【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 客戶：承接海曙騰籠置業(yè)人員，奉化、鄞州南部居民，職業(yè)多為公務(wù)員、金融從業(yè)人員、教師等。 —— 板塊價(jià)格：該板塊價(jià)格在 3000 元 /平方米左 右，天一家園 3300 元 /平方米，南都花城 3000 元 /平方米。價(jià)格上漲空間較大。 世紀(jì)大道板塊 —— 板塊范圍：以世紀(jì)大道為主軸，以中山東路和世紀(jì)大道交匯處為中心的城市新生代區(qū)域。世紀(jì)大道板塊崛起是城市東擴(kuò)和區(qū)域整體開(kāi)發(fā)的產(chǎn)物。 —— 發(fā)展機(jī)遇：一是城市東擴(kuò)的積極影響；配套不斷成熟和完善、家樂(lè)福超市總讓人感受到時(shí)代氣息；三是未來(lái)行政中心、會(huì)展中心、高科園、重大市政向江東傾斜，區(qū)域功能規(guī)劃將完善合理； —— 板塊特點(diǎn)：一是該板塊缺乏文化底蘊(yùn)以及區(qū)域功能區(qū)分不明晰和雜亂；二是板塊多以大規(guī)模小區(qū)出現(xiàn)，面積超過(guò) 5 萬(wàn)平 方米不在少數(shù)，如江南春曉、東?；▓@、明園、華光城、淺水灣等。自 1999 年起，受城市東擴(kuò)效應(yīng)影響，行政中心東遷，高科技園、寧波會(huì)展中心等工程建設(shè)相繼開(kāi)工，匯集高尚住宅、云集商務(wù)辦公區(qū)域和完善生活配套的區(qū)域指日可待。 —— 板塊客戶：江東本地人、來(lái)自江北、海曙等區(qū)以及鄞州西南和奉化、象山等周邊市縣人群。以及行政中心東遷后，公務(wù)員置業(yè)人員增加，高科園帶來(lái)白領(lǐng)等。 —— 板塊價(jià)格：目前該板塊樓盤(pán)價(jià)格在 3200 元 /平方米左右。該板塊樓盤(pán)規(guī)模大，主題定位比較鮮明。目前發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。戶型為大面積復(fù)式、躍式、錯(cuò)寧波水上公園項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 王志綱工作室 13 層和部分檔次不高 別墅。 鄞州中心區(qū)板塊 —— 板塊范圍：以四明東路為核心的城郊居住板塊。因?yàn)椋摪鍓K目前發(fā)育不成熟，對(duì)市區(qū)影響力不夠。在此不詳細(xì)介紹。但在該區(qū)具有良好升值潛力和樓盤(pán)規(guī)模大的特征。目前代表樓盤(pán)為東湖花園和格蘭云天。 新三江口板塊研究 區(qū)位分析 由于該板塊屬于寧波西部，在寧波城市空間拓展上確定東部?jī)?yōu)先，中遠(yuǎn)期發(fā)展西部，但不等于政府就不發(fā)展西部，西部就沒(méi)有商機(jī)。由于新三江口板塊主要是江北和海曙區(qū)部分區(qū)域構(gòu)成，海曙由于鐵路線和環(huán)城西路的原因，使得新三江口板塊海曙部分同海曙聯(lián)系降低，人們認(rèn)知度不夠 ；江北是歷史上的工業(yè)區(qū)，生活氛圍不夠成熟，房地產(chǎn)發(fā)展不充分。三江文化長(zhǎng)廊和三江六岸綠化為新三江口板塊帶來(lái)機(jī)遇。 競(jìng)爭(zhēng)格局和產(chǎn)品分析 老盤(pán)較多，新盤(pán)較少，潛在競(jìng)爭(zhēng)激烈；有品質(zhì)樓盤(pán)少。如國(guó)際村、繁景花園、萊茵堡花園都是歷史樓盤(pán)，該板塊正在進(jìn)行的東方威尼斯、錦江年華項(xiàng)目，籌備項(xiàng)目是水上公園項(xiàng)目一期（ 470 畝）、永和易居、天水花園（ 1000 畝左右）、鋼鐵廠項(xiàng)目，加上政府正準(zhǔn)備推出水上公園第二期（ 50 公頃）。目前，該板塊略顯冷清，配套不成熟，政府支持力度不夠。價(jià)格在 3000 元 /平方米左右。 市場(chǎng)特 征 ? 現(xiàn)時(shí)場(chǎng)面比較冷清，產(chǎn)品比較陳舊，新推樓盤(pán)定位比較多樣，整體市場(chǎng)形象不夠。 ? 充分利用近水、親水的特性，營(yíng)造水岸休閑住宅。 寧波水上公園項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 王志綱工作室 14 ? 管理、服務(wù)水平比較低，交通依賴公共交通和自行車 ? 服務(wù)配套不完備 典型樓盤(pán)分析 ? 東方威尼斯： ? 基本情況 ：總建筑面積為 萬(wàn)平方米，多層住宅 98155 平方米共計(jì) 200 套，小高層住宅 125169 平方米以及 179271 平方米，小高層帶閣樓合計(jì) 318 套，小區(qū)商鋪 36 套，全區(qū)合計(jì) 554 套。均價(jià) 2800 元 /平方米，小高層管理費(fèi) 元 1 元 /平方米，多層 /平方米。小 區(qū)實(shí)現(xiàn)基本智能化配套管理和 24小時(shí)管理，一期銷售超過(guò) 80%，二期年底推出。立面比較清新、明快，落地玻璃窗增加了采光。