【導(dǎo)讀】項目投資可行性研究報告。完成日期：2021年02月25日

　　

【正文】 將適時展開。 本項目還未正式投入使用，從整體規(guī)模和定位來看，會吸引一批年輕、時尚的高消費群體，與本項目定位存在一定差異。 四、產(chǎn)品規(guī)劃方案 宗地現(xiàn)狀 地形、地勢 項目地塊呈不規(guī)則五邊形，北、東邊沿街面較長，場地現(xiàn)狀為汽車大市場，地面平坦，地勢距道路有一定整體高差。 30 交通條件 項目位于 深圳市福田區(qū)僑香路與農(nóng)林路交匯處，北臨僑香路、東臨農(nóng)林路，南面為深圳市天主教堂和風臨左岸，東面局部接園博園，部分為軍隊物業(yè)。距福田中心區(qū)車程 1015分鐘。道路四通八達，距深南大道車程 35分鐘，北環(huán)大道近在咫尺。并有 10 23 41 44 466 等多路公交車途經(jīng)。 寫字樓及商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種配置 商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種配置 根據(jù)建筑規(guī)劃設(shè)計的兩種方案，我司在商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種配置方面提出相應(yīng)的方案，同時分析兩種方案的不同出發(fā)點與達成效果，供貴 司參考。 僑香路 農(nóng)林路 31 方案一： 山姆店獨立、臨農(nóng)林路，國投商場位于地塊中心腹地，寫字樓臨僑香路。 因山姆會員店經(jīng)營業(yè)態(tài)、業(yè)種已固定，對國投商場業(yè)態(tài)、業(yè)種定位方面，我司更多考慮與山姆會員店互補，利用其人流；同時從市場需求考慮，設(shè)置中、高檔商業(yè)。具體安排如下： （ 1） 業(yè)態(tài)選擇： （國際知名精品） 主力店 +（高檔靈活多變的） 店中店 （ 2） 業(yè)種配置： ? 主力店 —— 連卡佛等 1F：珠寶首飾、化妝品、皮具及配飾 2F：男女時裝、童裝 3F：家居用品 ? 店中店： 1F：珠寶名店（周大福、鎮(zhèn)金店等）、名表城（東方、陽光表行、 SWATCH）、知名咖啡店（ 星巴克、咖啡豆等）、水吧 2F：東洋風情（日本料理）、韓國燒烤、西餐廳（歐陸風情，如法國餐廳、意大利餐廳） 3F：頂級中式酒樓（丹桂軒、海港城大酒樓、稻香海鮮酒家）、數(shù)碼影院（時代華納）、游藝場所 （注：各層的商業(yè)面積可根據(jù)主力店與店中店的需要靈活調(diào)整、不拘泥于一個固定形式。這同樣給商場的后期經(jīng)營調(diào)整保留了空間。） 方案二： 山姆店獨立、臨農(nóng)林路，寫字樓位于地塊中心腹地、裙樓為商業(yè)，國投商場臨僑香路。 該方案更多考慮 ***及寫字樓客戶對商業(yè)的促進作用，同時能夠結(jié)合園博園 32 景區(qū)，打造綜合性休閑購物中心、成為深圳 市地標性建筑。 建議以“國藝”產(chǎn)品為重要組成部分（如：珠寶、工藝品、雕刻、印章、陶瓷、書畫、仿古家私等等），結(jié)合寫字樓共同搭建進出口貿(mào)易展示平臺。同時設(shè)置部分中、高檔商業(yè)，作為山姆會員店的補充。具體安排如下： （ 1）業(yè)態(tài)選擇：（ 國際知名精品） 主力店 +（特色鮮明、高檔、高品位的民族工藝品）次主力店 +（高檔靈活多變的） 店中店 （ 2）業(yè)種配置： ? 主力店、次主力店 —— 瑪莎、國藝館等 1F：化妝品、男女服裝 2F：男女服裝、珠寶首飾、皮具配飾，國藝館（珠寶、陶瓷） 3F：國藝館（書畫、仿古家私、雕刻、印章、工藝品等） （注：國藝館的經(jīng)營形式應(yīng)為敞開式、自選經(jīng)營，擯棄低檔的檔口式經(jīng)營方式） ? 店中店： 1F：咖啡店（星巴克、咖啡豆等）、水吧 2F：東洋風情（日本料理）、韓國燒烤、西餐廳（歐陸風情，如法國餐廳、意大利餐廳）、 3F：頂級中式酒樓（丹桂軒、海港城大酒樓、稻香海鮮酒家）、數(shù)碼影院（時代華納）、游藝場所 （注：各層的商業(yè)面積可根據(jù)主力店、專業(yè)市場、店中店的需要靈活調(diào)整、不拘泥于一個固定形式。這同樣給商場的后期經(jīng)營調(diào)整保留了空間。） 以上兩方案效果評估如下： 33 預(yù)期效果 方案一（連卡佛等） 方案二（瑪莎、國藝館 等） 租金收益效益 收益穩(wěn)定、水平相對較高，如招商沒有阻礙，引入該品牌亦是深圳首家。 有一定風險、但如果市場培育成功，有較大增長空間。同時特色鮮明，容易做品牌。 