【導(dǎo)讀】項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告。完成日期：2021年02月25日

　　

【正文】 將適時(shí)展開。 本項(xiàng)目還未正式投入使用，從整體規(guī)模和定位來看，會(huì)吸引一批年輕、時(shí)尚的高消費(fèi)群體，與本項(xiàng)目定位存在一定差異。 四、產(chǎn)品規(guī)劃方案 宗地現(xiàn)狀 地形、地勢 項(xiàng)目地塊呈不規(guī)則五邊形，北、東邊沿街面較長，場地現(xiàn)狀為汽車大市場，地面平坦，地勢距道路有一定整體高差。 30 交通條件 項(xiàng)目位于 深圳市福田區(qū)僑香路與農(nóng)林路交匯處，北臨僑香路、東臨農(nóng)林路，南面為深圳市天主教堂和風(fēng)臨左岸，東面局部接園博園，部分為軍隊(duì)物業(yè)。距福田中心區(qū)車程 1015分鐘。道路四通八達(dá)，距深南大道車程 35分鐘，北環(huán)大道近在咫尺。并有 10 23 41 44 466 等多路公交車途經(jīng)。 寫字樓及商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種配置 商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種配置 根據(jù)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的兩種方案，我司在商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種配置方面提出相應(yīng)的方案，同時(shí)分析兩種方案的不同出發(fā)點(diǎn)與達(dá)成效果，供貴 司參考。 僑香路 農(nóng)林路 31 方案一： 山姆店獨(dú)立、臨農(nóng)林路，國投商場位于地塊中心腹地，寫字樓臨僑香路。 因山姆會(huì)員店經(jīng)營業(yè)態(tài)、業(yè)種已固定，對(duì)國投商場業(yè)態(tài)、業(yè)種定位方面，我司更多考慮與山姆會(huì)員店互補(bǔ)，利用其人流；同時(shí)從市場需求考慮，設(shè)置中、高檔商業(yè)。具體安排如下： （ 1） 業(yè)態(tài)選擇： （國際知名精品） 主力店 +（高檔靈活多變的） 店中店 （ 2） 業(yè)種配置： ? 主力店 —— 連卡佛等 1F：珠寶首飾、化妝品、皮具及配飾 2F：男女時(shí)裝、童裝 3F：家居用品 ? 店中店： 1F：珠寶名店（周大福、鎮(zhèn)金店等）、名表城（東方、陽光表行、 SWATCH）、知名咖啡店（ 星巴克、咖啡豆等）、水吧 2F：東洋風(fēng)情（日本料理）、韓國燒烤、西餐廳（歐陸風(fēng)情，如法國餐廳、意大利餐廳） 3F：頂級(jí)中式酒樓（丹桂軒、海港城大酒樓、稻香海鮮酒家）、數(shù)碼影院（時(shí)代華納）、游藝場所 （注：各層的商業(yè)面積可根據(jù)主力店與店中店的需要靈活調(diào)整、不拘泥于一個(gè)固定形式。這同樣給商場的后期經(jīng)營調(diào)整保留了空間。） 方案二： 山姆店獨(dú)立、臨農(nóng)林路，寫字樓位于地塊中心腹地、裙樓為商業(yè)，國投商場臨僑香路。 該方案更多考慮 ***及寫字樓客戶對(duì)商業(yè)的促進(jìn)作用，同時(shí)能夠結(jié)合園博園 32 景區(qū)，打造綜合性休閑購物中心、成為深圳 市地標(biāo)性建筑。 建議以“國藝”產(chǎn)品為重要組成部分（如：珠寶、工藝品、雕刻、印章、陶瓷、書畫、仿古家私等等），結(jié)合寫字樓共同搭建進(jìn)出口貿(mào)易展示平臺(tái)。同時(shí)設(shè)置部分中、高檔商業(yè)，作為山姆會(huì)員店的補(bǔ)充。具體安排如下： （ 1）業(yè)態(tài)選擇：（ 國際知名精品） 主力店 +（特色鮮明、高檔、高品位的民族工藝品）次主力店 +（高檔靈活多變的） 店中店 （ 2）業(yè)種配置： ? 