整個(gè)小區(qū)為行列式。戶戶朝南，周遍配套完善，生活氛圍比較成熟，人車分流。寧波亨潤(rùn)房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)，臺(tái)北創(chuàng)意房產(chǎn)咨詢有限公司策劃，地理位置在育才路 91 號(hào)，臨近高塘花園，與在建大劇院對(duì)面，與姚江相隔，三面環(huán)水。定位為：全江景水岸住宅，水岸文化、歐風(fēng)休閑、江河美景成就“絕對(duì)景致稀有、水岸休閑住宅”。 ? 評(píng)價(jià)： 東方威尼斯作為現(xiàn)在新三江口板塊代表，充分利用臨近姚江和濱江綠化帶優(yōu)勢(shì)，充分借用外部資源，確定親水風(fēng) 格定位，是一個(gè)明智選擇。但是，一味跟風(fēng)，炒歐陸風(fēng)冷飯，缺乏創(chuàng)新。同時(shí)，其物業(yè)管理流于形式，沒(méi)有實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。 ? 錦江年華 ? 基本情況：位于翠柏路延伸段西側(cè)，北臨三江文化長(zhǎng)廊綠化帶，南依托雙東坊成熟。周遍配套比較完善，學(xué)校、超市、酒店、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等俱全，交通依靠市郊線路。小區(qū)設(shè)便利超市、活動(dòng)中心、幼兒園和封閉式物業(yè)管理。整個(gè)小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)吸收江南傳統(tǒng)建筑并糅合歐陸建筑細(xì)部和符號(hào)，具有強(qiáng)烈時(shí)代特征的建筑風(fēng)格，“春韻、夏夢(mèng)、秋濤、冬怡”四個(gè)主題園林，和“紫云、青菱、楓丹、雪松”四座江南園林橋景。由寧波天地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā) ，寧波艾迪設(shè)寧波水上公園項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 王志綱工作室 15 計(jì)有限公司推廣策劃，中國(guó)美術(shù)學(xué)院風(fēng)景設(shè)計(jì)院進(jìn)行景觀設(shè)計(jì)。建筑外立面簡(jiǎn)潔明快、灰色坡屋頂，淡灰玻璃窗，加上咖啡色底，莊重古樸。戶型在 90110 平方米， 3 房 2 廳面積可以值得借鑒。均價(jià)為 3000 元 /平方米左右，起步價(jià) 2400 元 /平方米，銷售率為 97%，剩 2 套復(fù)式。 ? 評(píng)價(jià)： 錦江年華定位為新生活生態(tài)園林社區(qū)，并以“崇尚自然，品位生活”作為推廣主題，較好利用周邊市政利好為項(xiàng)目定位，值得借鑒。但是，不可否認(rèn)是在靠在鐵路旁邊和距離海曙中心區(qū)較遠(yuǎn)，規(guī)模較小，園林沒(méi)有很好同建筑融合?？傮w居住條件不錯(cuò)，可選擇戶型較 多，建筑總平面主次清晰，物業(yè)管理令人擔(dān)心。 ? 其他在籌備項(xiàng)目：天水花園位于江北區(qū)南面，占地約 1000 畝，目前土地合法性沒(méi)有得到很好解決，由聯(lián)合地產(chǎn)控股的天水置業(yè)進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作。其地價(jià)大約 80 萬(wàn) /畝。永和易居是政府實(shí)施經(jīng)濟(jì)實(shí)用房而開(kāi)發(fā)的，整個(gè)樓盤(pán)檔次估計(jì)不高。同時(shí)在青林渡路的西面，政府準(zhǔn)備建拆遷安置房，影響到水上公園項(xiàng)目形象。鋼鐵廠地塊定位為“傳承人文，寫(xiě)意未來(lái)”，規(guī)模較大約 30 萬(wàn)平方米，充分利用市政利好。由寧波浙電房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司開(kāi)發(fā)。 未來(lái)趨勢(shì) 隨著三江文化長(zhǎng)廊和濱江綠化帶建設(shè)，以及周遍配 套的成熟和完善，可以預(yù)計(jì)新三江口將成寧波房地產(chǎn)一個(gè)熱點(diǎn)板塊。但，必須保持清醒認(rèn)識(shí)，整體區(qū)域板塊形象有待進(jìn)一步塑造，生活配套不完善局面繼續(xù)持續(xù)，潛在競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。 住宅市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè) 按照 我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期 一般 4～ 6 年出現(xiàn)一個(gè)供給洪峰 的變動(dòng)規(guī)律，寧波市在 93 年受投資牽引，同全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程一樣，上演過(guò)過(guò)熱期的地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象， 95 年跌至谷底。