 克服企業(yè)開(kāi)發(fā)大型房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)不足，確保項(xiàng)目操作高效。通過(guò)項(xiàng)目實(shí)戰(zhàn)，提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)水平與決策水平，培育企業(yè)人才隊(duì)伍，積蓄企業(yè)人力資源，使企業(yè)可以在日后激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，得以持續(xù)發(fā)展。 追求企業(yè)、社會(huì)、消費(fèi)者三贏 在追求經(jīng)濟(jì)效益最大化的前提下， 力爭(zhēng)經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益及社會(huì)效益三贏，以樹(shù)立企業(yè)形象，贏得社會(huì)口碑。 創(chuàng)造差異化產(chǎn)品形態(tài)、產(chǎn)品特色、服務(wù)體系 超越同構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)，走總體差異化與局部領(lǐng)先的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)之路。在住宅產(chǎn)品供應(yīng)未與有效消費(fèi)需求對(duì)位的市場(chǎng)空白點(diǎn)處，明晰產(chǎn)品定位。 開(kāi)發(fā)節(jié)奏，“短、平、快” 控制投資，控制價(jià)位，低開(kāi)高走，先抑后揚(yáng)，“短、平、快”的銷(xiāo)售節(jié)奏。 開(kāi)發(fā)原則 對(duì)項(xiàng)目采取“大盤(pán)大做，大盤(pán)快做”原則，對(duì)企業(yè)采取做“火車(chē)頭”原則，對(duì)項(xiàng)目、企業(yè)“雙冠軍”原則。