主力店、次主力店 —— 瑪莎、國藝館等 1F：化妝品、男女服裝 2F：男女服裝、珠寶首飾、皮具配飾，國藝館（珠寶、陶瓷） 3F：國藝館（書畫、仿古家私、雕刻、印章、工藝品等） （注：國藝館的經(jīng)營形式應(yīng)為敞開式、自選經(jīng)營，擯棄低檔的檔口式經(jīng)營方式） ? 店中店： 1F：咖啡店（星巴克、咖啡豆等）、水吧 2F：東洋風(fēng)情（日本料理）、韓國燒烤、西餐廳（歐陸風(fēng)情，如法國餐廳、意大利餐廳）、 3F：頂級(jí)中式酒樓（丹桂軒、海港城大酒樓、稻香海鮮酒家）、數(shù)碼影院（時(shí)代華納）、游藝場所 （注：各層的商業(yè)面積可根據(jù)主力店、專業(yè)市場、店中店的需要靈活調(diào)整、不拘泥于一個(gè)固定形式。這同樣給商場的后期經(jīng)營調(diào)整保留了空間。） 以上兩方案效果評(píng)估如下： 33 預(yù)期效果 方案一（連卡佛等） 方案二（瑪莎、國藝館 等） 租金收益效益 收益穩(wěn)定、水平相對(duì)較高，如招商沒有阻礙，引入該品牌亦是深圳首家。 有一定風(fēng)險(xiǎn)、但如果市場培育成功，有較大增長空間。同時(shí)特色鮮明，容易做品牌。 商場經(jīng)營效益 良好 優(yōu)，但有一定風(fēng)險(xiǎn)。 寫字樓配置 作為 ***的寫字樓，要具備甲級(jí)寫字樓的全套配置。 其中 : 硬件方面： ? 外觀 上造型獨(dú)特 、 具有震撼力； ? 內(nèi)外公共裝修標(biāo)準(zhǔn)相當(dāng)于四星級(jí)酒店，達(dá)到 5A級(jí)寫字樓水平 ； ? 樓層面積在 1500 平方米以上、裝修后的凈層高在 米以上 ； ? 有足夠的電梯、通信及交通設(shè)施 ， 基本與世界同步，如電梯等候時(shí) 間小于40秒，中央空調(diào)為四管式 等。 軟件方面：物業(yè)管理服務(wù)水準(zhǔn)達(dá)到三星級(jí)酒店以上標(biāo)準(zhǔn)。 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)思路 整體規(guī)劃設(shè)計(jì)思路 本項(xiàng)目位于深圳市福田區(qū)農(nóng)林路與僑香路交匯處，地塊呈不規(guī)則五邊形，總用地面積 62021 平方米（現(xiàn)為汽車市場）。場地平整，地勢較高；農(nóng)林路以北處不遠(yuǎn)有大型住宅區(qū)，僑香路以北亦有住宅區(qū)、公共建筑等。僑香路西北則是尚未 34 開發(fā)空地、小山等，該地塊地理位置顯赫，且位于兩條干道交叉口，作為集商業(yè)、辦公為一體的開發(fā)項(xiàng)目位置優(yōu)越、理想。 根據(jù)地塊地形，在規(guī)劃布局上本著打造 ***、締造既符 合商業(yè)豐富、靈活的風(fēng)格，又有寫字樓嚴(yán)謹(jǐn)性格，且有機(jī)地將兩者溶為一體、互相協(xié)調(diào)，形成一個(gè)外觀風(fēng)格協(xié)調(diào)一致，內(nèi)部功能分區(qū)明確，各種人流、物流、車流互不干攪，又有相互聯(lián)系的有機(jī)整體，設(shè)計(jì)時(shí)充分發(fā)揮、結(jié)合地形優(yōu)勢，營造一既前衛(wèi)、氣派、高尚，并具獨(dú)創(chuàng)性的辦公、商業(yè)的地標(biāo)性建筑。 商業(yè)設(shè)計(jì)思路 考慮到規(guī)劃方案人流分別由農(nóng)林路及僑香路來，故將山姆會(huì)員店布置在臨農(nóng)林路一側(cè)，而國投商業(yè)用房則布置在臨僑香路或山姆會(huì)員店的西側(cè)（根據(jù)不同設(shè)計(jì)方案確定），商場入口面向北或東北，商場北側(cè)前方即為 600 個(gè)地上泊車位，商業(yè)物流、 貨物出入口位于建筑物南面，使人流、物流、車流各自成一體、互不干攪。 商業(yè)區(qū)域之山姆會(huì)員商店為二層，層高 米，占地 10000 平方米。其他商業(yè)三層，層高 5米，占地約 16000 平方米。商場出入口的設(shè)置也充分考慮了購物人流的習(xí)慣和心理，可為人們提供一個(gè)休閑購物的好去處。