【導讀】.5. 11. .13. 16. ..19. ..24. ..27. ..29. ..35

　　

【正文】 13 職工獎勵及福利 基金 14 應付利潤 15 未分配利潤 洛陽龍?zhí)┩顿Y股份有限公司“龍?zhí)┘偃站频辍表椖靠尚行匝芯繄蟾? 42 9． 6 貸款償還計劃 項目計劃向銀行貸款 10000 萬元，建設期第一年借款 7000 萬元，第二年借款 3000 萬元，貸款利息按銀行三～五年貸款利率 %執(zhí)行，還款期五年。 還款付息計劃表 單位 ：萬元 借款還本付息表 序號 項目 建設期 運營期 2020年 2020年 2020 年 2020 年 2020 年 2017 年 2018 年 1 年初累計借款 2 還本付息額 本期借款 3000 本期利息 本期還本 3 借款償還資 金來源 年收入 年總成本費用 所得稅 備注： 貸款總額 10000 萬元，并在年中均勻發(fā)放，貸款年利率 ％。按照等額還本付息 5 年還清 由以上貸款償還計劃可以看出本項目有足夠的資金償還貸款。 洛陽龍?zhí)┩顿Y股份有限公司“龍?zhí)┘偃站频辍表椖靠尚行匝芯繄蟾? 43 項目投資財務現金流量表 序號 項目名稱 建設期 運營期 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年 第 7 年 第 8 年 第 9 年 第 10年 第 11年 第 12年 第 13年 第 14年 第 15年 1 現金流入 營業(yè)收入 回收固定資產余值 0 回收流動資產 0 2 現金流出 建設投資 流動資金 200 稅金及附加 經營成本 3 稅前凈現金流量 4 稅前累計凈現金流量 5 所得稅 稅后凈現金流量 稅后累計凈現金流量 4 折現系數 i=8％ 5 稅前折現凈現金流量 6 稅前折現累計凈現金流量 7 財務凈現值（ i=8%) 8 投資回收期（靜態(tài)） 9 項目財務內部收益率 % 洛陽龍?zhí)┩顿Y股份有限公司“龍?zhí)┘偃站频辍表椖靠尚行匝芯繄蟾? 44 由以上現金流量分析可知當折現系數為社會 基準 折現率 8%時，項目的財務凈現值為 ； 投資回收期（ 靜態(tài)） 年（含兩年建設期） ，項目 全部投資的 財務內部收益率 %，大于 社會基準折現率 8%，從財務角度分析項目可行 。 9． 7 盈虧平衡分析 按項目經營期第 4 年的數據，以經營能力利用率表示的盈虧平衡點為： BEP(經營能力利用率 )＝ 年總固定成本 /(年運營收入 年總可變成本 年營業(yè)稅金及附加 ) 100% =（ ） ＝ %； 盈虧平衡分析 以項目生產能力利用率表示盈虧平衡點 TR 總收益 TC 總成本 年總運營收入 年總固定費用 年 可變成本 營業(yè)稅金及附加 BEP% % 計算表明，項目正常生產年份的經營能力利用率達%，可 實現盈虧平衡 。 洛陽龍?zhí)┩顿Y股份有限公司“龍?zhí)┘偃站频辍表椖靠尚行匝芯繄蟾? 45 9． 8 風險性分析 （ 1）可能出現的市場風險 客源市場受消費心理和消費欲望等影響，任何一個因素的改變都可能影響到客源數量和結構的變化，從而影響到酒店業(yè)的發(fā)展。這些影響因素中，消費者收入變化所帶來的風險是全行業(yè)共同面臨的風險，屬系統風險。 （ 2）市場風險的應對措施 系統風險屬于全行業(yè)共同面臨的風險，市場競爭十分激烈，同質產品可 能會分流相當一部分客源。為盡量避免市場風險的出現，應著力加快項目建設進度，加大宣傳促銷力度，提高市場競爭力和占有率，促使客源穩(wěn)步增長，并不斷研究市場變化，根據旅游者的消費要求推陳出新，調整和優(yōu)化產品結構，實施精品名牌戰(zhàn)略，形成“唯我獨有，經久不衰”的特色飲食文化，從而降低市場風險。 本項目生態(tài)系統完整，自然景觀優(yōu)美。 （ 1）生態(tài)環(huán)境保護風險 項目建設會造成 區(qū)域內 局部 地表 變化，；建筑風格設計不當會產生與自然環(huán)境不協調；建筑垃圾處理不當會產生生態(tài)環(huán)境污染等問題，都應引起項目建設 單位高度重視，并按各項環(huán)?？