商場經(jīng)營效益 良好 優(yōu)，但有一定風險。 寫字樓配置 作為 ***的寫字樓，要具備甲級寫字樓的全套配置。 其中 : 硬件方面： ? 外觀 上造型獨特 、 具有震撼力； ? 內(nèi)外公共裝修標準相當于四星級酒店，達到 5A級寫字樓水平 ； ? 樓層面積在 1500 平方米以上、裝修后的凈層高在 米以上 ； ? 有足夠的電梯、通信及交通設(shè)施 ， 基本與世界同步，如電梯等候時 間小于40秒，中央空調(diào)為四管式 等。 軟件方面：物業(yè)管理服務(wù)水準達到三星級酒店以上標準。 項目規(guī)劃設(shè)計思路 整體規(guī)劃設(shè)計思路 本項目位于深圳市福田區(qū)農(nóng)林路與僑香路交匯處，地塊呈不規(guī)則五邊形，總用地面積 62021 平方米（現(xiàn)為汽車市場）。場地平整，地勢較高；農(nóng)林路以北處不遠有大型住宅區(qū)，僑香路以北亦有住宅區(qū)、公共建筑等。僑香路西北則是尚未 34 開發(fā)空地、小山等，該地塊地理位置顯赫，且位于兩條干道交叉口，作為集商業(yè)、辦公為一體的開發(fā)項目位置優(yōu)越、理想。 根據(jù)地塊地形，在規(guī)劃布局上本著打造 ***、締造既符 合商業(yè)豐富、靈活的風格，又有寫字樓嚴謹性格，且有機地將兩者溶為一體、互相協(xié)調(diào)，形成一個外觀風格協(xié)調(diào)一致，內(nèi)部功能分區(qū)明確，各種人流、物流、車流互不干攪，又有相互聯(lián)系的有機整體，設(shè)計時充分發(fā)揮、結(jié)合地形優(yōu)勢，營造一既前衛(wèi)、氣派、高尚，并具獨創(chuàng)性的辦公、商業(yè)的地標性建筑。 商業(yè)設(shè)計思路 考慮到規(guī)劃方案人流分別由農(nóng)林路及僑香路來，故將山姆會員店布置在臨農(nóng)林路一側(cè)，而國投商業(yè)用房則布置在臨僑香路或山姆會員店的西側(cè)（根據(jù)不同設(shè)計方案確定），商場入口面向北或東北，商場北側(cè)前方即為 600 個地上泊車位，商業(yè)物流、 貨物出入口位于建筑物南面，使人流、物流、車流各自成一體、互不干攪。 商業(yè)區(qū)域之山姆會員商店為二層，層高 米，占地 10000 平方米。其他商業(yè)三層，層高 5米，占地約 16000 平方米。商場出入口的設(shè)置也充分考慮了購物人流的習慣和心理，可為人們提供一個休閑購物的好去處。山姆會員店與其他商業(yè)之間相互獨立，但共同營造了人們一站式購物的好環(huán)境。 寫字樓設(shè)計思路 寫字樓則 臨僑香路 或 位于地塊中心腹地 ，部分或全部建于商業(yè)用房之上（根據(jù)不同設(shè)計方案確定）。而北面主要為商業(yè)人流。辦公車流、停車場位于地塊西南面或地下， 寫字樓人流主要由僑香路來，主入口在地塊西南側(cè)，寫字樓塔樓為415 層或 215 層（根據(jù)不同設(shè)計方案確定），建筑總高度 5060 米，屬高層建筑。 商業(yè)和寫字樓的整體方案均考慮了足夠的消防要求，設(shè)有環(huán)行消防車道和長度不小于 1/4 周長的消防登高面，立面風格體現(xiàn)現(xiàn)代氣息，以碳氟鋁板、不銹鋼飾面細部、構(gòu)架、氟瓷漆，玻纖帳篷頂，絲印玻璃等一系列新材料、新技術(shù)，輔以必要的廣告招牌，加上建筑形體部分曲線、曲面來體現(xiàn)活潑生動的商業(yè)建筑風 35 格，又有方正、實用的辦公空間，建筑立面充分顧及農(nóng)林路、僑香路二干道的城市景觀等各個立面效果 ，使其建成深圳市最具特色的集商業(yè)和寫字樓為一體的地標性建筑。 配套設(shè)施設(shè)計思路 配套設(shè)施占地總面積約 36000 平方米，規(guī)劃方案考慮了集綠地式停車場、休閑廣場、兒童娛樂、標志構(gòu)筑物、廣告牌、噴泉等為一體的中心景觀廣場，另有地下室 5 萬平方米，為可停放 1400 輛車的超大型停車庫，地下室可根據(jù)地塊大范圍做一層地下停車庫和設(shè)備用房，也可建于地面建筑投影以下做二層地下停車庫和設(shè)備用房。地面有一萬多平方米的可停泊 600 輛車的綠地式停車場。 初步規(guī)劃方案圖 根據(jù)地塊現(xiàn)狀及實際情況本公司提出二個初步規(guī)劃方 案圖供貴公司參考（詳見附圖）。 五、項目開發(fā)建設(shè)進度 項目建設(shè)工程計劃 項目預(yù)計 2021 年 6 月開工，并分別于： 2021 年 11月完成基礎(chǔ)工程； 2021 年2月完成地下室工程； 2021 年 3 月完成商業(yè)用房的主體工程； 2021 年 10月完成寫字樓主體工程； 2021 年 6 月完成商業(yè)用房的裝飾工程； 2021 年 6月商業(yè)用房竣工； 2021 年 5月完成寫字樓裝飾工程； 2021 年 6月全面竣工驗收。