山姆會(huì)員店與其他商業(yè)之間相互獨(dú)立，但共同營造了人們一站式購物的好環(huán)境。 寫字樓設(shè)計(jì)思路 寫字樓則 臨僑香路 或 位于地塊中心腹地 ，部分或全部建于商業(yè)用房之上（根據(jù)不同設(shè)計(jì)方案確定）。而北面主要為商業(yè)人流。辦公車流、停車場位于地塊西南面或地下， 寫字樓人流主要由僑香路來，主入口在地塊西南側(cè)，寫字樓塔樓為415 層或 215 層（根據(jù)不同設(shè)計(jì)方案確定），建筑總高度 5060 米，屬高層建筑。 商業(yè)和寫字樓的整體方案均考慮了足夠的消防要求，設(shè)有環(huán)行消防車道和長度不小于 1/4 周長的消防登高面，立面風(fēng)格體現(xiàn)現(xiàn)代氣息，以碳氟鋁板、不銹鋼飾面細(xì)部、構(gòu)架、氟瓷漆，玻纖帳篷頂，絲印玻璃等一系列新材料、新技術(shù)，輔以必要的廣告招牌，加上建筑形體部分曲線、曲面來體現(xiàn)活潑生動(dòng)的商業(yè)建筑風(fēng) 35 格，又有方正、實(shí)用的辦公空間，建筑立面充分顧及農(nóng)林路、僑香路二干道的城市景觀等各個(gè)立面效果 ，使其建成深圳市最具特色的集商業(yè)和寫字樓為一體的地標(biāo)性建筑。 配套設(shè)施設(shè)計(jì)思路 配套設(shè)施占地總面積約 36000 平方米，規(guī)劃方案考慮了集綠地式停車場、休閑廣場、兒童娛樂、標(biāo)志構(gòu)筑物、廣告牌、噴泉等為一體的中心景觀廣場，另有地下室 5 萬平方米，為可停放 1400 輛車的超大型停車庫，地下室可根據(jù)地塊大范圍做一層地下停車庫和設(shè)備用房，也可建于地面建筑投影以下做二層地下停車庫和設(shè)備用房。地面有一萬多平方米的可停泊 600 輛車的綠地式停車場。 初步規(guī)劃方案圖 根據(jù)地塊現(xiàn)狀及實(shí)際情況本公司提出二個(gè)初步規(guī)劃方 案圖供貴公司參考（詳見附圖）。 五、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度 項(xiàng)目建設(shè)工程計(jì)劃 項(xiàng)目預(yù)計(jì) 2021 年 6 月開工，并分別于： 2021 年 11月完成基礎(chǔ)工程； 2021 年2月完成地下室工程； 2021 年 3 月完成商業(yè)用房的主體工程； 2021 年 10月完成寫字樓主體工程； 2021 年 6 月完成商業(yè)用房的裝飾工程； 2021 年 6月商業(yè)用房竣工； 2021 年 5月完成寫字樓裝飾工程； 2021 年 6月全面竣工驗(yàn)收。項(xiàng)目建設(shè)工期總計(jì)約需 2年零 1 個(gè)月。 施工橫道圖 項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃表見附表 施工橫道圖 36 六、項(xiàng)目投資估算及融資 項(xiàng)目總投資估算 土地成本 該項(xiàng)目土地采取出讓方式取得，包括土地出讓金，城市建設(shè)配套費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)等全部的土地價(jià)格 ,暫按公告商業(yè)樓面地價(jià) 1,999 元 /平方米 ,辦公樓面地價(jià)1,665 元 /平方米估算，則土地成本約為 25,314 萬元。 1,999 6+1,665 8=11,994+13,320=25,314 萬元 前期費(fèi)用：包括規(guī)劃勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)等。 該項(xiàng)目占地面積 62021 平方米，總建筑面積 140000 平方米。 10 +14 60=62+840=902 萬元（取整） 、建安費(fèi)用：包括建筑工程費(fèi)，附屬工程費(fèi)和室外工程費(fèi)，該項(xiàng)目總建筑面積 140000 平方米，各分項(xiàng)工程測算見下表： 建筑工程成本及增加值 項(xiàng)目名稱 單方造價(jià)（元 / m2） (商業(yè) .