隨著從 1995 年到 1998 年蕭條期的盤(pán)整， 98 年后市場(chǎng)逐漸轉(zhuǎn)暖， 99 年出現(xiàn)銷售大于供給的勢(shì)頭，并持續(xù)走熱，進(jìn)入了成熟的理性的寧波水上公園項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 王志綱工作室 16 新一輪的投資熱、建設(shè)熱和銷售熱。 十五期間 政府每年推出 平方公里左右的土地供給計(jì)劃，將使樓市供求步入理性的發(fā)展期。市場(chǎng)銷售變動(dòng)將成為市場(chǎng)波動(dòng)的主導(dǎo)因素。作為宏觀經(jīng)濟(jì)的晴雨表，寧波房地產(chǎn)尤其是商品住宅市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)社會(huì)高速發(fā)展的形勢(shì)下，我們預(yù)測(cè)未來(lái)二年內(nèi)： ? 市場(chǎng)總體上仍將成為賣方市場(chǎng)，銷售仍將呈現(xiàn)穩(wěn)步遞增趨勢(shì)，價(jià)格攀升的幅度將有所回縮。 ? 以“清新、現(xiàn)代的建筑風(fēng)格，景觀與人居完美融合的人住空間，大而功能完善、結(jié)構(gòu)合理戶型設(shè)計(jì)，塑造項(xiàng)目形象和品牌的配套”的個(gè)性化的精品成為房地產(chǎn)住宅趨勢(shì)。 ? 對(duì)住房消費(fèi)訴求特征：對(duì)居住環(huán)境要求高，喜歡近山樂(lè)水，講究品位與格調(diào) 。 ? 隨著 華嚴(yán)街和咸寧街兩大地塊共 8 幅凈地 敲響拍賣第一錘， 土地的級(jí)差地租對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的空間格局將產(chǎn)生重大影響。受土地價(jià)格因素及城市規(guī)劃建設(shè)的影響，城區(qū)邊緣四級(jí) — 五級(jí)用地將成為商品住宅開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)。 ? 以新三江口板塊為核心的北部江景住宅，將在兩年后凸現(xiàn)出來(lái)，獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。 ? 相對(duì)富裕階層住宅郊區(qū)化浮出水面 ,Townhouse 將漸入佳境。 值得關(guān)注的幾個(gè)現(xiàn)象 有新品、無(wú)精品 樓盤(pán)迭出，名字詩(shī)情畫(huà)意，樓書(shū)也極盡宣傳之能事，但寧波現(xiàn)在房子總體感覺(jué)是精品太少，與寧波經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度不匹配，與上海、深圳、廣州距離不小。即使 是新品，可圈可點(diǎn)的不多，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。出現(xiàn)這種現(xiàn)象原因：一是市場(chǎng)火熱，只要稍被市場(chǎng)認(rèn)可東西短時(shí)間內(nèi)就可以“拿來(lái)”，發(fā)展商自我降低要求；二是消費(fèi)者買(mǎi)的期房，學(xué)習(xí)曲線沒(méi)有經(jīng)過(guò)比較，沒(méi)有太多提升；三是發(fā)展商追求一時(shí)利益，抱賺一把就走心態(tài)，自然不會(huì)在樓盤(pán)品質(zhì)上下工夫。但這恰是寧波房寧波水上公園項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 王志綱工作室 17 地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)另一個(gè)新生最好時(shí)機(jī)。 如何看待價(jià)格上漲？ 如何看待寧波房地產(chǎn)價(jià)格上漲較快？橫向看，寧波房地產(chǎn)價(jià)格在全國(guó)同類城市中處于中下水平，而寧波人均收入位居同類城市的前列，這表明寧波房地產(chǎn)價(jià)格還有上漲空間?？v向看，寧波房地產(chǎn)熱可以 理解為是較短時(shí)間內(nèi)消費(fèi)能力釋放和拆遷、住房改革共同作用結(jié)果，也看到寧波消費(fèi)者投資意識(shí)強(qiáng)，炒房現(xiàn)象加劇了人們對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期和心理承受能力。一二手房?jī)r(jià)格聯(lián)動(dòng)，促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。這幾種力量共同促使房?jī)r(jià)上漲。在人均收入居全國(guó)第二的廣州，住房