刂拼胧┴瀼芈鋵?，嚴格實行“誰開發(fā)、誰保護、洛陽龍?zhí)┩顿Y股份有限公司“龍?zhí)┘偃站频辍表椖靠尚行匝芯繄蟾? 46 誰建設、誰負責”的制度，堅決避免“建設性破壞和破壞性建設”現象發(fā)生。 （ 2）建設過程中的風險 項目投資較大，建設內容多，周期短，環(huán)保要求高，技術設計涉及多個專業(yè)和不同技術標準，牽涉多個行業(yè)、部門和單位。因此，要成立項目開發(fā)建設領導小組，選調相關技術、管理人員成立籌建辦公室，嚴格實行工程招標投標制和工程監(jiān)理制，推行現代科學工程建設管理，加大配套資金落實力度和各項建設協調管理力度，確保工程進度和工程質量。 （ 3）環(huán)保和建設風險的應對措施 針對 環(huán)境保護和生態(tài)系統建設中可能出現的各種風險，只要項目 建設單位嚴格按項目建設設計規(guī)劃要求進行，同時按本報告中所提出的各種環(huán)保措施來操作，完全可以避免出現上述風險；建設過程中的技術風險和成本控制風險只要建立和健全領導機構、組織體制和各項規(guī)章制度，引入現代工程管理技術，加強系統管理，也是完全可以避免的。 政策風險 國家宏觀政策以及 地方政府 有關規(guī)定對本項目的影響較大，主要集中在： （ 1）影響資金來源 從目前社會經濟發(fā)展的環(huán)境來看，酒店業(yè)已經成為勢在洛陽龍?zhí)┩顿Y股份有限公司“龍?zhí)┘偃站频辍表椖靠尚行匝芯繄蟾? 47 必行的產業(yè)，無論從消費需求，還是國家旅游開發(fā)政策與消費導 向，酒店業(yè)發(fā)展都具備了宏觀政策條件，未來一定階段內，國家政策對旅游、酒店開發(fā)投資的影響主要是積極層面的。 （ 2）影響居民收入與消費方式 從目前國家政策來看，進一步提高居民的收入水平，提倡積極而健康的消費，是國家的既定方針。從經濟發(fā)展階段看，發(fā)展水平越高的階段，對酒店產品的需求也越豐富，這些都將對本項目開發(fā)產生積極的影響。 經營管理風險 項目實施后要時刻注意分析客源市場的需求變化趨勢，按客源的結構性變化和功能轉型及時改造產品組合，創(chuàng)新服務。只有項目運營的經營管理水平不斷提高，項目的社會、生態(tài)和經濟 效益才能充分發(fā)揮，才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。 經過對洛陽 酒店業(yè) 的綜合調查及對國家政策的研究和社會發(fā)展的預測，本項目 屬高級餐飲娛樂住宿 ，由于位置位于 洛寧縣 ， 在星級綜合酒店方面幾乎沒有競爭對手 ，因此本項目抗風險能力 還是比較強的 。 根據現金流 量表分析， 本項目有較強的抗風險能力，但仍建議建設單位在項目建設過程中嚴格控制造價，如果將造價降低，項目抗風險能力更強。并且在本項目 運營過程中，洛陽龍?zhí)┩顿Y股份有限公司“龍?zhí)┘偃站频辍表椖靠尚行匝芯繄蟾? 48 結合本項目的特點，實施合理的營銷策略，控制成本 ，保證該項目具有更好的收益。 洛陽龍?zhí)┩顿Y股份有限公司“龍?zhí)┘偃站频辍表椖靠尚行匝芯繄蟾? 49 第十章 社會效益評價 10． 1就業(yè)效果分析 本項目的實施有利于提高社會就業(yè)率。本項目建設過程中，將會動用大量的人力、物力。有利于提高就業(yè)率，提高人民的生活水平。 項目建成后，可解決一部分人員的就業(yè)問題。整體上說，本項目的建成將有效地提高社會就業(yè)率。 10． 2對區(qū)域資源配置的影響 “ 龍?zhí)┘偃站频?”項目地處 洛寧縣城的重要地段，土地資源非常寶貴。項目設計為高級酒店 ，臨城市道路 三層以下設置商業(yè) 、娛樂服務 設施，在允許的范圍內，盡量提高容積率，對土地資源作到了最大限度地利用。本項目的建成將有效地提高區(qū)域 土地資源的價值。