【正文】 寧波水上公園項(xiàng)目市場調(diào)研報告 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會 王志綱工作室 1 對潛在消費(fèi)者的認(rèn)識 人口變動及分布 9164550910770500010000人口密度 單位：人/ 平方公里寧波市老三區(qū)人口密度海曙 江東 江北 寧波市的家庭、人口增長速度整體上比較平緩，但人口增長的區(qū)域不平衡卻很明顯，從老三區(qū)的家庭及人口增長率來看，江東區(qū)為最，其次是海曙、江北。江東區(qū)人口增長較快是同寧波城市東擴(kuò)效應(yīng)一脈相承的。 從人口的密度來看，海曙區(qū)人口密度最高。海曙區(qū)的行政區(qū)域面積是江東區(qū)的 76%，江北區(qū)的 14%，但人口密度卻是江東區(qū)的 倍，是江北區(qū)的 倍。 老三區(qū)人口機(jī)械增長率較快，市三區(qū)人口的機(jī)械年均 %，并呈現(xiàn) “海曙從商、江北從工、江東從智”的人口增長特點(diǎn)。海曙區(qū)因成熟商業(yè)、生活氛圍，吸引了大量的外來經(jīng)商人員，使得目前人口增長率是老三區(qū)中的最高的。江北區(qū)作為寧波主要的工業(yè)、倉儲區(qū)，吸引了超過 1/3 的外來辦廠遷入人中員。江東區(qū)由于城市東擴(kuò)效應(yīng)、吸引海曙、江北、外來白領(lǐng)層進(jìn)入，預(yù)計在今后，增長速度會更快些。 寧波水上公園項(xiàng)目市場調(diào)研報告 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會 王志綱工作室 2 寧波市老三區(qū)遷入人口趨勢圖050001000015000單位:人/年海曙區(qū) 江東區(qū) 江北區(qū)海曙區(qū) 4526 7646 7421 10357 8678 11994江東區(qū) 3808 4838 5019 5963 7124 7018江北區(qū) 5295 7446 7971 7736 9724 91081995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2021年 海曙區(qū)作為現(xiàn)在寧波市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心以及成熟生活氛圍，加上三江文化長廊和舊城改造力度加大，特別是 CBD 的建設(shè)和行政中心東遷，海曙面臨疏散老城居民 和引進(jìn)周邊市縣富裕階層進(jìn)城，但總體上，大量的土地將轉(zhuǎn)為商業(yè)用地，老三江口板塊人群向新三江口板塊、環(huán)城西板塊、江東區(qū)轉(zhuǎn)移。但，人口增長速度繼續(xù)保持較快增長勢頭。 江北區(qū)作為工業(yè)、倉儲區(qū)，生活氛圍不夠成熟完善，江東、海曙對江北不“感冒”，即使江北區(qū)居民，對江北區(qū)的認(rèn)同度不強(qiáng)。出現(xiàn)人口江北區(qū)居民流向海曙、江東，周邊外來務(wù)工、個私業(yè)主進(jìn)入江北區(qū)，二者相減，江北區(qū)的人口增長速度依然明顯滯后。因此，出現(xiàn)江北區(qū)近年來家庭、人口發(fā)展明顯滯后于海曙區(qū)、江東區(qū)。 城市東擴(kuò)效應(yīng)影響，江東不再是城市功能增長極，而進(jìn)入到居住功能填充 過程。隨著高科園、會展中心、未來行政中心建設(shè)，加上先期重大市政工程向江東傾斜以及江東生活配套的完善，江東住宅保值、增值以及大規(guī)模城市進(jìn)程和引進(jìn)人才，發(fā)展前景向好的江東自然吸引眾多人口。這也是造成江東區(qū)家庭、人口發(fā)展最為快速的主因之一。 寧波水上公園項(xiàng)目市場調(diào)研報告 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會 王志綱工作室 3 寧波市家庭戶口情況趨勢圖5254565單位:萬戶海曙區(qū) 江東區(qū) 江北區(qū)北侖區(qū) 鎮(zhèn)海區(qū) 全市海曙區(qū) 9 江東區(qū) 江北區(qū) 北侖區(qū) 1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2021年 從業(yè)人員構(gòu)成及收入狀況 國有性質(zhì)從業(yè)人員呈下降趨勢，個私、三資、股份企業(yè)從業(yè)人員呈增加態(tài)勢。雖然寧波國有性質(zhì)企業(yè)從業(yè)人員呈下降趨勢，但集體經(jīng)濟(jì)單位仍是吸納就業(yè)人群主力。隨著市場化進(jìn)程加快、國有企業(yè)改制，私營企 業(yè)、三資、股份制企業(yè)的從業(yè)人員發(fā)展迅速，并成為未來就業(yè)主力陣營。 寧波市從業(yè)人員發(fā)展情況0200400單位:萬人國有經(jīng)濟(jì)單位 集體經(jīng)濟(jì)單位 私營經(jīng)濟(jì)單位個體經(jīng)濟(jì)單位 其他經(jīng)濟(jì)單位國有經(jīng)濟(jì)單位 集體經(jīng)濟(jì)單位 私營經(jīng)濟(jì)單位 個體經(jīng)濟(jì)單位 其他經(jīng)濟(jì)單位 1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2021年 各經(jīng)濟(jì)單位從業(yè)人員的人均年收入均保持了較高的增長率。寧波市個體經(jīng)濟(jì)單位從業(yè)人員的年均收入增長率最高。國有經(jīng)濟(jì)單位的人均年收入增長率也較高，均保持了 10%以上的年均增幅。三資、股份制企業(yè)人均年收入保持了良好的發(fā)展勢頭。國有性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)單位雖已失去了其原有的主體地位，但集體企業(yè)從業(yè)人員的收入因其基數(shù)較低，雖有較快的增長率，但其人均收入仍明顯落于其他寧波水上公園項(xiàng)目市場調(diào)研報告 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會 王志綱工作室 4 經(jīng)濟(jì)單位。 