項目建設(shè)工期總計約需 2年零 1 個月。 施工橫道圖 項目工程進度計劃表見附表 施工橫道圖 36 六、項目投資估算及融資 項目總投資估算 土地成本 該項目土地采取出讓方式取得，包括土地出讓金，城市建設(shè)配套費和土地開發(fā)費等全部的土地價格 ,暫按公告商業(yè)樓面地價 1,999 元 /平方米 ,辦公樓面地價1,665 元 /平方米估算，則土地成本約為 25,314 萬元。 1,999 6+1,665 8=11,994+13,320=25,314 萬元 前期費用：包括規(guī)劃勘察設(shè)計費、可行性研究費等。 該項目占地面積 62021 平方米，總建筑面積 140000 平方米。 10 +14 60=62+840=902 萬元（取整） 、建安費用：包括建筑工程費，附屬工程費和室外工程費，該項目總建筑面積 140000 平方米，各分項工程測算見下表： 建筑工程成本及增加值 項目名稱 單方造價（元 / m2） (商業(yè) .山姆店 ) 單方造價（元 / m2） (商業(yè) .國投 ) 單方造價（元 / m2） (寫字樓 ) 建筑工程主體（含地下室）造價 1,050 850 1,300 增 加 值 樁基及土方 15 15 65 水電 70 80 220 消防 65 65 60 通訊 10 10 20 室外配套 120 50 50 電梯 100 130 200 空調(diào) 20 240 250 裝飾工程 200 500 200 合 計 1,830 1,940 2,365 37 投 資 估 算 表 序號 項目名稱 投資金額（萬元） 單價（元 /m2） 占總投資比例 1 土地費用 25,314 % 2 建安費用 30,340 % 3 其他費用 455 % 4 前期費用 902 % 5 管理費用 1,131 % 6 財務(wù)費用 10 , , % 7 不可預(yù)見費 1,131 % 合計 70, 5009 100% 則建安費用為： 1,830 2+1,940 4+2,365 8=30,340 萬元。 、其他費用：按建安費用的 1 .5 % 估算 30,340 1 .5 % =455 萬元 、管理費用：按土地、前期費用、建安費用之和的 % 估算 （ 25,314+902+30,340 ） 2%=1,131 萬元 、財務(wù)費用：財務(wù)費用是指項目籌集資金過程中發(fā)生 的各種費用。按照本項目開發(fā)期內(nèi)向銀行借款期限、利率及還款方式估算。根據(jù)開發(fā)商的自籌資金量及工程進度情況，需向銀行借款 40700 萬元。預(yù)計財務(wù)費用為 萬元。 、不可預(yù)見費用：按土地、前期費用、建安費用之和的 2. 0% 估算 （ 25,314+902+30,340 ） 2%=1,131 萬元 38 七、項目投資回報估算 項目各樓層 （ ***商業(yè)） 收益估算 重點采集了 鄰近的香蜜湖片區(qū)、竹子林片區(qū)、車公廟片區(qū)的主要商業(yè)物業(yè)租金水平，以及分布在福田、羅湖的大型商業(yè)項目 和 華強北、東門 步行街、 人民南路 等商業(yè)街的有關(guān)數(shù)據(jù)，結(jié)合 深圳特區(qū) 內(nèi)商業(yè) 市場具體情況與 ***商業(yè)中心的初步方案 ， 初步測算本項目 租、售價格水平如下 ： 樓 層 租金 保守 估 計 負一層 100 元 /平方米 月 一層 180 元 /平方米 月 二 層 110 元 /平方米 月 三 層 80 元 /平方米 月 加權(quán) 平均 約 130 元 /平方米 月 本項目總共四層，擬建筑面積為： 樓 層 建筑面積 負 一層 7,789 一 層 22,344 二 層 21,171 三 層 10,084 39 根據(jù)計算公式： 平均租金（ 元 /㎡ 月 ） 12 回報率 可以預(yù)計出項目售價如下： 負一 層： （ 100元 /㎡ 月），面積 7,789 ㎡ 回報比例 預(yù)估 售價（元 /㎡ ） 總價（億元） 10% 12021 11% 10909 12% 10000 13% 9231 14% 8571 一 層： （ 180 元 /㎡ 月），面積 22,344 ㎡ 回報比例 可達售價（元 /㎡ ） 總價（億元） 9% 24000 10% 21600 11% 19636 12% 18000 13% 16615 = 平均 售價 40 二 層： （ 110 元 /㎡ 月）面積 21,171 ㎡