在有效的土地資源上建設更多更有價值的項目，對土地資源進行了更合理地配置。 10． 3對環(huán)境保護和生態(tài)平衡的保護 本項目的實施對環(huán)境保護具有重要意義。項目建成后，將使用統一的市政設施，對廢水、垃圾進行管理，對廢氣進行控制。所有污染物須經處理達標才能排入市政管網，有效地控制了各種污染物對于周邊環(huán)境的污染?！?龍?zhí)┘偃站坡尻桚執(zhí)┩顿Y股份有限公司“龍?zhí)┘偃站频辍表椖靠尚行匝芯繄蟾? 50 店 ”項目在設計時充分考慮到環(huán)境的綠化與美化，樓宇之間空地鋪設草皮、種植四季花木、設置連廊坐凳，并設置適當的廣場綠地，規(guī)劃建筑小品、草地、花木，提高項目的環(huán)境空氣質量，減少空氣粉 塵，增加空氣的含氧量，調節(jié)項目的氣候，充分發(fā)揮項目綠地的環(huán)境效益，提高項目品位。項目內重新規(guī)劃的景觀系統，提高了區(qū)域綠化率。不僅美化了環(huán)境，同時也對于本區(qū)生態(tài)平衡起到保護作用。 10． 4對區(qū)域經濟發(fā)展的影響 本項目建成后，對繁榮區(qū)域商業(yè)服務具有更大的帶動作用。項目周圍的商業(yè)設施為商業(yè)服務提供了環(huán)境優(yōu)美的場地空間?！?龍?zhí)┘偃站频?”項目的建成將吸引大量 顧客 的入住，有利于資金的引入，同時為周邊提供專業(yè)性的服務。同時將提高 洛寧縣 整體城市形象，為建設 洛寧縣 “旅游城市”做出了應有的貢獻。它將整體拉動 洛寧縣 旅游業(yè) ，同時也帶動第三產業(yè)的發(fā)展，為 洛寧縣 區(qū)域經濟的發(fā)展提高新的經濟增長點。 10． 5對提高人民物質文化生活及社會福利的影響 本項目的建成，首先提高了項目區(qū)域人們的商住環(huán)境。優(yōu)雅人性化的商住項目，完善的項目物業(yè)管理，從各方面提高了人民物質文化生活水平，為入住項目的 顧客 創(chuàng)造一個高洛陽龍?zhí)┩顿Y股份有限公司“龍?zhí)┘偃站频辍表椖靠尚行匝芯繄蟾? 51 水平的商住環(huán)境。 10． 6 對遠景發(fā)展的影響 本項目建成后，將為 洛寧縣 的發(fā)展繁榮做出重要的貢獻，提升 洛寧縣 的城市建設品位，繁榮商業(yè)，同時對城市整體形象的提高產生了巨大影響。城市形象的提高，將有效地帶動區(qū)域經濟發(fā)展，有利于擴 大內需，拉動旅游經濟，擴大招商引資，從根本上促進入民生活水平的提高，繁榮社會主義市場經濟，為全面建設小康社會做出貢獻。 洛陽龍?zhí)┩顿Y股份有限公司“龍?zhí)┘偃站频辍表椖靠尚行匝芯繄蟾? 52 第十一章 結論及建議 結論 （ 1） 項目的建設是必要的 項目的建設 是認真貫徹落實洛寧縣委、市政府提出的“加快旅游興市 ” 戰(zhàn)略部署，打造城市名片的目標，更好地促進洛寧縣“兩型”社會的建設，提升洛寧縣旅游接待服務設施層次不高等實際問題，打造洛寧縣高規(guī)格接待服務平臺。 （ 2） 項目規(guī)模是適宜的 本項目為 洛陽市龍?zhí)┐缶频?建設項目?？傆?建筑 面積，為高檔 綠色商務大酒店 。 本項目的總投資 萬元，資金由企業(yè)自籌 和銀行資金解決 。 經測算，本項目年均營業(yè)收入為 ，年均營業(yè)稅金及附加 萬元，實現年均 凈 利潤總額為 萬元，所得稅 前 全部投資財務內部收益率為 %，所得稅前 全部投資靜態(tài)回收期為 （含建設期 2年），盈虧平衡點 %，有較好的經濟效益和一定的抗風險能力。 建議 （ 1） 建議在建設進度、資金調度、建筑物品質等諸多方面于項目的實施前期作進一步的統籌規(guī)劃，完善該項目設洛陽龍?zhí)┩顿Y股份有限公司“龍?zhí)┘偃站频辍表椖靠尚行匝芯繄蟾? 53 計方案。 （ 2） 建議采取切實可行的環(huán)保措施，減少污染，加強對環(huán)境的保護。 （ 3） 在建設過程中加強項目 質量 管理，經濟、合理的控制項目成本，爭取早日 建成受益 。