寧波市區(qū)各經(jīng)濟(jì)類型從業(yè)人員年均收入趨勢圖05000100001500020210單位:元/年/人國有經(jīng)濟(jì)單位 集體經(jīng)濟(jì)單位 其他單位( 三資、股份制企業(yè)等)國有經(jīng)濟(jì)單位 8510 9960 11341 13212 15285 18181集體經(jīng)濟(jì)單位 6033 6971 7808 8654 10140 11347其他單位( 三資、股份制企業(yè)等)9086 11045 12186 12047 13327 150371995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2021年 結(jié)合我們對寧波經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀和歷史分析，我們認(rèn)為未來寧波市中高收入群體是三資企業(yè)、股份制企業(yè)、國有企業(yè)中的中高層管理人員和技術(shù)人員，以及具一定經(jīng)營規(guī)模的私營業(yè)主和個體工商戶。 為此，我們認(rèn)為： ? 年均收入增幅最高的群體是個體、私營企業(yè)從業(yè)人員。其次是國有企業(yè)、三資企業(yè)、股份制企業(yè)的從業(yè)人員。 ? 從業(yè)人員集中在三資企業(yè)、股份制企業(yè)、私營、個體企業(yè)。 ? 個體、私營、三資、股份制企業(yè)成為寧波市的經(jīng)濟(jì)主體。 生活與居住水平穩(wěn)步提高 ? 人均年收入呈穩(wěn)步增長，大幅度提高態(tài)勢。 寧波市區(qū)居民人均收入走勢圖050001000015000單位:元人均收入 1849 2037 2509 3794 5627 6804 8367 8390 9193 9492 10921 119911990年 1991年 1992年 1993年 1994年 1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2021年 2021年 ? 居民存款額年均增長率高達(dá) 30% 寧波水上公園項(xiàng)目市場調(diào)研報告 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會 王志綱工作室 5 寧波市城鎮(zhèn)居民儲蓄額趨勢圖01002003004005001995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2021年單位: 億元城鄉(xiāng)居民儲蓄總額 ? 市區(qū)恩格爾系數(shù)已降到 2021 年的 %，說明寧波市三區(qū)的居民生活已經(jīng)進(jìn)入了富裕社會階段。 寧波市恩格爾系數(shù)趨勢圖%%%%%恩格爾系數(shù) 90年 91年 92年 93年 94年 95年 96年 97年 98年 99年 00年 01年 ? 人均居住消費(fèi)比例穩(wěn)步上升，人均居住占消費(fèi)比例為 %，僅次于食品消費(fèi)，居家庭支出第二位 。 寧波城市居民人均居住占消費(fèi)比例趨勢圖%%%%%%%%%%單位:%比例 % % % % % % % % % % %1990年 1991年 1992年 1993年 1994年 1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2021年 ? 居住面積和使用面積穩(wěn)步上升 寧波市區(qū)人均居住\使用面積趨勢圖6111621單位:平方米/人居住面積 使用面積居住面積 使用面積 161990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2021 2021 寧波水上公園項(xiàng)目市場調(diào)研報告 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會 王志綱工作室 6 隨著人均收入的持續(xù)增長，居民存款額的大幅度提高， 生活水平的提高，居住理念的改變 寧波市商品房消費(fèi)市場具有相當(dāng)大的消化能力。 降低房屋契稅、放大按揭政策等相關(guān)政策的出臺，將給住房內(nèi)需帶來巨大的拉動力，使住房潛在需求得以持續(xù)釋放 。 對住宅市場主力消費(fèi)群的認(rèn)知 從我們通過調(diào)查與分析，寧波市房地產(chǎn)市場主力消費(fèi)群體停留在“大眾化市場”，沒有進(jìn)入到“小眾市場”，其中“大眾市場”呈現(xiàn)鮮明的層次變化： ? 1998 年前是炒家、普通消費(fèi)者混合； ? 1998 年機(jī)關(guān)事業(yè)單位 人群成為購房主力； ? 1999 年主力是拆遷戶和企業(yè)白領(lǐng)以舊換新，以大換??； ? 20212021 年為全民的提前消費(fèi)者，市三區(qū)居民購房居住、投資增多，部分家庭幾乎每個家庭成員都有房產(chǎn)； ? 預(yù)計 2021 年寧波進(jìn)入到“小眾市場”，市場細(xì)分明顯。社會階層中的中中層和中上層成為購房主力大軍。 小結(jié)：十幾年內(nèi)，寧波社會階層迅速從原來的金字塔結(jié)構(gòu)向橄欖型結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，并初具雛形。與此相適應(yīng)的是房地產(chǎn)應(yīng)該迅速從“大眾市場”進(jìn)入到“小眾市場”。但寧波目前住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)呈菱形，基本以滿足中中、中下層的產(chǎn)品為主，對住宅仍以功能性需求為主。市 面上鮮見滿足中上、上層階層產(chǎn)品，比如 TOWNHOUSE，因此寧波住宅產(chǎn)品面臨一個新起點(diǎn)和機(jī)會，處在質(zhì)突破的前夜。滿足中上