山姆店 ) 單方造價(jià)（元 / m2） (商業(yè) .國投 ) 單方造價(jià)（元 / m2） (寫字樓 ) 建筑工程主體（含地下室）造價(jià) 1,050 850 1,300 增 加 值 樁基及土方 15 15 65 水電 70 80 220 消防 65 65 60 通訊 10 10 20 室外配套 120 50 50 電梯 100 130 200 空調(diào) 20 240 250 裝飾工程 200 500 200 合 計(jì) 1,830 1,940 2,365 37 投 資 估 算 表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 投資金額（萬元） 單價(jià)（元 /m2） 占總投資比例 1 土地費(fèi)用 25,314 % 2 建安費(fèi)用 30,340 % 3 其他費(fèi)用 455 % 4 前期費(fèi)用 902 % 5 管理費(fèi)用 1,131 % 6 財(cái)務(wù)費(fèi)用 10 , , % 7 不可預(yù)見費(fèi) 1,131 % 合計(jì) 70, 5009 100% 則建安費(fèi)用為： 1,830 2+1,940 4+2,365 8=30,340 萬元。 、其他費(fèi)用：按建安費(fèi)用的 1 .5 % 估算 30,340 1 .5 % =455 萬元 、管理費(fèi)用：按土地、前期費(fèi)用、建安費(fèi)用之和的 % 估算 （ 25,314+902+30,340 ） 2%=1,131 萬元 、財(cái)務(wù)費(fèi)用：財(cái)務(wù)費(fèi)用是指項(xiàng)目籌集資金過程中發(fā)生 的各種費(fèi)用。按照本項(xiàng)目開發(fā)期內(nèi)向銀行借款期限、利率及還款方式估算。根據(jù)開發(fā)商的自籌資金量及工程進(jìn)度情況，需向銀行借款 40700 萬元。預(yù)計(jì)財(cái)務(wù)費(fèi)用為 萬元。 、不可預(yù)見費(fèi)用：按土地、前期費(fèi)用、建安費(fèi)用之和的 2. 0% 估算 （ 25,314+902+30,340 ） 2%=1,131 萬元 38 七、項(xiàng)目投資回報(bào)估算 項(xiàng)目各樓層 （ ***商業(yè)） 收益估算 重點(diǎn)采集了 鄰近的香蜜湖片區(qū)、竹子林片區(qū)、車公廟片區(qū)的主要商業(yè)物業(yè)租金水平，以及分布在福田、羅湖的大型商業(yè)項(xiàng)目 和 華強(qiáng)北、東門 步行街、 人民南路 等商業(yè)街的有關(guān)數(shù)據(jù)，結(jié)合 深圳特區(qū) 內(nèi)商業(yè) 市場具體情況與 ***商業(yè)中心的初步方案 ， 初步測算本項(xiàng)目 租、售價(jià)格水平如下 ： 樓 層 租金 保守 估 計(jì) 負(fù)一層 100 元 /平方米 月 一層 180 元 /平方米 月 二 層 110 元 /平方米 月 三 層 80 元 /平方米 月 加權(quán) 平均 約 130 元 /平方米 月 本項(xiàng)目總共四層，擬建筑面積為： 樓 層 建筑面積 負(fù) 一層 7,789 一 層 22,344 二 層 21,171 三 層 10,084 39 根據(jù)計(jì)算公式： 平均租金（ 元 /㎡ 月 ） 12 回報(bào)率 可以預(yù)計(jì)出項(xiàng)目售價(jià)如下： 負(fù)一 層： （ 100元 /㎡ 月），面積 7,789 ㎡ 回報(bào)比例 預(yù)估 售價(jià)（元 /㎡ ） 總價(jià)（億元） 10% 12021 11% 10909 12% 10000 13% 9231 14% 8571 一 層： （ 180 元 /㎡ 月），面積 22,344 ㎡ 回報(bào)比例 可達(dá)售價(jià)（元 /㎡ ） 總價(jià)（億元） 9% 24000 10% 21600 11% 19636 12% 18000 13% 16615 = 平均 售價(jià) 40 二 層： （ 110 元 /㎡ 月）面積 21,171 ㎡